万科财务报表分析案例.docx
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万科财务报表分析案例
万科股份有限公司2008-2009年财务报表分析
班级:
07级人力资源管理
学号:
270609108
姓名:
李国春
万科企业股份有限公司2008-2009年财务报表分析
一、背景分析
(一)背景资料
1.公司法定中文名称:
万科企业股份有限公司
公司法定英文名称:
CHINAVANKECO.,LTD.(缩写为VANKE)
2.公司法定代表人:
王石
3.公司注册地址:
中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02
公司办公地址:
中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
4.公司股票上市交易所:
深圳证券交易所
股票简称:
万科A
股票代码:
000002
(二)股东构成
1.股份总数:
10,995,210,218(股)
2.截至2009年12月31日,公司共有股东1,487,388户(其中A股1,446,970户,B股40,418
户)
拥有公司股份前十名股东持股情况如下:
股东名称
股东性质
持股比例
持股总数
华润股份有限公司
国有法人
14.73%
1,619,094,766
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深
其他
1.67%
184,121,543
刘元生
其他
1.22%
133,791,208
融通深证100指数证券投资基金
其他
0.91%
99,575,114
TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.
外资股东
0.80%
87,455,642
易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金(易方证基(2009)947)
其他
0.79%
87,047,066
HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD
外资股东
0.75%
82,406,712
博时第三产业成长股票证券投资基金
其他
0.73%
80,000,000
易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金(易方证基(2006)20)
其他
0.67%
74,032,782
博时新兴成长股票型证券投资基金
其他
0.64%
70,000,000
(三)企业发展状况
万科企业股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。
万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。
至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
2009年公司实现营业收入488.8亿元,同比增长19.2%,实现净利润53.3亿元,同比增长32.1%。
报告期内,公司销售额首次突破600亿元,实现销售面积663.6万平方米,销售金额634.2亿元,分别比2008年增长19.1%和32.5%。
实现结算面积605.2万平方米,结算收入483.2亿元,同比分别增长34.1%和19.3%。
过去二十年,万科营业收入复合增长率为31.4.%,净利润复合增长率为36.2%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
(四)行业状况
从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。
由于竞争日趋激烈,房地产创新不再是简单的应用新技术,而是最大程度地发挥土地资源潜力,通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。
中国城镇住房制度改革的不断深化,个人购房取代集团购买成为市场交易的主流,以及中国加入世贸组织,对外开放步伐大大迈进等内外因素,给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。
宏观总体来看,目前中国房地产企业的现状不容乐观,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2009年房地产业发展状况:
1.政府连续出台刺激政策,市场住房需求开始集中释放:
2009年,全国商品房销售面积9.37
亿平方米,同比增长42.1%;商品房销售总额达43994.54亿元,同比增长75.5%,其中,商品住宅销售额38157.21亿元,同比增长80.0%。
2.房价强劲回升,各地区价格普遍上涨;
3.房地产企业投资增加,新开发土地面积增长;
目前房地产业发展形势:
1.进入2010年前后,政府推出一系列调控政策,以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理
性发展;
2.预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主,保证房地产市场的平稳运行;
3.低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心,而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。
能否率先完成绿色转型,对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
二、关注审计报告的措辞
从审计报告的措辞来看,该审计报告是一个无保留意见的审计报告。
这就意味着,注册会计师认为,公司的财务报表,符合以下条件:
(一)会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定。
(二)会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和
现金流量情况。
(三)会计处理方法遵循了一致性原则。
(四)注册会计师已按照独立审计准则的要求,完成了必要的审计程序,在审计过
程中未受阻碍和限制。
(五)不存在影响会计报表的重要的未确定事项。
(六)不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。
此无保留意见的审计报告,意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的,能
满足非特定多数的利害关系人的共同需要,并对发表的意见负责。
同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善,可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。
三、资产负债表分析
根据万科2009年资产负债表,编制资产负债表的趋势分析表,如表1所示。
表1资产负债表趋势分析表
2009年12月31日
项目
2009
2008
增(减)%
结构%
2009
2008
流动资产:
货币资金
23,001,923,830.80
19,978,285,929.92
15.13
16.72
16.76
交易性金融资产
740,470.77
0
-
0.00054
0.00
应收票据
0
0
-
0.00
0.00
应收账款
713,191,906.14
922,774,844.24
-22.71
0.52
0.77
预付款项
8,736,319,500.73
3,160,518,998.56
176.42
6.35
2.65
应收利息
0.00
0.00
-
0.00
0.00
应收股利
0.00
0.00
-
0.00
0.00
其他应收款
7,785,809,435.41
3,496,096,906.25
122.70
5.66
2.93
存货
90,085,294,305.52
85,898,696,524.95
4.87
65.46
72.04
一年内到期非流动资产
0.00
0.00
-
0.00
0.00
其他流动资产
0.00
0.00
-
0.00
0.00
流动资产合计
130,323,279,449.37
113,456,373,203.92
14.87
94.71
95.15
非流动资产:
0.00
0.00
可供出售金融资产
163,629,472.66
167,417,894.55
-2.26
0.12
0.14
持有至到期投资
0.00
0.00
-
0.00
0.00
长期应收款
0.00
0.00
-
0.00
0.00
长期股权投资
3,565,383,001.51
2,485,725,268.99
43.43
2.59
2.08
投资性房地产
228,143,157.99
198,394,767.05
14.99
0.17
0.17
固定资产
1,355,977,020.48
1,265,332,766.18
7.16
0.99
1.06
在建工程
593,208,234.13
188,587,022.90
214.55
0.43
0.16
工程物资
0.00
0.00
-
0.00
0.00
固定资产清理
0.00
0.00
-
0.00
0.00
生产性生物资产
0.00
0.00
-
0.00
0.00
油气资产
0.00
0.00
-
0.00
0.00
无形资产
81,966,325.94
0.00
-
0.06
0.00
商誉
0.00
0.00
-
0.00
0.00
长期待摊费用
31,318,689.65
25,268,164.97
23.95
0.02
0.02
递延税款资产
1,265,649,477.66
1,449,480,632.53
-12.68
0.92
1.22
其他非流动资产
0.00
0.00
-
0.00
0.00
非流动资产合计
7,285,275,380.02
5,780,206,517.17
26.04
5.29
4.85
资产总计
137,608,554,829.39
119,236,579,721.09
15.41
100.00
100.00
项目
2009
2008
增(减)%
结构%
2009
2008
流动负债:
短期借款
1,188,256,111.11
4,601,968,333.32
-74.18
0.86
3.86
交易性金融负债
0
1,694,880.00
-100.00
0.00
0.00142
应付票据
30,000,000.00
0
-
0.02
0.00
应付账款
16,300,047,905.75
12,895,962,836.63
26.40
11.85
10.82
预收账款
31,734,801,163.76
23,945,755,139.85
32.53
23.06
20.08
应付职工薪酬
806,504,472.20
517,762,853.19
55.77
0.59
0.43
应缴税费
1,176,877,640.28
-861,985,122.52
+236.53
0.86
-0.72
应付利息
122,643,721.10
219,884,034.75
-44.22
0.09
0.18
应付股利
0.00
0.00
-
0.00
0.00
其他应付款
9,258,734,468.30
9,968,304,370.
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