房地产估价师现金流量与资金时间价值经济评价指标与方法二.docx
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房地产估价师现金流量与资金时间价值经济评价指标与方法二
现金流量与资金时间价值、经济评价指标与方法
(二)
(总分:
55.00,做题时间:
90分钟)
一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数:
5,分数:
5.00)
1.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是______。
∙A.销售利润率=销售利润/销售收入
∙B.销售利润率=销售利润/总开发价值
∙C.销售利润率=销售利润/总开发成本
∙D.销售利润率=销售利润/项目总投资
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
2.在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时间点上实际发生的资金流动称为______。
∙A.现金流出
∙B.现金流入
∙C.现金流量
∙D.资金时间价值
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
3.采用分期收款方式销售的房地产开发项目,当期应结转的营业成本通常按______计算。
∙A.工程进度
∙B.当期开发建设实际投入
∙C.当期销售面积占全部销售面积的比率
∙D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
4.假设某项目在5年建设期内,每年年末从银行借款100万元,借款利息为10%,则该项目竣工时应付本息的总额为______。
∙A.610.5
∙B.539.12
∙C.349.90
∙D.569.32
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
[解析]FA=100×(F/A,10%,5)=100×6.105=610.5万元,所以选择A
5.某物业8年租金收入的终值为15万元,年租金增长率为6%,租金在每年末支付,若年利率为6%,则第3年年末的租金是______元。
∙A.50000
∙B.44499.822
∙C.34289.23
∙D.28370.38
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
因为年利率与年租金增长率相同,故P=n×A1/(1+i),P=F/(1+i)n,则A1=44499.822元,A5=A1(1+6%)3-1=50000元,所以答案为A。
二、{{B}}多项选择题{{/B}}(总题数:
12,分数:
12.00)
6.关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法,正确的有______。
∙A.横轴上刻度间距离相等,其上的数值代表不同时点
∙B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点
∙C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
∙D.各期运营费用的垂直箭线全部向下
∙E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末,且垂直箭线均向上
(分数:
1.00)
A. √
B.
C. √
D. √
E.
解析:
[解析]“购买——更新改造——出租——出售”模式下,购买成本应该标在横轴的“0”时点,所以B项错误;E项中,转售收入和转售税费都标注在投资末期,但是转售收入垂直箭线向上,转售税费向下。
7.开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发牛的______。
∙A.销售费用
∙B.财务费用
∙C.管理费用
∙D.不可预见费用
∙E.经营费用
(分数:
1.00)
A. √
B. √
C. √
D.
E.
解析:
8.关于流动性偏好利率理论的说法,正确的有______。
∙A.利率是由储蓄和投资决定的
∙B.利率是由货币的供求决定的
∙C.利率是由可贷资金的供求决定
∙D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
∙E.货币供给是外生变量,由央行决定,无利率弹性
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
E. √
解析:
[解析]在流动性偏好利率理论中,利率是由货币的供给与需求决定的。
所以AC项错误;利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平,所以D项错误。
9.张某以400万元购买了一个商铺用于自营,流动资金为50万元。
如果张某投入的资本金为240万元,经营期内的年平均经营收入为150万元,经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%,财务费用占年平均经营收入的10%,则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有______。
∙A.投资利润率为16.67%
∙B.投资利润率为22.50%
∙C.资本金利润率为31.25%
∙D.资本金利润率为37.50%
∙E.资本金利润率为62.50%
(分数:
1.00)
A. √
B.
C. √
D.
E.
解析:
[解析]投资利润率=年均利润总额/项目总投资=[150×(1-40%)-150×40%]/(400+50-150×10%)=16.67%,资本金利润率=年均利润总额/资本金=[150×/(1-40%)-150×10%]/240=31.25%。
10.下列房地产投资评价指标中,属于清偿能力指标的有______。
∙A.现金回报率
∙B.投资回收期
∙C.借款偿还期
∙D.资产负债率
∙E.资本金利润率
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D. √
E.
解析:
11.资金时间价值的大小,从投资者的角度上看主要取决于______。
∙A.通货膨胀率
∙B.经济发达度
∙C.投资结构
∙D.投资利润率
∙E.风险因素
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D. √
E. √
解析:
12.房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有______。
∙A.备选方案差异原则
∙B.备选方案独立原则
∙C.最低可接受收益率原则
∙D.不行动原则
∙E.备选方案关联性原则
(分数:
1.00)
A. √
B.
C. √
D. √
E.
解析:
13.甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2年。
对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有______。
∙A.利润总额
∙B.投资利润率
∙C.资产负债率
∙D.财务净现值
∙E.偿债备付率
(分数:
1.00)
A. √
B. √
C.
D.
E.
解析:
14.关于房地产开发企业所得税的说法,正确的有______。
∙A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
∙B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
∙C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳,待开发项目竣工后再进行所得税清算
∙D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
∙E.企业所得税税率为25%
(分数:
1.00)
A. √
B.
C. √
D.
E. √
解析:
[解析]所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额,所以B项错误;D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。
15.下列现金流量图中,能表示的房地产开发投资模式有______。
∙A.开发——销售模式
∙B.开发——持有出租——出售模式
∙C.购买——持有出租——出售模式
∙D.购买——更新改造——出售模式
∙E.购买——更新改造——出租模式
(分数:
1.00)
A.
B. √
C. √
D.
E.
解析:
16.从投资的角度来看,决定资金时间价值大小的主要因素有______。
∙A.投资理论率
∙B.通货膨胀率
∙C.投资风险
∙D.经济增长率
∙E.存款准备金率
(分数:
1.00)
A. √
B. √
C. √
D.
E.
解析:
17.房地产置业投资的清偿能力指标一般有______。
∙A.流动比率
∙B.速动比率
∙C.借款偿还期
∙D.偿债备付率
∙E.投资回报率
(分数:
1.00)
A. √
B.
C. √
D. √
E.
解析:
三、{{B}}判断题{{/B}}(总题数:
18,分数:
18.00)
18.房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额,使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
房地产开发属于资金密集型的,普遍使用较高的财务杠杆,所以房地产开发企业的资产负债率一般较高。
19.从名义利率和实际利率的关系来看,实际利率一定大于名义利率。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
当计息周期变化时,实际利率和名义利率的大小关系会改变。
20.用期末惯例法进行现金流量分析时,假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
21.如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的,那么该项目的净利润将基本保持不变。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
22.购买-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。
23.对于房地产开发投资来说,投资回收主要表现为项目的开发利润。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]对于房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收。
24.房地产开发项目用于出租或自营时,开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
在房地产开发用于出租或自营时,开发期的期间费用计入开发建设投资,而经营期的期间费用计入运营费用。
25.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
26.按照房地产开发项目经营方式的不同,期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
在房地产开发项目用于销售时,期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用,不另行计算;房地产开发项目用于出租或自营时,开发期的期间费用计入开发建设投资,经营期的期间费用计入运营费用;房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
27.在通货膨胀期间,投资者会降低对名义投资回报率的预期,以补偿买力的损失。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]在通货膨胀期间,投资者会提高对名义投资回报率的预期,以补偿买力的损失。
28.当预测通货膨胀率趋高时,投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]通货膨胀导致折现率趋高时,投资者会希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
29.复利可分为间断复利和连续复利,由于资金在不停地运动,所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]虽然在资金在不停地运动,但是在实际使用中都会采用较为简单的间断复利计息方式计算。
30.名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
31.一般而言,对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体为35%~45%。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
32.实际利率其实就是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
33.如果名义利率相同,计息周期不同,则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
34.复利计息中包括间断复利和连续复利,在实际中都采用连续复利计息。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
复利计息中包括间断复利和连续复利,在实际中都采用比较简单的间断复利计息。
35.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时,借贷越多,资本金的收益率越大。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]财务杠杆对投资者自有资金的收益的正向作用是房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者借贷资金成本水平。
四、{{B}}计算题{{/B}}(总题数:
1,分数:
20.00)
张某有甲、乙两个可供选择方案。
甲方案:
购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供,其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。
该商铺购买后第2年年初便可出租。
张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限力19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。
该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案:
购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。
张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
(分数:
20.00)
(1).编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
(分数:
4.00)
__________________________________________________________________________________________
正确答案:
(甲方案的资本现金流量表
年末
项目
0
(每年)
6~10
(每年)
11~15
(每年)
16~19
(每年)
1现金流入
0
150
157.50
165.38
173.65
2现金流出
300
82.21
84.09
41.35
43.41
2.1购置成本
300
2.2年经营费用
37.50
39.38
41.35
43.41
2.3年还本付息
44.71
44.71
3净现金流量
-300
67.79
73.41
124.03
130.24
年还本付息A=pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71万元乙方案的资本现金流量表
年末
项目
0
1~5
(每年)
6~10
(每年)
11~15
(每年)
16~19
(每年)
1现金流入
0
120
120
190
190
2现金流出
400
35
35
35
35
2.1购置成本
400
2.2年经营费用
35
35
35
35
3净现金流量
-400
85
85
135
155
)
解析:
(2).试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
(分数:
4.00)
__________________________________________________________________________________________
正确答案:
(
(1)NPV甲=-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+124.03/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+130.24/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15=-300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06万元>0,所以甲方案可行。
NPV乙=-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10=-400+426.60+182.82=209.42万元>0,所以乙方案可行。
(2)乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下:
[*]
今i=16%
NPV1=-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+24.76/16%×[1-1/(1+16%)4]×1/(1+16%)15=4.88万元
令i=17%
NPV2=-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/16%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+17%)15=-0.97万元
PIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)×(17%-16%)=16.83%>15%,所以乙方案优于甲方案。
)
解析:
(3).某投资者购买了一间建筑面积为100m2的店铺用于出租经营,购买价格为180万元,一次性付款。
购买后对该店铺进行装修,装修期为1年,装修费用为60万元,装修完成后即出租。
投资者要求的目标收益率为12%,动态投资回收期不长于16年,则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30%,装修费用发生在年末,其他现金流量发生在年初。
请计算满足投资者收益目标。
要求的店铺最低单位面积年租金,并画出该项目投资经营的现金流量图。
(分数:
4.00)
__________________________________________________________________________________________
正确答案:
(现金流量图略。
设单位面积最低毛租金收入为x万元,单位面积净租金收入为70%x,年净租金收入为100×0.7x=70x。
将购买和装修费折现:
P=-180-60/(1+i)=-180-60/(1+12%)=-233.57万元
动态投资回收期内,净租金收益的折现和的绝对值等于P
A=|P|i/[1-1/(1+i)n]=233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29万元
再根据70x=34.29,得x=4899.10元/m2)
解析:
(4).甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。
该公司自有资金投入为购买价格的60%,其余年利率为7.5%,期限为20年,按年等额还款的抵押贷款。
该写字楼可出租面积为36000m2,前两年的租金为150元/(m2·月),以后租金每年递增5%。
另有地下停车位310个,租金为500元/(个·月)。
写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,包括营业和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。
建筑物采用直线折旧,年折旧额为600万元,土地使用权等无形资产年摊销额为800万元,其他设备的年折旧额为200万元。
请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
(分数:
4.00)
__________________________________________________________________________________________
正确答案:
(税前现金回报率=(年净收入-年还本付息额)/资本金或权益资本=年税前现金流/资本金或权益资本
第一年净收入A1=(150×12×36000+500×12×310)×(1-10%-30%)=39996000(元)
第五年净收入A5=A1×(1+5%)3=46300369.5(元)
每年还本付息额=430000000×40%×7.5%/[1-1/(1+7.5%)20]=16871856.96(元)
税前现金回报率=(46300369.5-16871856.96)/(430000000×60%)=11.41%
偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金=年净收益/年还本付息额=46300369.5/16871856.96=2.744)
解析:
(5).某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下:
(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;
(2)该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用于购房。
各项收入均为月末取得。
若5年后该家庭购房时首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?
(假设银行存款年利率为3%,按月计息)(分数:
4.00)
__________________________________________________________________________________________
正确答案:
(由已知得:
i=3%/12=0.25%,n=5×12=60,s=0.5%,
A1=12000×50%=6000,A2=1000.
(1)F1=P1(1+i)n=500000×(1+0.25%)60元=580808.39元
(2)F2=P2(1+i)n=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)n]}(1+i)n
=6000/(0.25%=0.5%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}
(1+0.25%)60
=449360.09元
(3)F3=A2[(1+i)n-1]/i=1000×[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71元
(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.20元
(5)可购住房总价为:
1094815.20/50%元=2189630.40元
(6)可购住房单价为:
2189630.40/120=18246.92元/m2)
解析:
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- 房地产 估价师 现金流量 资金 时间 价值 经济评价 指标 方法