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鹤山市征地补偿指导标准模板
鹤山市征地补偿指导标准
(征求意见稿)
为加强我市征地管理,规范征地补偿工作,保护被征地农民、农村集体经济组织和征地单位的合法权益,根据有关法律法规,结合我市社会经济发展情况,特制定本指导标准。
一、法律法规及政策依据
(一)《中华人民共和国土地管理法》;
(二)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号);
(三)《广东省自然资源厅关于印发<广东省征收农用地区片综合地价制定工作方案>的通知》;
(四)《广东省自然资源厅办公室关于开展征收农用地区片综合地价制定工作的通知》;
(五)《广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)》(粤府办〔2009〕41号);
(六)其他相关法律法规、政策文件等。
二、补偿原则
(一)依法补偿原则。
应严格依照有关法律法规的规定进行征地补偿,对不依法提出的征地补偿诉求不予以补偿。
(二)实事求是原则。
地上附着物补偿要做到实事求是、合理时点、不漏不重,对超出种养规范或标准以及抢栽抢种抢建的地上附着物不予补偿。
(三)参照或协调原则。
当征地补偿工作出现标准中未列出的补偿项目时,可参照相近或类似的项目(品种)执行;没有相近或类似的项目(品种)可按评估价为依据协商补偿。
(四)保护农民利益原则。
在征地实施过程中,严格按照“两公告一登记”的要求办理,落实征地信息公开制度,让群众充分了解征地相关信息,切实保障征地农民的知情权、参与权,做到互相监督、互相监管。
三、补偿范围
(一)征地范围内的土地和地上附着物。
(二)征收土地预公告发布后,对在征地范围内被征地单位和个人抢栽抢种抢建的地上附着物不予补偿(包含新增的鱼塘放养物)。
(三)在征收土地预公告发布的同时,项目用地单位应委托公证部门对征地范围的现状进行证据保全公证。
四、补偿标准
(一)土地补偿标准。
1.农用地、未利用地补偿标准:
沙坪街道、雅瑶镇:
耕地、园地、养殖水面、其他农用地区片综合地价为6.98万元/亩,林地、未利用地区片综合地价为2.792万元/亩。
古劳镇、龙口镇、桃源镇、鹤城镇、共和镇、址山镇:
耕地、园地、养殖水面、其他农用地区片综合地价为6.06万元/亩,林地、未利用地区片综合地价为2.424万元/亩。
宅梧镇、双合镇:
耕地、园地、养殖水面、其他农用地区片综合地价为5.25万元/亩,林地、未利用地区片综合地价为2.1万元/亩。
2.建设用地补偿标准:
对征收有合法用地来源的建设用地的补偿,应委托有资质的评估公司进行评估,以评估价格为依据协商补偿。
对征收已流转集体建设用地使用权的补偿,参照征收建设用地的计算方法与村集体协商补偿,土地补偿款属村集体所有;对土地使用权人的补偿,由村集体按土地使用权人剩余的使用年限,与土地使用权人协商后给予合理补偿,并终止相关出让合同,地上附着物补偿属土地使用权人所有。
对征收宅基地的补偿可采用货币补偿或宅基地置换补偿方式,具体方式方法由征地双方协商确定。
采取宅基地置换补偿方式的,用于安置的宅基地补偿费用包括:
青苗补偿、购买水田指标费、城乡建设规模费用、补充耕地费用、五通一平、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税等。
(二)地上附着物补偿标准。
地上附着物补偿标准为综合单价,涵盖青苗补偿、土地开发改造(如挖塘等)等费用补偿,以及被征收土地上的建(构)筑物、附属设施、设备、工具等的补偿(包括各种给排水电通讯管线等)。
1.农耕作物补偿标准(具体补偿标准详见附件1)。
2.山林地。
征用、占用林地砍伐或起出的林木、苗木,归原林木、苗木权属单位或经营者所有;补偿后,砍伐留下的树木伐根归征地单位所有(具体补偿标准详见附件2)。
3.竹、木、果树补偿标准(具体补偿标准详见附件3)。
4.鱼塘。
(1)鱼塘开发费。
水深小于2米(不含2米)每亩补偿3000元,水深大于2米每亩补偿3500元。
(2)各种鱼类补偿费(具体补偿标准详见附件4)。
5.禽畜养殖场。
养殖单位牲畜数量小于5头、禽鸟数量小于150只的,原则上不予搬迁补偿(具体补偿标准详见附件5)。
6.迁坟(具体补偿标准详见附件6)。
7.民房拆迁重置补偿标准。
(1)民房拆迁补偿须符合一般居住条件(具体补偿标准详见附件7)。
(2)民房综合搬迁补偿每户2000元;临时安置费(包括租房费用)按每户5000元一次性支付。
8.工业厂房、仓库建筑拆迁补偿标准(须符合生产经营条件)(具体补偿标准详见附件8)。
9.农用地内生产性建(构)筑物补偿标准(具体补偿标准详见附件9)。
以上建(构)筑物在“三旧”改造片区范围内,且“三旧”改造项目改造方案已经获批准的,其拆迁补偿按“三旧”改造政策执行。
10.拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿。
拆迁非住宅房屋,造成停产、停业的,对被拆迁人的经营损失进行适当补偿。
其标准是:
从其停产、停业之日起,由拆迁人参照被拆迁人在房屋拆迁公告发布日上年度税务部门核定的税后平均月利润,按平均月利润50%计算,一次性补偿3个月的经营损失。
因土地征收,导致商户原有必要的配套设施(如:
供水、供电、道路等)、设备无法使用,造成其停产、停业15天以上30天以下的,补偿一个月租金;30天及以上的,可根据实际受影响的情况给予最长不超过一年的租金补偿。
具体应以合法、有效的租赁合同或经有资质的评估机构评估价为依据协调确定。
相关从业人员可按国家有关规定给予一次性的工资补偿。
(三)临时使用荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地原则上不给予补偿,使用后应当恢复原貌。
五、留用地安置补偿标准
(一)新征收集体土地的,征地单位应当在征地协商或征地预公告发布并取得土地勘测定界技术报告书后,向市国土部门申请对被征地农村集体经济组织(包括经济联合社和经济合作社,下同)核定留用地指标,明确留用地指标面积和留用地折算货币补偿额。
(二)留用地安置面积按照土地勘测定界技术报告书载明的征地面积的10~15%核定;涉及线性工程征地进行留用地安置面积按照土地勘测定界技术报告书载明的征地面积的15%核定。
1.采取留用地折算货币方式进行安置补偿的,具体参照附件10。
2.在本补偿标准颁布之前已实施的留用地政策或已与被征地农村集体经济组织达成协议的留用地指标,按原规定或原协议办理,经被征地农民同意放弃留用地而折算货币补偿的,按本补偿标准折算成货币进行补偿。
六、其他规定
在本补偿指导标准正式颁布实施后,各镇(街)在实施征地过程中,原则上按照本标准执行。
对于重大或特殊项目,征地补偿超出本标准10%时,具体征地补偿标准报市政府常务会议审定;征地补偿未超出本标准10%时,具体征地补偿标准报市征地工作领导小组审定。
指导标准原则上三年调整一次,但社会经济发展变化较大时,可适当缩短调整时间。
本补偿指导标准自年月日起施行,有效期三年。
附件:
1.农耕作物补偿标准
2.林木补偿标准
3.竹、木、果树补偿标准
(一)、
(二)
4.鱼塘补偿标准
5.禽畜养殖场搬迁补偿标准
6.迁坟补偿标准
7.民房拆迁重置补偿标准
8.工业厂房、仓库建筑拆迁补偿标准
9.农用地内生产性建(构)筑物补偿标准
10.留用地折算货币补偿标准
公开方式:
主动公开
抄送:
市委办,市人大办,市政协办。
鹤山市人民政府办公室秘书股年月日印发
附件1
农耕作物补偿标准
类别
补偿标准
说明
稻田
2500元/亩
甘蔗田
2500元/亩
糖蔗
7800元/亩(原7600元/亩)
果蔗(含食用黑蔗、黄皮蔗、白皮蔗)
菜地、作物
3000元/亩(原2500元/亩)
已覆盖种植
800元/亩
开垦但未投种,补偿开垦费
附件2
林木补偿标准单位:
元/亩
类别
当年造林(按树高分)
2年以上(含2年)
说明
<0.5m
0.5~3m
>3m
商品林
速生桉树
200
1000
2500
3800
零星四旁树木按每亩100株计
速生相思
松类
杉木
阔叶林
生态林
乔木
3500
5500
灌木林
2500
荒山上非人工种植的草丛荒地不予补偿
用于防风、防潮护堤而种植的树
落羽杉
1200
3000
零星四旁树木按每亩100株计
红树林
4000
8000
附件3
竹、木、果树补偿标准
(一)
类别
规格
单价
说明
蕉树
未结果
10元/棵
树高50cm以下不予补偿
结果
20元/棵
木瓜
树苗
5元/棵
木瓜树苗:
树高不超过30cm
未挂果
10元/棵
挂果
20元/棵
竹
1元/支
备注:
未涉及上述补偿标准的,按照市场价格作适当补偿。
附件3
竹、木、果树补偿标准
(二)
单位:
元/棵
规格
种类
果树
绿化树
杂树
树高<250cm的按照高度分类补偿
高度
<30cm
1
2
不补偿
30~49cm
2
4
50~149cm
5
8
150~250cm
8
10
树高>250cm的按照胸径分类补偿
胸径
<2.5cm
20
30
不补偿
2.6~4.9cm
50
70
8
5~9.9cm
160
200
10
10~19.9cm
250
300
20
20~29.9cm
400
600
25
>30cm
700
800
说明:
1、计算方法:
果树胸围(圆周)实数/3.1416=胸径(直径)。
柑桔橙以主杆胸径计算,由地面量上30cm为胸界外,其余
果树以胸径计算,由地面量上50cm为胸界。
其他果树按同类
型果树补偿。
2、如无同类参照物或属珍稀品种,可按评估价协商补偿。
附件4
鱼塘补偿标准
类别
补偿标准
说明
属一般淡水鱼类
4000元/亩
四大家鱼及一般淡水鱼类:
草鱼(鲩鱼)、鲢鱼(扁鱼)、鳙鱼(大头鱼)、鲮鱼、鲤鱼、各种罗非鱼、埃及塘鲺、泰国塘鲺、南方大头鲶、淡水白鲳、叉尾鮰等品种,以上所述鱼类为主养及混养部分优质品种、蚌类及观赏鱼的按此标准补偿。
属优质品种鱼类
5000元/亩
优质品种鱼类:
中华胭脂鱼、鲟鱼、红鼓(美国红鱼)、鲈鱼类、鲂鱼、瓜子斑(黑瓜子)、禾顺、乌头鯔、本地塘鲺、生鱼、仙骨大头、缩骨大头、鲫鱼类、巴西鲷、太阳鱼、山斑鱼等。
属名贵鱼类及海鲜类
6000元/亩
名贵鱼类及海鲜类包括笋壳、虾类、蟹类、桂花鱼、鳗鱼、河豚、黄鳝鲷、甲鱼、娃娃鱼、鳄鱼及龟类。
说明:
属混养的,按捕捞品种比例计算补偿。
附件5
禽畜养殖场搬迁补偿标准
类别
搬迁补偿标准
说明
种公猪
100元/头
繁殖母猪
50元/头
肉猪
30元/头
体重25千克以上(含25千克)
20元/头
体重25千克以下
鸡、鸭、鹅
0.5元/只
体重0.5市斤以下(不含0.5市斤)
1元/只
体重0.5~1.5市斤(不含1.5市斤)
1.5元/只
1.5市斤以上(含1.5市斤)
附件6
迁坟补偿标准
类别
单位
补偿标准(元)
说明
土坟(金珵)
穴
1000
双坟按同类坟增加80%
长坟(棺材)
穴
2000
砖坟
穴
1500
水泥坟
穴
1500
金塔坟
穴
1000
附件7
民房拆迁重置补偿标准
房屋
类别
编号
房屋等级
价格
(元/平方米)
主要条件及标准装修
框格结构
1
框架一等
1800
钢筋混凝土框架,现浇混凝土板楼地面,180砖墙,铁门或防盗门,铝合金窗装防盗网或防盗窗,内墙面及天棚刮腻子,地面铺瓷砖,外墙面为干粘石、马赛克或条砖,层高3.5米以下,水、电设施到位,厨房、卫生间配套,厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖,普通卫生洁具。
2
框架二等
1600
钢筋混凝土框架,现浇混凝土板楼土面,180砖墙,木门或铁门,铝合金窗,内墙面及天棚刮腻子,地面铺瓷砖,外墙面为批灰或石米,层高3.5米以下,水、电设施到位,厨房、卫生间配套,厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖,普通卫生洁具。
3
框架三等
1400
钢筋混凝土框架,现浇混凝土板楼土面,180砖墙,木门窗,内外墙面为批灰,层高3.5米以下,水、电设施到位,厨房、卫生间配套,厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖,普通卫生洁具。
砖混结构
砖混结构
4
砖混一等
1400
180砖墙,铁门或防盗门,铝合金窗装防盗网或防盗窗,内墙面及天棚刮腻子,地面铺瓷砖,外墙面为干粘石、马赛克或条砖,层高3.5米以下,水、电设施到位,厨房、卫生间配套,厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖,普通卫生洁具。
5
砖混二等
1200
180砖墙,木门或铁门,铝合金窗内墙面及天棚刮腻子,外墙面为批灰或石米,层高3.5米以下,水、电设施到位,厨房、卫生间配套,厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖,普通卫生洁具。
6
砖混三等
1000
120或180砖墙,木门窗,内、外墙面为批灰,层高3.5米以下,水、电设施到位,厨房、卫生间配套,厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖,普通卫生洁具。
砖木结构
7
砖木一等
800
180砖墙,木屋架、木檩条承重,小青瓦或机制瓦屋面,内墙面及天棚刮腻子,木门窗,外墙面批灰,层高3.5米以下,水、电设施到位,厨房、卫生间配套,厨房、卫生间地面铺马赛克或防滑砖、墙面贴墙砖,普通卫生洁具。
8
砖木二等
750
120或180砖墙,木屋架、木檩条承重,小青瓦或机制瓦屋面,内墙面及天棚刮腻子,木门窗,外墙面批灰,层高3.5米以下,水、电设施到位,有厨房或卫生间。
9
砖木三等
600
120砖墙,木屋架、木檩条承重,小青瓦或机制瓦屋面,木门窗,内、外墙面批灰,层高3.5米以下,水、电设施到位,有厨房或卫生间。
简易结构
10
简易一等
500
180砖墙,木檩条承重,小青瓦或机制瓦屋面,木门窗,内、外墙面批灰,层高3.5米以下,局部刮腻子,水、电设施到位。
11
简易二等
450
120或180砖墙,木檩条承重,小青瓦或机制瓦屋面,木门窗,内、外墙面批灰,层高3.5米以下,水、电设施到位。
12
简易三等
380
120砖墙,木檩条承重,水泥瓦或石棉瓦屋面,木门窗,内、外墙面批灰,层高3.5米以下,水、电设施到位。
附件8
工业厂房、仓库建筑拆迁补偿标准
类别
项目
主要条件
单价(元/平方米)
说明
仓库、
厂房
框架结构
水泥面
1600
3.1米以上执行此标准,3.1
米以下降50元/平方米。
铁皮面
1450
混合结构
水泥面
1200
铁皮面
1050
砖木瓦结构
700
钢混结构
1000
钢结构
900
附件9
农用地内生产性建(构)筑物补偿标准
项目
单位
补偿单价(元)
说明
砖墙瓦顶
平方米
480
结砖满墙到一层
砖墙瓦顶
平方米
350
结砖半墙一层
砖墙棚顶
平方米
300
满墙,铁皮
砖墙棚顶
平方米
200
半墙,石棉瓦、沥青纸
棚房
平方米
80
已通水电
棚房
平方米
60
未通水电
农用黑纱棚
平方米
20
砖砌水池
平方米
180
按侧面积计
砖砌化粪池
平方米
180
按侧面积计
石砌围(挡土)墙
立方米
250
3/4砖砌围墙
平方米
150
1/2砖砌围墙
平方米
120
泥砌围墙
平方米
35
石棉瓦围墙
平方米
15
红砖地面
平方米
30
水泥地面
平方米
80
机制下水管
米
60
直径50厘米
砖砌水井
每米深
330
砖砌口径1.5米以上水井
每米深
410
手泵小口水井(机钻)
每口
1000
手泵小口水井(人工挖)
每口
1300
附件10
留用地折算货币补偿标准
类别
镇(街)
工业用地级别
标准(万元/亩)
一类
沙坪街道
一、二、三级
25
四级
21
二类
雅瑶镇
一级
21
二级
18
古劳镇
一级
21
二级
18
龙口镇
一级
21
二级
18
桃源镇
一级
21
二级
18
三类
鹤城镇
一级
18
二级
15
共和镇
一级
18
二级
15
址山镇
一级
18
二级
15
四类
宅梧镇
一级
15
二级
13.6
双合镇
一级
15
二级
13.6
附注:
按照我市基准地价确定留用地折算货币补偿标准。
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