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按揭操作与指引
合富置业《新扎精英》培训营系列—— 按揭操作与指引
按揭操作与指引
第一章:
实用按揭知识
一、什么是按揭?
按揭一词早期从香港传入,是英语“MORTGAGE”的粤语音译。
按揭是一种法
律关系,属于英美平衡法体系,我国目前普遍所说的按揭,一般指个人购置商品
房抵押贷款。
二什么是二手按揭贷款?
二手楼按揭贷款是指二手房产(普通住宅、商业用房)的购买者购房款项不
足,因此以所购房产作抵押,向银行申请借款,并分期偿还本息的个人住房抵押
贷款业务。
一般可分为住房商业性贷款、公积金贷款和组合贷款。
三什么是个人住房商业性贷款?
个人住房商业性贷款是指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自
住房时,以其所购产权住房作为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住
房商业性贷款。
二手楼贷款最长不超过 20 年(楼龄+贷款年限≤20 年),商住房
贷款成数按照评估价与成交价两者间价格低者的七成计算、商铺、写字楼别墅五
成。
一手楼贷款最长不超过 30 年。
四二手按揭的申请条件是什么?
A:
借款人必须年满 18 周岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国
大陆具有有效居住证件的境外、外国公民。
B:
借款人有稳定的合法收入,具有还本付息能力。
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C:
借款人同意以所购房产作为贷款的抵押物。
D:
所购房屋的产权清晰,可进入房地产市场流通。
(可到房管局进行查册)
E:
若申请个人公积金贷款或组合贷款,还应符合个人住房公积金贷款及组合
贷款的相关规定。
注意:
宅基地、军产、厂房、集资房、车位(一般只做一手)、自建房及依法不能办
理交易的房屋都不能办理按揭。
五申请二手楼按揭需要提供的资料
买方
A:
身份证明文件正本
B:
户口本正本
C:
婚姻状况证明文件:
结婚证正本或未婚证明
D:
近半年来的收入证明(如单位证明、存款证明)
注意:
收入证明的金额必须是月供额的 2 倍
E:
现金流水或大额存折,如有第二套物业可以提供作为参考
业主
A:
业主及配偶身份证证明文件
B:
户口本
C:
婚姻状况证明文件
D:
房产证原件
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六按揭的还款方式
按揭的还款方式可以分为:
等额本息、等额本金。
等额本息:
多数借款人比较喜欢的还款方式,借款人每期的还款金额相同,还入的本金
及利息不相同,还款压力相对较小。
等额本息的月供计算方法:
贷款额×每一万元的月供额
举例:
商业性贷款贷 10 万 10 年(月供额为 108.57 元)
每月还款额:
10 万×108.57=1085.7 元
等额本金:
借款人每期偿还等额本金,同时付清本期应付的贷款利息的还款方式。
其特
点是在还款初期,借款人负担较重,但随着时间的推移,每期的还款金额会逐渐
减少。
有打算提前还款的借款人,一般选择这种方式。
等额本金的月供计算方法:
每月本金=贷款额÷期数
第一个月的月供 = 每月本金+贷款额×利率
第二个月的月供 = 每月本金+(贷款额-已还本金)×利率
举例:
商业性贷款贷 10 万 10 年,年利率为 4.2‰。
每月本金:
10 万÷120=833 元
第一个月的月供:
833+10 万×4.2‰=1253 元
第二个月的月供:
833+(10 万-833)×4.2‰=1250 元
如此类推……
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七、商业性贷款的业务流程:
Ø 签署三方约 → 安排实地评估 → 初评到价后 →买卖双方备齐资料后,预
约签署贷款文件 → 缮件后送银行审批,待出具《同意贷款意向书》 → 递件 →
问税 → 交税过户 → 出房产证 → 归档 → 入抵押 → 出他项权利证 → 放款
(整个流程约需要 30 个工作日左右)
八、转按业务流程:
Ø 签署三方约 → 安排实地评估 → 初评到价后 →买卖双方备齐资料后,预
约签署贷款文件 → 缮件后送银行审批,待出具《同意贷款意向书》 → 向银行申
请调档 → 递件 → 问税 → 交税过户 →抵押登记 → 出证 → 放款
(整个流程约需要 55-60 个工作日左右)
九、按揭的操作注意事项:
① 房屋的评估价是否满足客人的贷款要求。
② 客人的自身条件是否符合银行的审批标准。
③ 房屋的结构及楼龄,现在大部分银行都不受理混合结构的房屋,楼龄高于
20 年以上基本上没有银行愿意受理。
④ 如客人申请公积金贷款或组合贷款必须注意公积金缴存情况。
(注意客人
有无停交或缓交公积金贷款;如曾办理过公积金贷款,是否已还清?
)
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第二章:
按揭费用计算
1、保来理财的收费标准:
(详见简介)
2、按揭费用实操
房屋成交价为 20 万,评估价为 18 万,客人要求 10 年商业性贷款,贷款金额
为 10 万。
(按照保来理财的收费标准计算)
费用一览:
初评费:
300 元
查案:
100 元
贷款手续费:
10 万×1.2%=1200 元(不低于 2000 元)
评估费:
18 万×0.5%-300 元=600 元(不低于 1000 元)
他项权利登记费:
250 元
保险费:
10 万×1.2×0.1%×10×0.9=1080 元
委托公证费:
200 元
贷款合同印花税:
10 万×0.005%=5 元
合同公证费:
400 元
3、实操练习题:
李雪芬购买一套位于天河区的商品房,成交价 53 万,要求是 16 年的商业贷
款,贷款金额为 25 万人民币。
房屋的初步评估价为 49.5 万,买卖双方均委托保
来理财代办交易手续,试计算李雪芬购买上述房屋所需的按揭费用。
(请按照保来
理财的收费标准计算)
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第三章:
公积金的操作原理
一、 公积金个人住房抵押贷款
指按规定实行了住房公积金制度的职工,以其在本市行政区域内购买的住房作为
抵押所申请的住房公积金政策性低息贷款。
二、公积金贷款与商业性贷款的差异
公积金贷款利率比商业性贷款利率低,但公积金贷款的时间比商业性贷款时间
要长约 10-15 工作日左右。
三、 申请个人住房公积金贷款的条件
① 有城镇常住户口或有效居留身份证。
② 如有广州市常住户口的,申请公积金贷款时需已连续缴存住房公积金 6 个月以
上,包括 6 个月。
③ 如非广州市常住户口的,申请公积金贷款时需已连续缴存住房公积金 12 个月
以上,包括 12 个月。
④ 具有稳定的职业和稳定的收入来源,有偿还贷款本息的能力,信用良好。
⑤ 购房首期付款符合规定:
一手楼首期付款不低于购房总价的 20%,二手楼首
期付款不低于购房总价 30%
⑥ 签署了购买住房的合同或协议。
⑦ 同意所购房屋用于银行抵押。
⑧ 符合委托人和受委托人规定的其他条件。
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四、申请公积金贷款需要提供的资料
买方
A:
身份证明文件正本
B:
户口本正本
C:
婚姻状况证明文件:
结婚证正本或未婚证明
D:
近半年来的收入证明(如单位证明、存款证明)
注意:
收入证明的金额必须是月供额的 2 倍
E:
现金流水或大额存折,如有第二套物业可以提供作为参考
F:
公积金卡、存折
G:
住房公积金缴存证明
注意:
目前住房公积金个人住房抵押贷款最高额度为 25 万元,申请人数目为
两个或两个以上最高额度为 50 万。
公积金计算的退休年龄是男性 65 周岁,女性 60
周岁。
五、公积金贷款的计算方法
方法一:
(目前名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×1.5×剩余尚可缴存
公积金期数)×2 倍
方法二:
(目前名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×1.5×剩余退休年限×
12 个月)×2 倍
例题:
假定有一对年青夫妇,男 28 岁,女 25 岁,申请公积金贷款前的月份
公积金汇储额分别为 230 元和 200 元,两人名下住房公积金本息金额分别为 2100
元和 1800 元,离法定退休年龄分别是 32 年和 30 年,若要购买一套 80 万的二手
商品房,按现行住房公积金个人贷款政策规定,可以申请住房公积金贷款多少元?
解答:
1)男方:
(目前名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×1.5×剩余尚可
缴存公积金期数)×2 倍=(2100+230×1.5×32×12)×2=269160 元
2)女方:
(目前名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×1.5×剩余退休
年限×12 个月)×2 倍=(1800+200×1.5×30×12)×2=219600 元
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由于个人最高额度为 25 万元,因此男方最高贷款 25 万元。
男女方合计可贷额度:
2500000+219600=469600 元
客户答疑:
客户:
我的公司在番禺区大石镇,现我想在天河区置业,能够申请公积金贷款吗?
营业员:
最重要是客户的公积金在哪个公积金中心缴存。
现时广州公积金中心与
番禺公积金中心是独立运作的,暂不能互相调动缴存资料,因此如果客人在番禺
的公积金中心缴存,就不能申请广州市区楼盘的公积金贷款。
第四章按揭期间的异议处理
业主提问:
为什么我还没收到尾期楼款就要交税过户?
解答:
因为该物业必须以借款人名义在房管局办理抵押登记后,由房
管局出具《他项权利登记证》,银行才能放款给业主。
买家提问:
为什么要买房屋保险?
解答:
一、住房保险可以保证居民在房屋遭受自然灾害和意外事故而
发生损失时,获得一定的经济补偿,为居民的财产安全提供保障。
二、住房保险可维护房产投资经营者的利益。
因房产投资经营者以收取
租金为目的,如发生意外事故,使住房遭受损失,房租就因风险事故而中断。
如果投保了住房保险,就可以使经营者在这方面的利益获得保障。
三、住房保险可增加被保险人的信用程度。
保险具有提高信用,促进资
金融通的作用。
例如,以住房为抵押物申请银行贷款时,银行通常会要求申
请人为其住房投保,以增加住房的价值,故住房保险有助于提高住房所有人
的信用。
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业主提问:
为什么房产只落一个人的名,但银行仍需落名人提供配偶资料
及签名?
解答:
因为我国婚姻法规定,婚后财产属于夫妻共有,所以即使产权证只
落一个产权人名字,配偶仍合法拥有产权份额。
业主提问:
为什么申请公积金贷款的时间比商业贷款时间长?
解答:
因为向贷款银行申请公积金贷款后,银行还需要到公积金管理中心
申请,等待公积金中心进行款项额度审批确认后,银行才能放款,故需延长一
定时间。
第五章:
银行转按业务知识讲解与操作难点介绍
一、申请转按的注意事项:
①需注意原业主无拖欠银行供款才可办理转按;
②需提请原业主注意一定要按时供楼,直至发放买家的贷款为止;
③需提醒买卖双方转按需冻结首期楼款。
二、 查询原贷款额:
建行、工行可在此案办理的支行查贷款余额。
中行、农行则需原业主亲自到原贷款支行查贷款余额。
三、需要签署的文件
买方需签署一系列按揭文件
卖方需签署提前还款申请
买卖双方与银行签署《转按协议》等文件
向房管局递交涂销抵押申请表
四、 不同银行及支行冻结首期的规定
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工商银行银山支行:
冻结差额+2 万元
工商银行下九支行:
冻结差额+1 期供款
中国银行沿江支行:
冻结全额首期(冻结在业主沿江帐户上)
中国银行天河支行:
冻结差额+3 期供款(冻结业主的供款帐户并需在《买卖意
向书》上约定办理转按时间方能供款
建社银行东山支行、天河支行:
不冻结首期(差额部分在放款时存入业主的供
款存折上与银行尾数一起扣)
农业银行:
冻结差额+3 期供款(房产证)
冻结差额+5 期供款(预契)
五、 银行出库
银行批出《转按协议》、《贷款合同》并出具《涂销证明》;
同行转按:
在审批银行办理《房产证》及《他项权利证》出库;
异行转按:
审批银行把有关文件送到原抵押行办理《房产证》及《他项权利证》
出库;
六、 移转抵押登记需递交的资料
房地产登记申请书
银行营业执照或组织机构代码证
银行法定代表人授权委托书
银行法人及代理人身份证复印件
业权人或代理人的身体证、军官证、护照或其它身份证明
抵押权人涂销抵押证明
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抵押登记证明书
房地产他项权利证
房地产权证(房地产共有权证)或商品房预售合同
七、 偿还原银行贷款的步骤
1) 解冻冻结款项
2) 由原贷款银行扣划原贷款余额
3) 出具已还清贷款证明
●
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