合肥机构市场月报完整版.docx

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合肥机构市场月报完整版

中国房产信息集团（纳斯达克代码：

CRIC）由易居（中国）控股有限公司（纽交所代码：

EJ）与新浪（纳斯达克代码：

SINA）共同创建。

是目前中国最大的最先进的房地产信息策划和营销服务商

2013年11月

合肥房地产报告

市场报告

目录

第一篇整体市场篇4

第一章、十一月房产视角4

第二篇市场分析篇4

第一章、商品房市场6

一、市场综述6

二、供求关系分析7

三、供应量分析8

第二章、土地市场11

一、本月供应土地分析（不含工业用地）11

二、本月成交地块分析（不含工业用地）13

三、本月土地市场供应情况16

第三章、商品住宅市场16

一、市场综述16

二、供求关系分析18

三、供应量分析19

四、成交量分析19

第四章、商办市场23

一、商业市场23

（一）、市场概述23

（二）、供求关系分析23

二、办公市场24

（一）、市场概述24

（二）、供求关系分析25

第三篇区域数据篇26

一、蜀山区26

二、包河区26

三、庐阳区27

四、瑶海区27

五、政务区28

六、高新区28

七、新站区29

八、经济区29

九、滨湖区30

中房信视点

CRICReview

第一篇整体市场篇

第一章、十一月房产视角

“金九银十”之后，合肥房地产市场仍然发展的如此强劲，着实让人震撼。

根据克而瑞统计数据：

十一月份合肥市商品房供应量238.37万㎡，环比上涨了71.53%，同比上涨了67.76%；成交量为124.87万㎡，环比上涨了19.34%，同比上涨了18.04%。

其中，商品住宅供应量120.27万㎡，环比上涨22.44%；成交量为104.03万㎡，环比上涨了18%。

商品住宅成交均价为7023.67元/㎡，环比上月7180元/㎡下降了2.18%。

此外，办公成交量为8.54万㎡，占全市成交量的6.84%；其他本月成交量为8.3万㎡，占全市成交的6.65%；商业成交量为4万㎡，占全市成交量的3.2%。

十八届三中全会公报未直接提及房地产调控

11月15日，在十八届三中全会闭幕后的第三天，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》正式发布。

在这份几乎囊括了中国社会发展各个方面的改革大纲中，直接涉及房地产问题的表述可谓十分有限，除了明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”之外，没有提到任何有关“房地产调控”的字眼，只多次提及促进市场化。

这对之前恐惧于“三中全会”可能出台一系列调控房地产市场政策的开发商和投资者来说是一种放松，巩固了买卖双方对未来楼市的良好预期；相反，与以往“围绕房价调房价”的调控不同，改革聚焦在更深层次的问题之上，虽然没有直接谈及房价的涨落，但高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效的解决。

在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。

一二线城市新政密集出台地方新政表态意味更重

自9月初郑州楼市推出升级版限购令之后，10月11日深圳出台“深八条”，10月23日北京住建委又发布“京七条”，年底地方楼市不断推出新政。

据统计，截止11月底，全国一线及二线城市实际出台新规的已达12个之多。

对于本轮地方层面上的新政，我们认为其是局部性的、阶段性的、且表态意义重于实际执行。

11月8日，上海房管局公布楼市调控“沪七条”，要求二套房首付从6成提高至7成、落实各区县房价调控目标责任制。

"沪七条"同时要求从严执行住房限购政策。

调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

11月18日广州市人民政府办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，内容涉及加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供给、提高非广州户口购房门槛、提高二套房贷款首付比例、加强预售价格管制等6条措施，被称为“穗六条”。

11月20日，国务院常务会议决定，整合分散在多个部门的不动产登记职责，由国土资源部承担全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，并建立不动产登记信息管理基础平台。

对此，各界强烈预期：

我国不动产统一登记将提速前行，房市调控长效机制加快完善。

20日，国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。

国务院就已经出台通知，要求国土部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、税务总局等有关部门，在2014年6月底前出台不动产登记条例。

11月22日晚，武汉房管局发布了关于进一步加强房地产市场调控工作的七条意见，明确提出了外地购房者社保缴存年限延至两年，并且抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。

武汉提出坚决抑制投资投机性住房需求，调整非本市户籍居民家庭购房纳税或缴纳社保年限，由一年调整为两年，并仅限一套住房；同时，加大土地用地供应管理。

合肥楼市出台监管新规购房合同需明确使用年限

合肥市日前也出台了监管新规，一个变化是，今后的购房合同中要写明商品房使用年限及功能。

如今，在众多房产项目中，公寓是一个较为模糊的概念，究竟属于住宅还是商业，似乎模棱两可。

而在营销宣传中，“酒店式公寓”、“公寓式办公”、“产权式酒店”等名目较多。

根据合肥市房产局、合肥市规划局、合肥市工商行政管理局日前联合下发的《关于规范房地产项目规划、销售信息及广告宣传相关工作的通知》规定，今后开发商及销售商在营销过程曾使用过的这些概念将被取消。

与以往相比，此次监管新规有一个明显的变化。

《通知》要求，开发商应当依据土地出让合同约定的使用年限和规划部门批准的商品房使用功能，在《商品房买卖合同》中对商品房的使用年限和使用功能做出明确约定。

即以往只有土地使用年限的合同，今后还需明确写明所购房屋的使用年限。

同时，新规还明确，规划用途为酒店的项目不得分割销售、规划用途为商业设施的项目不得划线分割销售；对办公和商业用房，还应当在《商品房买卖合同》中明确约定水、电、燃气、供热等收费分类标准。

第二篇市场分析篇

第一章、商品房市场

一、市场综述

图2-2-1-1：

2012年11月至2013年11月合肥市商品房供求及均价走势图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统单位：

万方元/平米

供应成交齐涨：

本月商品房供应量238.37万㎡，环比上涨了71.53%，同比上涨了67.76%；成交量为124.87万㎡，环比上涨了19.34%，同比上涨了18.04%。

本月合肥市商品房供需量均出现很大比例上涨，尤其是供应量的涨幅更加明显。

在楼市“金九银十”之后，合肥市场仍然发展的如此强劲，着实让人震撼。

不过，结合政策及合肥楼市的具体情况来看，这种现象既是在情理之中也是市场情况的真实反应。

一方面，十八届三中全会公报未直接提及房产税等有关房地产调控长效机制的内容，只多次提及促进市场化。

这对之前恐惧于“三中全会”可能出台一系列调控房地产市场政策的开发商和投资者来说是一种放松，巩固了买卖双方对未来楼市的良好预期；另一方面，自12年10月份以来，合肥市经营性用地的供应量和成交量空前高涨，土地市场十分火热，当然这也传导至13年合肥上市项目的增加。

11月份，仅蓝鼎商贸城（67.29万方）和合肥万达文化旅游城（18.43万方）两个项目就新入市85.72万方。

成交方面，世纪荣廷、保利梧桐语、保利海上五月花等新开盘项目的热销，对本月商品房成交量的上涨贡献很大。

市场化主导的调控趋势和刚性需求占主导的区域市场，让合肥楼市一直在稳定中向前发展。

表2-2-1-1：

合肥市2013年11月商品房各类指标变化表

指标

2013年10月

2013年11月

同比增长（%）

环比增长（%）

供求比

1.33

1.91

42.13%

43.72%

供应量（万mP2P）

138.97

238.37

67.76%

71.53%

成交量（万mP2P）

104.63

124.87

18.04%

19.34%

成交价格（元/mP2P）

7212

7025

0.86%

-2.59%

82%

成交总额（亿元）

75.46

87.73

19.06%

16.25%

.

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

二、供求关系分析

图2-2-2-1：

2012年11至2013年11合肥市商品房供求关系对比图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统单位：

万方

供大于求，供求比上涨：

本月合肥市商品房供求比为1.91，环比上涨了43.72%，同比上涨了42.13%。

本月供求比环比上月明显上涨，同比12年11月也上涨较为明显。

供应量的大幅上涨成为本月供求比上涨的主要原因。

供应量与成交量比翼齐飞，市场需求的稳定促使市场始终保持较好的发展态势。

三、供应量分析

区域供应分析

图2-2-3-1：

2013年10至2013年11合肥市商品房供应量区域对比图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统单位：

万方

新站区供应为首、九区供应幅度变化较大：

本月新站区供应量为首，共新增供应为81.17万㎡，相比上个月的零供应，上涨了81.17万㎡，位居本月区域市场供应榜单首位，占合肥市新增供应的34.05%。

滨湖区新增供应为42.51万㎡，比上个月的36.73万㎡，上涨了5.78万㎡，位居本月新增供应榜单第二。

经开区新增供应为29.65万㎡，比上个月的13.41万㎡，增加了16.24万㎡，位居本月新增供应榜单第三。

然而，政务区和瑶海区供应也出现不同幅度下降，降幅最大的为政务区，高达71.68%；其次是瑶海区，降幅达68.65%。

区域供应月度呈现明显上涨：

虽然本月政务区的供应跌了18.07万方，瑶海区的供应跌了9.68万方，但相较于新站区（涨了81.17万㎡）、经开区（涨了16.24万㎡）和包河区（涨了14.24万㎡）等区域的涨幅，还相差很远。

整体来看，本月区域市场整体供应量上涨明显，相比上月总共138.97万㎡的供应量上涨了99.4万㎡。

供应结构分析

图2-2-3-2：

2013年11月各物业市场供应结构图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

从供应结构来看，住宅供应量为120.27万㎡，占据主导地位，占全市供应的50.46%，与上月相比，比例下降明显。

商业供应量为72.14万㎡，占全市供应的30.26%，比例大幅上涨；办公供应量为6.91万方，比例降幅较大，占全市供应的2.9%。

其他类商品房供应量为39.05万㎡，占全市供应量的16.38%。

四、成交量分析

成交结构分析

图2-2-4-1：

2013年11月各物业市场成交结构图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

从成交结构来看，住宅成交量为104.03万㎡，住宅继续占据主导地位，占全市成交的83.31%，与上月相比，比例略有下降；办公成交量为8.54万㎡，占全市成交量的6.84%，比例小幅下降，位居第二；其他本月成交量为8.3万㎡，占全市成交的6.65%，比例明显上涨，位居第三；商业成交量为4万㎡，占全市成交量的3.2%，比例略有下降。

从成交结构上看，住宅的比重最大，仍占主导地位；住宅成交份额较上月小幅下跌。

未来住宅将继续占据成交主力不变，办公、商业和其他类商品房占据份额随月度可能略有变化。

五、成交均价分析

图2-2-5-1：

2012年11-2013年11合肥市商品房成交均价走势图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系单位：

元/平米

成交价格呈现明显下降趋势：

本月商品房成交均价为7025元/㎡，表现为“价跌量涨”态势，环比上月下降了2.59%，同比12年11月上涨了0.86%。

第二章、土地市场

一、本月供应土地分析（不含工业用地）

1、供应地块走势分析

图3-1-1-1：

合肥市12年11月—13年11月土地市场供应走势

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

如上图，2013年11月合肥市供应土地面积为75.39万㎡，环比上涨2234.06%，同比下降62.36%。

从供应幅数来看，本月供应的7块经营性用地，其中包河区、庐阳区和高新区各2宗，新站区1宗。

2、供应区域结构分析

Ø供应土地区域结构

图3-1-1-2：

2013年11月合肥市土地区域供应结构

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

本月土地供应量为：

包河区土地供应量为18.68万㎡，占本月总土地供应的24.78%；高新区土地供应量为27.18万㎡，占本月总土地供应的36.06%；庐阳区土地供应量为6.52万㎡，占本月总土地供应的8.65%；新站区土地供应量为23万㎡，占本月总土地供应的30.51%。

从11月土地供应来看，高新区依靠2块经营性用地拔得本月合肥市土地供应头筹。

二、本月成交地块分析（不含工业用地）

1、地块成交走势

图3-2-1-1：

合肥市12年11月—13年11月土地市场成交量价走势

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

如上图所示，2013年11月合肥市成交6宗地块。

其中包河区成交2宗地，成交面积3.31万㎡，成交总价6.94亿元；高新区成交2宗地，成交面积27.18万㎡，成交总价19.19亿元；庐阳区成交2宗地，成交面积6.52万㎡，成交总价7.46亿元。

2、成交区域结构分析

Ø成交土地区域结构

图3-2-1-2：

2013年11月合肥市土地区域成交结构

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

本月土地成交量排行依次为：

高新区土地成交量为27.18万㎡，占本月总土地成交的73.44%；庐阳区土地成交量为6.52万㎡，占本月总土地成交的17.62%；包河区土地成交量为3.31万㎡，占本月总土地成交的8.94%；

从11月土地成交来看，高新区依靠2块经营性用地拔得本月成交头筹，庐阳区和包河区也是成交2块经营性用地分别位于其后。

3、成交土地价格走势

图3-2-2-1：

合肥市12年11月—13年11月成交土地价格走势

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

2013年11月合肥市成交6宗地块。

成交面积37.01万㎡，成交总价33.6亿元，每亩单价605.25元。

4、经营性用地楼板价分析

图3-2-3-1：

合肥市12年11月—13年11月成交经营性用地楼面价走势

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

如上图，2013年11月合肥市有6宗经营性用地成交。

其中包河区和庐阳区成交的地块成交价格较高，导致本月合肥市经营性用地整体成交均价大幅上涨。

三、本月土地市场供应情况

2013年11月合肥市土地（经营性）供应列表

土地名称

出让方式

区域

四至

土地用途

土地面积（亩）

容积率

底总价（万元）

底楼板价（元）

S1312地块

拍卖

包河区

包河区九华山路以北、宁国路以西

商业、居住

41.16

4

32928

2999.985

S1315地块

拍卖

包河区

包河区重庆路以东、大连路以北地块

商业

239.08

3

62160.8

1299.9935

SXH-3-2地块

拍卖

高新区

高新区枫林路以南、312国道以东

居住

144.1

1.1

43230

4090.8886

SXH-2、SXH-3-1地块

拍卖

高新区

枫林路以南、习友路以北

居住

263.63

1.1

79089

4096.6592

N1309地块

拍卖

庐阳区

庐阳区临泉路以南、肥西路以东

商业服务业设施用地

5.7

5

2622

1379.9931

N1310地块

拍卖

庐阳区

庐阳区固镇路以南、义井路以东

居住

92.12

2.5

30860.2

2009.99

XZQTD126地块

挂牌

新站区

新站区濛河路以南、新蚌埠路以西

商住

345

1.2

37950

1374.9931

第三章、商品住宅市场

一、市场综述

图2-4-1-1：

2012年11月至2013年11月合肥市商品住宅供求及价格走势图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统单位：

万方元/平米

供应量环比上涨大于求，成交量环比上涨：

本月商品住宅供应量120.27万㎡，环比上涨22.44%；本月商品住宅成交量为104.03万㎡，环比上涨了17.85%。

本月合肥商品住宅的供销量出现了双双上涨的现象，且涨幅较大。

供应量方面相较10月份98.23万方的供应量涨了22.04万方，成交量方面相较10月份88.27万方的成交量涨了15.76万方。

从图表上可以看出，本月商品住宅供销量继续保持了10月份“供大于求”的趋势，开发商日趋理性的推盘和买卖双方对市场预期的看好，成就了淡季楼市的热销。

十八届三中全会公报未直接提及房产税等有关房地产调控长效机制的内容，对开发商和投资者来说是一种放松，巩固了买卖双方对未来楼市的良好预期；十分火热的土地市场交易，确保了下半年入市项目的源源不断，万达文旅城、保利五月花、保利梧桐语、长虹世纪荣廷等新项目的首次入世，对本月供应量的增加贡献很大，以及由此引发的成交量的上涨。

成交价格下降：

本月商品住宅成交均价为7023.67元/㎡，环比上月7180元/㎡下降了2.18%。

均价的下降属于价格波动正常的规律区间内。

一方面处于价格洼地的新站区本月销售面积环比上月上涨了389.5%，另一方面保利五月花、保利梧桐语等新开盘项目“低开高走”以及华冶新天地、广视花园等内部团购项目价格较低，造就了本月商品住宅成交均价的小幅下滑。

表2-4-1-2：

合肥市2013年11月商品住宅各类指标变化表

指标

2013年10月

2013年11月

同比增长（%）

环比增长（%）

供求比

1.11

1.16

5.35%

3.89%

供应量（万㎡）

98.23

120.27

26.36%

22.44%

成交量（万㎡）

88.27

104.03

19.95%

17.85%

成交价格（元/㎡）

7180

7023.67

6.75%

-2.18%

成交总额（亿元）

63.37

73.07

28.05%

15.3%

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

二、供求关系分析

图2-4-2-1：

2012年11月至2013年11月合肥市商品住宅供求情况对比图

据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统单位：

万方

供求比为1.16表现为供大于求：

本月市场供应量大幅上涨，月度供应120.27万方，环比涨幅22.44%。

成交量方面，本月市场成交量环比上涨，月度成交104.03万方，环比涨幅达17.85%。

从近半年的市场供求表现来看，这是近半年以来，合肥市商品住宅供应量与成交量的最高峰并持续10月份的“供大于求”的局面。

相较上月，本月供应成交量依然节节攀升，市场表现火热，大家对市场的预期依然看好。

三、供应量分析

1、本月供应量明显上涨：

本月商品住宅供应量为120.27万㎡，环比上涨22.44%，同比上涨26.36%。

2012年11月—2013年11月合肥市商品住宅供应1033.5万㎡，就合肥市场而言，在合理区间内，相对稳定。

按照合肥市场目前的活跃程度和开发商持有的存量来看，对供应影响相对较小。

2、滨湖区、经开区和高新区成为供应主力：

就区域来看，滨湖区位居第一，供应占全市供应量的27.06%，主要与保利五月花的首次开盘与万达文化旅游城的首次供应（已备案并实行团购，预计12月初首次开盘）以及华冶新天地二次放量有关。

经开区位居第二，供应占全市供应量的21.75%。

高新区位居第三，供应占全市供应量的14.74%。

三个区域供应占全市供应的63.55%，供应较为集中。

四、成交量分析

1、本月成交量环比上涨：

本月商品住宅成交量为104.03万㎡，环比上涨17.85%，同比上涨19.95%，本月市场成交量较上月上涨了15.76万㎡。

2012年11月-2013年11月合肥商品住宅成交1159.11万㎡，近一年市场放量的年去化率为112.15%，成交量大于供应量，市场求大于供。

经开区、滨湖区和高新区是成交主力：

就区域来看，经开区位居第一，成交占全市成交量的18.96%。

成交主力楼盘汇峰苹果小镇、绿地滨湖国际花都、融科城等项目。

滨湖区位居第二，占全市成交量的18.81%；高新区位居第三，占全市成交量的14.52%。

三大区域成交占全市的52.29%。

本月除新站区成交占比（仅有4.7%）偏低以外，其他各区域成交占比还相对平均，基本都在8%左右。

2、成交结构分析

图2-4-4-2：

2013年10月-2013年11月商品住宅区域成交面积对比图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

区域成交环比上涨：

本月各区域成交只有滨湖区和新站区涨幅偏大，其他各区较上月变化不是很明显，整体表现为上涨趋势。

其中，滨湖区上涨了4.51万方，新站区上涨了3.89万方。

表2-4-4-1：

2013年10月-2013年11月商品住宅区域成交面积表

区域

10月成交面积（万㎡）

10月成交面积（万㎡）

环比增长（%）

包河区

7.73

6.05

-21.73%

滨湖区

15.06

19.57

29.95%

高新区

11.64

15.11

29.81%

经济区

16.64

19.72

18.51%

庐阳区

10.69

12.42

16.18%

蜀山区

8.39

9.46

12.75%

新站区

1

4.89

389%

瑶海区

10.12

10.14

0.20%

政务区

7

6.67

-4.71%

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统、

3、成交价格结构对比

2-4-4-3：

2013年11月商品住宅各价格区间成交比重图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

住宅刚需均价段成交量仍是市场主力：

11月份合肥住宅市场成交价格区间7000-8000占总成交量的17.99%，成交比重下降；6000-7000元占总成交量的42.36%，成交比重有所上升，为市场成交价格主力空间之一；5000-6000元的占12.51%，成交比重微涨；8000-9000元的占11.41%；5000以下和9000以上的总和占15.74%，比重也微涨。

4、面积结构对比

图2-4-4-4：

2013年11月商品住宅各面积区间成交比重图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

80-100㎡面积段成交量为市场主力：

11月中等户型住宅成交量依然火爆，成交比重较上月略有上涨，80-100㎡成交占总体成交量的43.26%。

城市刚需置业者仍是成交的主力支撑客户，由当前调控政策和购买力决定。

同时，140㎡以上的改善型户型成交比重也略有上涨。

5、房型结构对比

图2-4-4-5：

2013年11月商品住宅各房型区间成交比重图

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

三房成交成为主力：

本月三房成交占市场总额的54.54%，是住宅成交的主力房型，二房成交占比为34.40%，首次置业型需求占市场主导地位依旧不变。

第四章、商办市场

一、商业市场

（一）、市场概述

◆供求比：

2013年11月，合肥市商业市场供求比为18.04，由于本月商业供应量大幅上涨，成交量基本维持稳定，仅上涨0.25万方，导致本月供求比较上月大幅上涨；

◆供应方面：

2013年11月，合肥市商业市场供应量为72.14万平方米，环比上涨1048.73%，同比上涨348.07%；