抚顺市商业项目立项报告.docx
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抚顺市商业项目立项报告.docx
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抚顺市商业项目立项报告
市立项调研报告
前言
1调研目的
本次市调研目的在于充分详实地了解和掌握该市的商业信息、商业现状以及商场的详细资料,为公司今后布局市做好充分的前期准备工作。
通过细致的走访与调研,制作我公司开发商业地产的可行性调研报告,为公司进一步运作提供参考。
2调研时间
2009年10月21日-10月22日
3调研人员
蔡金亮舒畅
4信息来源
前期网络查找实地走访实地测量走访政府职能部门与相关人员攀谈
5调研区域
市
6调研对象
市主要商圈、商场及商场商户、商业地产;地下可开发项目。
7调研容
确定调研市步行街商圈的14个商场;周边门店,形成报告。
8信息整理
蔡金亮舒畅
9本调研小组工作理念
我们的调研理念是:
准确、客观、真实、全面。
一、认识2
二、市综述3
1自然情况
2经济情况
三、市步行街商圈5
1解放路地下商场
2地下商场
3商海大厦
4三联商场
5财富上场
6中兴时代广场
7百货大楼
8罕王商场
9丹霞购物中心
四、人和商业市可开发调研报告38
五、调研综述52
一、认识
是中国举足轻重的以重工业为主、门类齐全的综合性工业城市,现简介一下的基本情况,以便间接了解一下调研目标。
区划及位置:
中国省的东部,距省会市45公里,全市辖四区(新抚区、望花区、东洲区、顺城区)三县(清原县、新宾县、县)。
全市部面积675平方公里。
人口情况:
是多民族杂散居地区,民族总数为34个,其中少数民族33个。
在全市总人口中,汉族占72.51%,少数民族占27.49%。
人口最多的少数民族有:
满族、朝鲜族、回族、蒙古族、锡伯族。
目前全市总人口227万人,其中市区人员140万人,是全国31个特大城市之一。
二、市综述(信息来源市统计年鉴2008年实际数据)
市自然状况
是一座历史悠久的古城。
据考证,地区人迹历史达7000年。
“是清王朝发祥地。
1616年,努尔哈赤在所辖新宾满族自治县的赫图阿拉称汗,自此拉开了中国清朝的历史序幕。
民国时期设置了市。
中华人民国成立以后,成为中国以重工业为主、门类齐全的综合性工业城市。
1、地理位置:
位于省东部,地处中温带,属大陆性季风气候,市区位于浑河冲积平原上,三面环山,是一座带状城市。
地理位置优越,东与省接壤,西距省会市45公里,北与毗邻,南与相望。
距桃仙国际机场40公里,距海港200公里,距海港400公里,均有高速公路和铁路相连,交通十分便利。
2、面积、人口情况:
市总面积为11272.1平方公里,其中市区面积为713.6平方公里。
全市总人口为226万人,其中市区为141万人,三县为82.6万人。
3、自然资源:
有金属、非金属、煤矿3大类矿产资源34种。
矿产有煤、铁、铜、锌、铅、金、银、镍、铂、钯、硫化铁矿及云母、油母页岩、蛭石、硅石、草炭、建筑材料、建筑装饰材料、水泥和石灰原料等
5、劳动与就业情况:
07年末全市社会从业人员总量达到14.2万人,比上年增长25.1%。
6、商业数字:
07年社会消费品零售总额完成235.6亿元,增长16.5%。
日用工业品类零售额25,07亿元,住宿和餐饮业零售额39.8亿元,增长34.8%。
7、市人均收支情况
城市人均支配收入:
10809元/年;支出:
8031元/年。
农村人均纯收入6121元/年。
支出;3407元/年;。
三、市步行街商圈调研报告
()市(步行街)商圈调研报告
调研城市
市
消费理念
人在消费理念方面主要有两个特性:
1、基本工薪层(主要指普通员工、工厂职工):
上述人群个人收入虽然相对稳定,但仅能应付日常支出,因此其存在“以收定支”的主要消费思想,上述人群主要指月收入在2000元以下人群;
2、月收入超过2000元人群:
这类人群主要是企业小领导、公司骨干员工、经商者及公务员等企业人群。
由于这部分人群在社会上经历的多,有相应的社会经验,同时也具备再创业能力,其思想要比第一类人前卫许多,他们可以花明天的钱,也就是提前消费理念人群。
但这些人并不占据主流。
小结:
当地人主要以中低档次为主。
在日常消费中,主要为温饱型。
个别富裕群体,在追求奢侈品方面,主要以去外地购物为主。
消费习惯
当地居民的年收入比较少,贫富差异较大,其民族习惯主要消费为食品方面。
调研商圈
市步行街街商圈
商圈形成时间
步行街商圈,其于90年代初期即有商业在此经营。
但真正形成规模是在1995至1996年间,使得步行街商圈进入了新的商业氛围。
从而也可以将其形成时间介定在1995年,但是现在由于政府的改造,商圈的全盛期以不在。
商圈主要商业项目名称
中兴时代广场、百货大楼、丹霞购物中心、大商商业城、罕王百货、美美百货、国精品百货商场、华沙地下商场、解放路地下商场、地下商场、商海大厦、三联鞋城、财富商场
商圈所处位置
地理位置围
西三街至东三街
商圈规模
商圈占地面积
约35万平方米
经营面积
约23万平方米
客流状况
商圈中流通并实际进入各商场日均约3万人次
商圈品类构成
服装门店占40%
百货4%;其他商品占4%。
货品来源
该商圈货品主要来源于五爱、、、、、等地;
商圈业态构成
零售商场
中兴时代广场、百货大楼、丹霞、大商商业城、罕王百货、美美百货、国精品百货商场、华沙地下商场、解放路地下商场、地下商场、商海大厦、三联鞋城、财富商场
商圈定位
批发市场
无
零售商场
百货业态:
中高档;
非百货业态:
以中档为主,部分商场区域经营商品为中低档,如解放路地下商场、时尚地下等。
商圈商户数量
批发
市场
无
零售
商场
14户,其型百货商场为7户
门市
182户,其中服饰70家,占总数的38%餐饮占总数的19%
商圈销售辐射区域
当地及周边县
商圈主要交通情况
主要铁路/公路
南站、市公交中转站
公交路线
西一路站台;1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808
中央大街站台:
3、6、7、17、19、21、22、31、34、49
消费原因
商圈货品时尚、前卫、休闲符合年轻人的审美观点;
商圈商场经营品项齐全,可选择性高。
商圈综述
市步行街商圈是形成时间较早,历史较为悠久的商圈之一。
位于市新抚区,多年来以民族文化为发展基础逐渐发展成为如今现代化的成熟商圈。
步行街商圈共有大型商场7家,知名度较高的有:
百货大楼、罕王商场、大商商业城。
商圈存在很多来自的商业理念,许多籍商户或投资商在商圈作经济支柱。
商场各知名商场都具有较大规模,但都存在经营特色不突出,经营模式过于相似的现象。
商场普遍存在消费者忠诚度不高的问题。
由于商场缺乏核心竞争力,常致市场新成立一家商场就会导致另外一家经营不善的商场倒闭的现象发生。
在今后的发展中,如步行街商圈能趋向于发展为特色商城,鼓励商场经营出自己的特色,逐渐形成规的经营管理模式,可持续的稳步向前发展。
另一方面,鼓励商圈商场提高自身的经营管理水平,吸纳高素质管理人才进入商场管理层,普遍提高经营者以及普通员工的专业素质,才可为将来商圈的稳步发展奠定基础。
1市(商海大厦)商场调研报告
商场名称
商海大厦
商场地址
/
市新抚区东四路7-5号
企业性质
民营合资
工作人员
董事长兼总经理:
于永海、总书记兼副总经理:
朴相国、副总经理:
静
成立时间
1995年8月21日
隶属关系
大厦
商场规模
建筑面积
10300㎡
营业时间
地下:
9:
00-21:
00;地上1-6层:
9:
00-20:
00
经营方式
租赁兼联营
经营区划
商场共七层
负一层(租赁):
餐饮、电玩城、大头贴
一层(租赁):
药店、饰品、珠宝、化妆品、糕点、数码产品、手机卖场
越层(联营):
鞋
二层(联营):
纹胸、衣、箱包、淑女装、钟表
三层(联营):
淑女装、成淑女装、女裤、毛衫、女士配饰
四层(联营):
男式正装、商务装、休闲装、男裤、男式衬衫
五楼(租赁):
牛仔装、外贸流行女装、美容院
六楼(租赁):
童装、儿童用品、发廊
经营特色
该商场环境好、设施全、规模大,货品档次为中低档。
货品来源
、、、、
主要辐射区域
市及周边县
商场主要消费人群特性
消费人群层次
中青年人及儿童
消费原因
满足日常生活、观光购物需求
经营档次
中低档
地理位置及交通状况
该商场位于市步行街最繁华路段,周边商圈以中档百货业态构成,地理位置优越,交通便利。
附近公交线路:
西一路站台;1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808
中央大街站台:
3、6、7、17、19、21、22、31、34、49
合作方式
租赁兼联营
主流户型
一层:
1.2米柜台,五层:
12㎡-16㎡,六层:
10㎡-17㎡
租赁情况
门市租金:
一层2000元/月.柜台缴费方式为年缴,五层233元/月-350元/月(分位置)缴费方式为年缴,六层:
180元/月缴费方式为季缴。
有进场好处费:
20000-50000不等,更名费:
1500元;进场费;1500;电费:
1.1元/度,税含在租金里。
经营者构成
商户成分
经销商、代理商
商场综述:
该商场位于步行街繁华地段,商场在2001年进行了翻新,商户与商场的合作方式为租赁与联营相结合的方式,一、五、六层为租赁、二、三、四层为联营。
卖场所有所销售服务人员均统一着装,商品档次较低。
一层有一家手机卖场,整体客流量较大,二至六层客流量逐层递减;五层外贸服饰价格相对较高,客流稀少,部分业户呈维持状态经营;六层童装、玩具价格相对较低,属于低档货品,但客流量少。
五、六层虽属租赁卖场,但设有收银台,其目的是为了部分顾客以刷卡方式消费而设。
由于商场客流量小,经营业户总体对商场评价一般,部分业户对商场管理、服务不满意
2市(步行街)商圈(解放路地下商场)商场调研报告
商场名称
解放路地下商场
商场地址
/
解放路7号
企业性质
国有
企业法人
宋守贵(人防办主任)
成立时间
1989年
隶属关系
市人防办
商场规模
建筑面积
9000㎡(查砖计算所得)
营业时间
9:
00-17:
00
经营方式
零售
经营区划
负一层:
童装、男装、女装、化妆品、箱包、针织
经营特色
环境好、设施全、规模大、品牌多位于路繁华地段
货品来源
五爱、
主要辐射区域
整个市县
商场主要消费人群特性
消费人群层次
中低等收入人群
消费原因
价格低廉
经营档次
中低档
地理位置及交通状况
该商场位于市解放路繁华地段,周边以百货业态构成,地理位置优越,交通便利。
1路、2路、808路、19路、805路、605路、603路、5路、504路、503路、502路、41路、39路、33路、32路、17路区间、13路、4路、35路、34路
合作方式
租赁
档口数量/户型
品牌总数
360户
主流户型(套面积)及该户型档口数量
主流户型主要以:
1.2米柜台、6㎡、8㎡、12㎡
销售情况
销售面积
无
买断方式
无买断
租赁情况
原始租金:
131--250元/天/㎡,
其他收费项目及收费标准
商场合同:
一年一签,好处费:
35000元
税费:
国税200元地税95元
更名费:
500元
押金:
6000元(不做给退)
经营者构成
商户成分
本地中年人
商场综述:
解放路地下商场位于解放路7-5号与步行街隔路相望,该商场市市较早的商场之一,成立于1989年隶属于市人防办。
商场主要经营服装、箱包、饰品、化妆品、童装。
商场经营的货品档次为中低档主要面向中低消费人群。
商场部设施简陋但是在市已很有知名度,商场的客流和经营氛围较好。
商场如要得到更大的发展要在经营品项,营业规模、商场管理等方面加强。
3市(步行街)商圈(财富商场)商场调研报告
商场名称
财富商场
商场地址
/
市新抚区步行街
企业性质
国有
企业法人
道义(商业局局长)
成立时间
2008年
商场规模
营业面积
17000㎡
营业时间
9:
00---19:
00
经营方式
零售
经营区划
楼层
经营品项
一层
男装、女装、饰品、门店
二层
格子铺
三层
服装、饰品、美甲、化妆品、
四层
女装、饰品、小针织
经营特色
品类单一、价格低廉、可议价
货品来源
五爱、大红门、
主要辐射区域
市
商场主要消费人群特性
消费人群层次
中低等收入人群
消费原因
价格低廉、观光。
经营档次
中低档
物流情况
业户自行运输货品
地理位置及交通状况
西一路站台;1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808
中央大街站台:
3、6、7、17、19、21、22、31、34、49
合作方式
租赁
档口数量
/户型
档口总数
98户
主流户型(套面积)及该户型档口数量
楼层
档口数
主流户型(㎡)
一层
20
12、14
二层
23
格子铺
三层
40
1.2米柜台、14、18
四层
15
10、12、
销售情况
销售面积
无
买断方式
无买断
租赁情况
1F:
258-306元/月.㎡
3F:
150-180元/月.㎡
4F:
116元/月.㎡
其他收费项目及收费标准
租金:
按合同期,合同一年一签;
国税、地税、商场管理费包含在租金里
。
经营者构成
商户成分
个体经营
商户籍贯
主要为本地人
商场综述:
财富商场三四层开业一年多,一二层将在本月23号正式营业,在市的知名度不高,货品以中低档为主,吸引中低档消费群体,虽然在不断发展,但是商场的整体规划和招商均存在问题。
该商场经营品项单一主要为女装和饰品,商场软硬件设施较差。
商场若想更好的发展必须重新规划商场,丰富商场品项,做好宣传,加大商场设施投入,引用专业的团队运营商场
4市(步行街)商圈(罕王商场)商场调研报告
商场名称
罕王商场
商场地址
/
市新抚区东四路15号
企业性质
私营
企业法人
敏
成立时间
2001年9月28日
隶属关系
罕王实业集团。
商场规模
营业面积
30000㎡
营业时间
9:
00—21:
00
经营方式
扣点
经营区划
F1:
手机卖场、数码产品、茶、珠宝、超市
F2:
鞋品、箱包、衣、毛衫
F3:
女装、女裤、裘皮、羽绒服、商务男装、男裤、衬衫
F4:
体育用品、名品运动、少淑装、休闲装
F5:
童装、家电、运动器材、工艺品
经营特色
商场以中高档商品为主,商场主要经营职业服饰及商务休闲服饰,商品品类齐全,大多为国外知名品牌,主要品牌:
皮鞋皮具:
皮尔卡丹、美国骆驼、都等
男装:
皮尔卡丹、凯撒、罗马世家、圣大保罗、JEEP等
女装、衣:
米兰、爱慕等
家电:
索尼、松下、飞利浦等
主要辐射区域
市区及周边有消费水平较高的消费者
商场主要消费人群特性
消费人群层次
中高档消费群体
消费原因
自用、送人
经营档次
中高档
地理位置及交通状况
罕王商场位于市新抚区东四路15号,地处市最繁华的商业中心,南临东四路商业景观步行街
西一路站台;1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808
中央大街站台:
3、6、7、17、19、21、22、31、34、49
合作方式
扣点
商场综述:
罕王商场位于市新抚区东四路15号,地处市最繁华的商业中心,南临东四路商业景观步行街,北临东一路十几条公交车站聚合处,地理位置十分优越,交通极为便利,其前身曾是九十年代初连续三年济身全国商业零售企业100强的商场,现隶属于省“十佳明星民营企业”之一的罕王实业集团。
罕王商场楼层布局为:
地下一层为罕王天天好超市,首层经营副食、金店珠宝、化妆品、鞋帽箱包、手机照材、钟表小电等,二层经营男士服装服饰、少女装,三层经营淑女装、针织衣、皮衣羽绒、家居床品等,四层名店运动城及保龄球馆,五层经营运动休闲服装服饰、工艺品、儿童用品、厨具小家电、美容院等,六层迪莱特欢斗园,八层为台球、乒乓球馆。
5市(步行街)商圈(丹霞购物中心)商场调研报告
商场名称
丹霞购物中心
商场地址
/
步行街西四路十二号
企业性质
私营
成立时间
2006年
隶属关系
丹霞服饰
商场规模
营业面积
10000㎡
营业时间
9:
30—18:
30
经营方式
联营
经营区划
F1:
名媛精品馆
F2:
职业名品馆
F3:
时尚魅力馆
F4:
优雅淑女馆
F5:
瑜伽馆、会员区
经营特色
商场主要经营精品女装
主要辐射区域
市及周边
商场主要消费人群特性
消费人群层次
中高档消费群体
消费原因
自用、送人
经营档次
中高档
地理位置及交通状况
丹霞购物中心位于市繁华的商业步行街西四路十二号
附近公交线路:
西一路站台;1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808
中央大街站台:
3、6、7、17、19、21、22、31、34、49
合作方式
扣点
商场综述:
丹霞国务广场座落于市繁华地段位于女装街与步行街交汇处,丹霞购物中心与2006年开业至今已成为女装街较有名气的品牌,该商场主要经营女装是女士购物的天堂,该商场商品大多为国外知名品牌,商场虽然以名牌为主,但是其面向的客流较单一。
主要面向成熟中年人,这使得商场的客流较单一,商场如要得到更好的发展要调整经营品项加大宣传力度。
6市(步行街)商圈(地下商场)商场调研报告
商场名称
地下商场
商场地址
/
市步行街
:
-0
企业性质
国有制
成立时间
1989年9月
隶属关系
市人防办
商场规模
建筑面积
7800㎡
营业面积
4700㎡
营业时间
9:
00—16:
30
经营方式
零售
经营区划
楼层
户数
经营品项
B1
637
鞋、针织、饰品、箱包、男女服装
经营特色
该商场只有负一层:
主要经营的品项有鞋、针织、饰品、箱包、小家电等,经营方式是租赁,商户进货渠道是和,实力差的商户主要从的五爱市场和南塔进货,有实力的业户主要是从大红门和动物园,货品档次为中档,比较适合中低薪消费群体。
货品来源
、
主要辐射区域
市区及周边区县消费水平中低的消费者
商场主要消费人群特性
消费人群层次
中低档消费群体
消费原因
自用、送人
经营档次
中低档
地理位置及交通状况
位于东四路繁华商业街的地下商场。
附近公交线路:
公交车有1、2、3、21、49、808、805路公交车等
合作方式
租赁
档口数量/户型
档口总数
637户
主流户型
楼层/户型分类
中岛户型
主力户型
-1F
8-12㎡
10-20㎡
租金情况
楼层
租金
-1F
139-145/月·㎡
其他收费细则
转兑费:
1万-一万二
税费:
320元/月
经营者构成
商户成分
经销商代理商
商户籍贯
本地人居多
优劣势分析
硬件方面
优势:
1、地理位置优越
2、烟感、防火喷淋、监控设备齐全
3、三部扶梯、7个防火通道,方便顾客购物
4、货品价格低廉
劣势:
1、商场没有防火安全指示图
2、商场装修简陋设备旧没有空调
3、商场格局分化不清晰
软件方面
优势:
1、商场经营时间久,有稳定的客源
劣势:
1、商场无工作人员巡场
2、无宣传活动
商场综述:
位于东四路繁华商业街的地下商场,是市人防办在人防工程平战结合方针的指导下,利用大型人防工程开发创办的。
商场营业面积4700平方米,首开市机关事业单位创办商场的先河,人称“老地下”。
依托优越的地理位置,在相当长的一个时期,商场曾经创造过繁荣和辉煌。
由于商场管理制度落后管理人员素质不强,商场的经营状况从高峰滑落到低谷,从繁荣走进了萧条,虽然更换了一些硬件设施,但是由于货品档次上不去,所以流失了大量的客流。
7市(步行街)商圈(三联商场)商场调研报告
商场名称
三联商场
商场地址
/
市新抚区西四路3号
:
0
董事长
王世德
成立时间
1989年9月
商场规模
建筑面积
6000㎡
使用面积
3600㎡
营业时间
9:
00—17:
30
经营方式
零售
经营区划
楼层
户数
经营品项
1F
21
男女皮鞋
2F
86
男女服装、休闲装
3F
97
男女服装、童装、床品
4F
20
运动服装、运动鞋
经营特色
该商场共四层:
一层主要经营的品项是男女皮鞋,经营方式是租赁,商户进货渠道是和南塔、,货品档次为中档,比较适合低薪消费群体。
二层三层主要以男女服装为主,货品档次偏低主要针对周边区县的消费人群.四层主要经营三四线的运动品牌。
货品来源
、、
主要辐射区域
市周边区县
商场主要消费人群特性
消费人群层次
中低档消费群体
消费原因
自用、送人
经营档次
中低档
合作方式
租赁
档口数量/户型
档口总数
224户
主流户型
楼层/户型分类
中岛户型
主力户型
1F
5-8㎡
6-10㎡
2F
6-12㎡
8-16㎡
3F
6-14㎡
8-20㎡
4F
8-16㎡
8-20㎡
租金情况
楼层
租金
转兑费
1F
350-380元/月·㎡
30000元
2F
260-300元/月·㎡
15000元
3F
180-210元/月·㎡
7000元
4F
140-170元/月·㎡
无
其他收费细则
管理费:
130元/月
经营者构成
商户成分
经销商代理商
商户籍贯
本地人居多
商场综述:
三联商场,位于市新抚区步行街中心位置。
该商场共四层,一层三联鞋城,货品档次为中档,以南塔和的皮鞋为主。
二层、三层经营男女服装,货品档次偏低,主要吸引周边区县的低消费人群,四楼经营三四线运动品牌。
由于该商场经营二十年之久,所以商场硬件设施(空调)消防设备(防火喷淋、烟感)管理制度(无管理人员在岗)等方面较差。
因为该商场经营货品价格低廉,仍受低消费人群的喜爱。
8市市(步行街)商圈(中兴时代广场)商场调研报告
商场名称
中兴时代广场
商场地址
/
市西一路站前广场
:
0
常务副总经理
王毅
成立时间
2008年1月19日
隶属关系
中兴商业大厦
商场规模
建筑面积
60000㎡
营业时间
9:
00—20:
00
经营方式
扣点
经营区划
-2F:
停车场
-1F:
大型综合超市
F1:
化妆品、金饰品
F2:
皮具、箱包、鞋帽
F3:
精品女装
F4:
男装、少淑女装
F5:
针织用品、运动休闲用品
F6;通讯、儿童用品、风味广场
经营特色
商场以中高档商品为主,商场主要经营职业服饰及商务休闲服饰,商品
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