基准地价工作方案.docx
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基准地价工作方案
土地定级与基准地价更新工作实行方案
土地定级与基准地价更新工作方案
一、目的意义
展开这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况,科学管
理和合理利用土地,提升土地使用效率,成立科学合理的基准地价系统,
进而推进土地使用制度改革向纵深展开。
合理调控土地市场,促使土地
正常交易,为征收土地税费,制定土地利用方案、规划,发挥级差地租
的经济杠杆作用供给依照,也为推行土地招标拍卖、整理储蓄、推行基
准地价公示制度和基准地价均衡与更新制度确立根基。
二、对象与范围
依据?
城镇土地分等定级规程?
和?
城镇土地估价规程?
的要求:
土地定级估价的对象是“城镇整体规划确立的规划建设用地范围内的所
有土地〞。
土地定级估价应“以城镇整体规划确立的规划建设用地整体为
单位进行,城镇邻近的独立工矿等用地也可一同进行评定〞。
本次土地定
级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为根基,并考虑到城镇展开
的趋向,确立本次工作的评估的范围。
三、基准地价内涵与期日
基准地价是指在城镇规划区范围内,在设定的土地开发程度和设定
容积率条件下,对现状利用条件及现状开发条件下不一样级别或不一样均质
地区的土地,依照商业、住所、工业用地,分别评估在某一估价期日法
定最超出让年期土地使用权的地区均匀价钱。
此次基准地价更新的基准日是2021年01月01日。
设定土地开发程度为商业、住所用地均匀为“六通一平〞〔宗地红线
外通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖,宗地内场所平坦〕,工业
用地均匀为“五通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下
水,宗地内场所平坦〕。
法定土地使用权最超出让年限为商业用地40年、住所用地70年、
工业用地50年。
四、技术路线
拟订方案、工作准备
采集资料
补
充
指标选择
调
查
资料整理剖析
要素分值计算表的编制
权重确立
单元区分
单元分值计算
修
边
订
确立土地级别
界
级
调
别
整
级差利润确立
级别校核
测算、分宗、归户
土地级别图
报告
成就查收
存档、成就应用
图1土地定级程序框图
各样税费和市场交易样点的检查土地定级成就的获得
参数及指标
资料的检查
交易样点的分类整理网格单元
交易样点的地价计算应用评论单元
交易样点地价修正土地级别
样点所在单元级别、总分值获得,样点检验剔除
基准地价计算
地价分值关系图绘制
级别内样点均价计算
地价分值模型选择成立
模型迭代计算网格基准地价样点与土地级其他模型成立
模型迭代计算应用
评论单元基准地价
级别基准地价比较考证
模型迭代计算级
别基准地价计算
基准地价检验
宗地地价修正系数成立
编写评估报告绘制基准地价图
图2基准地价评估的详细工作流程
五、城镇土地基准地价更新评估工作的依照
工作依照主假如国家、自治区对于基准地价文件,详细以下:
1、?
中华人民共和领土地管理法?
(2004年8月28日);
2、?
中华人民共和国城市房地产管理法?
(2007年8月3日);
3、中华人民共和国国家标准?
城镇土地分等定级规程?
GB/T
18507-2021;
4、中华人民共和国国家标准?
城镇土地估价规程?
GB/T
18508-2021;
5、内蒙古自治区领土资源厅?
对于仔细做好全区城镇基准地价
更新和从头宣布工作的通知?
〔内领土资字[2007]626号〕;
6、地方政府及有关部门宣布的法例、条例、文件、通知;
7、实地勘探、检查、获得的有关资料;
8、其余有关资料。
六、工作时序与流程
依据中华人民共和国?
城镇土地分等定级规程?
和?
城镇土地估
价规程?
的要求,土地定级估价工作详细分以下阶段进行的。
1、准备工作
本阶段于2021年10月中旬至2021年10月下旬进行,主要工作
是成立领导小组和工作小组,拟订工作方案和经费估算等。
同时对工
作方案、技术路线和经费估算进行可行性研究和论证,确立工作人员
的详细分工,并集中进行培训。
2、外业检查
从2021年10月下旬至2021年11月下旬进行了外业检查工作,由领土资源局辅助XXXXXXXXXXXXXX技术人员进行外业检查。
达成了
土地定级估价资料的检查和采集,和土地级其他初步区分。
外业检查
共分十组,三个组主要负责检查和采集土地定级资料,另七个组主要
负责检查土地估价市场资料。
〔1〕土地定级资料检查
资料检查过程中,采纳分片分组方式采集资料,由工程工作人员
加上必定数目的外业检查人员进行资料采集。
资料采集的工程详细包
括:
商服网点、集贸市场、旅馆酒店、道路通畅度、长途汽车站、公
交便利度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、
公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地覆盖度、人
口密度等。
〔2〕土地估价资料采集
资料检查过程中,采纳分片分组方式进行各种地价样点的实地调
查,资料采集的工程详细包含:
土地使用权出让、土地使用权转让、
房子出租、房子买卖、土地使用权出租、征地、拆迁、土地开发等估
价资料采集。
〔3〕其余资料采集
其余与地价评估有关采集的资料有:
各种房子重置价钱、耐用年
限明细表、金融系统按期存款利率改动状况、整体规划、统计年鉴、
根基资料以及当地政府规定的有关税费收取及标准资料等。
3、内业资料整理、测算
本阶段于2021年12月初至2021年12月尾进行。
在达成外业调
查后,对各样资料进行全面剖析、整理、加工,初步剔除存在一些明
显问题的检查资料,在此根基上,进行城镇土地分等定级和基准地价
评估工作,并编绘各样图件。
〔1〕城镇土地定级
依据?
城镇土地分等定级规程?
要求,定级要素权重值确立采纳
派生特尔斐法,邀请有关专家、学者进行征询,对反响建议进行统计
办理,计算要素因子均匀值和方差等一系列工作。
依据分值计算的原
那么,确立或计算各定级要素的指标值、指数、距离及作用分,经过一
系列严格科学计算,仔细判定,土地按商业、住所、工业、综适用地
四个类型进行区分。
〔2〕测算基准地价
基准地价是指在城镇规划区范围内,在设定的土地开发程度和设
定容积率条件下,对现状利用条件及现状开发条件下不一样级别或不一样
均质地区的土地,依照商业、住所、工业用地,分别评估在某一估价
期日法定最超出让年期土地使用权的地区均匀价钱。
此次基准地价更新的基准日是2021年01月01日。
设定土地开发程度为商业、住所用地均匀为“六通一平〞〔宗地
红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖,宗地内场所平坦〕,
工业用地均匀为“五通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通信、通上
水、通下水,宗地内场所平坦〕。
法定土地使用权最超出让年限为商业用地40年、住所用地70年、
工业用地50年。
〔3〕编制宗地地价修正系数表
编制宗地地价修正系数表是利用系数修正法评估宗地地价的一
种极其重要的方法。
一般多用于地价系统中为政府管理地产市场效力
的标定地价评估。
因此编制宗地地价修正系数是土地定级估价重要成
果之一。
编制工作以基准地价为根基,按优、较优、一般、较劣、劣
五个标准计算出级别商业、住所和工业用地地价的要素修正系数并确
定各样修正系数下的要素指标。
在此根基上依照?
城镇土地估价规程?
编制修正系数表的要求格式,编制出商业、住所和工业在不一样级别上
的宗地地价修正系数表,并经过已有地价样点进行检验、校核,直至
所编制的修正系数表切合当地市场价钱为止。
4、成就编绘阶段
本阶段于2021年12月至2021年12月尾进行。
主要工作是整理
根基数据;向领土资源局报告任务达成状况及建议征询;数据库建设
及申请检查查收上报审批有关事宜。
七、工程组织机构
土地定级与基准地价更新工作是一项系统工程,工作量大、技术
性强、波及范围广。
达成这项工作不单需要高素质的技术人员,并且
需要有上下协调一致的组织领导。
领导小组和工作小组都为本次工作
顺利达成付出了才华与汗水。
1、领导小组人员名单以下:
组长:
副组长:
副组长:
成员:
成员:
成员:
..................
联络员:
技术指导组:
联络员:
2、工程担当单位和技术人员:
担当单位:
XXXXXXXXXXXXXX
工程负责人:
技术负责人:
xxx
技术人员:
xxxxxxxxxxxx
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