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地产税务筹划解析.docx
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地产税务筹划解析
地产税务筹划解析
2017年6月29日,万科旗下子公司万溪房地产以总价551亿元通过现场公开拍卖成交获得广信房产资产包,溢价23.3%。
公告显示,资产包包含广信房产100%投资权益、债权及广州分公司100%的投资权益。
值得注意的是,这551亿元的收购总价中需缴纳的土地增值税就达到了315亿元。
这里仅土地增值税就占到了资产包的60%以上,有没有很恐怖的感觉?
小楼觉得那不是很恐怖,而是十分、特别、非常恐怖,但又躲不了的!
作为合法企业,只能通过预先的税务筹划,少交、缓交。
何为税务筹划?
税务筹划,是指在税法规定的范围内,通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排,尽可能的获得“节税”的税收利益的行为。
税务筹划是由TaxPlanning意译而来的。
国家税务总局官方的叫法:
税务规划。
为了更明显的体现税收对地产项目的影响,小楼收集了两个案例。
两个案例
案例一(土地增值税):
A项目一期:
工规证1:
高层、别墅、车位。
工规证:
2:
高层、别墅、车位、商业。
证1与证2之间的土地成本按占地面积分摊,证1内的高层别墅车位土地成本按建筑面积分摊,证2同理。
两个工规证内部,别墅的土地成本都被摊薄了,别墅属于溢价较高产品,成本又低,增值率高,税负也高。
清算结果:
前期已交土增税1800万,退税700万。
A项目二期:
工规证1:
别墅。
工规证2:
高层。
工规证3:
幼儿园(商业)、地下室。
三个工规证的土地成本都按占地面积分摊,别墅土地成本为实际土地成本,未被摊薄,增值率合理。
清算结果:
前期已交土增税600万,退税600万。
案例二(企业所得税):
A项目合同收楼时间为2018年12月31日,B项目合同收楼日期为2019年1月1日。
A项目:
2018年12月需结转已销售且已到合同收楼日期商品房的收入及成本,2019年1月需缴纳此部分结转的增值税和所得税,2019年5月做2018年汇算清缴时需将此部分考虑在内,2019年5月仍未取得此部分商品房的发票且超过暂估合同金额10%的部分不可计入本年成本(可暂估合同金额10%部分)。
B项目:
2019年3月需结转已销售且已到合同收楼日期商品房的收入及成本,2019年4月需缴纳此部分结转的增值税和所得税(延迟三个月),2020年5月做2019年汇算清缴时需将此部分考虑在内,发票取得时限可延长一年,涉及相关增值税及所得税原则上延长三个月。
若可通过其他调整做暂时性筹划,可将税款延长至2020年汇算清缴,延迟时间为17个月。
案例一中,项目一期交了1100万土增值税,而项目二期土增税合计为0。
案例二中,B项目企业所得税比A项目企业所得税延迟缴纳最长17个月。
现在的地产运营,视利润率和现金流为核心:
在设计时,各种对比效果、样板选材,生怕选贵了一点;在采购时,对照目标成本,不断的约谈压低合同费用;在施工时,下单生怕超损耗;而这些工作对利润率、现金流的影响与税筹规划相比,税筹的性价比简直不要太高!
项目运营中涉及税种及其概念
从图中可以看出项目运营过程中涉及税种,主要是三大税种及其他小税种。
三大税种为:
增值税、土地增值税、企业所得税。
小税种为:
契税、印花税、土地使用税、城市建设税、教育附加税、地方教育附加税。
土地增值额20%减免是有要求的,需要营销定位及户型设计时特别注意。
需满足容积率大于1.0,建面120以下(各地区可放大1.2倍即144平),成交价低于同级别1.2倍的要求。
细心的朋友会对扣除项目中开发费用10%及加计20%两个数据有疑问。
开发费用10%,一般指营销费用5%,财务费用、管理费用5%,合计而来;加计20%,是指土增税中可扣除项目,根据土增税法,房地产项目可在土地成本及开发成本基础上额外多扣减20%。
增值税一般计税,税率9%,可抵扣进项,可抵减土地成本;简易计税征收率5%(老项目),不抵进项、不抵土地成本。
还有其他各类小税种,影响较小,筹划空间有限,在此就不一一列举了。
项目运营各阶段税筹方面关注点
拿地阶段关注点:
◆土地使用税:
应在合同中约定为土地交付后的次月支付土地使用税,若合同中未明确,需在合同签订的次月支付
◆土地票据:
通常以项目公司名称为土地票据上公司名称,若为合作项目,考虑换票或由对方兜底此问题造成的税费增加。
◆土地款返还:
部分三四线城市存在这种情况,土地价款返还有确收补贴和冲减土地成本两种方式。
土地成本为增值税、土地增值税可扣除项,且可加计20%,应争取与政府沟通以确收补贴形式返还。
◆竞配建:
是否视同销售各地规定不同,深圳视为公建配套,佛山需根据移交对象确认,故在招拍挂竞配建前了解当地政策。
◆红线外支出:
是否能计入土增税可扣除项,需与当地政府沟通,争取获得认可(会议纪要等文件),同时在红线外施工单位尽量使用红线内有合作单位,弱化合同中红线外概念(比如合同中尽量不提“红线外”字眼)。
◆合作拿地:
主要三种方式:
股权转让、资产转让、增资,需要仔细衡量各种拿地方式的税费。
◆立项:
高溢价项目建议将多个地块作为一个立项,可以延迟缴税,同时更好的对地块内各类业态成本进行更好的规划;低溢价普通住宅项目,单独立项,注意控制土增税20%的临界点。
开发建设阶段主要关注点:
◆户型设计:
结合各地普通住宅和非普通住宅的标准,确定合理的产品组合、户型搭配等(普通住宅户型144下方可有机会免土地增值税),但需满足容积率大于1.0,建面120以下(各地区可放大1.2倍即144平),成交价低于同级别1.2倍。
◆小楼在此说明下,普通住宅即指144平以下住宅。
另外非普通住宅比普通住宅的土增税预缴税率高。
◆新老项目区别:
老项目可采用简易计税方式(增值税),但施工许可、总包合同需满足条件(2016年前),现在基本没有了。
◆地块分期、工规证获取:
在项目分期对不同增值率的产品合理搭配,以期降低整体增值率,应尽量避免高增值率产品和低增值率单独划分为一期(可参考案例一,工规证划分对土增税影响较大,且不同工规证之间的亏损无法互相弥补)。
◆成本规划:
在不增加现有成本的前提下,通过项目开发成本分摊方式的调整,利用地价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移,此消彼涨,从而达到降低整体税负的目的。
1.增加成本:
如适当考虑精装修,提高材料品质。
2.自有总包或施工单位:
合理提升总包或自有施工单位合同价格。
3.提前测算成本分摊方式:
成本分摊方法有占地面积分摊、建筑面积分摊、直接成本法分摊、预算造价法分摊。
对不同方法进行建模测算,选择对公司最有利的分摊方式。
4.合理规划各种产品成本,保持各产品比较均衡的增值比例。
5.由于各期产品增值率不同,应统筹考虑配套设施的建设进度和成本分摊办法,尽量将配套设施与增值比例较高的产品搭配。
如跨产品类型调整-从低税负产品类型向高税负产品类型移动;跨期调整-从低税负向高税负移动;跨项目移动-利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移;通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本,拉低整体税负。
6.总包合同签订范围尽量与工规证一致:
分摊成本时更准确,清算结果有理有据
7.合同金额签订向溢价较高业态倾斜:
减少高溢价部分的增值额和利润。
例如:
绿化合同,合同总金额为100万元,假设实际地面绿化面积高层和别墅基本一致,均为2万平方米。
高层建面5万平方米,别墅建面1.5万平方米。
合同签订方式1:
A合同绿化范围包含高层和别墅,成本分摊只能按照建筑面积分摊,高层可分摊成本100*5/(5+1.5)=76.92万元,别墅分摊成本100-76.92=23.1万元。
溢价较高的别墅分摊的成本较少,增值率变高。
合同签订方式2:
签订A合同(为别墅做绿化)和B合同(为高层做绿化),可以直接将成本对象化,无需分摊成本。
别墅成本为50万元,高层成本为50万元,溢价较高的业态成本也较高,增值率降低。
销售阶段主要关注点:
◆合理的价格策略:
定价和调整价格时应避开无效价格区间,即土地增值税临界点。
◆由于各产品提升价格带来的利润增加不同,价格调整时应重点关注价格提升带来更多利润的项目上。
◆销售合同中价格:
建议将房价与税款拆分列明,可节省印花税。
因为合同做明确后,印花税则按合同中房价缴税,否则按合同金额缴纳。
◆由于自己持有的会所等配套设施成本清算时不能扣除,可考虑将会所等配套资产以合适的价格销售给关联企业,以期其成本和收入能够与项目整体进行汇算。
比如车位去化问题:
沟通打包销售、产权办理相关事宜尾盘项目需提早介入,防止后期先交税,再退税(企业所得税无法退税)。
对土增税,企业所得税的影响:
土地增值税:
可抵减非住宅(商业部分)的增值额。
企业所得税:
可提前确认亏损,抵减其他业态的盈利。
例如:
A项目全周期货值20亿元,其中车位货值1亿元,车位部分预计周期亏损0.8亿元。
2019年4月份,除车位外全部销售完毕,已售出商品房合同收楼日期及实际收楼日期为2019年12月。
经测算,2019年12月收楼时,结转收入成本后,当年结转收入成本部分:
高层亏损0.2亿元,别墅盈利0.8亿元,商业盈利0.2亿元。
2019年10月份,收到税务局通知书,要求90日内进行土地增值税清算并上报资料。
(假设企业所得税与土地增值税扣除金额一致)1、若2019年打包出售车位,且车位收楼:
2019年应交企业所得税:
(0.8+0.2-0.2-0.8)*0.25=0万元即:
车位可抵减企业所得税0.2亿2、若2019车位未规划,后续慢慢销售:
2019年应交企业所得税:
(0.8+0.2-0.2)*0.25=2000万元,且存在以下风险:
(1)企业所得税永久性损失:
后续已无其他业态销售及收楼,车位每次卖出都是亏损,无法抵减以前年度企业所得税,损失税金0.8*0.5=2000万元。
(2)土地增值税损失:
非住宅增值额>=0.2亿元,车位亏损无法抵减非住宅盈利,以增值率30%为例,该项目需至少多交土地增值税0.2*30%=600万元。
竣工交付阶段需关注点:
◆竣工交付的节点设置:
如案例一,12月31日改为1月1日,只推迟了1天竣工、交付。
相当于延迟1天竣备&交楼→延迟1个月确认收入→企业所得税延迟1年汇算清缴(系统确收的三个条件)。
◆好处:
可带来上千万的税费延迟缴纳1年,可以减轻企业现金流的压力;同时可以为发票到账留足时间,减少因发票缺失带来暂时性损失;另外延迟1年汇算清缴,赚取税金的时间价值。
◆加快总包结算进度:
1、尽早结算,取得进项发票,避免先有销项,后期进项无法抵扣;2、土增税成本分摊可根据结算书对象化,否则只能均摊成本(销售进度达到一定比例,未结算也应进行土增清算)。
◆总包结算金额倾斜:
1、结算金额向溢价较高业态(别墅、商业)倾斜,形式上提高其成本;2、溢价较低或无溢价(高层、车位)的控制结算价格,但注意20%增值率的分界线。
税务筹划的关键是提前进行规划,并且落实。
从案例中能看出,税筹对于项目的现金流、利润率影响都是十分巨大的!
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