房地产全面知识开发与建设.docx
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房地产全面知识开发与建设.docx
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房地产全面知识开发与建设
第一篇项目相关公诉简介
第一章开发商简介
1、项目开发商是谁?
办公电话及地址是什么?
2、开发商曾开发过那些项目?
3、开发商的资源及其资源的配备情况,资产状况(实力,优势)
4、开发商的组织机构怎样设置?
第二章代理商简介
1、项目代理商是谁?
办公电话及地址是什么?
2、代理商代理过那些项目?
项目代理情况怎样?
3、代理商的组织结构怎样设置?
4、代理商的总代理操作流程是什么?
5、代理商根据项目不同,可为开发商提供哪些不同的服务?
4、代理商与开发商有哪几种合作方式?
第三章物业管理公司简介
1,物业管理公司是谁?
办公电话及地址是什么?
2,物业管理公司的背景情况?
3,物业管理公司可提供哪些服务?
4,物业管理公司具备哪一级资质?
第四章设计单位简介
1,设计单位是哪一家?
2,设计单位具备哪一级资质?
3,设计单位曾设计过那些相关项目?
第五章建设单位简介
1.项目建设单位是哪一家?
2.建设单位是哪一家?
3.曾建设过那些项目?
工程质量如何?
第六章监理单位简介
1,项目的监理单位是哪一家?
2,项目的监理单位具备哪一级资质?
3,曾监理过那些项目?
第二篇项目介绍
第一章区位介绍
1、项目的位置在哪里/
2、项目周边大环境如何?
3、项目周边市政配套、生活配套有哪些?
4、项目周边开通的公交车有那些?
其基本情况如何?
5、项目周边学校有哪些,其基本情况如何?
6、项目自配套有那些?
7、项目周边的规划发展有哪些?
8、项目所在位置有哪些优缺点?
第二章小区概况
1、项目总占地规模,总建筑面积是多少?
可销售建筑面积是多少?
有多少套?
多少栋?
2,项目周边的开发情况怎么样》
3、项目容积率多少?
绿化率多少?
4、项目商铺面积多少?
主要途径?
5、项目多层、小高层、高层分别有多少层多少栋?
6、项目有无会所?
用途如何?
7、项目底层,顶层规划有何特点?
8,项目使用何种电梯?
有几部电梯.
9,项目水,点,煤气,有线电视等何时开通?
收费情况?
10,项目的隔热,防水的处理有哪些措施?
11,项目有多少个车位,车库?
是卖还是租?
12,项目周边是否有车辆噪音?
如何避免?
13,项目建筑结构?
屋内层高多少/.
164,项目临街铺面层高多少?
优势在哪里/
15,项目是什么建筑风格?
16,项目外墙使用什么材料?
有什么优点?
17,项目何时开工?
何时封顶?
何时竣工?
何时交房?
18,项目的室内交房标准是神恶魔?
19,项目对各住户排烟的问题怎么解决?
20,项目的绿化如何安排?
小区环境有何特点?
21,项目门厅,楼梯间的交付标准是什么
22,项目的安全保障措施有哪些》
23,将来物业提供哪些,什么样的服务?
24,物业管理收费是多少?
含那些内容?
25,社区文化活动有哪些》
26,项目间距及周边关系
27,住宅周边已有那些建筑物?
层高分别是多少?
28,已有建筑物与项目之间的间距是多少?
对项目会有什么影响?
29,项目各栋号之间的间距是多少?
相互会有什么影响?
第三章户型平面及户型特点
1,项目多层有哪些户型?
各平面布置、功能怎样?
各户型有什么优缺点?
2、项目小高层有哪些户型?
各户型平面布置、功能怎样?
各户型有什么优缺点?
商铺有哪些规格?
开间和进深为多少》
4、铺面有哪些措施?
5、项目车库、车位面积是多少、在什么位置?
第三篇房地产专业知识
第一章基础知识
1、什么叫房地产
房地产—由房产和地产有机结合而在的统一体,主要指房屋和土地,是不动产的主体
2、房地产管理所依据的法律主要是哪一个?
其所依据的法律主要是《中华人民共和国城市房地产管理》(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会通过1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布自1995年1月1日起施行
1、总则
2、房地产开发用地
A土地使用权出让
B土地使用权划拔
3、房地产开发
4、房地产交易
A一般规定
B房地产转让
C房地产抵押
D房屋租凭
E中介服务机构
5、房地产权属登记管理
6、法律责任
7、附则
3、设立房地产开发企业应具备哪些条件?
房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营企业,设立房地产开发企业应具备下列条件:
1有自己的名称和组织机构
2有固定的经营场所
3有符合国务院规定的注册资本
4有足够的专业技术人员
5法律、行政法规定的其他条件
设立房地产开发企业,下、应当向工商行政管理部门申请设立登记,工期商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照,对不符合本法规定条件的,不予登记
设立有限责任公司,股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定,
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在的的县级以上地方人民政府规定的部门备案
4,什么叫土地
土地是指地貌,土壤,岩石,水文,气候,植被等所组成的综合体
5,什么房产?
房产是指作为商品房屋的统称,或指在职一定的所有制关系下作为财产的房屋。
6,什么叫房地产行业?
房地产行业是指从事房地产开发和经营管理的产业部门,即以房地产为工作对象,专门从事房屋和土地开发、建设、维修、装饰、租凭、买卖等经济活动的行业,它能提供的商品除了一部分是物质产品外,主要是以“劳务”形式存在的商品
7、发展商、建造商、代理商的区别是什么?
发展商――是指策划、开发、建筑房地产项目并筹资建设的房地产公司。
建造商――是指建造房地产项目的市政工程、基础工程及土建、安装工程的承建单位
房地产中介代理――是指负责销售策划、销售执行、发地产交易、租凭、调换、转让等到活动,充当中介媒介的结构。
8、何为房地产中介服务?
房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、发地产经等活动的总称
9、什么是土地所有权?
土地所有权――是指土地所有者对土地拥有者占有、使用、处分、收益四权,是土地所有制的法律表现。
我国的土地实行社会主义共有制。
《中华人民共和国土地管理法》规定:
城市市区土地属全名所有和国家所有
农村和城市郊区的土地,除法律另有规定外,属集体所有宅基地、自用地、自留地属集体所有国家可以以所有者的身份将土地的使用权在一定的期限内有偿让渡给土地使用者,即土地的使用权的所有权是可以分离的。
10、什么是土地使用权?
土地使用权――土地使用者在一定时期内对土地的占有使用和经营的权利
11、什么是土地使用权出让?
土地使用权出让――国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家付土地使用权出让金的行为。
12,土地使用权出让有哪几种方式?
土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式/
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖招标方式?
没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式,
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不能得低于按国家规定所确定的最低价
T土地使用权出让最高年限由国务院规定
土地使用权出让,应当签订书面出让合同,
土地使用权出让合同由市,县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让全同约定的使用年限届满前不收回在特殊情况下,根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿
土地使用权因土地灭失而终止,
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者继续使用土地的,应当迟于届满前一年申请续用期,根据社会公共利益需要回收该土地的,应当予以批准,经批准予续期的、应当从重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付秃顶使用权出让金
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
13、什么是土地使用权划拨
土地使用权划拨――是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿,安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为
14、土地使用权根据用途不同,最高年限分别为多少?
最高年限分别为:
居住土地:
70年
工业土地:
50年
教育,科技,文化,卫生,体育用地:
50年
商业、旅游、娱乐用地:
40年
综合和其他用地:
50年
15、房屋权属证书包括那些?
房屋权属证书包括:
《房屋所有权证》、房屋共有权证》,《房屋他项权证》或者《房地产权证?
,《房地产共有权证》、《房地产他项权证》
16、何为房产所有权?
房产所有权――房产所有人在法律规定的范围内独占性地支配其拥有房产的权利,房产所有人可以对其所拥有的房主行使占有,使用,收益,处分的权利,并可以排除他人对与其房产违背其意志的非法干涉,他是一种最充分、最完善的财产权或物权,为了充分发挥房产的效用,从房产所有权中还可以分离、派生、引伸其他各种权能和权利
17、何为房产占有权?
房产占有权――指依法对房是进行实际支配和控制的权利。
占有可以分为所有权人占有和非所有权人占有,在非所有权占有时,又可分为合法占有和非合法占有,合法占有,是指符合法律规定,一般通过签订契约等形式经房产所有权人认可的占有,非法占有是指非所有权人己订立契约而占有其他人的房产的行为,这种占有是违背所有权人的意志的。
当房产占有权与房产所有权发生分离时,该项房产也与所有权人发生分离,分离出来的占有权便对所有权形成了一种限制。
18、何为房产用益权?
房产用益权包括使用权和典权,其中:
1房产使用权
房产使用权是指房产所有权人或非所有权人按照房产的性能和用途,依法对房是进行有效使用,以获得经济利益的权利,房产使用可以由房产所有权人使用,也可由非所有人、权人使用,非所有权人使用是指依照规定或者与所有人、权人约定合法使用他人的房产。
2房产典权
房产典权是我国特有的物权形式,它是以支付典价,占有他人房产并进行使用,收益的权利,这种权利规定在典权存续期内无需征得出典人的同意,还可以将典物转典或出租给他人,也可以以典权作为抵押的标的物,在典期内,典期届满逾期10年或典契未载明年限而经营30年未赎的,原则上为绝赎。
19、何为房产处分权?
房产处分权包括房产的出售权(含所有权的交换权),赠与权、续承权、继承权,出租权(含使用权的交换权)和抵押权。
出售权:
房产出售权是指出卖人依法将房产卖给买受人,由买受人支付房价款的权利。
在我国可以作为出卖人的主体有:
(!
)所有权人
(2)依法享有出售权的非房产所有权人。
如国有企业单位、国家机关等,国家授予其经营和管理房产享有依法出售的权利。
(3)抵押权人,依照法律规定,债权人有权在法定条件满足时出售债务人或者第三人作为担保物的房产。
(4)人民法院,按照《民事诉讼法》的规定,人民法院有权在一定的条件下对被告人的房产强制执行,此时出卖被告人的房产多以拍卖的方式进行。
1出租权。
是指房产所有人,或公房管理者作为房产出租人将房产出租给承租人使用,由承担人支付现金的权利。
也有将出租权列入用益权的。
2继承权。
是指房的所有人死后,由其合法继承人依法继承或根据房产所有人的意志遗给他人的权利,其中继承分理处遗嘱继承和法定继承。
3赠与权。
是指房产所有人将其所获得的房产所有权无偿赠给他人的权利,赠与又分为不符条件的赠与和附条件的赠与。
4抵押权。
是指房产所有人或者第三人以不转移占有其合法的房产,向抵押权人提供履行债务担保的权利;当债务人不履行债务时,债务人有权从其抵押的房产价值中优先获得清偿的权利。
房产抵押权还具有物上代位性,如房产抵押人因抵押物在抵押期间受损害而取得赔偿和保险赔偿时,房产抵押权人对房产抵押人获得的赔偿金有优先受偿权。
同一房产可以设定两个以上抵押权,但不得重复抵押。
20、房产所有权主体有哪几种?
房产所有权主体有以下几种:
1国有房屋所有权指国家对国有房屋享有独占性支配权。
其所有权属于国家,经营管理单位(包括国家机关、社会团体、国有企事业单位和军队)只能在国家授权范围内对国有房屋进行占有,使用和处分。
2集体所有房屋所有权,指集体组织(包括农村集体组织和城镇集体组织)对其所有的房屋的独占性支配权。
以上两种房屋又称公房。
按照管理方式公房又分为:
直管公房:
由国家房产管理部门管理的公房。
自管公房:
由国家机关、社会团体、国有企事业单位和军队自行管理的公房。
3其他法人房屋所有权。
这是指除国有法人(含企业法人)以外的法人享有的对其所有的房屋的独占性支配权。
如股份公司、联合公司、以及中外合资、合作企业,外商独资企业等法人拥有的房屋所有权。
4自然人房屋所有权,这是指自然人(包括我国公民和境外人员)个人对其私有房屋享有的独占性支配权。
21、房屋所有权可通过哪几种方式取得?
房屋所有权取得的方式可分为两大类:
(1)原始获得:
是指根据法律规定,不以房产权人的所有权和意志为依据,而直接取得所有权。
只要包括:
1建造取得。
在我国享有民事法律关系主体资格的法人(包括机关法人、企业法人、事业单位法人和社会团体法人)和自然人(包括我国公民和境外人员),依照法律、法规、规章及合同的有关规定,为生产、经营、办公、居住等原因而开发建造的房产,是房屋产权取得的基本方式。
2因没收取得。
根据法律或国家行政命令没收房产所有人非法取得的财产,归国家所有。
如解放时期,根据政务院《关于没收战犯、汉奸、官僚、反革命分子财产的拽示》,对一些土匪、特务、反革命分子的房地产,作为收归国有的处理。
3因无主取得。
对所有权不明或没有所有权人的房产收归国家或集体所有。
上述原始取得的法律事实多为行政行为,不以原产权人的所有权和意志为依据而取得。
(2)继承取得:
指房屋所有权人通过某种法律行为从原所有权人那里取得房产的权利,它是最常见的房屋所有权的取得的方法。
如通过买卖、所有权交换、赠与、继承等合法方法。
在继承取得方法中,所有权的转移是通过交付的方式表现出来的,所谓交付,是指出让人将房屋产权交予受让人,即转移房产的占有权,其法律实施,多为民事法律行为,引起民事法律关系牟变化。
22、房屋所有权的消灭有哪几种》
房屋所有权的消灭,是指某种法律事实的出现,使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。
引起房屋的所有权消灭的法律事实有如下几种:
1房屋产权主体的消灭。
如房屋所有权人(自然人)死亡或宣告死亡;法人被终止而导致房产成为无主财产。
2房屋产权客体的消灭。
如因自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭。
3房产转让、继承等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。
4因国家行政命令或法院判决而丧失。
如国家行政机关对房产所有权人的房产征用、征购、拆迁等。
除依法给予相应的补偿外,原房产权利让你的权利因征用、征购=拆迁而丧失。
又如人民法院依照法律等程序将一方当事人的房产判给另一方当事人所有,原房产权利人因判决发生法律效力而丧失该房屋的所有权。
5房产所有人放弃所有权。
/
23、我国对房屋产权主要有什么限制?
我国宪法、民法和其他相关法律、法规对保护国家、集体和自然人的合法房产都作了充分的规定;但同时,也基于社会公共利益,国防及文化设施、相邻关系等多种是、原因考虑,我国法律规定了对房产权人权利的限制有以下几方面:
1行使所有权不得妨碍公共利益。
如根据公共利益的需要,国家可以依法对房屋拆迁,收购。
2行使所有权不得妨碍其他房产权利人的合法权益。
如建造房屋时与相邻房屋保持一定的距离,不能影响其采光,通风等自然条件;在城镇规划区内建房应当服从规划区的有关规定等等。
3房产权利人行使所有权必须符合环境保护、自然资源保护和、生态平衡的要求。
4房地产权利人行使所有权不得破花名胜古迹、国家规定的风景区、旅游区,自然保护区和依法受保护的寺庙及其他宗教建筑。
上述限制,属于强制性的遵守,不得依当事人之间的特别约定而加以改变。
24、什么是房屋产权共有关系?
房屋产权共有是指两个或两个以上的自然人或法人对同一房产所享受的所有权。
因其有同一房产产生和各个共有人之间的权利和义务关系,称为房产共有关系。
25、房产共有关系有神恶魔特征?
房产共有关系有以下特征:
1房产共有的主体不适单一的,而是两个或两个以上的自然人、法人或法人与自然人。
2房产共有的客体是特定的独立场。
在房产共有关系存续期间,不能分割为各部分由各个共有人分别享有所有权,而是由各个共有人共同享有其所有权,各个共有人的权利及于共有房产的全部。
3按份共有的房产,共有人按各自的份额享有权利。
但共有人对于自己的权利和行使并不是完全独立的,而且单个共有人的意志要受其他共有人的利益制约。
26、房产共有关系有哪几种形式?
房产共有关系可以分为按份共有关系和共同共有关系,其中:
1按份共有关系:
是指两个或两个以上房产权利人对同一房产按照份额享有权利和义务的关系,它可以发生在自然人之间,法人之间,也可以发生在自然人与法人之间。
共同共有关系:
是指两个或两个以上的房产权利人对同一房产享有平等权利的关系。
2房产共同共有关系是不确定份额的共有,只要这种共有关系存在,个共有人就不能划分自己对该共有房产的份额,只有在对共有房产进行份额时,才能确定各个共有人应得份额。
27、房产共同共有人具有什么权利和义务?
房产共同共有人对共有房产享有完全平等的权利。
即全体共同共有人都有权对该刚才进行占有、使用、收益和处分。
但同时,房产共同共有人的义务也是共同平均分摊的,在对外关系上,有、由全部共有人承担连带责任。
在对房产共用共有权利和处分时,必须由全体共有人一致同一,只要有一个共有人不同意,只能通过诉讼途径解决,即先由人民法按照相馆共有人贡献大力、经济状况、生产和生活需要等因素(但分割夫妻共有房产,应当根据婚姻法照雇女方和子女权益的原则)确定各个共有人应得的份额,将共有的房产变成按份共有,再按份共有房产的处分方法进行处理。
28、房产共有人分割共有房产的方法有哪几种?
房产共有人可以在不损害共有房产价值的前提下,选择采取实物分割。
变价分割作价补偿等方法。
29、什么叫房地产交易市场?
房地产交易市场有狭义和广义之分。
从狭义方面讲,房地产市场是指房产买卖=租凭、抵押、交换、典当交易的场所。
其经营者是房地产交易双方、中介服务机构和管理者等。
从广义方面讲,房地产市场是房地产流通过程中交易关系的总和,是连接房地产生产与消费的桥梁,是实现房地产价值与使用价值的经济过程,一个完整的房的常市场体系应包括市场主体、客体、价格、奖金、运行机制告等因素相互作用,相互联系的有机构成的一个系统。
人们通常所说房地产市场是指广义的房地产市场。
30、房地产市场通常有哪几种分类?
房地产市场按照不同标准,不同方法,可作出不同的分类:
(1)按组成要素分,可分为:
土地使用市场。
是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。
房产市场。
是指房产的转让、租凭、抵押等交易市场所,包括房屋现货和期货的交易场所。
房地产资金市场。
是指通过银行等金融机构,用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债劵、期票,以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。
房地产劳务市场。
是指物业管理,室内装修、维修、设计等活动和市场。
房地产技术信息市场。
31、何为房地产中介?
房地产中介是指房地产咨询、房地产评估和房地产经纪。
32、什么是房地产经纪?
房地产经纪是指为委托人提代房产信息和居间代理业务的经营活动。
33、昆明市设立房地产经纪业务机构应具备哪些条件?
其具备的条件有“
有10万以上的注册资本;
有3名以上具有相应资格的专业人员;
有合法的经营场所;
是具备独立法人资格的经组织;
法律、法规、规定的其他必要条件。
34、什么是居间合同?
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
35、什么是商品房?
商品房是指具有合法开发经营资格的房地产开发经营企业,为销售而建设的住房、商业用房及其他建筑物。
36、商品房预售的主要条件是什么?
商品预售的主要条件是:
1已取得土地使用证的;
2持有建设工程规划许可证;
3持有建设用地规划许可证
4按提供商品房预售计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期
37、《商品房销售管理方法》由哪几部分组成?
何时开始实施?
由以下部分组成:
第一章总则
第二章销售条件
第三章广告与合同
第四章销售代理
第五章交付
第六章法律责任
第七章附则
自2001年6月1日起施行
38、《商品房销售管理方法》中对于房地产开发企业销售设有抵押权的商品房有和规定?
/
规定为:
房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
根据上述规定,抵押期间,抵押人转让已办理抵押登记的抵押物,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
即,开发商如果对销售的楼盘或土地进行了抵押,销售房屋时应当通知银行并且告诉购房者抵押的情况,否则销售合同无效。
39商品房销售管理方法》规定商品房买卖合同应明确哪些主要内容/?
应明确:
当事人名称或者姓名和住所;
商品房其本情况;
商品房的销售方式;
商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
交付使用条件及日期;
装饰、设备标准承诺;
供水、供电供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关利益、责任‘
公共配套建筑的产权归属;
面积差异的处理方式;
办理产权登记有关事宜;
解决争议的方式;
违约责任;
双方约定的其他事项。
40、《商品房销售管理方法》中规定,甲乙双方未约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式时,按什么原则处理》
面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房。
买受人退房时,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人,同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差绝对比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人,产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还给买受人。
面积误差比=产权登记面积-合同约定面积÷同约定面积×100%
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
41《商品房销售管理方法》中对销售代理有哪些规定.
规定为:
受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书;应当如实向买受人,介绍所代理销售商品房的有关情况;不得代理销售不符合销售条件的商品房;不得,收取佣金以外的其他费用;商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。
42《商品房销售管理方法》中对样板间有何规定?
规定为:
房地产开发企业销售商品房时设置样板房时,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装饰与样板房是否一致,未做说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
43、《商品房销售管理方法》中对产权登记有何规定?
规定为:
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实
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