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估价复习
第一章房地产估价概论
一、房地产估价的含义:
指的是专业房地产估价
1、有专业人员和专业机构完成
2、是一种专业意见
3、具有公信力
4、实行有偿服务
5、承担法律责任
二、专业房地产估价:
房地产估价师和房地产估价机构根据股价目的,遵守估价原则,按照股价程序,运用股价方法,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
三、什么是估价目的?
为什么要确定股价目的?
答;
(1)估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途,通俗的说,是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。
(2)1、满足委托人的需要
2、估价目的影响估价结果
3、估价目的限制估价报告的使用
四、估价时点:
是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
一般用公历年、月、日表示。
第二章房地产及其描述
一、房地产的特性:
1、不可移动性2独一无二性3寿命长久性
4供给有限性5价值量大6用途多样7相互影响8易受限制9难以变现10保值增值
二、房地产的种类,
(一)按开发程序划分:
1、生地:
是指不具有城市基础设施的土地例如荒地、农地
2、毛地:
是指具有一定的城市基础设施,有待拆迁的房屋,尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地
3、熟地:
是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,能直接在其上建造建筑物的土地
4、在建工程:
是指建筑物已经开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产
5、现房:
是指以建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地
-
(二)按经营使用方式划分
1、销售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、自用的房地产
第三章房地产价格和形成条件
一、房地产的价格含义和形成条件
房地产价格是指合乎的获得他人房地产所必须付出的代价---货币源、商品或其他有价物。
形成条件;1有用性2、稀缺性3、有效需求
二、地价与一般物品价格的不同
1、生产成本不同2、折旧不同3、价格差异不同4、市场性质不同5、价格形成时间不同6、供求变化不同
三、房地产需求;指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所意愿并且能够购买的数量。
第四章房地产价格影响因素
1、房地产自身因素2、人口因素3、制度政策因素4、经济因素5、社会因素
6、国际因素7、心理因素8、其他因素
第五章房地产估价原则
一、房地产股价原则有:
1、独立、客观、公正原则2、合法原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、替代原则6、谨慎原则
第六章市场法及其应用
一、含义:
.市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法、简要的说,是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。
本质:
是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。
通常把市场法测算出来的价值简称为比准价格。
二、市场法估价的操作步骤
1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立可比基础
4、进行各项移正5、求取比准价格
三、搜集交易实例的内容
在搜集交易实例时,需要搜集的内容应包括:
(1)交易实例房地产的状况,如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等;
(2)交易双方的基本情况和交易目的;
(3)成交日期;
(4)成交价格;
(5)付款方式;
(6)交易情况,如交易税费的负担方式,有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况
四、选取的可比实例应符合4个方面的要求:
1、区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近,即为估价对象的类似房地产;
2、交易类型与估价目的吻合;
3、成交日期与估价时点接近;
4、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
五、建立价格可比基础包括6个方面:
1、统一房地产范围2、统一付款方式;;3、统一采用单价
4、统一币种和货币单位;;5、统一面积内涵6、统一面积单位。
六、面积换算
例题:
搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易的房地产的建筑面积200平方米,成交总额80万人民币,分三期付款,首期16万人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元于一年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英尺,成交总价15万美元,于成交时一次付清。
如果选取这两个交易实例为可比实例,试在对其成交价格做有关修正,调整之前进行“建立可比价格基础”的处理。
(假设当时的人民币年利率为8%,人民币与美元的兑换率为1美元=8.3元人民币,该类房地产的建筑面积和使用面积的关系为1:
0.75)
交易实例
面积
成交
价格
付款方式
甲
建筑面积200平方米
80万
人民币
三期付款,首期16万人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元于一年后付清
乙
使用面积2500
平方英尺
15万
美元
一次付清
一付款方式:
成交日期一次性付清为基准:
甲总统价=16+32/(1+8%)0.5+16/(1+8%)
=76.422(万元人民币)乙总价=15(万美元
统一采用单价
甲单价=764220/200=3821.1(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价=150000/2500=60(美元/平方英尺使用面积)
统一币种和货币单位甲单价=3821.1(元/平方米建筑面积)乙单价=60×8.3=498(元/平方英尺使用面积)
统一面积内涵甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价=498×0.75=373.5(元/平方英尺建筑面积)
统一面积单位甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价=373.5/0.09290304=4020.3(元人民币/平方米建筑面积)
•以上步骤是市场比较法中建立价格可比基础的一般步骤。
例题:
可比实例的正常市场价格为1500元/平方米,可比实例成交价格比正常市场价格高10%,试求取可比实例的成交价格。
可比实例成交价格=可比实例正常市场价格×(1+10%)=1500×1.1=1650(元/平方米)
如果以可比实例的成交价格为基准,说正常价格比可比实例的成交价格低10%。
意即:
可比实例的成交价格×(1-10%)=正常价格,假定可比实例的成交价格=1650元/平方米
则:
正常价格=1650×(1-10%)=1485(元/平方米)
注:
1485元/平方米≠1500元/平方米
所以,“说可比实例的成交价格比其正常价格高10%”与“说正常价格比可比实例的成交价格低10%”是不等同的。
例题:
某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米,卖方应该缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应该缴纳的税费为正常成交价格的5%。
试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
解:
卖方实际得到的价格
=正常成交价格-应该由卖方缴纳的税费
=2500-2500×7%=2325(元/平方米)
买方实际付出的价格=2500+2500×5%=2625(元/平方米)
例题:
某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2625元/平方米,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
则该宗房地产交易的正常成交价格为多少?
例题:
某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉,该地区房地产买卖中由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
则该宗房地产交易的正常成交价格为多少?
例题(交易日期调整的定基价格指数法):
某宗房地产2006年6月的价格是1800元/平方米,现在需要将其调整到2006年10月。
已知该房地产所在地区类似房地产2006年4月至10月的价格指数分别为:
79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2003年1月为100)。
试计算该宗房地产2006年10月的价格。
解:
该宗房地产2006年10月的价格计算如下:
1800×98.1/76.7=2302.2(元/平方米)
例题(市场状况调整的环比价格指数法):
某宗房地产2006年6月的价格是2000元/平方米,现在需要将其调整到2006年10月。
已知该房地产所在地区类似房地产2006年4月至10月的价格指数分别为:
99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上一个月为100)。
试计算该宗房地产2006年10月的价格。
解:
该宗房地产2006年10月的价格计算如下:
2000×105.0/100×109.2/100×112.5/100×118.1/100=3046.8(元/平方米)
例:
某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1(均以上个月为100)。
某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2,试其调整到
2005年3月。
6000×1.05×1.092×1.125×1.181=9140.4元/m2
例题(市场状况调整的价格变动率法):
为评估某宗房地产2006年9月末的价格,选取了下列可比实例:
成交价格是3000元/平方米,成交日期是2005年10月末。
另调查2005年6月末至2006年2月末该房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%,2006年2月末至2006年9月末平均比上月上涨2%。
试对该可比实例进行市场状况调整。
解:
对可比实例的价格进行交易日期的调整,是将该宗房地产价格调整到2006年9月末,即:
3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/平方米)
例:
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格,所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日,价格为1000美元/平方米。
经市场调查分析,该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%,2004年以来平均每月比上月递减0.2%;
人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币,2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。
试对该可比实例进行市场状况调整,并以美元表示。
解:
、求取比准价格
(一)公式
某一可比实例的调整价格=可比实例的成交价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
求取比准价格公式
(看书214~222页)
第七章成本法及其应用
一、成本法的概念
别称:
成本逼近法、原价法、承包商法、重置成本法。
定义:
它是求取估价对象在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价格),扣除折旧,估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。
二、成本法的理论依据
•1、从买方的角度来看,成本法的理论依据是替代原理
•2、从卖方的角度来看,成本法的理论依据是生产费用价值论
三、房地产价格的构成
•房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
四、投资利息的计算(计算题)
从以下几个方面考虑:
1、应计息项目2、计息周期3、计息期4、计息方式
例题:
总投资为550万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入,同期银行贷款年利率为8%,求利息。
I=550[(1+8%)0.5-1]=21.58(万元)
总投资为400万元,开发期2年,第一年均匀投入总投资的65%,第二年均匀投入35%,同期银行贷款年利率8%,求利息
I=400×65%×[(1+8%)1.5-1]+400×35%×[(1+8%)0.5-1]
=37.31(万元)
五、成本法的基本公式
1、房地产价值=重新购建价格-折旧
2、新开发房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
3、新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
4、新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
例题某新建房地产,土地面积20000平方米,建筑面积50000平方米。
现时土地重新取得价格为3000元/㎡。
建筑物建造的建安成本为1800元/㎡,管理费用为建安成本的3%。
该房地产开发周期为2.5年,其中半年准备期,2年建设期,土地费用在准备期内均匀投入;建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%,第二年均匀投入60%,年利率为6%。
销售税费为房地产价格的7%,开发利润为房地产价值的20%。
试评估该房地产的总价与单价。
解:
房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F
六、重新购建价格的概念
重新购建价格又称为重新购建成本,是指假设在估价时点重新取得全新状况下估价对象所必须的支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象所必须的支出和应该获得的利润。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同可以分为重置价格和重建价格。
重置价格又称为重置成本,是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。
可以理解为“替代”。
重建价格又称为重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。
可以理解为“复制”。
指数调整法
例:
某建筑物于1999年7月底建成,当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡,此后的建筑物建造成本的变动状况为:
1999年内平均每月比上月递增1%;2000年与2001年基本保持不变;2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5%;2004年内平均每月比上月递增2%。
试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。
定额法或直线法,是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的一种折旧计算方法。
定额法的计算公式为:
公式中,D指年折旧额;C指建筑物的重新购建价格;S指净残值;R指建筑物的净残值率,是指建筑物的残值与重新购建价格的比值,即R=S/C;N指建筑物的经济耐用年限
累计折旧额
建筑物的现值
年折旧率
例题:
某建筑物,总建筑面积为200平方米,于8年前建成,重置价格为1000元/㎡,耐用年限40年,残值率为2%,试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。
已知:
C=1000×200=200000元,R=2%,N=40,t=8
市场提取法
建筑物的折旧=房地的重新购建价格-旧房地价值
=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-旧房地价值
例:
某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。
其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,经过年数为3年,设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,经过年数为10年。
残值率为零。
试计算该建筑物的物质折旧额。
解:
该建筑物的物质折旧额计算如下:
门窗等损坏的修复费用=2
万元装饰装修的折旧额=30×1/5×3=18万元
设备的折旧额=60×1/15×10=40万元
长寿命项目的折旧额=18-2-30-60×1/50×10=17.6万元
该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6万元
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