武汉市集体土地上房屋拆迁补偿标准与方式.docx

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武汉市集体土地上房屋拆迁补偿标准与方式

城中村改造成本核算方式

1、开发用地供地地价（土地挂牌底价）=（还建安置成本+本宗地地价）x1．15+整合开发用地成本+整合开发用地政府规费。

2、实际成本法是根据改造中发生的主要成本测算的。

用于对政策法测算的土地挂牌底价进行校核。

实际改造成本=还建安置成本+拆迁补偿费+规划设计费+勘测定界费+规划咨询费+供地附图测量费+新增建设用地有偿使用费+耕地开垦费+还建房项目的配建公共服务设施的建设成本+整合开发用地成本+整合开发用地政府规费。

集体土地征用

征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。

　　一般来说，只要是出于公共利益的需要，对于属于农民集体所有的土地都可以进行强制征用。

但是，我国为了保护耕地，严格控制耕地转为非耕地的行为。

报批基本流程

　　征地申请①→政策审查②→勘测定界③→发布征地预公告④→征地调查⑤→社会保障情况调查⑥→社会保障方案审查⑦→组织征地听证⑧→征地报批⑨→缴纳报批费用⑩

报批流程详解

　　一、征地申请：

项目业主根据国家和自治区征地报批的有关规定，向市国土资源局提出建设项目征地申请。

　　征地申请须提交的材料包括：

项目征地申请报告、建设项目用地预审批复文件、项目审批文件（项目核准或项目备案材料）、项目用地规划范围图相关资料等。

属单独选址建设的项目，需提交地质灾害和压矿评估报告备案文件；项目涉及占用占用林地的，需提交林地批准文件；项目涉及土地复垦的，需提交土地复垦方案审查意见。

　　二、政策审查。

市国土资源局对项目业主提交的征地申请材料进行审查，符合征地条件的，将征地任务分解、下达给辖区人民政府、市征地拆迁办及相关部门，并由项目业主委托测绘技术单位（市国土资源信息中心）开展土地勘测定界工作。

　　三、勘测定界。

辖区人民政府组织被征地群众配合市国土资源局、市征地拆迁办、测绘技术单位实地踏勘征地范围和权属界线，测绘地形、地物和地貌，核定土地地类等工作；

　　四、发布征地预公告。

市征地拆迁办根据土地勘测定界初步结果，拟订《征收土地预公告（送审稿）》，经市国土资源局审核后，报市人民政府发布《征收土地预公告》。

市国土资源局将《征收土地预公告》转市征地拆迁办交由辖区人民政府在被征收土地所在的镇（街道）、村（社区）进行张贴、公告，同时抄送市劳动和社会保障局、市农业局、市公安局、市民政府局等相关单位；

　　五征地调查。

市国土资源局组织辖区人民政府、市征地拆迁办及相关部门对征地涉及的土地权属、地类、面积进行调查，调处土地、房屋权属纠纷，核定被征地农村集体经济组织人均耕地面积和征地前后人均耕地变化情况，地上建（构）筑物和附着物的种类、数量、结构、产权等情况。

辖区政府及其征地拆迁办组织被征地农村集体经济组织、土地承包经营户及相关权利人在《征地情况调查表》、《征收土地面积确认表》及《征地地上附着物补偿登记表》等征地报批材料上签字、确认并报送市征地拆迁办；

　　六、社会保障情况调查。

辖区人民政府在市征地拆迁办、市劳动保障局、市民政局及市卫生局的指导下，调查征地涉及土地承包经营户人口、户数及其就业、社会保障情况，编制被征地农民花名册，核定符合社会保障条件的人口、户数，计算被征地农民社会保障费用及政府、个人的分担份额，拟订《被征地农民社会保障实施方案（征求意见稿）》，按规定公示后，报送市征地拆迁办审核、市劳动保障局审定；

　　七、社会保障方案审查。

市劳动保障局对辖区人民政府、市征地拆迁办报送的《被征地农民社会保障实施方案》及相关资料进行审查，出具《被征地农民社会保障方案审查意见》并抄送市征地拆迁办、市国土资源局；如属报国务院审批征地的建设项目，上报自治区劳动和社会保障厅出具《被征地农民社会保障方案审查意见》，并送市征地拆迁办、市国土资源局；

　　八、组织征地听证。

市征地拆迁办对辖区人民政府及相关部门报送的征地材料进行审查，拟订《征地听证告知书》，报市国土资源局审定后，由辖区人民政府将《征地听证告知书》送达被征地农村集体经济组织、土地承包经营者及相关权利人；对申请听证的，由市国土资源局依法组织召开征地听证会；

　　九、征地报批。

市征地拆迁办根据征地报批材料齐备情况，按照有关规定拟订征地报批“一书四方案”，收集和组织征地报批相关资料并协调市财政局或项目业主单位落实征地报批费用后，将征地报批材料送市国土资源局审核后报市人民政府、自治区人民政府（或国务院）审批；

　　十、缴纳报批费用。

市财政局根据自治区国土资源厅缴费通知单、市国土资源局缴费函及征地报批费用上缴财政单据，办理征地报批费用上缴和入库工作，由市国土资源局协调自治区国土资源厅办理建设用地审批手续。

批准流程

　　当征地的对象属于基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、或者其它土地超过70公顷三种情况的，必须由国务院批准。

不属于这三类土地的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。

在征地过程中，征地的对象必须符合城市规划的规定。

所有土地必须得到相关部门的批准方能征用。

（一）征地的批准程序

　　征地的批准程序：

　　1、建设项目依法经国务院或省政府批准。

　　2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。

　　3、市、县政府地政部门审查后拟订征用土地等方案。

　　4、经市、县政府同意后逐级上报。

　　5、征用土地等方案依法由国务院或者省政府批准。

（二）征地的实施程序

　　征地的实施程序：

　　1、发布征地公告

（1）发布机关：

市县政府。

（2）发布范围：

被征用土地所在地的乡（镇）、村。

　　（3）公告内容：

批准征地机关、批准文号、征用土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。

　　（4）发布后果：

公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。

　　2、办理征地补偿登记

（1）登记机关：

征地公告指定的政府地政部门。

（2）登记申请人：

被征用土地的所有权人、使用权人。

　　（3）登记期限：

征地公告规定的期限。

　　（4）登记所需材料：

土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。

　　（5）不办理登记的后果：

不列入补偿范围。

　　3、拟订征地补偿安置方案

（1）拟订机关：

市、县政府地政部门会同有关单位。

（2）拟订根据：

土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。

　　（3）方案内容：

土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。

　　（4）方案公告：

市、县政府地政部门在被征用土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

　　（5）报批：

由市、县政府地政部门报市、县政府批准。

　　4、确定征地补偿安置方案确定和批准机关：

市、县政府（并报省政府地政部门备案）。

　　5、实施征地补偿安置方案

（1）组织实施机关：

县级以上政府地政部门。

（2）费用支付：

在方案之日起3个月内全部支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。

　　6、土地交付被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。

（三）征地补偿费用项目

　　1、土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

　　2、青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

　　3、附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

　　4、安置补助费、用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

（四）征地补偿标准数额

　　1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

2、土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：

按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。

但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

（五）补偿费用的管理和归属

　　各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：

　　1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。

　　2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。

　　3、安置补助费的归属、使用：

（1）由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。

（2）由其他单位安置的，支付给安置单位。

（3）不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

征地地上附着物补偿

征地地上附着物补偿包括：

房屋拆迁补偿、地上附属物补偿和拆迁过渡期补偿。

拆迁房屋补偿

　　目前我国的拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建3种方式。

　　一、实行货币补偿的，货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。

计算公式分别为：

（1）被拆迁集体土地住宅房屋补偿价=被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。

　　被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。

（2）宅基地所有权区位补偿价=宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。

　　附：

未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地所有权区位补偿价。

集体土地住宅房屋补偿单价、宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据武汉市国民经济发展水平、武汉市市国有土地所有权基准地价、房地产市场变化情况予以适当调整，经市人民政府批准后定期公布。

　　二、实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：

被拆除房屋的批准建筑面积低于50平方米/人的，按人均50平方米核定；一人户，按80平方米核定；独生子女户多计50平方米。

　　三、实行农民自建，应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。

（一）本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。

　　1．如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地所有权区位补偿价给予补偿。

　　2．如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人按本规定第九条的有关规定给予村集体经济组织补偿，由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。

（二）本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿。

过渡期内的临时安置补助费

　一、搬迁补助费（含电话、有线电视、空调、水表、电表、家电家私等搬迁涉及的一切搬迁费用）

　　拆迁人对在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁人，本村户籍人口每户可享受搬迁补助费；

　　非本村户籍人口，但有祖屋在拆迁区域的被拆迁人每户可享受拆迁补助费；超过规定期限仍拒不搬