设备设施年度保养计划范本doc.docx
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设备设施年度保养计划范本doc
物业管理
2013年度设备设施维修、保养计划及预算费用
质量记录台帐
编制部门工程部
审核人
批准人
日期2013年1月1日至2013年12月31日
2013年度设备设施保养计划及保养、维修预算费用
序号
项目
保养内容
保养日期
保养、维修预算费用
备注
1
高、低配电房设备
清扫因电磁场作用而吸附在变压器、开关柜、电容器、继电器、母线排、仪表等电气设备上的微粒灰尘:
检查和紧固一次回路、二次回路、继电补偿和接地、避雷保护系统中的接线端子;继电保护屏,配电操作屏,每个开关是否有磨损、拉弧积碳等,机械机构检查调整加油润滑;高低配室的电缆桥架、电器控制柜、高低配室地面的清洁。
绝缘电阻检测。
对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
5月、10月
2
各楼配电柜、配电箱
各配电箱内外的清洁卫生,各电气连接点的紧固,电器元件动作是否可靠,对平时多次发生动作的空气开关给予调换,对有较严重发热现象及腐蚀现象的电器元件给予调换。
绝缘电阻检测。
对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
第一次时间4~5月,
第二次时间10~11月
此项工作分4、5月,10、11月两次进行
序号
项目
保养内容
保养日期
保养、维修预算费用
备注
3
双电源切换检查
检查机械结构是否灵活,检查和紧固线路,接地等接线端子。
绝缘电阻检测。
对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
3、6、9、12月检查
每季
4
安全出口灯检查
系统性检查:
1、切断总电源后,检测充电电池放电时间情况,2、灯管、外壳完好等。
1、4、7、10月检查
每季
5
监视安保系统检查
每月对监控中心的主机做一次检测性试验,清扫每台接收机、调制器、混合器、解码器、联动装置等因设备本身产生感应电场而吸附在机身上的微粒灰尘。
对音频、视频的插头连线、射频竹接头等进行检查、调整、擦拭或更换,对红外线报警器、摄像头的防水,防震做一次检查,主要项目是查看裸线接头、玻璃、镜头的防水带是否完好,检查灵敏度及支架固定情况,图像清晰,并将维保情况及修换的每一个部件做好详细记录。
每月一次
每月
序号
项目
保养内容
保养日期
保养、维修预算费用
备注
6
五方通话
1.紧固按钮面板、防止松动,移位。
2.定期清洁可视对讲按钮触点,保持通话正常。
3.定期检测主机与末端设备的通话清洗、话机固定情况完好及UPS电源供电情况。
4.对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
每月一次
每月
7
停车管理系统
1、检查道闸在手动及摇控状态下是否灵活进行,地感的运行状况。
2、检查道闸的防撞装置功能是否正常。
3、检查联杆的螺丝是否松动。
4、检查和紧固各接线端子及接插件。
5、检查主机箱、栏杆刷防护油漆,标准完好。
6、对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
每月一次
每月
8
避雷接地系统
接地线检查及油漆焊接点,屋顶避雷接地带或线检查固定。
做好详细记录。
4月~5月检查
序号
项目
保养内容
保养日期
保养、维修预算费用
备注
9
消防泵(喷淋泵、消防泵、稳压泵)
1、先检查各类仪表所读的数据是否正常,如水压、电源、电压、频率等,确认水泵运行状况;
2、检查泵体、电动机的温度,泵体、电动机、机壳和轴承的温度,一般不超过环境温度35℃,最高不超过75℃,听机组噪声是否正常,
3、检查泵和电机的水封、油封、轴封是否有渗漏水情况,如有问题应据各类水泵的特性和说明要求进行维修、更换;如:
检查并紧固水泵底座螺丝等,最后根据水泵的功能刷上不同颜色的防护油漆,
4、电器控制柜的清洁,内部线路的整理,各电气连接点的紧固,对电机、控制柜进行绝缘电阻检测。
5、对减压阀、气压罐及对阀门的开启、止回阀的关闭的检查及区域阀门检查。
6、对维保后的水泵做好详细记录并核实后登记备案。
每年3月、9月检查
序号
项目
保养内容
保养日期
保养、维修预算费用
备注
10
消防
报警系统
消控主机、消防广播系统控制柜的清洁、检查,连接线是否紧固,有无松动,每一处消防广播声音是否正常,防火卷帘动作是否灵敏、可靠。
所有温感、烟感、手报、楼层区域报警、水流指示器等是否正常,湿式报警是否正常,消防主机联动试验(防火卷帘、消火栓泵、喷淋泵、消防广播、风机、电梯等),备用电源充放电情况。
绝缘电阻检测。
对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
1月、7月检查
11
新风系统
1、各楼层风阀的检查,阀片动作是否灵敏,可靠。
2、送排风机组各电气柜的检查,各电气连接点的紧固。
3、电机轴承是否良好,风机运行有无异常,风机在运转时是否失油并及时更换注油,对有油漆脱落的应重新油漆。
风机底座、吊杆、连接口的螺丝紧固。
4、风阀、风机、电控柜的清洁。
5、每两个月对经常使用的风机做一次例检维保。
6、绝缘电阻检测。
对修换的每一个部件部位做好详细记录。
每年二次,时间为3、8月
序号
项目
保养内容
保养日期
保养、维修预算费用
备注
12
地下汽车库送排风机
1.清洗风机过滤网及过滤器检查
2.风管机械连接检查。
3.电机试运转检查是否正常。
4.对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
每年二次时间定为3、8月
13
供水系统
1、检查各类仪表所读的数据是否正常,如水压、电源、电压等,确认水泵运行状况;检查生活水泵电机、泵体运行是否正常,有无异响,轴承声音是否良好,底脚螺丝有无松动,检查连轴器紧固,防止松动、密封是否良好,有无跑冒漏现象。
2、止回阀的关闭的检查,水力控制阀的检查清理,压力表是否正常完好,气压罐的检查。
每月一次
14
集水井、雨水沟、排水主管
集水井电控柜的检查,手动及自动测试;检查电机运行是否正常,水泵及集水井清理,止回阀检查;各楼顶层的地漏检查清淤,同时清洁天沟的垃圾。
对各楼自行车坡道、汽车坡道截水沟进行检查并保证其畅通;对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
3、7、11月
序号
项目
保养内容
保养日期
保养、维修预算费用
备注
15
水箱清洗
1.做好水箱清洗前的节水工作。
2.水箱清洗后检查浮球及控制器状况。
3.在清洗时,工程部派人现场跟踪,并详细检查清洗清毒情况。
每年二次
16
人防系统
按照国家人防工程设备安装维护规范要求,对各防波爆门、防护密闭门、密闭器、油滤器要进行检查、每个季度对防波爆门,防护密闭门的门轴,电动脚踏两用风机
的主轴、飞轮、轴承、链条、齿轮箱加油、注油。
对所有密闭阀进行启闭试验并注油、每年对防毒油滤器做一次清洗,然后重新上油充气,对设施每年做一次防护油漆,做好对防护单元、抗暴单元和防毒隔离室的清洁工作,防爆地漏检查。
绝缘电阻检测。
对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
按人防办检查时间,每年二次
17
房屋结构、道路、土建、景观、装饰等
1.巡查道路侧石,发现破损及时给予更换;
2.巡查房屋立面、楼道墙面、公共门窗、地坪、屋顶防水层,破损处、渗漏处及时给予修缮。
3.检查石桌、石凳牢固,木桥、花架、凉亭、木凳牢固,油漆等情况。
4.对修换的每一个部件部位做好详细记录并核对。
按日巡检进行
序号
项目
保养内容
保养日期
保养、维修预算费用
备注
18
公共区域园林小品设施
检查屋外雨棚渗漏、脱胶、牢固安全情况,安全情况,扶栏、闭门器开启状况、防火门、门锁、玻璃门及拉手等是否正常,是否灵活。
按巡检要求做
19
景观水池设备系统
检查操作系统运行状况,水池配电柜、电器柜检查维保,各水泵检查。
3、6、9、12月
20
电梯及机房
检查各幢楼电梯运行情况,电梯照明、机房门窗、机房内设备情况、机房是否清洁、机房空调运行是否正常。
按日检进行
21
电梯厅,楼道,走道及地下车库灯具
检查楼梯,电梯厅公共照明情况,及时更换易损配件,确保照明系统正常
按日检要求进行
序号
项目
保养内容
保养日期
保养、维修预算费用
备注
22
UPS系统
1、每年2次对主机进行停电清洁,检查和紧固线路,接地等接线端子
2、检查电池的充电情况,打开电池组外壳检查电池的漏液和有无鼓胀;
3、双电源机械结构是否灵活,清洁紧固电源柜
4、每年3次对电池进行放电试验,检查电池的供电时间;
5月、10月
23
门禁系统
1、检查刷卡机、门禁控制器、及电源的使用功能状况。
2、紧固线路板进出线接口、防止松动,移位。
每月一次
24
立体车库
详见维保合同
每月二次
25
VRV空调及分体空调
1、委外保养;
2、机房及主机配电柜保养
3、回风口过虑网清洗
4月、10月
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