辽宁省房地产估价师《相关知识》环境的概念考试题.docx
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辽宁省房地产估价师《相关知识》环境的概念考试题
辽宁省2017年房地产估价师《相关知识》:
环境的概念考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列控制性详细规划指标中,不属于建筑形态控制指标的是。
A:
建筑高度
B:
建筑间距
C:
建筑密度
D:
建筑后退红线距离
E:
执行层的组织协调
2、某宗房地产每年净收益为100万元,建筑物价值为250万元,建筑物资本化率为15%,土地资本化率为12%。
则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为()万元。
A.520.83
B.250
C.770.83
D.270.83
3、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。
A.拍卖实践
B.拍卖过程
C.拍卖实务
D.拍卖行为
4、假设将两居室每套价格提高5万元,会减少多少购买者,如对此问题进行调查,则属于__。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查
5、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A.5
B.7
C.10
D.15
6、某待开发土地,其土地取得费为每亩36万元,土地开发费为1.5亿元/k㎡。
假设开发周期为2年,其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。
银行贷款年利息为8%,该土地的投资利息为元/㎡。
A:
55.20
B:
103.22
C:
109.63
D:
114.82
E:
工业用地的监测点评估价格
7、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元,该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A.695.83
B.681.25
C.715.83
D.718.75
8、下列关于路线价法中,不正确的是__。
A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相近,是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求基平均价格
9、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡,2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡,2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。
那么,该市房屋的平均建设周期为年。
A:
0.5
B:
1.5
C:
2
D:
3
E:
借款合同
10、功能折旧违背了以下哪个原理__。
A.收益递减原理
B.收益递增原理
C.均衡原理
D.适合原理
11、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,又能通过市场转让获取交易差价,这种证券是。
A:
股份
B:
股单
C:
股票
D:
公司债券
E:
执行层的组织协调
12、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。
A:
物质形态与货币形态
B:
投资资金量和预期收益率
C:
出租、出售或经营形态
D:
资金流通方式与对策
E:
借款合同
13、临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.允许的最低经济效益指标
B.最低收益率
C.最低净现值
D.利润为零时
14、既为治热毒血痢之良药,又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__
A.大青叶
B.鱼腥草
C.败酱草
D.水牛角
E.白头翁
15、有一宗房产交易,成交价格为3000元/㎡,付款方式是首付10%,余款在1年内按月等额付清,假设月利率为0.5%,其一次支付的实际成交价格为。
A:
3000元/㎡
B:
2700元/㎡
C:
2914元/㎡
D:
2500元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
16、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用__为好。
A.重建成本
B.重置成本
C.完全成本
D.重新购建价格
17、房地产投资首先面临的是系统风险。
下列风险中哪一个不是系统风险。
__
A.通货膨胀风险
B.资本价值风险
C.市场供求风险
D.或然损失风险
18、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件,一般认为㎡筑面积的户型较为理想。
A:
70~110
B:
80~120
C:
90~130
D:
100~150
E:
借款合同
19、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。
A.物业管理合同
B.物业服务合同
C.前期物业服务合同
D.后期物业服务合同
20、以下选项适于在新区开发的建筑是__。
A.娱乐用房
B.写字楼
C.高级住宅和公寓
D.餐饮用房
21、一套建筑面积为100㎡,单价为2000元/㎡的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的。
A:
实际单价为2000元/㎡,实际总价为30.16万元
B:
实际单价为1950元/㎡,实际总价为20万元
C:
实际单价为2000is/㎡,实际总价为20万元
D:
实际单价为2200元/㎡,实际总价为30.16万元
E:
工业用地的监测点评估价格
22、以下属于房地产资产管理范围的是__。
A.制订物业策略计划
B.设备更新财务预测
C.室内布局与空间规划
D.建筑设计与工程规划
23、某门市的土地剩余使用年限为3年,可出租面积200平方米,从现在租赁出去,期限为2年,约定好月租金是180元/平方米,且每年不变,附近类似门市的正常月租金是200元/平方米,报酬率是l0%,运营费用率为30%,则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。
A.700000元
B.695554元
C.777268元
D.800500元
24、__是指由调查人员向被调查者询问,由被询问者答复的调查方法。
A.直接观察法
B.间接观察法
C.采访法
D.报告法
25、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A.建筑物重置价
B.建筑物现值
C.土地价格
D.房地产价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、在工程建设中,应由承包商承担并负责保险的风险有()。
A.工程保险
B.工人人身保险
C.第三方保险
D.意外保险
E.质量保险
2、法的分类中,按法所规定的内容不同分为。
A:
实体法
B:
普通法
C:
特殊法
D:
程序法
E:
一般法
3、从权益的角度来看,现实中的房地产估价对象包括()等。
A.有建筑物的土地,包括建筑物尚未建成的土地
B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D.未来状况下的房地产
E.共有的房地产
4、某建设项目建设期3年,各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元,年均价格上涨率为5%,则该项目建设期涨价预备费约为__万元。
A.305
B.463
C.636
D.961
5、某幢写字楼,建筑物重新购建价格为2000万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。
其中,门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元,平均寿命为15年,有效经过年数为9年。
假设残值率均为零,则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。
A.400
B.628
C.656
D.700
6、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A.获利能力分析
B.盈亏平衡分析
C.市场状况分析
D.定性风险分析
7、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。
A.变动成本的设置
B.平衡点的设置
C.同定成本的设置
D.产销售量的不同
8、房地产总登记应由__在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。
A.当地政府土地管理部门
B.当地县级以上人民政府房屋管理部门
C.当地县级以上人民政府
D.当地县级以上人民政府土地管理部门
9、利率提高,对房地产投资的影响有。
A:
导致房地产实际价值的折损
B:
导致房地产实际价值的提高
C:
加大投资者的债务负担
D:
减缓投资者的债务负担
E:
投资会提高
10、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。
A.总工程量
B.实测工程量
C.工程量清单
D.最终工程量
11、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时,有条件的必须采取__方式。
A.政府定价
B.双方协议
C.政府指导价格
D.拍卖、招标、挂牌出售
12、从权益的角度来看,现实中的房地产估价对象包括__等。
A.有建筑物的土地,包括建筑物尚未建成的土地
B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D.未来状况下的房地产
E.共有的房地产
13、区位状况比较修正的内容包括修正。
A:
繁华程度
B:
临街状况
C:
容积率
D:
使用年限
E:
周围环境
14、下列关于房地产权属登记的目的和意义,表述正确的是。
A:
保护房地产权属登记部门的合法权益
B:
保护房地产权利人的合法权益
C:
保证交易安全,减少交易成本
D:
是房地产管理的基础工作
E:
为城市规划、建设、管理提供科学依据
15、下列房地产权利的种类中,属于他物权的有__。
A.所有权
B.土地使用权
C.地役权
D.典权
E.租赁权
16、与非专业估价相比,专业估价的特点有.【2007年考题】
A:
是一种专业意见
B:
估计价格或价值
C:
实行有偿服务
D:
承担法律责任
E:
估价作业日期长
17、房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易包括子市场。
A:
租赁
B:
析产
C:
保险
D:
作价入股
E:
借款合同
18、某家庭以30万元购买了一套住宅,银行为其提供了20年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为9%,按月等额还款,如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元,则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。
A.544.10
B.709.99
C.6300.00
D.709.38
19、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种,其中,可控因素调查包括。
A:
技术发展调查
B:
产品调查
C:
消费者调查
D:
价格调查
E:
国内外市场环境调查
20、从事房地产咨询业务的人员,必须具备__条件。
A.具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验
B.具有房地产及相关专业中等以上学历
C.具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称
D.具备房地产相关知识的专业技术人员
E.考取房地产咨询人员合格证
21、下列属于影响商品供给的主要因素包括。
A:
消费者对未来的预期
B:
其他商品的价格
C:
商品本身的价格
D:
政府的政策
E:
生产技术的变动和生产要素的价格
22、收益法中所指的收益是__。
A.估价时点前一年的收益
B.估价时点前若干年的平均收益
C.估价时点以后的未来预期正常收益
D.估价时点前最高盈利年份的收益
23、单利计息与复利计息的区别在于__。
A.是否考虑资金的时间价值
B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.是否考虑通货膨胀
24、廉租住房租金由__构成。
A.维修费和管理费
B.维修费和利润
C.维修费、管理费和利润
D.维修费、利润和税金
25、房地产测绘的特点包括。
A:
测图比例尺大
B:
测图比例尺小
C:
测绘内容较多
D:
精度要求高
E:
修测、补测及时
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