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一季度中国房地产市场分析报告
2014年一季度中国房地产市场分析报告
1.房地产开发投资情况
2014年1-3月份,全国房地产开发投资15339亿元,同比名义增长16.8%(扣除价格因素实际增长15.5%),增速比1-2月份回落2.5个百分点。
其中,住宅投资10530亿元,增长16.8%,增速回落1.6个百分点,占房地产开发投资的比重为68.7%。
1-3月份,东部地区房地产开发投资9139亿元,同比增长17.7%,增速比1-2月份回落1.4个百分点;中部地区投资2916亿元,增长15.6%,增速回落5.9个百分点;西部地区投资3285亿元,增长15.5%,增速回落2.4个百分点。
2.房地产市场开发建设情况
1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米,同比增长14.2%,增速比1-2月份回落2.1个百分点;其中,住宅施工面积393206万平方米,增长11.4%。
房屋新开工面积29090万平方米,下降25.2%,降幅收窄2.2个百分点;其中,住宅新开工面积21238万平方米,下降27.2%。
房屋竣工面积18520万平方米,下降4.9%,降幅收窄3.3个百分点;其中,住宅竣工面积13910万平方米,下降7.3%。
1-3月份,房地产开发企业土地购置面积5990万平方米,同比下降2.3%,1-2月份为增长6.5%;土地成交价款1556亿元,增长11.4%,增速提高2.5个百分点。
3.商品房供应情况
(1)整体表现:
新增供应为近五年同期最高,但同比增速明显减缓
新增供应总量为近五年同期最高,尽管去年基数较高,但仍同比增长6%。
2014年一季度,20个代表城市住宅月均新批上市955万平方米,为近五年同期的最高水平,和2012年同期相比增长39%;同比增速来看,由于去年一季度898万平方米的高基数,本季度同比增速大幅减缓至6%,较去年同期下降25个百分点。
单月来看,受传统淡季企业推盘放缓影响,前两个月新增供应量明显回落,1-2月代表城市月均新批上市面积为739万平方米,较去年同期小幅增长1.6%。
3月部分企业加快推盘,代表城市供应量增加至1387万平方米,为近年来同期最高水平,同比增长12%。
(2)各类城市:
北京供应大幅增长,杭州、重庆同比下降超三成,东莞持续上行
2014年一季度,多数代表城市供应量增长,北京增长最为显著。
北京月均新增供应62万平方米,处于近年同期最高位,同比大幅增长183%,其中3月新增供应高达112万平方米。
上海月均新增供应84万平方米,为近年来同期最高水平,同比增长36%。
杭州月均供应21万平方米,同比下降37%。
重庆月均供应量为117万平方米,仅略高于2012年一季度(96万平方米)供应量,同比大幅下降34%。
东莞供应量持续上行,同比增长15%至49万平方米。
无锡月均供应25万平方米,同比小幅增长4%。
4、商品房销售情况
1-3月份,商品房销售面积20111万平方米,同比下降3.8%;降幅比1-2月份扩大3.7个百分点;其中,住宅销售面积下降5.7%,办公楼销售面积增长6.7%,商业营业用房销售面积增长6.0%。
商品房销售额13263亿元,下降5.2%,降幅比1-2月份扩大1.5个百分点;其中,住宅销售额下降7.7%,办公楼销售额下降10.6%,商业营业用房销售额增长7.9%。
1-3月份,东部地区商品房销售面积9699万平方米,同比下降10.0%,降幅比1-2月份扩大4个百分点;销售额7981亿元,下降11.5%,降幅扩大1.9个百分点。
中部地区商品房销售面积5323万平方米,增长6.8%,增速回落8.3个百分点;销售额2653亿元,增长8.4%,增速回落5.9个百分点。
西部地区商品房销售面积5089万平方米,下降1.0%,降幅收窄0.8个百分点;销售额2629亿元,增长4.0%,增速提高2.7个百分点。
3月末,商品房待售面积52163万平方米,比2月末增加766万平方米。
其中,住宅待售面积增加492万平方米,办公楼待售面积减少2万平方米,商业营业用房待售面积增加222万平方米。
5、房地产金融情况
1-3月份,房地产开发企业到位资金28731亿元,同比增长6.6%,增速比1-2月份回落5.8个百分点。
其中,国内贷款6226亿元,增长20.4%;利用外资84亿元,下降33.9%;自筹资金11093亿元,增长9.6%;其他资金11327亿元,下降1.9%。
在其他资金中,定金及预收款6837亿元,下降3.6%;个人按揭贷款3161亿元,增长0.1%。
6.土地市场成交情况
2014年一季度,全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%,成交量同比大幅下降12.8%,前两月市场维持火热,3月成交热度消减;价格方面,全国300个城市各类用地楼面均价上涨显著,同比上涨27.0%,溢价率为13.0%。
房企扩展一线布局,稀缺地块争抢白热化。
(1)供求:
推出、成交均不及去年同期,前两月市场延续上年态势,3月热度有所消减
一季度土地推出量同比小幅下降,但住宅和商办用地均同比增长。
2014年一季度,全国300个城市共推出各类用地3.4亿平方米,同比下降3.6%。
其中,住宅用地推出1.4亿平方米,同比增长8.1%,增幅逐渐收窄;商办用地推出5119万平方米,同比增长1.0%。
从具体月份来看,1、2和3月的推出量和往年走势一样,逐月降低。
1、2两月各类土地推出量均低于去年同期,3月同比微增2.8%。
其中住宅用地连续3个月同比实现增长,商办用地在1月同比下降11.6%,2、3两月同比分别增长19.1%和3.0%。
一季度各类土地成交量均低于去年同期,3月市场降温,成交量同比大幅下降。
2014年一季度,全国300个城市各类土地共成交2.8亿平方米,较去年同期下降12.8%。
其中,住宅用地成交1.1亿平方米,同比微增2.0%;商办用地成交4046万平方米,同比下降15.6%。
和去年四季度相比,成交量出现季节性回落,但下降幅度明显高于历年同期。
从具体月份来看,一季度3个月成交量逐月下降,前两个月土地市场延续上一年的火热行情,成交量同比保持增长。
但3月受杭州等个别楼盘降价、信贷无放松的预期和自住型商品房持续推出等因素影响,土地市场出现降温,成交量同比下降47.6%。
其中,住宅用地1-2月同比均增长15%以上,而3月同比下降37.3%,市场先热后冷;商办用地成交量仅在2月和去年同期基本持平,1、3月成交均低于去年同期。
(2)价格:
楼面均价同比上涨明显,溢价率基本和上年持平
一季度楼面均价同比上涨明显。
2014年一季度,全国300个城市各类用地楼面均价为1351元/平方米,同比上涨27.0%。
其中住宅用地楼面均价为1836元/平方米,同比上涨24.1%;商办用地均价创新高,达1778元/平方米,同比大幅上涨27.1%。
具体来看,1、3月各类用地成交楼面均价同比大幅上涨,2月基本和上年同期持平。
其中住宅用地3个月同比连续上涨,楼面价均超过在1750元/平方米;商办用地成交楼面均价在经过1月同比上涨70%至2200元/平方米后,逐月下跌。
此番一季度土地市场出现量跌价涨的原因在于政府推地量有限。
溢价率较去年下半年高位有所回落,基本和上年同期持平,住宅用地2、3月同比均下降。
一季度,全国300个城市各类用地平均溢价率为13.0%,基本和上年同期持平,较去年下半年有所回落。
其中,住宅用地溢价率为14.6%,较去年同期下降1.2个百分点;商办用地为12.2%,较去年同期高1.1个百分点。
从具体月份来看,各类用地溢价率2月同比下降较多,1、3月同比上扬。
其中商办用地2月溢价率同比下降7.4个百分点,1、3月均高于去年同期;住宅用地溢价率仅1月同比有所提高,2、3月均低于去年同期。
(3)出让金:
受前两月带动一季度同比增长,但增幅回落,3月出让金同环比大降
出让金总额同比继续增长,但增长动力来源于前两月,3月土地市场降温。
2014年一季度,全国300个城市土地出让金总额为7113亿元,同比增长14.0%。
其中住宅用地出让金为4988亿元,同比增长22.8%;商办用地出让金为1638亿元,同比微增3.2%。
一季度各月出让金环比均下降,但1、2月土地市场延续去年底的升温态势,各类土地出让金均远高于去年同期,前两月出让金即占一季度总额的82%,3月土地市场热度有所缓解,出让金同比大降29.9%,该季度出让金的同比增长动力主要来源于1、2月。
分别来看,住宅用地1、2月出让金同比分别增长47.7%和33.1%,3月下降21.9%;商办用地1月大增62.4%,2、3月则同比分别下降29.5%和45.3%。
(4)热点地块:
总价高位回落,楼面价继续上扬
住宅用地方面,地王总金额高位回落,但仍高于2012和2011年;成交面积处近年最低水平。
2014年一季度,全国成交总价前十名的住宅用地(包括住宅用地及含住宅的综合性用地)总金额为498亿元,约为去年一季度前十名的1.6倍,是去年全年前十名总价的76%,成交总价在去年高基数的基础上有所回落,但仍高于2012和2011年;成交总面积为112万平方米,为去年一季度前十名的71%,处于近几年最低水平。
详细来看,拓平+友昇置业在上海闸北区竞得的地块以101亿元的成交高价位居榜首,前十名各地块规模均在35亿元以上,且均位于一二线热点城市,北京独占5宗。
从成交时间来看,6宗地成交于1月份,表明市场1、2月仍维持去年较热态势,3月市场稍有退烧。
房企一线聚集,稀缺地段抢夺热烈,地价逼近甚至高过周边房价。
今年前两月,由于房企去年销售飘红,回款融资情况普遍较好,加上三四线城市供应过剩风险的担忧,不少房企回归一二线核心城市意愿强烈,而核心城市优质地块稀缺更是加剧竞争,造成今年初一线土地市场持续火热,地价居高不下,成交楼面价格接近甚至超过周边一二手房售价,例如上海闸北区地块的楼面均价在剔除配建保障房后,楼面价高达50115元/平方米,而其目前周边在售的明园森林都市均价为38000元/平方米,地价明显高于房价。
北京西三环的西局两块地在剔除保障房、还建面积后,楼面价达6万/平方米,远远高于该区域目前二手房源价格。
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