房地产估价师评估师基础知识试题库7.docx
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房地产估价师评估师基础知识试题库7
2020年房地产估价师考试专用
房地产估价师(评估师)考试题库
注意事项:
1•试卷中所有试题均来自历年真题,均含有答案与详细解析
2
.本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用
第I卷(选择题)
1.()指地表面高低起伏的形态,如山地、丘陵、平原等。
A.地理B.地形C.地物D.地貌
答案:
标准D
2.
(中华
2004年8月28日,十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改人民共和国土地管理法)的决定》,区分了()的不同性质。
A.“国有”和“集体”
B.“有偿”和“无偿”
C.“出让”和“转让”
D“征收”和“征用”
答案:
D
3.《不动产登记暂行条实施细则》属于()。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.规范性文件
答案:
C
4.廉租住房单套建筑面积控制在()m2以内,保证基本居住功能。
A.30
B.40
C.50
D.60
答案:
C
5.在成熟的房地产市场中,()是房地产业的主体。
A.房地产丌发经营业
B.房地产咨询业
C.房地产经纪业
D.物业管理业
答案:
C
6.房屋征收的核心是()。
A需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋,收回同有土地使用权
B.不需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋,收回国有土地使用权
C.需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋,收回国有土地使用权
D.不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋,收回国有土地使用权
答案:
D
7.《中华人民共和国招标投标法》规定,招标人采用邀请招标方式的,应当向()个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
A.1
B.3
C.5
D.10
答案:
B
8.商品住房预售许可的最低规模不得小于()。
A.套
B.层
C.单元
D.栋
答案:
D
9.关于不动产登簿发证的说法,错误的是()
A.登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记
B.不动产权证书有单一版和集成版两个版本
C.目前主要采用单一版证书
D.查封登记应颁发证书或证明
答案:
D
10.不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、()保存。
A.短期
B.中期
C.长期
D.永久
答案:
D
11.路线价法估价的第二个步骤为()。
A、设定标准深度
B、选取标准宗地
C、编制深度百分率表
D划分路线价区段
答案:
A
12.衡量会计信息质量的标准中,()是对会计工作的基本要求。
A客观性
B相关性
C一贯性
D明晰性
答案:
A
解析:
评价会计信息质量的标准主要有客观性、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性等。
其中,客观性是对会计工作的基本要求。
13.下列金融工具中,银行汇票属于()。
A、直接金融工具
B、短期信用工具
C、商业信用工具
D消费信用工具
答案:
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是金融工具。
短期信用工具指的是本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
参见教材P220。
14.以下金融工具属于直接金融工具的是()。
A、抵押契约
B、保险单
C、银行券
D存款单
答案:
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是金融工具。
直接金融工具是指由非金融机构,如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。
参见教材P220。
15.按房地产市场的规范程度划分,可以把房地产市场分为()。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
答案:
C
16.现代企业制度的基本形式是()。
A.公司制
B.业主制
C.合伙制
D.股份制
答案:
A
17.经过改建扩建的房屋,进入市场交易前,产权所有者必须到房地产管理部门办理()
A.产权过户手续
B.变更登记手续
C.交易许可手续
D.法律公证手续
答案:
C
18.某住房置业担保公司实有资本5亿元,其担保的贷款余额不得超过()亿元。
(2009年试题)
A.50
B.100
C.150
D.200
答案:
C
答案:
担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的30倍;超过30倍
的,应当追加实有资本。
5亿元x30=150亿元。
19.关于房地产贷款担保的说法,正确的是()。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
答案:
B
『答案解析』本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。
选项A错误,担保只能降低银行
资金损失的风险,不能确保;选项C错误,常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D错误,
质押转移产权或权利凭证的占有权。
参见教材P332〜333。
20.开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的()以后,方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
答案:
B
【答案解析】参考教材P327,—般规定,开发商投入的建设资金(不含土地费
评卷人
得分
、多项选择题
用)达到或超过地上物预计总投资的25沖后,方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
21•在物业管理中经常用到的预算形式不包括()
A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D长期预算
E、资本收入预算
答案部分
答案:
【正确答案】BE
【答案解析】
本题考查的是收益性物业管理中的预算。
预算有多种类型,在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种:
年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
参见
教材P375o
22.居住区按居住户数或人数规模,分为()三级。
A、居住楼
B、居住小区
C、居住组团
D居住区
E、独立式组团
答案:
【正确答案】BCD
【答案解析】
居住区按居住户数或人数规模,分为居住区、居住小区、居住组团三级。
参见教材P29。
23.商品房销售计价方式包括()
A.按均摊建筑面积计价
B.按套内使用面积计价
C.按建筑面积计价
D.按套(单元)计价
E.按套内建筑面积计价答案:
CDE24.关于房屋租赁期限说法,正确的是()。
A.房屋的租赁期无限制,由租赁当事人约定
B.房屋的租赁划不得少于6个月
C.房屋的租赁期由租赁当事人约定,但不得超过20年
D.房屋的租赁期超过20年的,房屋租赁合同无效
E.租赁期间届满当事人町以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年
答案:
CE25.我国房地产的法律法规体系中,房地产法律主要有()。
A.《中华人民共和国城市房地产管理法》
B.《中华人民共和国土地管理法》
C.《中华人民共和国土地管理法实施条例》
D.《中华人民共和国城乡规划法》
E.《物业管理条例》答案:
ABD26.不动产登记原始资料,包括()。
A.不动产登记簿
B.不动产权籍调查成果
C.不动产登记申请书D.不动产权属来源
E.不动产登记机构审核材料答案:
BCDE
27.有下列()情形的合同无效
A、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害对方利益
B、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
C、以合法形式掩盖非法目的
D损害社会公共利益
E、违反法律、行政法规的强制性规定答案:
【正确答案】BCDE
【答案解析】
本题考查的是合同的订立。
A选项应为一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益。
参见教材P385。
判断题28.零售商业物业的商业辐射区域通常包括()。
A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域
答案:
CDE
『答案解析』本题考查的是零售商业物业的商业辐射区域分析。
通常把商业辐射区域分为主要区
域、次要区域和边界区域三个部分。
参见教材P357。
29.房屋征收过程中,征收人对被征收的()应依法予以补偿。
A.合法建筑
B.违法建筑
C.产权不明的房屋
D.超过批准期限的临时建筑
E.产权有纠纷的房屋
答案:
ACE30.下列关于商品房销售的说法正确的是()。
A.必须按套销售
B.不得分割拆零销售
C.不必按套销售
D.可以分割拆零销售
E.在按套销售的基础上,可以采取分割拆零销售的方式
答案:
AB
评卷人
得分
31•投资组合理论所做出的减少风险的方法可以使投资组合变成毫无风险。
()
对
错
答案:
【正确答案】错
【答案解析】本题考查的是投资组合理论。
投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。
参见教材P25o
32.最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大,说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。
()
答案:
对【解析】:
参见教材P213
33.物业服务定价成本审核的方法和标准中,企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的,成本临审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。
()
34•—般认为投资基金证券是一种风险小于股票、收益大于债券的证券品种。
()
答案:
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。
一般认为投资基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。
参见教材P282。
35.利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。
()(2015年试题)
答案:
x
答案:
利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋,不计算建筑面积。
36•地役权自地役权合同生效时设立。
()
答案:
2
37.建没用地使用权出让,是指国家将建设用地使用权在一定年限内山让给土
地使用者,由土地使用者向同家支付土地使用税的行为。
()
答案:
x
38.房屋征收部门口一以委托房屋征收实施单位,承押房屋征收与补偿的具体工
作。
房屋征收实施单位以微利服务为目的。
()
答案:
x
39.补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事
人可以依法提起诉讼。
()
答案:
“
40.新设立的房地产丌发企业自领取《暂定资质证书》之日起1年内无升发项
目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
()
答案:
“
评卷人
得分
41.2014年12月,李某在某市购买了甲公司开发建设的1套120m2的商品住
宅,并与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)签订了代理山租协议。
2015年1月,乙公司代理李某与王某订立了商品房屋租赁合同,约定月租金为1000元,租期为2年,该租赁合同未办理登记备案。
2016年1月,王某将该住宅转租。
2016年6月,该出租房屋所在的小区成立了业主大会和业主委员会,并选聘丙物业服务企业,取代了原物业服务企业。
1.乙公司与李某之间为()关系。
A.委托代理
B.复代理
C.法定代理
D.指定代理
2.关于该商品房屋租赁合同的说法,正确的是()
A.双方应共同遵守
B.应米用书面形式
C.应办理登记备案
D.应采用示范文本
3.关于王某转租该房屋的说法,正确的是()。
A.房屋转租应当订立转租合同
B.该转租合同符合合房屋租赁合同的有关部门规定外,还必须具备李某同意转租证明
C.该转租合同不需办理登记备案手续
D.如出租人与转租双方协商不一致,则转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
4.该房屋的业主为()。
A.李某
B.王某
C.李某和王某
D.乙公司在李某、王某中指定的人
5.按照规定,丙物业服务企业计算物业服务成本构成包括()。
A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
B.物业典用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C.物业公用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
D.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
6.如果丙物业服务企业采取物业服务收费包干制,则其物业服务费用的构成包括()。
A.物业服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的利润
答案:
ABD
AE
ABD
ABDE
BCDE
ABDE
BC
BCD
BD
ABCE
ABCEABCD
X
X
V
V
X
V
X
X
V
V
V
V
V
X
V
V
X
V
X
X
V
X
V
V
V
X
A
ABCABDAABDABD42.甲公司于2016年6月以出让方式取得一宗居住用地,出让合同约定容积率
<3.0,建筑密度w33%绿地率》35%人口容量w8000人/h川,以中、高层为主。
该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施,市政配套齐全。
甲公司另有一幢账面原值为3000万元的商业用房,于2013年1月出租给乙公司,并收到预付年租金240万元。
同时,甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元,年利率为8%,借款期限为3年,每年年末支付利息,到期一次性归还本金。
缴纳商业用房财产保险年费6万元,另发生经营收入300万元,支出200万元(含税费),其中包括缴纳商业用房财产保险年费6万元,约定保险金额为2000万元。
2013年商业用房发生火灾,发生火灾前,该商业用房现值为3100万元。
经调查认定,火灾事故乙公司应承担主要责任,火灾造成商品用房损失额为800万元。
保险公司根据调查结果给予了赔付。
1.甲公司以出让方式取得的该宗居住用地为()居住用地。
A.一类
B.二类
C.三类
D.四类答案:
B【解析】根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011.,一类居住用地是指设施齐全、环境良好,以低层住宅为主的用地。
二类居住用地是指设施较齐全、环境良好,以多、中、高层住宅为主的用地。
三类居住用地是指设施较欠缺、环境较差,以需要加以改造的简陋为主的用地,包括危房、棚户区、临时住宅等用地。
2.出让合同约定的控制性详细规划指标中,属于规定性指标的为()。
A.容积率
B.绿地率
C.建筑密度
D.人口容量
答案:
ABC
【解析】控制性详细规划的控制体系指标中,规定性指标一般包括以下各项:
①用地性质;②用地面积;③建筑密度;④建筑控制高度;⑤建筑红线后退距离;⑥容积率;⑦绿地率;⑧交通出入口方位;⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。
指导性指标一般包括以下各项:
①人口容量;②建筑形式、体量、色彩、风格要求;③其他环境要求。
3.按照权责发生制原则,甲公司2013年1月的利润应为()万元。
A.110.0
B.115.5
C.125.5
D.340.0
答案:
A
【解析】权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用,无论是否收付,都应该作为当期的收入和费用,计入利润表;凡是不属于当期的收入和费用,即使款项已在当期收付,也不应该作为当期的收入和费用。
因此,甲公司商业用房2013年1月的租金收入=240-12=20(万元)。
甲公司
2013年1月贷款1500万元应支付的利息=1500万元X年利率8%^12(个月)=10万元。
2013年1月的利润=租金收入20万元+经营收入300万元-支出200万元(含税费)-利息支出10万元=110万元。
4.甲公司取得1500万元贷款的种类属于()。
A.保证贷款
B.抵押贷款
C.自营贷款
D.中期贷款
答案:
CD
【解析】甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元,属于抵押贷款,非保证贷款、质押贷款。
中期贷款是指贷款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的贷款,借款期限为3年,属于中期贷款。
自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款,风险由贷款人承担,并由贷款人收回本金和利息。
5.保险公司应赔付甲公司()万元。
A.800
B.2000
C.3000
D.3100
答案:
A【解析】定值保险的特征:
以保险合同双方事先约定的保险价值为赔偿计算依据。
如果保险事故造成保险标的灭失或者价值全部损失,则无论该保险标的的实际损失如何,保险人都应按保险合同约定的保险金额全额支付,不必重新估价。
如果保险事故仅造成保险标的部分损失,则只需确定损失的比例,该比例与保险合同约定的保险金额的乘积,即为保险人应支付的赔偿金额。
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