关于住宅小区物业管理状况的调研报告.docx
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关于住宅小区物业管理状况的调研报告
关于住宅小区物业管理状况的调研报告
**县人大常委会
关于住宅小区物业管理状况的调研报告
为推进我县住宅小区物业管理任务安康、规范开展,县人大常委会决议对县城住宅小区的物业管理状况专题调研,并将此项任务列入常委会2012年任务要点。
调研组自7月份起,应用大约三个月的时间,经过深化各住宅小区实地观察、听取状况引见、召开座谈会、发放调查询卷、走访群众、应用互联网征求意见、赴**西……等地调查等方式,了解我县住宅小区物业管理的全体状况,剖析现状,查找问题,学习自创先进阅历,仔细研讨对策和建议,圆满完成了调研任务任务。
现将调研状况报告如下:
一、我县住宅小区物业管理的现状
1、住宅小区的基本状况
依据住建局提供的住宅小区状况,本次实践调研居民住宅小区54个,总修建面积600035平方米,住宅3975套,已入住人口约1.1万人。
据不完全统计,行将投入运用和正在施工的小区大小约有30个,住房近3000套,这局部住宅投入运用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小区的入住人口将近到30000人。
占到城区寓居人口近50%。
剖析我县住宅小区的基本状况,主要出现出以下几个特点:
(一)住宅性质多样。
我们将其划分为以下五类:
一是早期由政府树立的商品房,土地属划拔,政府承建,定价出售,住户没有完整的产权。
如1993年建成的文笔小区。
二是各单位为处置本单位职工住房问题,由单位承建的职工住宅小区,土地多是划拔,房屋定价出售或分配,住户没有取得产权证,目前少数曾经转手。
这类小区有40个,占到小区总数的74%,但规模都比拟小,多在30户左右;三是开发商开发的住宅小区,土地出让,市场出售,是真正的商品房;四是由村委在团体土地开发或村民在自有宅基地上树立的住宅小区,即如今所称的小产权房,多处在新城区,普通规模也比拟小,多自建自管;五是目前落实保证性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各类保证性住房。
(二)树立规范不一。
主体修建方面,有1993年建成文笔小区是盖板房,逐渐开展到如今有砖混结构、半框架结构、框架结构,剪力墙结构等。
配套设备树立方面,有只要主体住宅,没有任何公用修建小区(如电信住宅楼);大少数配套设备树立不齐,无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种状况比拟普遍;比拟来说,宝乡大厦、龙辉小区配套设备较好。
(三)规模差异较大。
调研的54个小区中,大的有龙辉小区559套,幸福小区三个区650套,小的有烟草小区仅8套。
其中,20户以下的小区有14个,21-50户的有19个,51-100有14个,100-200户的有5个,500户以上的2个。
(四)旧住宅多且分散。
调研的54个小区中,2005年以前建成的小区占到35个,大约占到65%,大多为单位树立的职工住宅楼,多随单位办公址而建,比拟分散;包括文笔小区在内,大多树立规范较低,多为砖混结构房。
2、物业管理的基本状况
(一)物业企业开展状况。
目前我县在工商注册的物业公司有7家。
其中目前在我县展开效劳业务的有4家,效劳小区6个,占小区总数的10%,住宅877套,占总住宅数量的22%;目前还没有一家企业具有相应从业资质。
(二)业主大会及业主员会成立状况
目前,我县住宅小区成立业主委员会的有2家,区分为幸福小区、宝乡大厦,但都没有召停业主大会,经过逐户上门认字、打电话征求意见等方式发生,目前都还没有步入任务的正轨。
(三)小区的物业管理状况
调研的54个小区中,有3个由住建局的下属物业效劳部门管理,基本属行政化管理,有29个小区由树立单位担任管理。
物业机构管理的有14个小区,业主自治的有8个。
()建管不分,物业效劳附属于树立单位,没有工程验收的图纸及相关资料,对小区工程树立的基本状况全然不知;效劳项目少,大少数物业效劳只担任清扫卫生和看大门,好一点的小区有保安效劳和维修效劳,效劳质量相对都比拟差,效劳制度落实不到位,没有明白的效劳规范;收费规范不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,还有局部单位职工住宅楼每户每月收取25元;物业从业人员工资偏低,普通月工资不超800元,物业效劳企业和从业人员都不动摇。
二、存在的主要问题
调研组以为,我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段,物业管理还不规范,不能安康有序地运转。
存在的突出问题主要有以下几个方面:
1、工程树立的遗留问题
小区工程树立的遗留问题是构成物业纠纷主因,也是物业管理安康运转的最大难题。
一是许多小区树立手续不完善,住户入住后不缎阑能操持房屋产权证;二是工程质量把关不严,房屋在质保期内就出现一些质量问题,比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂痕、地下车库漏水严重等现象;三是工程未验收,甚至未完工就入住的问题,如鸿福源住户入住两年多了,至今门前地下室还是个大坑,雨天不能排水,居民出行方便;四是未严厉依照规划树立公共修建和共用设备,如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设备、物业用房等。
这些问题惹起住户的十分不满,怨气和矛盾就会转假到物业管理头上,使得局部小区物业管理矛盾激化。
2、历史缘由构成的问题
一是政府于早期树立住宅小区,划拔土地、定价出售,依照现行政策,住户没有完整的产权,不能操持房屋产权证,出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权益不清,无法处置。
如文笔小区政府还保管有局部产权,没有任何利益,却还要承当维修责任;幸福小区属政府定价出售,专项维修基金至今没有下落,屋顶漏水等维修问题得不到处置,矛盾日益加剧。
二是局部单位树立的住宅楼,受事先条件限制,规划、树立、用地等方面不够规范,配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房,加之房屋年久失修,遗留问题得不到处置,住户怨声载道。
局部由原单位管理,当房屋屡次转手,简直无本单位人员寓居的时分就会坚持管理,局部原树立单位因机构革新曾经撤并,由住户自管。
这类旧住宅小区约有半数以上,已成为广阔住户反映剧烈的热点和难点。
3、专项维修基金收缴不到位
调研的54个小区中,仅有7个小区收缴了专项维修基金,仅占13%。
收缴规范不一致,有按房价2%或3%收取,有按每户5000元收取。
由局部单位树立的职工住宅楼,已年久失修,漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活,维修资金没有下落。
由政府树立的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。
已收缴了专项维修基金的7小区,只要宝乡大厦存入了专户。
4、物业企业的开展严重滞后
经过当工商注册的仅7家,挂靠效劳的1家,都没有取得相应的效劳资质;物业效劳人员素质偏低,年龄相对偏高,文明水平偏低,缺乏正轨的培训,管理人员持证上岗率只要5%左右,管理人员文凭在大专以上文明水平的只要10%。
5、物业管理形式落后,运营活动不规范
局部树立单位、开发商把自建小区的物业效劳作为照顾自己亲友失业的一个途径,把物业效劳变成了管理,这种自建自营,建管不分的落后形式还普遍存在。
全县70多个小区中,只要不到10个是延聘物业企业管理。
这种形式的运转有形中加大了物业效劳企业的数量,加之我县住宅小区大多规模较小,效劳项目少,效劳费规范低,收缴率低,形成企业管理本钱高,构成盈余,公允的市场竞争机制、良性循环机制无法树立。
局部单位树立小区,随着本单位职工的增加逐渐坚持了管理,由住户分单元、分楼推选局部住房或一些退休老干部管理,有的有点报酬,有的是义务效劳。
局部物业企业管理人员复杂以为物业效劳就是看大门、清扫卫生、收取管理费用等复杂的事,对住户反映的问题不能积极自动处置,管理跟不上,有的小区住户反映有时几天也看不清扫人员,效劳任务远不能满足居民的实践需求。
调研的54个小区,物业效劳企业都没有工程验收的图纸和相关资料,对小区树立的基本状况不清,大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或条约,少有的局部也得不落实。
6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未构成
业主对物业管理看法模糊,不能正确处置维权看法与责任看法的关系。
调研统计,有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点,对物管企业的效劳要求往往会超出合理范围。
例如:
在调查中,各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题,在业主与物业交涉未果时,往往会采取拒交物业费的方式来处置。
有些业主以为我不交物业管理费是由于我不住或许不需求物业管理。
使业主与物管企业之间关系僵化,堕入恶性循环的怪圈。
召停业主大会、成立业主委员会困难,业主委员会开展极度滞后。
住房对业主大会缺乏看法,不情愿参与业主委员会,全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个,都是在相关部门确定好候选人之后经过上门签字,打电话征求意见的方式发生。
政府部门的宣传教育和指点任务做的不够。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的突出问题,为了进一步增强我县物业管理任务,提高物业管理水平,调研组提出如下意见与建议:
1、增强居民住宅小区的工程树立管理
工程树立的遗留问题是物业管理任务的源头问题,相关职能部门要仔细落实工程树立的各项监管措施,要依照物业管理相关法规规则,依据我县的实践,制定好实在可行的小区树立管理方法和树立规范并严厉组织实施,从基本上增加物业管理矛盾纠纷。
规划设计一定要明白物业用房、公共修建、共用设备、对车位数量、绿空中积等外容;工程树立要严把工期和质量关;组织验收,应将小区各类隶属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;要着力处置目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
2、增强对小区物业管理任务的管理和监视
一是催促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理效劳企业,制定暂时管理规约并将之明示房屋买受人;二是严厉落实开发商向物业企业移交各类完工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度;三是强化日常管理,政府职能部门与居委会相互配合,构成合力加大执法力度,及时查处物业效劳违法行为和物业管理区域内发作的违法行为;四是加大调处力度,及时化解各类物业管理矛盾纠纷。
五是要组织不活期巡查,对管理水平低、信誉等级差、效劳不到位、收费不规范的企业予以通报批判,甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资历,维护广阔业主合法权益。
3、要强化对物业管理任务的指点
一是要自动介入,仔细剖析研讨以后小区召停业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会实行职责方面存在的困难和问题,加大组织、协调、指点、协助的力度,促进业主大会召开,业主委员会树立并有效展开任务,促进规范的物业管理公司入驻小区有较大停顿;二是增强物业效劳企业的培育扶持,对物业企业的开展给予政策的扶持,组织好物业效劳从业人员的岗前培训,条件成熟时可以组织其成立行业协会,为其自我开展发明优越的条件。
按享用效劳的等级收费机制没有树立。
区的物管运转本钱不同、效劳规范不同,收费规范自然不同,但如今的状况是各个小区之间相互参照,无论何种效劳质量收取规范相差无己。
二是要增强引导,尽快构成以质论价、质价相符、合同商定的收费体系,努力营建物业管理企业崇尚优质效劳、业主自觉按时交纳物业管理效劳费的谐和气氛;三是普遍征集社会各界的意见和建议,着手制定物业管理效劳合同等示范文本,明白规则前期和前期物业管理效劳中的效劳范围、合同期限以及双方的权益、义务、责任,规范物业管理企业和业主的行为。
区别新旧住宅、高层与低层、效劳项目、效劳规范、确定相应的指点性效劳收费规范,促进物业效劳安康运转。
积极探求市场化运转的物业管理新机制,真正完成物业管理的双向选择。
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