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精装修全集
精装修全集
2002年7月18日,扶植部颁布了《商品室庐装修一次到位实施细则》。
《细则》中写明:
“商品室庐装修一次到位所指商品室庐为新建城镇商品室庐中的集合式室庐。
装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的根本设备全部安装完成,简称全装修室庐。
”
2007年1月,扶植部颁布《90平方米以下室庐设计要点(收罗看法稿)》,个中有“倡导履行菜单式精装修,促进家当化”的相干内容。
2007年3月,在北京召开的第三届国际智能、绿色建筑与建筑节能大年夜会上,扶植部副部长仇保兴曾泄漏一组惊人的数据:
中国每年室庐装修造成的浪费高达300多亿元。
当时,他表示,要倡导精装修,并鼓励开辟商履行多种可供选择的精装修样板房。
二、设计
存眷的重点及应落实的问题:
1.精装修不是“先毛坯,后装修”,设计应当从建筑构造阶段开端。
2.定位问题:
中性化设计抑或轻装修重装潢?
3.造价问题:
低造价、中等造价抑或是高造价?
4.若何避免设计缺点?
5.若何恰当削减现场施工难度?
6.若何与采购密切合营,有效降低成本?
7.若何表现个性化?
8.由谁设计?
9.若何加深设计师的体验,若何经由过程客户投诉改良设计?
10.设计若何实现标准化及工厂化?
三、施工流程
四阶段施工治理法
预备阶段
1.开端。
2.工棚搭建。
3.办公设备出场。
4.施工部队出场,进行部队培训。
5.图纸会审。
6.施工组织,设计报审。
7.具体材料筹划报予甲方。
8.与总包开端移交场地,木门单位出场检查移交洞口,橱柜单位出场测量尺寸,木地板单位出场检查场地。
9.冷水管打压,冷热水管对接实验,电气管线逐条测试移交。
10.总包整改。
11.接收时的再次检查。
无需移交的施工阶段
12.开工申报及正式开工。
13.样板层施工。
14.轻钢龙骨石膏板吊顶。
15.刮腻子以及刷底漆。
16.地砖铺贴。
17.门槛石、窗台石及其它石材铺贴。
18.木门单位正式开工,门框底框安装,公共楼梯踏步砖铺贴。
19.墙砖地砖在门边、雕栏立柱邻近的收口。
20.橱柜以及洗脸台的框架安装。
21.正式的门窗安装。
22.橱柜门窗、台面安装。
23.第一遍面漆施工。
24.公共楼梯间墙面刮腻子及第一遍面漆施工。
须要移交的施工阶段
25.入户门安装、上锁。
26.煤气分包单位出场,煤气表安装,空调安装。
27.卫生洁具出场及安装。
28.镜子安装。
29.卫生间、厨房五金安装。
30.木地板安装,地脚线安装。
31.撕门、窗保护膜。
32.最后一遍乳胶漆。
无需移交阶段和必须移交阶段的工作重点
●起首,当泥水绝大年夜部分工作已经完成,乳胶漆剩一遍,橱柜的框体安装完成,木门门套完成,这个时刻就应当开端关门闭户,采取移交方法施工。
橱柜、木门、木地板的残剩工序等应轮序进入,经由过程场地移交区分担理义务。
●这个阶段的组织工作比拟较较复杂,须要不少杂工来介入此工作,控制钥匙的发放、场地的移交。
建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大年夜小进行分摊。
●这个阶段很轻易产生偷盗事宜。
电线、开关插座、各类五金洁具都可能成为被偷盗的对象。
为此,须要控制所有的进出口,进行上锁移交控制。
地毯式整改、验收、移交阶段
33.施工单位地毯式检查,包含从新试水打压、蓄水实验。
34.业主组织的地毯式检查。
35.小业主开放日及其随后的整改。
36.入伙及随后的整改。
37.结算。
38.保修。
地毯式整改、验收、移交阶段的工作重点
1.检查整改实际上是一个持续的过程。
在过程控制时,治理人员就要经由过程走动式治理赓续地发明问题,及时安排整改。
只要属于通病性质的问题,都应当在班组会议上专门强调。
2.过程中应按期组织集中检查,嘉奖先辈,鼓励落后。
3.工程进展到80%阁下时,应当将工作重点转移到整改上来,不然班组出于自身好处,很轻易自行减员降低人工成本。
此时,治理班子应尽早组织检查,源源赓续地将质量问题发送到班组,使其工作处于比较饱满的状况。
这种地毯式的检查须要很大年夜决心,组织要有序、检查落实要彻底。
4.小业主开放日开放时光3天阁下。
无论是业主照样施工单位方面都必须高度看重,要以备战状况接收小业主的验收。
组织要有序,立场要真诚,整改要敏捷得力。
同时开放时还要做好卫生工作,这对降低投诉大年夜有好处。
5.在移交入伙阶段,对于发明的质量问题要有敏捷的反响机制,因为投诉处理优胜时反而能进步知足度。
入伙时,业主方面的组织占主导性感化,须要很好的组织。
同时,施工单位须供给无缝的合营,尽快解决小业主提出的投诉。
此外,要避免过度承诺。
小业主可能提出各种个性化改革的筹划,应合理化解。
假如对于小业主的额外改革请求承诺过多,必定会占用保修人员的精力,客户知足度反而会降低。
6.结算须要提进步行,不然可能迁延时光异常长,无法实现资金良性轮回。
重点是瓷砖的实际损耗统计麻烦,要供给足够的证据。
7.维修阶段可以经由过程优胜的办事进步小业主的知足度,可以推敲打包式办事,由专业部队供给星级维修办事,以解决分包浩瀚、投诉处理迟缓等问题,争夺达到星级办事标准。
四、采购治理
木门
1.对进度的影响极大年夜,是最值得存眷的项目之一。
2.存眷的质量要点:
①木材干燥程度。
②木材本身的品德。
③门板的构成方法。
④饰面做法。
⑤油漆质量。
⑥门套的设计方法。
3.几乎所有项目上都碰到木门安装产能不足的问题。
为此,将其工作划分为几个阶段,采购合同最好予以明白。
橱柜
存眷的质量要点:
①人造石台面的质量。
②柜体的材质。
③外面装潢材料。
④五金件。
⑤抽屉的质量。
⑥封边条的工艺及材料。
⑦各类附件。
⑧加工程度。
衣柜及成品木作
存眷的质量要点:
①活动部件的靠得住性须要卖力把握。
②防潮才能经常不足。
③制造安装的时光比较长。
④安装时对现场有必定影响。
木地板
木地板的安装异常快速,但木地板对房间的梗直性、地面的平整度请求很高,对铺贴的工艺请求也很严格,不然异常轻易产生大年夜面积空鼓等严重质量问题。
瓷砖
1.尽管瓷砖是标准的工厂产品,然则受材料档次及不合批次的影响,瓷砖带来的质量问题并不少见。
采购时应留意以下问题:
①排版设计。
②色差。
③瓷砖的损耗弘远年夜于定额值,按照每一色号预备2%的瓷砖用于物业维修。
2.瓷砖的供给对进度的影响是直接的,须要毫不迟疑地包管其供货。
石材
1.石材的采购比较复杂,即就是雷同名称的石材,其品德也可以天差地别。
为削减争执和便利治理,平日由施工单位供给。
关键是要选择好大年夜板,并且在运输、保管及施工过程傍边切实地做好成品保护工作。
2.石材编号是一件过细的工作,请求区分不合的应用部位一一编号,避免混淆。
打包最好按照套间进行,避免按照规格大年夜量打包。
天花角线
.大年夜批量施工时,天花角线能妥当地遮蔽部分阴角不顺直的问题,是以建议设计上最好设天花角线。
采取工厂化施工,由工厂派人安装,质量好,速度快。
2.有些设计将天花角线设计为木线条,对防止裂缝异常晦气,除非天花角线设置在木制窗帘盒上。
建议天花角线一律采取石膏成品。
3.扁平的天花角线附着在墙面上时,异常轻易凸显墙面不平整的质量缺点。
铝合金吊顶
1.卫生间吊顶引起的质量投诉比较多,请求选用比较厚的铝扣板。
最好采取覆膜产品,因为烤漆产品档次较低,轻易变黄。
2.收边用的角铝轻易变形,不易太薄,也不宜打胶,因为玻璃胶本身会紧缩,引起变形。
3.安装完成后安装在吊顶上的灯具不该反复整改,不然必定会影响吊顶质量。
乳胶漆
乳胶漆的不雅感质量很重要,建议选择档次较高的产品。
镜子
镜子的损耗极高,主如果防止生锈。
玻璃胶采取中性,周边请求密封防潮。
五金件
1.一要防锈,二要耐用。
尤其是经常应用的水龙头质量要靠得住。
即就是简略单纯龙头,为削减投诉,也建议用较高等次的产品。
2.五金件颇能表现装修档次,是以设计和选样时要予以看重。
开关插座
集中采购情况下,开关插座采取名牌产品也可以保持较低的造价,是以建议采取较高等产品。
卫生洁具
1.马桶的规格应当与现场预埋一致,不然无法安装或修改太大年夜。
2.浴缸直接影响泥水的施工进度,应予以存眷。
3.卫生洁具对装修档次影响很大年夜。
灯具
1.对于大年夜批量精装修来说,灯具的经久性是优先要包管的问题。
2.灯具金属部分的防锈才能需存眷。
3.感应开关用于控制节能灯时轻易破坏,应避免这种设计。
空调
必须事先辈行体系设计。
各类装潢胶合板
存眷的质量要点:
①裂缝问题。
②含水率问题。
腻子
存眷的质量要点:
①理论上成品腻子能包管质量,实际上并非如斯,所以要十分看重。
②自行熬制腻子时要留意很多问题。
水泥
1.白水泥的质量必定要好,不然勾缝会发黑。
2.质量过差的水泥,有时刻会出现凝集时光过长等问题。
3.假如用于墙面石材的镶贴,那么对水泥的质量请求较高。
五、场地移交
移交时的场地状况:
1.冷热水:
排水管道施工完毕,墙面水龙头地位预留堵头。
每根下水管做通球实验,每个楼层至少一个接水滴。
逐户试压,并将冷热水管对接,最好采取技巧办法使冷热水管道处于持压状况。
2.强电及弱电:
逐条管道检查是否通顺,回路是否精确。
最好不要穿线,开关插座不要装。
3.顶棚:
如有抹灰,需完成。
最好用水泥腻子刮平,不消抹灰。
4.墙面:
完成抹灰,底盒预埋完成,不该有裂缝。
5.地面:
不要找平,保持构造混凝土面即可。
尤其是木地板地面,先不要找平,阳台上假如贴砖,也不要找平。
6.防水:
由土建总包完成,需做试水。
假如有下沉式卫生间,由土建单位做完填充层及上层防水。
7.保温层:
需施工完毕。
场地移交的留意事项:
1.对进度影响质量影响很大年夜,甲方及监理应强力介入。
2.与土建进行场地移交的法度榜样。
3.土建验收时的检查表格。
4.场地移交时可能发明的质量问题。
5.处理移交迁延的策略。
①肯定必须土建单位处理的质量问题。
②肯定可以由装潢单位有偿处理的质量问题。
③肯定由装潢单位无偿处理的质量问题。
六、进度控制
进度控制筹划
1.项目成长整体筹划。
2.装修与主体施工之间的连接筹划。
3.封顶后粗装修与精装修并行的进度筹划。
4.批量精装修的总进度筹划。
5.单套房间的施工进度筹划。
6.以周为单位的进度报表。
7.以日为单位的工作安排。
几个里程碑节点筹划
1.开工前的预备阶段:
不宜跨越21天,不然意味着和土建之间的移交出现了一些问题。
2.泥水落成:
自开工之日起,不跨越50天。
3.乳胶漆:
从开端就出场,第55天阁下完成第一遍乳胶漆,此时泥水已经落成,门槛石已经安装,门套即将出场。
第90天完成第二遍,残剩为较为完全的整改时光。
4.门槛石:
在门套之前装比较好。
因为门槛石决定了全屋标高,不克不及太晚。
5.木门套安装:
第二遍腻子停止,门框就应装完。
6.门扇:
第一遍乳胶漆停止,最好门扇装完。
7.卫生洁具:
第一遍乳胶漆落成时开端安装,第80天阁下装完。
8.五金件:
第85天落成。
9.内部整改开端:
应尽早进行。
实际上,为了挽住施工班组,应当源源赓续地供给整改请求,不然工人很轻易在大年夜面积施工完成之后就撤离。
尤其是泥水,完成时光早,要抽空组织普查,慢慢祛除问题。
10.小业主开放:
在90~100天之间比较合适。
11.监理、甲方的检查和整改组织:
预留一个月阁下的时光,应当是十分充分的。
影响进度的关键身分
1.场地移交。
2.甲方供材及甲方分包。
3.泥水的进度。
4.通水通电时光。
垂直运输时光的计算:
①水泥+砂(约3趟)
②油漆等(约1趟)
③门(约2趟)
④砖(约2趟)
假定三部电梯每日12小时负责运输,每次10分钟。
则物质运输时光:
运输时光=500×11×10/60/12/3=25.5天
劳动力估算
1.泥工人数。
2.乳胶漆工人数。
3.安装工、木工人数。
4.电梯工、杂工人数。
5.义务的持续性对劳动力人数的重大年夜影响。
存眷劳动力市场
1.批量精装修工程的治理已经相当成熟,重要瓶颈不在于治理技巧和治理人员数量,而重要取决于劳动力供给。
2.作为扶植单位来说,以下办法对稳定优良施工班组大年夜有裨益:
①标段大年夜小要合适。
标段太小班组不感兴趣,太大年夜的话治理轻易掉控。
因为对于成熟的装修公司来说,200~600套作为一个标段是合适的选择。
②保持义务的持续性。
③避免恶性价格竞争。
进度治理
1.设计一个动态表格控制宏不雅进度。
2.设计一个表格控制移交进度。
3.进步治理班子的履行力。
4.对影响进度的各类身分要有预案。
5.整改验收阶段的应急办法。
七、质量控制
1.相符各项考验标准 2.建立同一的治理体系(如右图)
3.编制详尽的功课指导书 4.各类通病的防治
常见的通病如下:
①混凝土及抹灰裂缝
②墙砖空鼓
③外窗渗漏的改进节点
④塑钢窗塞缝加强
⑤厨房卫生间渗漏
⑥烟道渗漏
⑦地砖空鼓
⑧墙地砖色差
⑨木作工程裂缝
10.吊顶不平变形开裂
11.乳胶漆不雅感不佳
12.木作油漆质量不佳
13.墙根返潮
14.其它问题
八、文明施工与成品保护
文明施工的内涵:
文明施工起首是一种有序的组织方法,然后才表示为某些技巧手段。
有序组织的基本是筹划,筹划的内涵请求是调和。
所谓调和,就是合理调剂资本,削减资本之间及资本内部的冲突。
调和的根本办法是使各工序“在空间上分别,在时光上错开”。
工序交代及施工指令单是现场治理的常用手段。
成品保护须要存眷的重点:
入户门、室内门、木地板、地砖、橱柜、浴缸、洗手台盆、马桶、窗台石材、浴室镜子、开关插座、住户电箱、五金件、楼梯雕栏扶手、瓷砖阳角、电梯轿厢等成品要明白义务方,按照安装标准及保洁请求对成品加以保护。
下面以电梯轿厢、木地板、地砖、浴缸、柜橱为例加以解释。
●电梯轿厢
标准做法:
验收合格后清除石材拼缝及拼角部位的垃圾杂物,用干净棉布清除石材外面尘土。
用合适尺寸的成品瓦楞纸板拆成门套外形,用胶带固定在外侧瓷砖上。
应在转角部位用稍硬板条加强保护,防止材料进出电梯时破坏石材。
电梯轿箱安装调试完成、经专业验收机构验收合格后,在监理单位的主持下,移交给装潢总包单位,由装潢总包单位应用原专用保护膜满贴,在此基本上用夹板满封,进一步强化保护后果。
保洁请求:
保洁时禁用腐化性溶液,避免蚀伤不锈钢外面及塑料配件,用干净棉布湿水擦拭即可。
●木地板
标准做法:
地板施工单位自检无安装质量问题,并经监理单位验收合格后,由地板施工单位将地板外面清除干净,满铺地板防潮保护膜,周边和连接部位用胶带纸封闭。
保洁请求:
地板外面保洁时不宜用湿拖把,禁止应用铲刀、美工刀等铲刮。
先用地板专用拖把把尘土清除,然后用湿布擦除即可。
忌用稀释剂、松喷鼻水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板,防止产生化学反响,毁伤油漆外面。
●地砖
标准做法:
地砖铺贴完成后及时清除地砖外面垃圾,待外面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺。
干净完毕,用合适尺寸的干净彩条布满铺在地砖外面上,必须确保完全覆盖。
在彩条布交代处及转角处,需用胶带固定。
保洁请求:
禁用有色彩的干净剂、易褪色的干净棉布等擦拭外面。
应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可。
不克不及用铲刀、钢丝球等对象在瓷砖外面铲擦,一般以擦拭尘土为主。
●浴缸
标准做法:
浴缸的五金配件(下水地漏盖、花洒等)一般在移交验收前一周安装,过晨安装会给产品保护和防盗带来不便。
浴缸安装停止、验收合格后方可进行下道工序施工(如瓷砖收边、浴缸保护)。
采取浴缸出场报装所有的细木工板覆盖在浴缸上面,周边用美纹纸和瓷砖粘贴稳定。
保洁请求:
不得应用酸、强碱性等清洗剂,避免应用坚硬粗拙材料直接接触浴缸铀质外面,以免产生划痕,应用干净棉布潮湿后轻轻擦拭。
●柜橱
标准做法:
橱柜安装完成,将台面污染清除后及时用防潮膜满铺保护,周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴稳定。
保洁请求:
不得应用腐化质溶液,用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。
九、整改验收移交与保修
整改验收移交须要留意的问题:
1.肯定整改时光。
2.确登时毯式检查的组织方法。
3.模仿验收。
4.模仿入伙。
5.精装修工程物业接收验收表格。
6.电气工程物业接收验收表格。
7.给排水工程物业接收验收表格。
保修办事须要留意的问题:
1.成立客户办事部。
2.组织义务单位维修。
3.处理投诉。
十、总结
1.批量精装修的治理涉及到产品的全部环节,与扶植单位的诸多本能机能部分互相干注。
2.用客户知足度评价指标可以或许比较有效地调动各个环节的积极性,具有强力、简单、有效的特点。
3.勤于总结、保持持续改进是品德治理的根本办法。
4.夯实基本,碰到复杂问题时尽力将其简化为若干简单问题,各个击破。
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