在建工程抵押专题研究.docx
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在建工程抵押专题研究.docx
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在建工程抵押专题研究
一、在建工程抵押需要哪些条件
1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。
《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保,也不能为自己其它用途的债务进行担保,而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。
《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押,对在建工程抵押担保的种类没有限定。
2、在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。
3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号,故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
同时,正在建造的在建工程抵押,还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
二、如何确定在建工程抵押物的价值?
《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。
建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定,“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。
房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值”。
按照该《通知》及《担保法》的有关要求,银行在确定在建工程抵押物价值时,可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估,在评估的基础上确定在建工程抵押物的市场公允价值。
由于在建工程抵押尚有许多不确定因素,所以银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度的折率时应从紧把关,一般在建工程抵押折率应控制在60%以内。
三、在建工程抵押价值评估的评估范围有哪些?
1、土地权属
在建工程的土地权属有两种性质,四种情况,即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。
不同的权属性质和情况,其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
2、项目权属
对在建房地产项目的抵押贷款评估,要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位,委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。
若委托单位是委估对象的主建单位,另有一个或两个参建单位,则参建单位的价值不属于委托单位所有,其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?
因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握,其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。
评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
3、工程进度
在估价实务中,各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同,有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结构封顶等等。
大部分的项目,其装修及设备安装工程还没有进行。
对于上述不同的情况,评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度,即把握其已完成的实物工程量,对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备,就不能纳入在建房地产项目的评估范围。
因此在对在建工程进行抵押价值评估时,不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
4、销售状况
有些委估的房地产在建项目,已领有商品房预售许可证,并已预售了部分楼盘。
评估抵押价值时,必须清楚地把握两个问题,一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积,即可售部分;二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。
因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有,委托人无权将其抵押。
四、在建工程抵押可能存在的风险:
1、在建工程合法性风险。
根据相关法律法规,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权,同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。
根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国担保法>若干问题的解释》,在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人,贷款人只能是金融机构(一般是银行),贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。
2、价值确定风险。
在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权,而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。
3、合同风险。
建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同还应当载明以下内容:
(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;
(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;
(3)已投入在建工程的工程款;
(4)施工进度及工程竣工日期;
(5)已完成的工作量和工程量。
如果用一般的抵押合同,很可能导致在建工程抵押合同无效。
一、在建工程抵押权设立登记(开发项目)
1、抵押设立登记申请表;
2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证复印件(校对原件);
3、抵押合同及主债权合同;
4、《国有土地使用证》复印件(校对原件),及土地权属查档证明;如已领取预售许可证的,须先办理暂停销售手续;
5、建设工程规划许可证(含附图)原件;
6、施工许可证复印件(校对原件)(工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程可不提交);
7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的,须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议加盖公章;
8、发改委出具的立项批文;
9、监理公司出具的形象进度证明;
10、房产测绘部门出具的预测绘成果书;
11、如为(专项)经济适用房等房产,须提供经市建设行政主管部门同意的证明材料;
12、登记机构认为有必要收取的其他资料。
法定办理时限:
10个工作日 实际承诺时限:
7个工作日
二、在建工程抵押权变更登记(开发项目)
1、抵押变更登记申请表;
2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);
3、登记证明原件;
4、在建工程抵押权发生变更的证明材料;
5、《国有土地使用证》复印件(校对原件),及土地权属查档证明;如已领取预售许可证的,须先办理暂停销售手续;
6、如系最高额抵押的,需提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;
7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押变更的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的,须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议加盖公章;
8、监理公司出具的形象进度证明;
9、房产测绘部门出具的预测绘成果书;
10、如为(专项)经济适用房等房产,须提供经市建设行政主管部门同意的证明材料;
11、登记机构认为有必要收取的其他资料。
法定办理时限:
10个工作日 实际承诺时限:
7个工作日
三、在建工程抵押权设立登记(非开发项目)
1、抵押设立登记申请表;
2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);
3、抵押合同及主债权合同;
4、《国有土地使用证》复印件(校对原件)及土地权属查档证明;
5、建设工程规划许可证(含附图)原件;
6、施工许可证复印件(校对原件)(工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程可不提交);
7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的,须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议加盖公章;
8、发改委出具的立项批文;
9、监理公司出具的形象进度证明;
10、房产测绘部门出具的预测绘成果书;
11、登记机构认为有必要收取的其他资料。
法定办理时限:
10个工作日 实际承诺时限:
7个工作日
四、在建工程抵押权变更登记(非开发项目)
1、抵押变更登记申请表;
2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);
3、登记证明原件;
4、在建工程抵押权发生变更的证明材料;
5、《国有土地使用证》复印件(校对原件),及土地权属查档证明;
7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押变更的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的,须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议加盖公章;
9、监理公司出具的形象进度证明;
10、房产测绘部门出具的预测绘成果书;
9、登记机构认为有必要收取的其他资料。
法定办理时限:
10个工作日 实际承诺时限:
7个工作日
在建工程抵押可能存在的风险:
1、在建工程合法性风险。
根据相关法律法规,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权,同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。
根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》,在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人,贷款人只能是金融机构(一般是银行),贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。
2、价值确定风险。
在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权,而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。
3、合同风险。
建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同还应当载明以下内容:
(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;
(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;
(3)已投入在建工程的工程款;
(4)施工进度及工程竣工日期;
(5)已完成的工作量和工程量。
如果用一般的抵押合同,很可能导致在建工程抵押合同无效。
4、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。
2002年6月20日,最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:
人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
根据《合同法》及该解释,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,抵押权人的优先受偿权很可能处于“有名无实”的境地。
在实践中,甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实,导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
5、划拨土地上在建工程抵押的风险。
由于在建工程的抵押包含其所占范围内的土地使用权,因此如果土地为划拨用地,根据法律规定,一是以划拨土地上的在建工程抵押必须经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准,否则抵押无效;二是拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出金的款额后(一般不低于标定地价的40%),抵押权人有优先受偿权。
因此,划拨土地上在建工程抵押很可能面临未经批准而抵押无效或实现抵押权时价值所剩无几的风险。
6、房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险。
尽管法律明文规定“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
”,但通过诉讼程序解决这类纠纷,时间成本和执行难度都较大。
7、在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险。
根据《税收征收管理办法》,只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,即纳税人欠缴税款在先,以其财产设定担保在后,税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。
如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的,抵押权人 在处置抵押物时就要受到限制,税务机关有权先于抵押权人处置并就处置价款优先受偿,收税后的剩余部分,抵押权人才可以受偿。
如果抵押权人私自处置抵押物进行受偿,税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。
8、土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险。
根据相关法律规定及实践,在在建工程形成之前,以净土地抵押登记,在建工程开始形成之后,土地使用权应连同在建工程转为在建工程抵押。
这要求必须对原登记的土地办理抵押合同及登记注销手续,并新签订在建工程抵押合同,且重新办理登记手续。
此时,如果操作不当,将会使抵押权人的抵押权落空:
首先,作为抵押物的土地使用权如果已被法院或其他司法部门查封的,此时银行若到登记机关注销了原登记,却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记。
其次,土地使用权虽然没有被查封,但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内,抵押物突然被查封,此时,在建工程抵押权登记也无法办理。
在建工程抵押怎么避免和预售相冲突
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条的规定,开发企业只要“按揭供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期”,就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,进而进行商品房预售。
根据《中华人民共和国担保法》第49条:
“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
”此时,由于在建工程已经抵押给银行,如果银行同意开发企业进行预售,作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去,银行的抵押权就逐步落空,而银行的债权尚未获得清偿,因此,银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售,成为银行防范风险的关键所在。
已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售,可按如下步骤操作:
首先,要理清法律关系,预售部分要先解除抵押关系,后签订预售合同,否则,签订的预售合同将是无效合同。
即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项,或提供与该款项等值的其他财产作担保后,银行同意解除预售部分的抵押关系,开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。
如此反复,流动销售,实现良性循环。
其次,银行要深度介入预售过程,包括具体到每一宗合同的签订,甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等,防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售。
第三,也是最重要的,银行应该尽可能地成为唯一的监管银行,全权收存售房款。
开发企业在申请办理预售许可证明时,即选定抵押权银行作为监管银行,在该行设立一个专门用于在收存预售款的监管账户,并与监管银行签订监管协议,明确双方的权利、义务。
预售许可证载明该监管账户,预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。
监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。
开发企业应严格按照施工计划组织施工,在实际工程进度与计划进度一致的前提下,允许根据相应的预算方案使用预售款,实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。
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