业主委托管理合同.docx

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业主委托管理合同

委托管理协议

第一章委托事宜

第一条合同双方

⒈业主方：

法定地址：

企业工商登记号码：

法定代表人：

职务：

⒉管理方：

法定地址：

企业工商登记号码：

法定代表人：

职务：

第二条委托事由及事项

⒈鉴于业主方对地处市路号远大购物广场拥有一座建筑面积M2左右的商铺；鉴于管理方为商业运营管理专业化公司，具有商业经营、管理、服务的经验，业主方同意按照本合同的规定，全权委托管理方为业主方的独家代理人对商铺进行经营、管理、监督和指导，并授予管理方履行本合同条款所需的全部授权。

管理方本着对业主方全面负责的态度，同意接受业主方的委托，以业主方的名义来组织商铺的运营。

管理方按本合同进行的一切活动均为代理业主方而为，除本合同明确规定之外，管理方对业主方不承担其他责任。

⒉双方合作的目标是：

在合理的时间段内，努力使经营费用合理化和经营利润最大化，实现对业主方的效益回报。

⒊为使商铺运营有一个清晰的管理权责，以达到双方期望的管理目标，除本合同另有规定之外，业主方将经营管理权充分委托给管理方，保证酒店的管理仅由管理方独家监督、指导、控制并同意不干涉商铺的经营管理，管理方可全权决定和控制有关商铺经营管理的所有事宜；而管理方对商铺的经营管理权受本合同规定及相关协议、附件的限制。

⒋作为对管理方提供管理的补偿报酬，除业主方一次性支付管理方管理软件及系统建设费用之外，管理方将以基本管理费和效益管理费的方式分享管理效益和成果。

⒌本合同规定的委托管理期限为年，自起算至结束。

管理期满后，双方经协商可延长管理期限。

6、管理方在履行本合同时，仅作为业主所委托的管理人，由业主负担一切经营之费用（包括相关的诉讼费用等），而且本合同对管理方不能构成为与业主之任何租赁、合伙、合资、合营或其他关系的约束。

第二章业主的权利和义务

第三条业主方保证，在年月日前将一个建设、装潢、布置、装备完成的、符合管理方经营管理要求的商铺交给管理方，并向管理方提供所有设施设备的全套目录和技术资料。

业主并保证，在开业过程中或整个合同期限内不会有影响到商铺经营管理的任何契约、条件或限制的存在，但经营管理方事先书面同意的除外。

尽管有前述规定，业主方不得同意或允许，禁止或限制管理方经营管理商铺或商铺的任何部分。

第四条：

业主方应在本合同签署前，清除场地或商铺内发现的有害物质以及被污染的工地、容器并应赔偿和防止管理方因场地或商铺出现的有害物质而产生的一切赔偿、损失、责任、罚款、费用、损害赔偿，并使管理方免于上述各项内容的损害。

如果在商铺的任何部分发现有害物质，而这种违反不是因为开业前存在的条件引起的，那么管理方应立即安排、清除该有害物质以及全部受污染工地和容器，产生的所有费用由业主承担。

但因管理方的重大过失或故意过错造成的情况除外。

第五条业主方保证在管理方的配合下在开业日前办妥饭店经营所需的各种权证和手续，包括但不仅限于：

⒈《工商企业法人营业执照》（列明商铺运营所需的经营项目）；

⒉《消防验收合格证》（或消防局准许开业批复）；

⒊《食品卫生许可证》

⒋其它应办的权证及手续。

第六条业主方应于开业日前为商铺开设经营专用账户，提供足额的营运资金到该账户。

该资金不包括业主方应为商铺开业所购置的营运物品、存货，以及开业之后改造或重置固定资产的费用。

双方商定，该营运资金为万元。

业主方保证在该营运资金不敷用时予以及时补足。

管理方收到的与商铺经营和管理相关的所有款项均应存入经营专用账户。

所有经营性费用在该账户中开支。

若费用到期不支付会损害饭店经营时，管理方可以代表业主方从账户中支付应由业主方支付的利息、保险、税等费用。

如果管理方预付了应由业主方支付的经营性费用的话，可按第十七条第6款操作规定，在结余超过营运资金的款项转入业主账户前扣除。

第七条审批管理方提交的商铺年度经营计划和年度财务预、决算，并对预算执行情况进行监督。

在不影响商铺正常经营的前提下，可随时对商铺财务进行审计。

第八条提出或审批管理方提交的商铺改建计划及固定资产的更新、改造方案，并监督管理方执行这些计划方案。

业主方设立专人或委托管理方对商铺固定资产进行造册管理，并定期对商铺固定资产状况进行核定。

第九条：

业主承诺:

只要管理方不违反本合同，业主不根据其所有权人的权利而提出要求，妨碍、排斥或滋扰管理方的经营，保证采取一切其有能力采取的行动保护本合同授予管理方在期限内平静地经营管理商铺的权利和特权；不采取任何有损或侵害管理方上述权利和特权的行为。

第十条业主方可推荐人员担任商铺业务岗位的工作，但须经过管理方的统一考核，由管理方聘用上岗。

业主方同意不直接或通过业主方的其他成员、代理人或代表参与商铺的日常经营管理，同时也不直接对其推荐人员进行管理（财务总监的任职除外）。

第十一条业主方通过与管理方的商铺负责人定期会晤的方式，对商铺的经营提出评议、建议和指导，就涉及双方利益的所有事务进行讨论，为经营管理环境的不断改善共同创造条件。

第十二条负责缴付包括土地使用费在内的一切应由业主方承担的费用。

开业之前或管理方接手之前的应付账款或应收账款由业主方负责。

管理方可按业主方的要求催收此类应收账款，并从收取的账款或业主方所有的资金中支付与商铺经营管理相关的此类应付账款。

第十三条业主方可单独使用商铺的经营场所及在商铺消费，这一场所的位置与面积，以及在店的消费，须经管理方同意（以不影响经营需要为前提）。

管理方按照双方商定的价格，将业主方在店使用场所和消费计入内部帐目，作为计算基本管理费和效益管理费的依据。

第十四条业主方作为商铺法人，将独立承担商铺的经济风险及其他风险，但由于管理方重大过失或者故意的行为所造成的风险除外。

自本合同生效之日起，即视为业主方以法人授权性质向管理方总经理移交本合同规定的饭店经营管理权及与之相对应的经营管理责任，业主保证管理方委派的负责人在授权范围内对商铺的经营有管理权。

第三章管理方的权利和义务

第十五条委派商铺的负责人。

由管理方选定的负责人在委派之前，先介绍给业主方。

如果业主方在与负责人会面或获知其情况介绍后20天内，未以书面形式表示拒绝理由，则由管理方聘任其为负责人，作为管理方的代表和业主方的代理人行使本合同赋予的职责和权力。

第十六条商铺的其他运营人员包括业主方推荐到饭店担任职务的人员，经管理方考核、认可后，方可上岗。

由管理方负责设置商铺的岗位定额，并据此负责招聘和培训工作。

管理方还可在批准的预算范围内，聘用外国高级雇员。

管理方应代表业主方与上述人员签订劳动合同（上岗合同），并可根据管理规章制度和运营需要，开除、解聘或解雇上述人员。

第十七条负责人享有组织商铺经营的权力，此种权力包括但不仅限于：

⒈制定商铺经营计划，编制年度预算，经业主方认可后组织实施。

⒉制定商铺内商品的价格和标准。

⒊根据商铺产品组合的需要，在业主方认可下，负责商铺内经营空间的对外租赁及承包事宜的洽谈，并签订租赁、承包合同。

⒋业主方同意负责人在预算批准范围之内及合同有效期内，以商铺名义独立对外签订经营所需的各类营销与广告合同、物品及设备的采购合同、维修维护合同、服务合同等。

⒌决定信用政策，并对客户的信用做好限制、授予及操作工作。

尽其所能收取各类到期应收款项，对逾期应收款要进行催收、查问，直至在需要或必须时，以管理方或业主方的名义对其进行诉讼。

⒍从商铺经营专用帐户中直接支付下列款项（优先次序如下所列）：

⑴基本管理费；

⑵管理方及系统相关公司为商铺提供服务的规定费用、人员工资福利及为商铺垫付的款项；

⑶除上述费用之外的经营成本和经营费用；

⑷其他业主成本费用，其支出的优先次序为：

⑸效益管理费；

A.重置固定资产费用；

B.业主方租赁经营设备的租金；

C.与经营相关的、应由业主方交纳的年度税、保险费及其他费用。

支付上述款项后，若商铺经营专用账户的结余超过双方商定的营运资金额，则超出的款项须打入业主账户；如有不足之数，业主方须按照本合同第六条规定立即加予以补足。

⒎商铺负责人可根据业务需要和事先规定，拥有向商铺重要客户、业务来往人员免费或优惠提供商品、使用商铺设施的审批权，以利于商铺经营工作的开展，但客户、人员名单当定期经过业主方审批方可生效。

⒏负责经营所需的其它工作。

第十八条管理方有义务将商铺的营销工作纳入远大购物广场的营销渠道中，通过整体宣传为商铺做好对外促销和营销宣传工作。

在业主方认为适当的情况下，及时为商铺提供采购和技术设备更新换代的服务。

第十九条管理方有义务通过与业主方定期会晤的形式，向业主方通报经营管理状况，听取业主方对商铺经营提出的评议、建议与指导，在本合同的前提下尽可能地按照双方利益一致性原则满足业主方的要求。

第四章管理费的计算和支付

第二十条管理费分为基本管理费和效益管理费两部分。

⒈管理方的基本管理费从管理方经营管理后的第一个营业日开始计算收取，按营业额的计算。

⒉管理方的效益管理费按实现的经营利润额的计算。

第二十一条

⒈在每一个公历月份月底后的15天内，管理方将向业主方提交一份详细的财务报表，阐明该月份营业收入（包括业主方在店消费内部计帐额）和该月份应付的基本管理费。

管理方在发出这份报表后10天后，直接将业主方未持异议的营业收入部分，加上上月营业收入调整数（若有的话），乘以第二十条第1款规定的费率，从商铺经营专用账户中汇出基本管理费至管理方指定账户。

⒉在每一个公历季度底后15天内，管理方将递交给业主方一份财务报表，阐明该季度以及本会计年度迄今为止的经营利润（包括业主方在店消费内部计帐额），以及本期相应该付的效益管理费。

管理方在发出这份报表后10天后，直接将业主方未持异议的本会计年度迄今为止经营利润部分，减去本季度之前的年度经营利润{含上季度经营利润调整数（若有的话）}，乘以第二十条第2款规定的费率，从商铺经营专用账户中汇出效益管理费至管理方指定账户。

⒊对因业主方持有异议部分的营业额和经营利润而引发的管理费支付问题，业主方和管理方通过定期会晤形式，按照本合同的规定和精神，讨论并界定清楚。

所有应付管理费最迟应于管理方提交报表后并经业主方确认后1个月内汇出。

第五章会计、财务、预算和税收

第二十二条在整个合同期间，除第一个会计年度外，商铺的会计年度从每年1月1日起至12月31日止。

管理方要保持完整的会计帐薄和记录。

这些帐薄和记录要与符合国家统一的会计制度、准则一致。

商铺的帐薄和记录应按法定货币登录，外币收入要按汇率进行换算。

第二十三条每一个会计年度开始前的至少1个月内，管理方要向业主方递交一份下一年度预算建议书，该预算建议书应包括如下内容：

⒈一份营销计划，提出营销方略、广告和促销活动（控制在2%以下）、定价策略、对客关系政策、信用与信用卡政策等；

⒉一份重置固定资产费用计划。

⒊改变保险计划、调整职工工资福利计划的建议。

⒋业主方将在收到预算建议书的30天内，批准或提出书面的反对意见，如是反对意见，应具体说明内容。

并指出是反对建议书中的哪几点。

如果业主方未能在30天内批准该预算或提出书面反对意见，那么该预算就视作是已经批准的预算。

在业主方提出反对的情况下，双方要尽最大努力在最短的时间内，就这些意见达成一致。

如果双方未能在疑义产生后的30日内就有分歧的内容达成一致的话，上一会计年度所批准的预算，通过按上一年度国家公布的物价指数进行调整后，依然继续适用。

⒌业主方认识到预算建议书和最终认可的预算仅是一种计划性工具，不能作为效益承诺的依据；尽管管理方在管理商铺方面是有经验的，并且双方利益的一致性和管理方的管理声誉决定了管理方将尽最大的努力为业主方创造经营利润，但预算中包括的这些计划还是要受到宏观经济和其它条件和情况的支配和影响，这一切都是超出管理方的控制能力的。

业主方认识到预算中的某些计划会随着市场而变化，业主方将