泰州国有土地上衡宇征收与补偿方法.docx
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泰州国有土地上衡宇征收与补偿方法
泰州市国有土地上衡宇征收与补偿方法
(征求意见稿)
第一章总那么
第一条为了标准本市国有土地上衡宇征收与补偿活动,保护公共利益,保障被征收衡宇所有权人的合法权益,依照《国有土地上衡宇征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)、《省政府关于印发江苏省实施〈国有土地上衡宇征收与补偿条例〉假设干问题规定的通知》及有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本方法。
第二条在本市范围内征收国有土地上单位、个人的衡宇,对被征收衡宇所有权人(以下称被征收人)补偿的,适用本方法。
第三条市人民政府负责本市行政区域的衡宇征收与补偿工作;市(县)、区人民政府(含高新区管委会,以下均含)负责本行政区域的衡宇征收与补偿工作。
市人民政府对各市(县)、区人民政府衡宇征收与补偿工作实施监督治理。
第四条市房屋征收办公室为本级政府的衡宇征收部门,组织实施由市政府作出征收决定的衡宇征收与补偿工作,并通过成立衡宇征收信息化治理系统等方式,对全市衡宇征收行为进行标准化治理。
市(县)、区人民政府确信的衡宇征收部门组织实施本市(县)、区人民政府作出征收决定的衡宇征收与补偿工作。
各区衡宇征收部门应当及时将衡宇征收政策规定、征收补偿方案、补偿资金利用等方面的情形,报市衡宇征收部门审查。
第五条发改、财政、计划、住建、国土、房管、公安、工商、文化、民政、城管等有关部门应当依照各自职责分工,相互配合,保障衡宇征收与补偿工作的顺利进行。
第六条衡宇征收部门能够委托衡宇征收实施单位承担衡宇征收与补偿的具体工作。
衡宇征收实施单位不得以营利为目的,其工作经费可由委托单位同级财政资金予以保障,并实行国库集中支付。
衡宇征收部门对衡宇征收实施单位在委托范围内实施的衡宇征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
第七条任何组织和个人对违背本方法规定的行为,都有权向有关人民政府、衡宇征收部门和其他有关部门举报。
接到举报的有关人民政府、衡宇征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处置。
监察机关应当增强对参与衡宇征收与补偿工作的政府和有关部门或单位及其工作人员的监察。
第二章征收决定
第八条征收衡宇的各项建设活动应当符合市、市(县)、区国民经济和社会进展计划、土地利用整体计划、城乡计划和专项计划。
保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、市(县)、区国民经济和社会进展年度打算。
发改、国土、计划及涉及到的行业主管部门应当就征收项目是不是符合相关计划作出审查意见,提交给市、市(县)、区人民政府审查。
第九条衡宇征收范围确信后,不得在衡宇征收范围内实施以下行为:
(一)新建、扩建、改建衡宇;
(二)以被征收衡宇为注册地址办理工商注册记录手续;
(三)改变衡宇、土地用途;
(四)办理产权变更记录;
(五)其他不妥增加补偿费用的行为。
衡宇征收部门在组织对被征收衡宇进行调查记录时,衡宇征收部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。
暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。
暂停期限最长不得超过1年。
第十条衡宇征收部门组织对征收范围内衡宇的权属、区位、用途、建筑面积等情形进行调查记录,搜集相关证据,被征收人应当予以配合。
征收调查中发觉有未经记录的建筑,由衡宇征收部门将相关调查材料移送国土、住建(房管)、计划、部门,国土、住建(房管)、计划部门应当依照各自职权及时作出认定和处置,并将认定、处置结果告知当事人及衡宇征收部门。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
市、区对认定资料实行共享。
调查终止后,衡宇征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式发布,并保留调查确认资料。
第十一条衡宇征收部门在组织调查的同时,应当委托具有房地产评估资质的评估机构对征收范围内的衡宇进行采样评估,取得征收范围内被征收衡宇类似房地产市场价钱和修正系数的数据,同时测算征收本钱。
第十二条衡宇征收部门拟定征收补偿方案,报拟作出征收决定的人民政府。
补偿方案应当包括以下内容:
(一)衡宇征收的范围、实施时刻;
(二)征收补偿方式;
(三)被征收衡宇性质、用途和面积认定标准;
(四)类似房地产的市场评估价;
(五)各类补偿、补助、奖励的标准;
(六)安置房的概况、结算大体价钱、结算方式;
(七)拟定的搬迁期限和提早搬迁奖励期限;
(八)搬迁过渡方式和过渡期限;
(九)需要载明的其他内容。
拟作出征收决定的人民政府应组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以发布,征求公众意见。
征求意见期限不得少于30日。
第十三条拟作出征收决定的人民政府将征求意见情形和依照公众意见修改的情形及时发布。
因旧城区改建需要征收衡宇,50%以上(不含50%)被征收人以为征收补偿方案不符合本方法规定的,拟作出征收决定的人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并依照听证会情形修改方案。
第十四条市、市(县)、区人民政府在作出衡宇征收决定前,应当由保护社会稳固工作的机构进行社会稳固风险评估。
衡宇征收决定涉及被征收人数量300户(含本数)以上的,应当经政府常务会议讨论决定。
第十五条衡宇征收决定作出前,衡宇征收部门应当设立征收专户。
衡宇征收部门应成立健全征收补偿资金利用审批程序,做到足额到位、专户存储、专款专用,保证衡宇征下班作的顺利进行。
同级审计部门对衡宇征收补偿费用治理和利用情形进行全程跟踪监督。
第十六条衡宇征收部门应当在人民政府作出征收决定后五个工作日内在征收范围内公告,而且以必然形式公布发布。
公告应当载明以下内容:
(一)征收的目的和依据;
(二)征收的四至范围;
(三)衡宇征收补偿方案;
(四)行政复议、行政诉讼权利;
(五)监督举报;
(六)其他应当公告的事项。
第十七条国有土地上衡宇被依法征收的,国有土地利用权同时收回。
第十八条被征收人凭征收补偿安置协议或补偿决定能够向公安、工商、邮政、电信、公用事业、教育等部门或单位办理户口迁移、营业场所变更、邮件传递、迁移、停水、停电和转学、转托等手续,相关部门或单位应当依照规定办理。
第三章征收评估
第十九条 被征收衡宇的价值,应当由具有三级以上房地产评估资质的房地产价钱评估机构(以下简称评估机构)依照衡宇征收评估方法评估确信。
市、市(县)、区衡宇征收部门按期向社会发布从事衡宇征收评估、具有相应资质的房地产价钱评估机构名录及其信誉情形,供被征收人选择。
第二十条 房地产价钱评估机构由被征收人在规按时刻内协商选定;被征收人在规按时刻内协商不成的,衡宇征收部门能够通过量数决定,或采取摇号、抽签等方式确信。
确信房地产价钱评估机构应当遵循以下程序:
(一)衡宇征收部门向社会发布征收评估信息。
(二)具有相应资质的房地产价钱评估机构报名。
(三)衡宇征收部门依照报名前后顺序发布具有相应资质的房地产价钱评估机构名单。
(四)被征收人在衡宇征收部门发布房地产价钱评估机构名单后5日内协商选定房地产价钱评估机构,并将协商结果书面告知衡宇征收部门。
(五)被征收人在规按时刻内协商不成的或在规按时刻内不将协商意见书面告知衡宇征收部门的,由衡宇征收部门组织被征收人投票决定或通过摇号、抽签等方式确信。
采纳投票方式时,超过百分之五十的被征收人选择同一房地产价钱评估机构的,为多数决定;不足百分之五十的,采取摇号、抽签等方式确信。
(六)衡宇征收部门发布被征收人协商选定或通过量数决定、随机选定等方式确信的房地产价钱评估机构。
通过量数决定、随机选定等方式确信房地产价钱评估机构的进程和结果,应当通过公证机构依法公证。
房地产价钱评估机构确信后,由衡宇征收部门在征收范围内发布。
衡宇征收部门应向房地产价钱评估机构出具衡宇征收评估委托书,并与其签定衡宇征收评估委托合同。
第二十一条 评估机构应当独立开展工作,遵循公布、公平、公正的原那么对被征收衡宇的房地产市场价值进行评估。
第二十二条被征收衡宇评估时点为衡宇征收决定公告之日。
第二十三条 对被征收衡宇进行的评估应当综合考虑与被征收衡宇相关的以下因素:
(一)区位:
被征收衡宇的周边环境、交通和商业效劳便利程度、公共事业设施配套状况等区位调剂因素。
(二)用途:
以产权记录的用途为准。
(三)建筑面积:
以前期调查发布的面积为准。
(四)其他因素:
衡宇建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第二十四条被征收衡宇室内装饰装修价值,机械设备、物资等搬迁费用,和停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确信;协商不成的,能够委托房地产价钱评估机构通过评估确信。
被征收衡宇及其合法占用的土地利用权的价值应当一并评估。
被征收衡宇室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收衡宇主体的价值别离评估。
第二十五条同一征收项目的衡宇征收评估工作,原那么上由一家房地产价钱评估机构承担。
衡宇征收范围较大的,能够由两家以上房地产价钱评估机构一起承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。
第二十六条房地产价钱评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收衡宇进行实地查勘,调查被征收衡宇状况,拍照反映被征收衡宇内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥帖保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。
第二十七条 房地产价钱评估机构应当向衡宇征收部门提供分户的初步评估结果。
分户的初步评估结果应当包括评估对象的组成及其大体情形和评估价值。
衡宇征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示5日。
公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。
存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。
分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第二十八条 被征收人或衡宇征收部门对评估报告有疑问的,房地产评估机构应看成出说明说明。
被征收人或衡宇征收部门对评估结果有异议的,自收到评估报告之日起10日内,向评估机构书面申请复核评估。
原房地产价钱评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。
复核后,改变原评估结果的,应当从头出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
第二十九条被征收人或衡宇征收部门对原房地产价钱评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收衡宇所在地评估专家委员会申请鉴定。
评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术线路、评估方式选用、参数选取、评估结果确信方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。
衡宇征收评估、鉴定费用由委托人承担。
但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价钱评估机构承担。
复核评估费用由原房地产价钱评估机构承担。
衡宇征收评估、鉴定费用依照政府价钱主管部门规定的收费标准执行。
第四章征收补偿
第三十条 征收补偿的方式能够实行货币补偿,也能够实行产权调换,被征收人有权选择补偿方式。
但以下情形除外:
(一)征收非公益事业衡宇的附属物,不作产权调换
(二)工矿企业等专业性较强难以确信产权调换方案的,衡宇征收部门能够对其实行货币补偿;
(三)产权不明或产权有纠纷的,衡宇征收部门对其实行产权调换;
(四)产权人下落不明的,衡宇征收部门对其实行产权调换。
第三十一条衡宇补偿以记录簿载明或征收调查确认的用途进行补偿。
改变住宅衡宇用途的被征收人选择产权调换的,衡宇征收部门仍提供住宅衡宇实行产权调换。
第三十二条 衡宇征收补偿包括:
(一)被征收衡宇价值(含土地利用权补偿);
(二)被征收衡宇装饰装修、附属物价值;
(三)搬迁补助费、临时安置补助费;
(四)因征收非住宅衡宇造成的停产停业损失;
被征收人在规定的奖励期限内签定补偿协议并将衡宇腾空交付的,由衡宇征收部门给予奖励。
第三十三条 被征收人选择产权调换的,衡宇征收部门应当提供产权调换衡宇,并与被征收人结算费用、结清被征收衡宇价值与产权调换衡宇的差价。
因旧城区改建须征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行衡宇产权调换的,市、市(县)、区人民政府应当提供改建地段或就近地段的衡宇。
第三十四条 除市、市(县)、区人民政府对用于产权调换的衡宇价钱有专门规定外,应以评估的方式确信誉于产权调换衡宇的市场价值。
政府规定的用于产权调换的衡宇价钱应当参照被征收衡宇的市场评估价。
第三十五条 征收个人住宅,被征收人家庭符合住房保障条件的,依照我市保障性住房的有关规定优先给予住房保障。
被征收人家庭能够不参加社会轮候,依照达到补偿协议并腾空交房的前后顺序,申请购买经济适用住房等保障性住房、配租廉租房或公共租赁住房。
被征收人仅有一处住房且取得的货币补偿金额低于征收补偿最低标准的,衡宇征收部门应当依照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。
征收补偿最低标准由市人民政府确信发布。
第三十六条 衡宇征收部门提供的产权调换衡宇应当符合国家质量平安标准。
产权调换衡宇为期房的,面积不一样问题,依照建设部《商品房销售治理方法》和《城市商品房预售治理方法》的有关规定处置。
第三十七条 对实行产权调换或被征收人以货币补偿款购买的衡宇,与被征收衡宇等值的部份,被征收人免缴衡宇契税。
第三十八条 征收住宅衡宇应当支付临时安置补助费,临时安置补助费的标准由市、市(县)、区人民政府另行制定。
被征收人选择货币补偿的,对被征收人按合法建筑面积一次性支付临时安置补助费。
被征收人选择产权调换,过渡期限内被征收人自行安排住处的,衡宇征收部门应当支付临时安置补助费。
被征收人利用衡宇征收部门提供的周转房在本方法规定的过渡期限内不支付临时安置补助费。
产权调换衡宇为现房的,过渡期限自被征收人将衡宇腾空交房之日起,不得超过12个月;产权调换衡宇为多层期房的,过渡期限不得超过24个月;产权调换衡宇为高层期房的,过渡期限不得超过36个月。
除当事人还有约定的,因衡宇征收部门的责任延长过渡期限的,从超期之月起,应当依照以下规定给被征收人增付临时安置补助费:
(一)被征收人自行解决过渡用房的,延长期限在12个月之内的,增付一倍临时安置补助费;延长期限超过12个月的,自超过之月起再增付一倍的临时安置补助费。
(二)由衡宇征收部门提供过渡用房的,延长期限在12个月之内的,每一个月支付一倍临时安置补助费,延长期限超过12个月的,自超过之月起增付一倍临时安置补助费。
第三十九条 征收范围内的直管公房或单位自管衡宇,公房治理部门或被征收人可依法收回衡宇利用权,解除租赁关系。
衡宇征收部门对公房治理部门或被征收人进行补偿。
对衡宇征收补偿、补助费用的分派,租赁两边可依照租赁约定或协商解决。
不能解除租赁关系的,由衡宇征收部门提供衡宇实施产权调换,租赁两边可从头订立租赁合同。
执行国家规定的标准租金的直管公房,租赁两边解除租赁关系的,经公房治理部门同意,可按以下方式执行,并与衡宇征收部门订立三方协议:
住宅衡宇的重置成新价支付给公房治理部门,其余部份支付给承租人。
非住宅衡宇原承租协议对承租的营业用房征收、搬迁补偿分派有约定的,按协议约定执行;没有约定分派份额的,房地产评估价扣除重置成新价的部份后50%补偿承租人,其余部份支付给公房治理部门。
第四十条 对因征收衡宇造成的停产停业损失应当给予补偿。
停产停业损失是指因征收衡宇造成停产停业的直接效益损失。
停产停业损失补偿的具体数额由征收当事人协商,协商不成的,能够委托已选定或确信的房地产价钱评估机构通过评估确信。
停产停业损失补偿依照衡宇被征收前的效益、停产停业期限等因素确信。
被征收人擅自将住宅衡宇改变成经营性用房的,征收时不给予停产停业损失补偿;擅自改变非住宅衡宇用途的,依照原用途计算停产停业损失。
被征收衡宇于2020年7月1日前已经改变成经营性用房,并取得工商营业执照、持续营业一年以上的,能够结合实际营业年限依照适当比例给予停产停业损失补偿。
第四十一条征收部门能够依照征收决定的要求设定奖励时段,对踊跃支持征下班作,在征收决定规定的期限内签定协议并腾空交房的,由衡宇征收部门给予奖励。
市区衡宇征收奖励标准由市人民政府制定,市(县)衡宇征收奖励标准由市(县)人民政府制定。
第四十二条被征收人应当与衡宇征收部门在征收公告确信的签约期限内订立补偿协议。
衡宇征收补偿协议的格式文本由市衡宇征收部门统一编制。
区衡宇征收部门在协议签定后十五天内报送市衡宇征收部门备案。
第四十三条衡宇征收部门与被征收人在征收公告确信的签约期限内达不成补偿协议,或被征收衡宇所有权人不明确的,由衡宇征收部门报请作出衡宇征收决定的人民政府依照本方法的规定,依照征收补偿方案作出补偿决定,并由征收部门在衡宇征收范围内予以公告。
补偿决定应包括补偿方式,被征收衡宇补偿金额或用于产权调换衡宇的地址、面积和价钱,搬迁补助费,临时安置补助费或周转用房,停产停业损失,搬迁期限,过渡方式和过渡期限等事项。
征收补偿决定的搬迁期限不得少于10日。
第四十四条被征收人在法按期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼,在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的,由作出衡宇征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
第四十五条衡宇征收部门应当依法成立健全衡宇征收档案制度,并将分户补偿情形在衡宇征收范围内向被征收人发布。
征下班作终止后,征收部门应当告知审计部门。
审计部门应当及时组织对项目进行审计,并发布审计结果。
第四十六条法律、法规对征收外国领事馆衡宇、军事设施、华侨衡宇、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化爱惜区内的建筑物等还有规定的,依照有关的法律、法规执行。
第五章法律责任
第四十七条作出征收决定的人民政府及衡宇征收部门的工作人员在衡宇征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或本级人民政府责令更正,通报批评;造成损失的,依法承担补偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;组成犯法的,依法追究刑事责任。
第四十八条采取暴力、要挟或违背规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担补偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,组成犯法的,依法追究刑事责任;尚不组成犯法的,依法给予处分;组成违背治安治理行为的,依法给予治安治理惩罚。
第四十九条采取暴力、要挟等方式阻碍依法进行的衡宇征收与补偿工作,组成犯法的,依法追究刑事责任;组成违背治安治理行为的,依法给予治安治理惩罚。
第五十条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令更正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担补偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,组成犯法的,依法追究刑事责任;尚不组成犯法的,依法给予处分。
第五十一条房地产价钱评估机构或房地产估价师出具虚假或有重大过失的评估报告的,由发证机关责令限期更正,给予警告,对房地产价钱评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信誉档案;情节严峻的,撤消资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担补偿责任;组成犯法的,依法追究刑事责任。
第五十二条违背本规定,超过奖励时段给予奖励的,依法追究相关人员责任。
第五十三条征收实施单位、评估机构人员及单位在征下班作中有不妥行为的,记入不良行为记录,具体方法由市房管部门会同有关部门制定。
第六章附那么
第五十四条本方法自发布之日起实施。
2005年7月27日泰州市人民政府发布的《泰州市城市衡宇拆迁治理方法》同时废止。
《征收条例》实施前已依法取得衡宇拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理。
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