《商品房买卖合同》补充协议85416.docx

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《商品房买卖合同》补充协议85416

《商品房买卖合同》补充协议

买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为《商品房买卖合同》（以下简称合同）的补充。

一、联络方式（对合同中买受人的补充）

1.1双方确认合同中以下通信地址、电话、传真为双方的有效联络方式，双方对各自提供资料的真实性负责。

1.2根据合同和本补充协议发出的所有书面通知，国内邮件，以寄出七个日历天后视为送达；国外邮件，在寄出三十个日历天后视为送达。

因一方变更前述通讯联系地址、电话、传真而未通知对方，造成对方无法发出通知或通知迟延的，由此发生的后果由变更方负责。

二、合同约定面积（对合同第三条的补充）

2.1在该套房屋所属的《房屋面积测绘成果报告书》颁发之前签署合同者，合同约定面积系预测算面积；在颁发之后签署合同者，合同约定面积系产权登记面积。

2.2产权登记面积以政府相关部门确认的《房屋面积测绘成果报告书》中核定面积为准。

三、合同约定面积与产权登记面积差异（对合同第五条的补充）

3.1产权登记面积和合同约定面积仅作为参考，不作为计价依据。

3.2面积差异不构成退房的理由，总价款以合同约定金额结算，在交房之前销售的房屋，房屋预测绘面积与房屋成果测绘面积差异绝对值在3%以内的部分，据实多退少补，绝对值在3%以外的部分，据实多退少补。

四、付款方式、期限及违约责任（对合同第六条、第七条的补充）

4.1若该房设定在建工程抵押，我公司承诺交房时注销在建工程抵押。

出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。

出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。

4.2买受人如果选择按揭贷款方式付款的，应当明确告知出卖人，并且双方须在主合同第六条明确约定采用按揭贷款方式。

如双方没有以书面方式明确约定采用按揭贷款方式，则视为买受人不采用按揭贷款方式付款。

4.3买受人在签署本合同时选择银行按揭贷款方式付款的，买受人应当自签署《商品房买卖合同》当日向按揭银行提交齐全办理按揭贷款所需一切资料，交纳所需款项、办妥借款申请所有手续。

办理公积金贷款的，在领取备案合同七日内向公积金管理中心提交办理公积金贷款的一切材料。

买受人未能在上述期限内办妥上述手续的，应视同为逾期付款，应按照《商品房买卖合同》第七条承担违约责任，其中逾期付款额为买受人借款申请额，逾期付款期限自上述约定期限第二日起至买受人全面办妥上述手续之日止。

在买受人按银行要求提交齐全贷款申请资料，办理所有手续、交纳所有费用的前提下，如贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件或银行拒绝贷足所申请的按揭额度时的，自银行做出不放款决定或拒绝贷足所申请的按揭额度决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。

买受人若无法支付房款的，出卖人有权解除合同。

买受人应向出卖人支付总房款百分之贰的违约金。

买受人以公积金贷款方式付款的，买受人保证自领取备案合同之日起90个工作日内，将购房款全额转入出卖人帐户，否则视为逾期付款，按《商品房买卖合同》第七条处理。

4.3如果买受人采购按揭贷款方式付款，买受人应当自行落实是否符合相关贷款条件。

买受人按揭贷款额度与利率，以贷款银行审核确定为准，出卖人不承担任何责任。

本协议一经签订，即视为买受人已经充分了解自身的贷款条件及可能性。

买受人对此约定表示理解并完全接受，因自身贷款能力、贷款条件等原因导致按揭贷款办理迟延而逾期付款的，属于4.6条约定的“非出卖人原因”，按《商品房买卖合同》第七条相关约定执行。

同时出卖人有权单方面推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期。

4.4在办理房屋交接手续同时，采用银行按揭（含公积金贷款）付款的买受人，其商品房《房地产权证》及《他项权证》由出卖人统一办理，在房屋交付前，买受人向出卖人提交所有应由买受人提供的办证资料，并缴纳所有办证税费。

买受人应缴税、费以政府相关部门规定为准，本合同履行过程中，若政府调整相关税、费，按相应政策执行。

买受人违反前条款约定，不及时提交资料并足额缴纳相应款项的，出卖人有权拒绝交房，由此造成的延期交房责任由买受人承担，买受人应按合同第十一条之规定承担违约责任。

4.5买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以贷款未获批准为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。

买受人无法办理按揭贷款的，仍须按期支付房款。

4.6因非出卖人原因导致按揭贷款办理迟延而逾期付款的，按《商品房买卖合同》第七条相关约定执行。

4.7买受人签署本合同后，不得变更本合同约定的付款方式。

因变更付款方式导致房款变更的，需重新签署《商品房买卖合同》，补足房款、税费差额并支付相应变更费用。

否则，由此所产生的一切责任均由买受人承担。

4.8由于买受人提供不真实资料或利用出卖人工作失误而取得房屋的,按如下方式处理:

4.8.1买受人应当按照合同签订日出卖人的公开售价支付足额价款。

否则，合同自动失效，房屋权属转移无效，买受人应当于出卖人书面通知返还之日起30日内返还房屋，并撤回产权登记申请；已经办理权属登记的，应当在出卖人书面通知返还之日起30日内与出卖人共同办理撤销登记。

4.8.2如属于买受人故意造成,则由买受人承担由此产生的全部经济损失。

五、合同终止

5.1无论何种原因导致合同终止，如该合同已经登记，则买受人应当协助办理注销合同登记事宜。

如买受人已对房屋进行装修，则买受人应在合同终止后15日内将可拆除的装修拆除，逾期未拆除视为放弃，出卖人有权处置。

出卖人在合同已注销、买受人将房屋腾空后，按本协议规定将已付房款扣除违约金后按出卖人工作流程退还买受人。

5.2因为买受人原因导致合同终止的，执行以下规定：

5.2.1因买受人原因导致出卖人解除合同的，买受人须向出卖人支付总房款5％的违约金。

5.2.2若因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人除需支付违约金或赔偿金外，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金、赔偿金先行扣除。

5.2.4除法律法规另有规定外，房屋交付后买受人不得要求解除合同。

5.3因为出卖人原因导致合同终止的，出卖人应退还买受人购房款（不计利息），依据《商品房买卖合同》及本协议的约定支付违约金或赔偿金。

。

六、规划、设计变更（对合同第十条的补充）

6.1合同第十条“规划、设计变更仅指合同生效后，出卖人对合同附件一明示的内容因改动而产生变化。

6.2合同第十条中“规划、设计的变更”不包括以下情形：

6.2.1出卖人为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力等因素而对房屋作出的设计变更或变化；

6.2.2不影响该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，经过规划部门批准或设计单位同意的变更。

6.3买受人对以上情形中的变更表示充分理解，出卖人不构成违约。

七、担保

出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约。

买受人如连续三个月或累计三个月未偿还贷款本息或因其未及时偿还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担连带担保责任时，出卖人有权解除双方所签订的《商品房买卖合同》并收回买受人所购房产，买受人已付房款用以抵付买受人所欠银行全部贷款本息、罚息、出卖人代其偿还的银行本息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分房款退还买受人。

若有不足，出卖人有权向买受人追偿。

八、商品房交付（对合同第十一条的补充）

8.1双方同意，买受人所购房屋装饰、设备标准、户型结构及买受人所购房屋所在小区的总体规划布局等，均以买卖合同约定为准，如买卖合同内容与政府最终批准文件不符，以政府最终批准文件（或设计单位的施工图）为准。

8.2买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、地点及流程，办理房屋交接手续。

对买受人在查验该房屋时提出的工程瑕疵，出卖人应及时予以保修。

如买受人未能在规定的期限和地点办理入住手续的，或因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以保修或买受人未按入住通知书的要求支付物业管理费及其他相关费用等情况导致出卖人无法与买受人全部完成交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房，并视入住通知确定的最后期限为出卖人向买受人实际交房的时间，从该最后期限的第二日起，与该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，买受人须承担自最后期限第二日起发生的各项管理费用及相关费用，买受人不得因逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用,如买受人拒交或少交上述费用，则出卖人或物业公司将对买受人保留通过包括法律途径在内的一切手段进行追偿的权利。

8.3买受人在装修房屋前，需通知出卖人委托指定的物业公司再次进房内进行现场查验，确认商品房不存在质量问题，买受人签署《装修进场前现场查验表》，此后，由于买受人装修产生的质量问题，出卖人不承担相应责任。

8.4买受人在领取《房地产权证》及购房票据时，由签署《商品房买卖合同》买受人任何一方或出具委托证书的、或委托代理人、或法定代理人等签字领取即视为买受人均已领取。

8.5在商品房交付时，如该商品房的装饰、设备标准与双方约定标准不符，应按本合同第十三条约定的方式处理，但买受人不得拒绝收房。

九、基础设施、公共配套（对合同第十四条的补充）

9.1鉴于【项目名称】系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于【项目名称】最后一期竣工交付的时间。

9.2公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件。

投入使用（如学校开学、商铺开业）的具体时间由相关买受人或经营者、管理部门确定。

9.3合同项下商品房的有线电视、宽带、煤气等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。

9.4由于房屋竣工交付时间不同,可能影响景观植物的移栽,在交付后的第一个春季或秋季完成软景植物的移栽.

9.5部分电子产品运行需要一段时间调试,交付时可能发生功能不完善情况,在交付后三个月内调试完成全部功能.

十、保修（对合同第十六条的补充）

10.1买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人提出，出卖人应在24小时内派员前往勘察。

依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。

10.2买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向市级以上质量部门申请鉴定。

如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人法律规定范围内的损失。

10.3因相邻关系而造成的漏水、噪音等问题由当事人双方自行解决；

10.4在保修期和保修范围内房屋发生质量问题，出卖人承担修复的责任，如果不能恢复原状，则买受人与出卖人协商确定标准予以赔偿，协商不成，按出现问题时缺陷部位同类别、同档次、同型号物品的市场参考价予以赔偿；

10.5因房屋发生在保修范围内的质量问题对房屋内其他用品造成损失，按同类别、同档次、同型号的物品以旧换新，如不能以旧换新，则按出现问题时同类别、同档次、同型号物品的市场价予以赔偿；

10.6保修期限届满后，房屋维修由买受人负责并承担费用。

10.7买受人有义务配合出卖人维修房屋，如房屋维修需要买受人提供条件（包括但不限于室内场地、水、电、室内装修拆除等）配合时，买受人应给予配合，如买受人拒绝配合导致维修无法完成时，视同买受人主动放弃维修，一切后果由买受人自行承担。

10.8保修期的起始时间为竣工验收时间,具体质保时间按照《质量保修书》约定执行。

但属下列情况之一的，出卖人不予保修：

（1）不可抗力而引起的任何损坏情况；

（2）因买受人或买受人许可的第三人擅自改动设备、设施或因改动而损坏的项目：

（3）因出卖人以外的任何第三人而造成的任何损坏：

（4）其他因买受人保养、维修使用不当而造成的设备失灵、损坏；

（5）买受人自行装修部分及买受人自行安装的通讯等各类设备设施。

十一、停车场权属的约定（对合同第十七条的补充）

本住宅小区内的车位、车库和停车场的权利归属，依据下列原则确定：

11.1建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权出售或出租,有权定价、调价。

11.2地下停车场（包括设在人防工程的停车位、停车库）归出卖人所有。

11.3建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，由物业服务企业进行管理，收取的停车费扣除物业公司的必要费用后用于本小区的物业服务。

业主委员会成立后，由业主委员会或业主大会确定其使用和管理方式。

十二、人防工程权属的约定

本住宅小区内人防工程的权利归属，依据下列原则确定：

12.1除法律另有规定外，出卖人出资建设的人防工程归出卖人所有，由国家出资建设的人防工程归国家所有。

12.2人防工程的所有者应当依据国家法律、法规的规定使用和维护人防工程。

12.3经市人防办批准同意，本小区的人防工程在和平时期可以作为停车场/商场使用。

战时，国家可以依法征收或征用，所有者不得拒绝业主进入人防工程避难的请求。

十三、绿地权属的约定

13.1本住宅小区的绿地归业主共有，但是属于城镇公共绿地或明示属于个别业主的除外。

13.2符合下列条件之一的是前款所述的“明示属于个别业主”：

13.2.1规划为个别单位商品房配套使用的绿地；

13.2.2出卖人在宣传资料或模型中表明与个别单位商品房捆绑销售或附赠的绿地。

13.2.3上述包括但不限于部分委托业主代管的首层下沉庭院前的绿化小院、屋顶露台等；

十四、物业用房权属的约定

14.1本住宅小区的物业管理用房归业主共同所有；

14.2物业用房交付标准与出卖人同期建设商业用房交付标准相同；

14.3物业服务企业有权使用物业管理用房并负责维护；

14.4未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

十五、会所权属的约定

15.1出卖人根据项目周边商业服务配套环境，有权决定是否设立小区会所，如设立，按以下原则执行。

15.2本住宅小区的会所归出卖人所有，出卖人有权出租或出售。

15.3会所的经营者享有经营自主权、不受他人非法干涉，但是其经营项目及经营业态应当有利于提高业主的生活便利程度，不得损害业主的合法权益。

15.4会所的所有者或经营者应当按规定缴纳物业服务费。

十六、其他

该商品房所在小区内的幼儿园、商业服务、活动中心、建筑物地下部分（地下车位，含机械式车位、储藏室等）、地上车位等配套物业的土地使用权和房屋所有权归出卖人所有，出卖人有权出售或出租。

按照国家和相关规定可以单独转让的停车场等未纳入附件二公共分摊的面积，附属建筑物、构筑物不随同该商品房一同转让

十七、买受人需交付的其他费用

买受人除须支付房款外，在房屋交付使用前还须向出卖人交付以下款项：

17.1逾期付款产生的违约金；

17.2逾期办理交房产生的违约金；

17.3政府有关部门规定的其他费用（以政府有关部门下发的文件为准）。

17.4本合同履行过程中，若政府调整相关税、费，按相应政策执行。

十八、前期物业服务

18.1买受人同意在业主委员会选聘新的物业服务公司前，由出卖人或出卖人委托的物业服务企业实施统一的物业服务。

18.2买受人办理交付手续前需要预交物业服务费，否则出卖人有权拒绝交付房屋。

18.3达到合同第八条约定的交付条件后，买受人不得以与出卖人争议为由拒绝交纳物业服务费。

十九、房屋周边环境（对合同第一条与第三条的补充）

19.1出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规应明示的文件、证书及重要提示，买受人对此无异议，对所购房屋的周边状况、地理位置及朝向、空间尺寸现状及交易条件已有充分的了解。

买受人所购房屋为经规划局审批后设计，其公用设施及内部设施非经许可不得改动；

19.2出卖人项目名称（以下简称本项目）规划红线情况通过以下条款做如下告知：

19.3本项目东、西、南、北侧均有规划路，具体做法按实际交付为准,未来施工及通行可能存在噪音影响；

19.4道路的交通及商业、景观等均可能会产生一定的噪音影响，本公司在制定售价时已充分考虑上述因素；

19.5本项目周边待开发用地的建设与规划以有关政府部门批准实施的最终方案为准；

19.6本项目以政府规划部门批准的规划方案为依据建设，其细节以最终的规划方案为准；在不违反法律法规的前提下，该规划可能发生局部调整。

19.7规划调整权利归政府部门行使，乙方不得以个人或集体名义干涉。

19.8红线外开发范围，因各种原因引起的调整和变化均与出卖人无关，出卖人不承担责任。

19.9出卖人因城建、小区物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人之楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其他有关装置时，买受人应给予协助，并在今后维护修理时积极配合。

19.10买受人不得私自占用、改动公共空间、公共及共用部位和区域、公共及共用设施设备等（包括但不限于绿地、消防通道、屋面、外墙等），如有占用或违章搭建，出卖人及所委托的前期物业服务公司有权责令拆除，不能拆除或者买受人拒绝拆除时，按照所搭建违章建筑面积向出卖人支付赔偿，赔偿价格为房屋销售价格的两倍，金额为违章建筑面积乘以赔偿价格。

如因占用或违章搭建给其他相邻房屋造成影响及损失，受侵害方提出赔偿请求的，由买受人全额赔付，出卖人不承担赔偿责任。

二十、合同及本协议以外信息与资料

20.1买卖双方确认：

《商品房买卖合同》及本补充协议系双方就房屋买卖达成的唯一合同；

20.2此前有关该房屋的口头承诺或书面协议、允诺等与本协议不一致的，以本协议约定为准

20.3出卖人公开发表的广告仅作为要约邀请，不视为合同内容；

20.4出卖人所展示的沙盘、样板间仅供参观，不作为楼盘及房屋的最后交付标准。

20.5口头：

出卖人未授权任何人（包括但不限于出卖人的员工—经理、置业顾问等）以口头方式作出任何本协议以外的承诺或责任承担声明，任何人的口头意思表达对合同双方不构成法律权利义务约定。

二十一、变更买受人

21.1签署《商品房买卖合同》后不得变更买受人,如变更，则须征得出卖人的同意,并按本补充协议的5.2.1条款执行违约金。

21.2经出卖人同意，买受人可以要求变更为买受人的配偶或未婚子女（但仅限变更一次，否则按5.2.1条执行），不执行本补充协议的5.2.1条款执行违约金，但所发生一切费用由买受人承担。

二十二、风险提示

22.1双方确定合同价格时已经充分考虑风险因素,任何风险因素导致的利益损失各自独立承担。

具体包括但不限于以下风险约定：

本合同项下房屋的市场价格变动，银行利率调整，政府税费及其他政策变化等风险因素、相邻地块规划方案变化。

22.2原则：

任何情况下均不得调整合同价格，也不构成退换房理由。

22.3买受人承诺已经充分理解并愿意接受本条约定及全部合同内容，合同价格已经包含所有可能发生的风险事项。

22.4鉴于商品房买卖合同备案登记的办理手续比较复杂，双方同意将办理备案的期限延长到本合同签订后6个月，即出卖人在合同签订后6个月内办理完毕备案手续不视为违约。

22.5买受人已自行了解国家及地方关于限制购房、限制贷款方面的政策。

若合同签订后，因买受人实际不符合相关规定而导致合同无法履行的，买受人应承担总房款5%的违约金。

二十三、不可抗力（对合同第十五条的补充）

23.1“不可抗力”是指合同双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据合同履行其全部或部分义务。

该事件包括但不限于政府审批时间超出规定、登记发证机构办理时间逾期、自然灾害、战争或任何其它类似事件。

23.2由于以上所述不可抗力事件致使产权登记时间延长、买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担任何违约责任。

23.3出卖人责任：

包括提供必要资料给登记发证机构及履行一切必要工作；出卖人责任不包括保证政府审批时限、登记机构工作时限及最终取得产权证最终时限。

二十四、声明

24.1双方声明合同及本补充协议系由双方在平等协商的基础上，共同确定；

24.2在签订该合同及本补充协议过程中，双方已对涉及到各自权利义务的条款进行了充分的协商和告知，并达成了共识。

24.3买受人特此声明，通过与出卖人仔细洽商、要求出卖人对其应当承担的义务、责任进行说明，已经对合同及本补充协议的全部内容（包括权利、义务、责任）有了充分的了解并完全明白和同意。

二十五、生效

25.1本协议自双方签字之日起生效。

25.2本补充协议与主合同的内容如有抵触，以本补充协议为准。

出卖人：

买受人：

年月日年月日