实务合同3篇合同范本.docx
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实务合同3篇合同范本
实务合同3篇
(1)借款合同约定利率高于法定利率不应认定无效,但应以法定利率计息。
(2)债务人对到期债务不履行还款义务的,金融机构除要求债务人承担还款及违约责任外,还有权要求解除尚未到期的借款合同。
(3)当事人双方自愿约定高于同期银行贷款利率数十倍的违约金计算标准,为避免一方因该约定而过分得利,在司法裁判中可将违约金调整为总额不超过应偿还的本金。
对此类纠纷应综合考虑全案情况,合理利用可预见性规则,避免显示公平的现象,合理地平衡商业效率与合同稳定之间的关系。
标准借款合同范本
合同编号:
合同签订地:
甲方(出借人):
地址:
(风险提示及说明:
由于企业间借款合同的效力并不被法院认可,因此借款合同的名义出借人可以考虑以自然人名义实施民间借贷,本合同也将因此转化为法律保护的民间借贷合同。
如果选择自然人为名义出借人,当然随后的合同付款账户也应当是自然人。
)
乙方(借款人):
xxxx有限公司
地址:
鉴于乙方由于生产经营过程中急需部分资金,本着民营企业之间相互帮扶的原则,甲乙双方本着平等自愿、诚实信用的原则,经协商一致,达成本合同,并保证共同遵守执行。
(风险提示及说明:
鉴于条款主要为企业间借款提供合理的理由,明确并非为牟取高利润而从事的非法经营。
)
一、借款金额:
乙方向甲方借款人民币(大写)(小写:
)。
二、借款用途为。
三、借款利息:
借款利率为。
四、借款期限:
从年月日起至年月日止。
如实际放款日与该日期不符,以实际借款日期为准,计息时间与还款日做相应顺延。
(风险提示及说明:
注意由于企业间借款合同本身无效导致合同当事人关于借款期限的约定仅仅是付款时间的参考,无法真正起到约束贷款人的目的。
)
五、乙方收款账户信息如下:
(风险提示及说明:
注意出借人(贷款人)的付款账户名称应当与本合同出借人名称一致。
如果实施现金出借,作为借款人的乙方必须出借收据。
)
六、保证条款:
1、必须按照借款合同规定的用途使用借款,不得挪作他用,不得用借款进行违法活动。
否则,甲方有权要求乙方立即还本付息,所产生的法律后果由乙方自负。
2、乙方签署本合同时保证已经依公司法及公司章程之规定获得内部相关权力机构审议通过。
3、乙方签订本合同时,将编号为房地产权属证书交付甲方保管,乙方承诺该权属证书所涉产权无抵押及其他任何权利瑕疵,还清本欠款前不向任何第三方转让或抵押。
4、保证人条款:
本借款保证人以个人全部资产对债务承担连带保证责任。
本保证责任范围:
本保证责任系乙方在年月日前未能偿还甲方欠款导致的甲方经济损失的保证赔偿责任,本保证责任不因本借款合同其他条款的无效而丧失法律效力。
(风险提示及说明:
在为企业间借款合同设立担保是无法实现的,因为主借款合同无效,从合同或担保条款也将无效。
为尽可能控制乙方财产可以考虑将乙方的控股股东或全部股东作为债务的连带保证责任人,注意此类人的配偶也应当在保证人范围内。
而对于保证范围而言,不应是借款合同本身,而是保证合同因无效或其他原因导致的甲方损失的赔偿。
)
七、法律责任
1、本借款仅供乙方短期资金融通使用,乙方违约后,甲方有权随时以本合同追究乙方违约责任,要求乙方赔偿甲方所有损失。
乙方应承担的违约责任或给甲方造成的损失包括甲方本金及利息损失,甲方案件调查取证费用,律师代理费用,保全费用,相关手续办理费用,诉讼费用等。
2、当甲方认为乙方发生或可能发生影响偿还能力的任一情形时,甲方有权提前收回借款及利息:
(1)乙方无法与法定代表人取得联系或无法与乙方控股股东取得联系;
(2)乙方被申请破产或出现明显资不抵债的情形;
(3)乙方作为500万元以上的大额诉讼的被告时;
(4)其他影响乙方债务偿还能力的情形。
八、条款效力
本合同其他条款的无效不影响本合同法律责任赔偿结算条款及争议解决条款的法律效力。
九、合同争议的解决方式:
本合同在履行过程中发生的争议,任何一方均依法向合同签订地管辖权人民法院提起诉讼。
(风险提示及说明:
尽可能约定有利于实现债权的管辖权法院对于甲方收回债权至关重要。
当然这种约定不能突破约定管辖规则。
)
十、本合同自各方签之日起生效。
本合同一式两份,双方各执一份,合同文本具有同等法律效力。
甲方(签、盖章):
乙方(签、盖章):
签约代表:
法定代表人:
签订日期:
年月日签订日期:
年月日
常见无效房屋买卖合同法律实务探悉实务合同
(2)|常见无效房屋买卖合同法律实务探悉
房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大,法律事实复杂,交易周期漫长,商业风险巨大,对交易当事人利害攸关,还涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题,这些都离不开买房合同的效力问题。
所以如何认定房屋买卖合同的效力,显得尤为重要。
因而在房屋买卖纠纷诉讼中,双方都应首先考虑买房合同是否合法有效。
笔者结合审判实践仅就几种常见无效房屋买卖合同的情形做一探讨。
一、房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。
如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
然而,在实际的房地产买卖中,因为一些不规范的操作时常会出现一手交了钱、一手交了货而“两证”却未能完整兑现的尴尬:
要么缺少土地证,要么一时拿不出房产证。
而一方面,卖方急于将房产出手;另一方面,买方却望而却步要撤出交易,纷争由此而生。
在这样的情形下,法律是认定解除交易还是交易继续?
我们就结合如下案例做一分析。
XX年下半年,蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签了一份《认购书》。
双方约定,蔡先生确定认购和平大道回龙小区b5幢别墅,房屋产权系曹某所有,总价为83万元。
双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。
当天,蔡先生向交易中心支付了3万元定金,并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。
交了定金后,蔡先生到房产和国土管理部门查证,发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某,但土地证的所有人却是某公司。
经进一步了解,原来这家公司将那块地转让给另一家公司后,另一家公司没有办理土地过户手续,便在地上建了那套别墅并销售给了曹某,曹某虽办了房产证,但未经国土管理部门办理土地证。
所以,到了约定签订买卖合同的那天,蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同,并要求交易中心退还他已付的定金。
而交易中心则称,该公司所代销的房屋仅限于房产,不包括地产,公司不能接受蔡先生的要求。
由此,一个要求退钱,一个要求卖房,双方协商不下,蔡先生诉诸法院。
一审法院经审理认为,和平大道回龙小区b5幢别墅的产权人,没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书,而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡先生的行为,违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定,即房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押;未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。
因此,法院一审判定:
蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的《认购书》无效;交易中心应返还蔡先生3万元定金。
交易中心不服一审判决提出上诉。
其上诉理由有三:
第一,蔡先生认购该别墅时,是对该房产做了充分了解才同意认购的。
第二,《认购书》上所有条款约定的都是“房产”,要求签订的也是“房屋”买卖合同,从未包括地产。
第三,房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权,我国没有实行房、地产权利主体一致的原则,而一审将房屋所有权与土地使用权混为一谈,是错误的。
就第三个理由,交易中心做了进一步说明:
首先,土地与建筑物各为独立的不动产,因而房产与地产是两个不同的产权,曹某依法领取了房产证,当然有百分之百的权利处分该别墅,将之转让他人;其次,土地与房屋既然各为独立的不动产,难免会出现土地与房屋产权人不一致的情况。
曹某只有房产权,当然只能处分房产权,而不能处分地产权;再次,我国《城市房地产管理法》在制定过程中,该法草案中曾规定:
国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致,即房地产权利主体一致。
但因审议中有委员反对,这条规定后被删除。
所以,我国没有实行房地产权利主体一致的原则。
交易中心同时指出,由于房地产交易操作中的不规范,历史上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题,就是现在全市90%的商品房也都没有办理土地分割证,实践中普遍存在房地产权利主体分离的现象,难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房,都不能转让吗?
对此,蔡先生则认为,我国《城市房地产管理法》起草过程中,未形成正式法律文件的观点,不能成为定案的依据。
对方还称“全市90%的商品房也都没有办理土地分割证,难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗?
”而事实上,本案中交易中心代销的房产,连“大证”都没有,根本谈不上土地分割证的问题。
中级法院二审认为,我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确:
房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
《城市房屋权属登记管理办法》也规定,房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权,权利主体一致”的原则。
所以,交易中心的抗辩理由,不符合法律规定。
而该中心与蔡某签订《认购书》,代理销售的和平大道回龙小区b5幢别墅,未依法取得土地使用权并领取土地证,违反了上述法律法规的规定,因此代销房产存在权利瑕疵,蔡先生有权拒签买卖合同,并要求退还定金。
终审判决:
驳回上诉,维持原判。
本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致的争议,与我国房地产登记管理的历史渊源有关。
目前我国不动产登记机关分散,土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记,而且其所依据的法律也不同,房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行,土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。
但是,房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴,有着先天的紧密联系,在形态上这两者也是密不可分的。
人为将其剥离并由两个部门管理,既不符合国际惯例,又给不动产权利人登记机关和司法机关带来了很多麻烦,特别是在房产产权转移和抵押时,分开操作除了导致法律上的问题以外,还可能导致法律的漏洞,客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。
目前,在法院的司法审判实践中,基本上适用“房地一体的原则”。
本案的判决也是根据《城市房地产转让管理规定》:
“房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。
由于上诉人并未依法取得土地使用权证书,所以其代理销售的房产存在权利瑕疵,最终导致了销售方的败诉。
此外,还需注意的一点是,我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度,“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”,相信随着我国立法工作的不断进步和发展,类似的法律问题和法律争议将会越来越少。
二、产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。
房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。
出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。
部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。
但在实践中要具体问题具体分析。
如姜某与钱某是夫妻关系,1998年8月购买了某小区某幢406室房屋,产权登记在丈夫钱某名下。
因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。
XX年6月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同,将406室以76000元出售给蔡某。
商谈过程中,钱某出示了房屋所有权证,带蔡某实地察看了房屋,并谎称
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