升元地产街子古镇项目概念方案设计任务书.docx
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升元地产街子古镇项目概念方案设计任务书
升元地产街子古镇项目
概念性规划设计任务书
四川升元房地产开发有限公司
2012年10月10日
1
.项目概况及周边条件
1.11.1项目区位
项目位于成都市崇州街子古镇片区,街子古镇位于崇州市西北群山之麓,成都市区以西,东经109度33分,北纬30度49分。
东北毗邻世界自然文化遗产——都江堰,北临青城后山、高尔夫球场,西北毗邻四川省级风景旅游区——九龙沟。
距成都市57公里,距离双流国际机场45公里,距四川省级历史文化名城崇州市23公里,距青城山仅8公里。
经成青路从街子古镇至成都车程仅需60分钟。
(如下图所示)
图1
本项目位于街子古镇旅游开发区域核心位置。
街子古镇
图2
1.2建筑规模
总用地面积约321亩,净用地面积约219亩,容积率为0.8,用地性质为二类住宅用地,兼容10%商业,拟建面积约11.68万平方米的低密中高端住宅。
1.3地块条件
地块周边条件
地块四至:
●项目临近川旅环线,行车方便,无直达交通线路,但对于部分不开车老年人交通不便;
●地块不临水系,不靠山,处于几个地块之间,没有不可复制的自然资源;
●地块被道路分为5块,适合打造组团景观;(设计可忽略项目内道路)
图3
地块周边配套:
●景观资源:
临近街子古镇,但河西板块属于未开发状态,人流量较少,游客到达率低;
●生活配套:
共享街子古镇里生活配套,及其他地块周围的规划配套;
●交通配套:
离地块1000米左右是街子客运中心,但由于地块周围目前荒凉,造成距离感。
2
.规划设计的基本原则
2.1整体定位
度假型人文低密度居住区
形象关键词:
格调、品味、人文
2.2开发策略
统一规划,分期开发;
卖环境与文化,导入概念地产开发理念;
走项目品牌经营路线;
差异化竞争策略。
2.3目标市场定位
市场开发的总体思路是由近及远,初期启动以成都为中心的地缘性客户,中期启动成都近郊及周边区域客户为主,中后期以拓展三洲一带及川内周边市场为主。
从总体上来看,成都地缘性客户应是本项目目标市场的重中之重。
应充分发挥本项目的价格优势,大力吸引以度假兼投资为主的市区买家。
产品应多元化、复合化,扩大客户层面,降低开发风险。
2.4功能定位
——近郊度假居住区(Suburbanresortresidentialarea)
以中高档次居住为主体,集居住、休闲、度假、文化、运动、健康等于一体的综合性的“近郊度假居住区”。
大型景观节点(内部造景)、街子古镇文化街坊、便捷的交通路网、良好的内部配套与服务设施,加上较大的社区规模,将使其成为区域内最适宜居住的热点。
2.5档次定位
——中档价格中高档品质的高尚社区
品质较高,价格略低于区域水平,高档不高价,低价不低档。
2.6配套与服务建议
2.6.1、会所
会所为开放式经营,即对业主开放,也对社会开放。
会所的主要功能是运动、健身、商务、家政、休闲等。
考虑到社区规模和业主常住时间,以及会所建成之后运营成本,建议会所的各种功能在空间应合理集中,适度分散,形成“泛会所”。
各分会所功能上各有侧重,有的侧重于运动康体,有的侧重于休闲度假,有的侧重于商务餐饮。
会所的基本内容包括:
Ø室内运动:
健身房、桌球、乒乓球、棋牌室、麻将屋等。
Ø活水健身系统:
即KURHAUSE活水保养馆。
包括桑拿浴、淋浴、冲击浴、按摩浴、浮浴、冷热交替浴、音乐熟成浴、瀑布浴、气泡浴、药浴、水晶浴,以及深层睡眠系统等。
(根据项目成本控制,可选择其中部分项目)。
Ø健康顾问中心:
急诊、体检、档案、咨询等。
Ø社区商务中心:
会议、客房、餐饮、传真、复印、多功能会议室等。
Ø家政服务中心:
中介、保姆、钟点工、家教等。
Ø组合巴:
水巴、酒巴、玩具巴、陶艺巴、网巴、书巴、电影巴等。
2.6.2、商业配套(可根据实际规划方案取舍)
社区的商业配套分两级,社区级商业主要集中在临街步行街;组团级商业主要是小型便利店,可考虑挑高空间,作出LOFT产品,或拆分到会所之中。
其内容可包括:
Ø商业:
超市、便利店、书店、书报亭、品牌时装店、音影店
Ø服务业:
邮政所、小型银行、干洗店、洗衣店、冲晒店、美容美发、汽车美容
Ø餐饮业:
风味美食街、咖啡廊、冷品店、面包屋、旦糕店、茶艺坊
Ø装饰业:
家居装饰材料店、布艺店、花店、画坊、陶艺坊
3、运动休闲设施
Ø球类运动:
篮球场、灯光网球场、室内羽毛球场、迷你高尔夫推杆球场、电脑网室、草地滚球场
Ø水运动:
园林式露天泳池、按摩池、儿童嬉水池、恒温泳池
Ø亲子乐园、户外儿童游乐园(可分3~5岁儿童游乐场和5~11岁儿童游乐场两种,主要包括戏沙池、攀爬架、游戏墙、绘画墙、翻斗乐、跷跷板、蹦床、滚轴滑梯、小秋千、风筝等)、夕阳红养生园(缓步径、观景亭、棋牌游艺走廊、太极广场、门球等)
Ø单双杠、平衡木、梅花桩、迷宫花园、障碍沙坑、自行车径、缓跑健康径、鹅卵石足底按摩步道
Ø野趣烧烤乐园
2.7规划设计要求
整体规划必须充分考虑项目的统一性,尽量保持项目与周边环境资源的协调,以人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接。
1、创造核心资源转化为核心竞争力
本项目由于地块无强势自然景观,需要充分利用地块资源,人工制造合强势景观资源,力求实现户户观山瞻景。
2、满足整体定位要求
Ø最大化提升住宅的景观可视度;
Ø考虑地块现有的地形地貌,进行科学的地块价值评价,布置相应的物业类型;
Ø充分挖掘北侧山体及街子古镇的景观价值,最大限度提升住宅价值;
Ø不同密度物业组团布置景观软隔离带,保证住户圈层的私密性;
Ø保证地块内部的私密性和地块之间的开放性,并能便利享受周边的资源;
Ø设置不同层次的开放空间,形成良好空间层次过渡
3、规划空间强调整体结构的层次性
Ø开放空间:
公众可以到达,随意走动,商业区、会所;
Ø半开放空间:
由私密空间开放空间过渡,组团之间的过渡地带;
Ø私密空间:
组团内部空间
在建筑风格、项目整体规划、景观规划上,我司无硬性要求,意在设计单位最大限度发挥自身优势及长项。
3
.方案成果要求
1.方案设计综合说明书:
设计构思说明;建筑设计思路及方案特点;
2.总平面图,1:
500总平面图,彩图;
3.交通流线分析图、功能分析图、日照分析图;
4.建筑平面图、立面图、剖面图、消防、交通体系图;
5.户型组合体平面图、户型参数统计表。
6.公共空间和环境分析图;
7.环境总平面图、景观透视图;
8.彩色效果图(包括彩色总平面图、单体透视图等);
9.小区鸟瞰图(不小于1号图纸);
10.四个方向完整透视效果图、单体效果建筑图;
11.小区道路布置图;
12.主要技术指标;
13.规划建筑模型(1:
500);
14.结构形式说明。
4
.附件
街子项目规划许可证
街子项目规划设计条件通知书
街子项目红线图
四川升元房地产开发有限公司
2012年10月10日
- 配套讲稿:
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- 地产 古镇 项目 概念 方案设计 任务书
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