万科物业管理费测算指引.docx
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万科物业管理费测算指引
万科物业管理费测算指引
2021-11-02省房地产业协会点击数:
61
wuyeren
1.目的
确定合理的管理费收费标准,为物业管理的正常经营提供保障。
2.围
适用于集团各物业公司及物业管理工程的管理费测算。
3.职责
根据接收物业管理小区的实际情况,由物业公司人事部门负责所接收物业管理小
区的组织架构及人工本钱测算,品质部门负责设备、清洁、绿化本钱的测算。
4.物业管理费测算公式为:
物业管理费单价=所有费用的总和÷参加测算
5.列举法测算
5.1人工费用的测算
5.1.1.组织架构确实定
5.1.2.人工费用的测算
根据确定的组织架构,遵循相关法规要求及公司?
薪金福利标准?
进展人工费用
的测算。
物业管理圈公众号。
人工费用包括:
工资、奖金及双薪、工资附加费、
社会保险费、补贴及过节费、其它。
5.1.3.工资的测算〔单位:
元/月〕
根据确定的组织架构,按照公司?
薪金福利标准?
的规定进展人员工资的测算。
人员工资构成表
单位:
元
序号名称工资标准人数工资金额〔月〕
1经理工资标准×人数
2经理助理工资标准×人数
3行政管理人员工资标准×人数
技术、维修人员工资标准×人数
5保安人员工资标准×人数
6保洁人员工资标准×人数
7绿化人员工资标准×人数
8其他人员工资标准×人数
合计
6.奖金及双薪〔单位:
元/月〕
根据确定的组织架构,按照公司?
薪金福利标准?
的规定进展奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构,按照公司?
薪金福利标准?
的规定进展补贴、过节费、上
下班交通补贴测算。
5.2行政费用的测算〔单位:
元/月〕
5.1.4.低值易耗品购置费用。
5.1.5.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况〔包括饮用水〕:
使用水费金额=使用量〔立方〕/月×水费收费单价
饮用水金额=饮用水〔桶〕/月×桶饮用水单价
电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况:
照明用电费用=办公照明的功率×按每天实际使用时间〔折算成的小时单位〕×
电费收费标准
办公电器用电费用=空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间〔折算成的小
时单位〕×电费收费标准
7.办公设备维护费用。
主要指复印机、机、打印机、空调等设备每月的保养费。
8.通讯费。
物业管理所需的通讯费用,其中包括:
手机费、费、网络通讯费、其他通讯
费用。
9.公干车辆费。
根据管理效劳业务的需要,确定每月固定外出办事的车辆费用。
10.交际应酬费。
11.电脑维护费用。
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费,包括电脑的
升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
12.报刊资料费。
因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。
13.咨询及诉讼费。
聘请法律参谋的费用分摊,业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
5.3财产费用的测算〔单位:
元/月〕
5.1.6.折旧费用
管理处正常管理效劳需要所购置的固定资产〔单价在2000元以上,使用年限超过
一年〕,按使用年限进展折旧。
固定资产包括:
办公设备:
电脑、复印机、机、打印机、空调、电视机、保
险柜等。
清洁绿化工具:
洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用=固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月
5.1.7.资产的摊销
管理处前期发生的开办费按?
物业委托管理合同?
的合同期限进展分摊。
开办费主要包括:
前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿
化工具,以及办公场所的装修费等。
分摊费用=开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月
14.固定资产的修理费
前期购置的固定资产,按固定资产折旧的15%计提修理费。
15.员工宿舍租金〔地产提供宿舍,此项费用不计〕。
16.〔财产〕保险费〔公共设施、设备购置的保险〕。
保险费=〔须投保的公共设施、设备〕总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面
积
购置保险是业主及物业管理公司躲避风险的一种管理手段,所以必须计提,必须
投保。
业主如有异议,必须经业主大会决定并形成法律文件,否那么物业公司会因
未尽管理责任而丧失物业管理资格。
5.4物料消耗的测算〔单位:
元/月〕
5.1.8.服装费的测算〔单位:
元/月〕。
按照服装的制作本钱和使用年限进展分摊。
服装费用构成表
单位:
元
序号名称服装本钱人数服装费用〔月〕
1经理服装本钱×人数÷使用月份
2行政管理人员服装本钱×人数÷使用月份
3技术、维修人员服装本钱×人数÷使用月份
4保安管理人员服装本钱×人数÷使用月份
5保洁
17.保洁物料消耗。
根据物业管理所需配置的保洁材料〔可参考下表的测算方法〕,按照实际使用年
限进展摊销。
保洁材料分摊明细表
单位:
元
名称用途单位单价月均消耗数量月均消
耗金额备注
玻璃刮刀清洁玻
璃把25.00375.00所有材料可根据所管
小区的需要,按照实际配置情况及使用年限进展测算。
18.环境、绿化物料消耗。
根据物业管理的绿化面积及绿化品种,按养护的需要测算材料的消耗,包括楼道
绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。
19.物业维修物料消耗。
根据小区配置的设施、设备的清单,按照设备的每天实际运行情况进展维修物料
消耗的测算〔可参考下表的测算方法〕。
物业维修物料分摊表
单位:
元
序号工程测算依据费用构成备注
5.5公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯
杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护,标识牌、
指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。
车场设施养护材料。
所有材料可根据所管小区的需要,按照实际配置情
况及使用年限进展测算
2.供配电系统变压器
发电机变压器、高压设备维修保养材料。
发电机运行保养材料费、油费
20.照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更
换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
21.消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头,消防联动柜、
消防泵、喷淋泵、喷淋头,室外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核
算烟感、温感采购费,消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
22.给排水系统生活供水变频泵
潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费,管道阀门维修材料费
23.防盗,监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周
界防越系统的维修养护。
每年维修材料费
24.水景娱乐设施维护材料费
25.空调及采暖
5.6小区公共费用的测算〔单位:
元/月〕
5.1.9.公共电费
根据小区设施、设备的清单,按照设备的功率、每天实际工作时间进展公共电费
的测算。
5.5.1.1.电梯系统电费
电梯电费=电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间〔折算成小时数〕
×电费单价〔元/度〕
电梯通风、照明、降温电费=电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30
天×每天的使用时间〔折算成小时数〕×电费单价〔元/度〕
5.5.1.2.公共照明系统电费
室照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等
所有照明系统的电费:
公共照明系统电费=照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间
〔折算成小时数〕的总和×电费单价〔元/度〕
26.供配电系统电费。
变压器的电费:
各地供电收费政策可能会有差异,依各地供电部门的收费标准为
准,或:
变压器的电费=〔变压器根本电费〔总容量不同,根本电费有所差异〕+超出基
本电量的实际使用电量〕×电费单价;
变压器的电费=变压器功率×电费单价×24小时×30天
27.消防系统电费。
消防水泵〔按每季度检修2.5小时计算〕=消防水泵的数量×消防水泵的功率×
电费单价×2.5小时÷3月
送、排烟风机〔元/月〕〔按每季度检修2.5小时计算〕=送、排烟风机数量×送、
排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月
中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电
费单价
28.给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×
电费单价
29.泳池系统电费。
(收费泳池不计此项)
泳池系统电费=循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价
5.7公共水费〔单位:
元/月〕
5.1.10.绿化水费
根据小区绿化面积确定〔如根据体系要求:
每月平均浇水15天,每次浇水渗透土
壤3公分〕:
绿化水费=绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价〔含排污费、加压费〕
5.1.11.清洁用水
根据清洁面积测算:
清洁用水=估算每天用水量×30天×水费单价〔含排污费、加压费〕
30.泳池用水〔收费泳池不计此项〕
根据泳池容积测算泳池水费:
泳池用水=泳池容量×3次〔每年换水3次〕÷12月×水费单价〔含排污费、加压
费〕
31.小区景观用水
根据小区景观的数量测算:
小区景观用水=小区景观每天耗用水量×30天×水费单价〔含排污费、加压费〕
5.8电梯运行费
电梯保养费:
每部电梯每月保养费单价的总和
如果每部保养费单价一样,那么电梯保养费=电梯保养费单价×电梯数量
电梯年检费:
电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总合〔或电梯年检单价一样时为单价×电
梯数量〕÷12月
5.9公共设施养护费
根据小区配置的设施、设备的清单,按照设施、设备的使用寿命及保养周期进展
维修费用测算〔可参考下表的测算方法〕。
物业维修物料分摊表
单位:
元
序号工程测算依据费用构成备注
5.1.12.公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯
杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护,标识牌、
指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。
车场设施养护材料。
所有材料可根据所管小区的需要,按照实际配置情
况及使用年限进展测算
5.1.13.供配电系统变压器
发电机变压器、高压设备维修保养材料。
发电机运行保养材料费、油费
32.照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更
换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
33.消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头,消防联动柜、
消防泵、喷淋泵、喷淋头,室外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核
算烟感、温感采购费,消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
34.给排水系统生活供水变频泵
潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费,管道阀门维修材料费
35.防盗,监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周
界防越系统的维修养护。
每年维修材料费
36.水景娱乐设施维护材料费
37.空调及采暖
5.10社区文化费用
根据小区的本年度社区文化方案确定所需的费用。
5.11垃圾清运费
根据小区每天垃圾量确定:
垃圾清运费=垃圾量〔桶〕×收费单价
5.1.14.其它
5.5.1.3.税金的测算〔单位:
元/月〕
按最新增值税计算
5.5.1.4.管理酬金的测算〔单位:
元/月〕
按照当地政府规定的比例计提管理酬金。
管理酬金=以上包括税金在的所有费用×酬金提取比例
38.不可预见费用
该项费用按总支出的3%〔参考值〕计提
不可预见费用=〔4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额〕
×3%
5.12计算各类物业管理费的收费标准
根据测算出的总本钱,按各类分摊管理面积,填写管理费构成明细表,计算出各
类物业管理费的收费标准。
5.1.15.按本钱比例经历值分别计算各工程所分摊费用。
万科物业管理本钱构成比例经历值
工程人工费用行政费用财产费用物料消
耗小区公共费用
比例40%5%5%10%25%15%
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