曲阳棚户区改造项目可研85解读.docx
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曲阳棚户区改造项目可研85解读
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
曲阳县小南关村棚户区改造项目
1.1.2承办单位
曲阳县恒州镇人民政府
1.1.3建设性质
改造项目
1.1.4建设地点
曲阳县小南关村
1.1.5可行性研究报告编制依据
《投资项目可行性研究指南》(计办投资(2002)15号);
《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号;
《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号;
河北省人民政府关于加强保障性安居工程建设和管理的意见冀政[2012]70号;
《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》(财综[2012]60号);
《国务院发布关于加快棚户区改造工作的意见》国发[2013]25号
《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》国办发[2014]36号
《曲阳县城乡总体规划(2013-230年)》;
《曲阳县国民经济和社会发展“十二五”规划》;
项目可行性研究报告编制内容深度的规定;
保定市建设工程行政、事业、服务性收费标准;
河北省2008年建筑、安装工程概(预)算估算表;
国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)(发改投资[2006]1325号);
国家现行财税政策、会计制度与相关法规;
现状调查及测量资料等。
1.1.6可行性研究报告编制范围
根据国家对编制项目可行性研究报告的工作范围和深度规定,本报告重点研究和论述了棚户区改造实施的必要性、工程技术方案、生态环境影响、投资估算、社会效益分析,从而论证项目的技术可行性、政策符合性和经济合理性,为项目的决策和建设提供可靠的依据。
1.1.7项目提出的理由
曲阳县历史悠久,有着深厚的文化底蕴和丰富的文物遗存。
现有全国重点文物保护单位6处、省级文物保护单位7处,县市级文物保护单位67处,其中北岳庙为国家4A级旅游景区,但旅游开发局限于文物静态展示,文化挖掘不足,旅游内容不够丰富。
随着我国改革开放的不断深入,经济发展的步伐也在继续加快,曲阳经济飞速发展,结合城市规划,主城区正有条不絮改造,短时间内城市面貌已经有较大改善,居民住房条件也得到不断提高,但由于历史遗留条件,部分区域居民居住条件还亟需解决。
小南关村地处曲阳县城西部,现有住房多为60、70年代建筑,多为土石结构和砖石结构,平房密度大、使用年限久、房屋质量差、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。
曲阳县县委县政府高度重视棚户区改造工作,拟对小南关村进行整体拆除,征地面积750亩,棚户区回迁250亩,剩余500亩充分挖掘曲阳县古北岳文化,通过对小南关村棚户区的改造升级,与周边地块功能相衔接,为曲阳县城提供一个开放的古建形制商业街区,共同提升曲阳县整体经济发展。
1.2拟建项目概况
1.2.1建设地点
本项目建设地点位于曲阳中心城区的西南,南至南环路,北至修德寺文物保护区,西至太行路,东至北岳文化广场。
项目区场址平坦,环境安静,位置适宜,交通便利,地理位置相对优越,环境优美,远离污染源,适宜作为建设用地,符合选址要求,很适宜项目的建设。
1.2.2建设规模及内容
1建设规模
本项目征地、拆迁土地面积750亩,主要包括征地工程、旧房拆除工程、安置房建设工程。
本项目征地面积750亩,其中拆迁安置工程建设用地为166666.75m2(合250亩),总建筑面积为373000m2。
其中包括地上340000m2,地下33000m2。
地块500亩(该地块出让价款用于偿还银行贷款)。
棚户区改造涉及拆迁800户居民。
2建设内容
项目共建设20栋18层、6栋12层住宅楼,总居住户数设计为2500户,居住人口合计为8000人,同时还进行小区内外配套设施、道路、绿化、硬化等项目的建设,项目具体各部分具体建设情况见下表:
表1-1项目建设指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
m2
166667.50
250亩
2
建筑基底面积
m2
33000.17
3
总建筑面积
m2
373000.00
3.1
地上建筑面积
m2
340000.00
3.1.1
住宅
m2
332000.00
3.1.2
公建
m2
6400.00
幼儿园、小学、医疗、物业等配套设施
3.1.3
商业
m2
1600.00
3.2
地下建筑面积
m2
33000.00
3.2.1
地下室
m2
18000.00
3.2.2
地下车库
m2
15000.00
4
绿化面积
m2
65000.33
5
容积率
2.04
6
建筑密度
%
19.8
7
绿化率
%
39.00
8
设计户数
户
2500
9
户均人口
人/户
3.2
10
居住人数
人
8000
11
地上停车位
个
2000
12
地下停车位
个
500
1.2.3投资估算及资金筹措
本项目总投资为132000万元,资金筹措方案为自筹资金33000万元,占总投资的25%,申请银行贷款99000万元,占总投资的75%。
1.2.4环境保护
本项目环境空间设计合理,只要严格执行“三同时”制度,充分考虑、落实评价提出的各项污染防治措施建议,不会对当地生态环境造成破坏和影响。
从环境方面讲,该项目可行。
1.2.5项目进度安排
本项目建设由2015年8月开始前期准备,至2020年7月工程全部竣工验收并投入使用,建设时间共计5年。
1.2.6项目管理
本项目实行公开招标制度和政府采购制度;实行严格的监理制度、检验制度,严把工程质量关;实行建设投资审计制度,加强对建设投资的管理,以保证该建设项目顺利进行。
1.3研究结论与建议
1.3.1结论
棚户区改造是一项复杂而艰巨的系统工程,需要政府合理、有力、高效领导,居民的理解、配合、支持,逐步突破和克服各种困难、障碍,才能最终顺利完成。
要切实保证各方利益,实现居民、政府、社会利益“三赢”,是棚户改造成败的关键点。
不仅要赢得居民生活满意、环境优化、基木权益有保障,还要赢得城镇面貌美化、城镇品位提升、城镇可持续发展,促进经济发展。
这就需要在实施运作过程中,坚持政府调控、市场引导的原则。
该项目符合国家产业政策,符合曲阳县总体规划,符合曲阳县社会经济发展状况。
项目方案设计合理,规模适宜,进度安排合理、环境保护措施可行。
项目的建设不仅改善了曲阳县小南关村居民的居住问题,改善曲阳县形象,而且对于推进城镇化进程都起到了积极的推动作用,利国利民,社会效益显著。
故项目可行。
1.3.2建议
1该项目由于牵涉居民较多,拆迁面积大,要做好拆迁居民的思想工作和安置工作,确保项目顺利实施。
2项目单位应与市、县有关部门结合,积极申请政策和地方资金扶持。
3项目单位要积极主动地向当地政府汇报,争取能把项目配套的水、暖、电、路等基础设施建设纳入当地专项规划,与项目同步建设,项目建设功能配套、设施齐全。
4项目单位加强项目的各项前期工作进程,积极落实建设资金,优化方案设计,严格招投标工作,认真落实设计及施工单位,尽早开工,保质保量按时完成工程建设,尽快发挥项目应有的社会效益。
第二章项目建设必要性分析
2.1项目建设背景
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
二十多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但也要看到,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。
为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度,国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确提出,把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以公共租赁住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
近年来,随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。
但是,由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭,无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
“河北省加强住房保障建设,‘十二五’将建设廉租住房11万套、经济适用住房10万套、公共租赁住房60万套、限价商品住房9万套、各类棚户区改造住房40万套。
”陈全国表示,在此期间,河北省城镇人均住房面积15m2以下的低收入家庭要实现应保尽保。
同时,增加普通商品住房有效供给,促进房地产市场平稳健康发展。
《国家国民经济和社会发展第十二个五年规划》中指出要加快各类棚户区改造,规范发展经济适用住房。
建立稳定投入机制,加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度,引导社会力量参与保障性住房建设运营。
加强保障性住房管理,制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序,严格规范准入、退出管理和租费标准。
《河北省国民经济和社会发展第十二个五年规划》指出要推进城市发展上水平出品位中指出要加快城中村、旧居住区、棚户区改造,设区市现有建成区范围内城中村、棚户区基本完成改造任务,旧居住区基本完成房屋整修和环境整治等改造任务。
规划中还指出对人均住房建筑面积在15平方米以下(家庭50平方米以下)的城市低收入家庭应保尽保,五年累计新建城镇保障性住房130万套。
保障性住房和棚户区改造住房建设用地,要达到当年住宅建设用地总量的25%以上,并落实到具体地块,优先供应。
《保定市国民经济和社会发展第十二个五年规划》中指出加强住房保障。
新增发放廉租住房租赁补贴2000户,新建廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房2.65万套,改造城市棚户区(危陋住宅区)1630户,解决7653户住房困难居民安居问题,城镇人均住房面积15平方米以下的低收入家庭实现应保尽保。
2.2项目建设的政策支持
棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发[2008]131号的精神,全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市棚户区改造工作座谈会的部署,国务院发布《国务院发布关于加快棚户区改造工作的意见》国发[2013]25号和《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》国办发[2014]36号等文件。
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发[2013]25号印发以来,各地区、各有关部门加大棚户区改造工作力度,全面推进城市、国有工矿、国有林区(林场)、国有垦区(农场)棚户区改造,2013年改造各类棚户区320万户以上,2014年计划改造470万户以上。
《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》国办发[2014]36号中再次强调:
各地区、各有关部门要紧紧围绕推进新型城镇化的重大战略部署,进一步加大棚户区改造工作力度,力争超额完成2014年目标任务,并提前谋划2015—2017年棚户区改造工作。
根据《国务院发布关于加快棚户区改造工作的意见》国发[2013]25号和《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》国办发[2014]36号等文件要求,为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善,曲阳县恒州镇人民政府提出了对曲阳县小南关村棚户区的改造工程。
2.3项目建设的必要性
1、推进城市化进程的必然要求
棚户区都是平房,土地利用率很低,通过棚户区改造可提高建筑容积率2至3倍,提高了土地使用价值,盘活了存量土地,为城市发展提供了空间。
同时,棚户区改造不仅完善了城市功能,改善了居民居住环境,而且改善了城市基础设施条件,提升了城市的形象和品位。
本项目的实施将充分挖掘古北岳文化,通过棚户区改造使小南关村与周边地块功能相衔接,为曲阳县城提供一个开放的古建形制商业街区。
,打造规划区成为曲阳县历史文化名片。
2、满足住房消费的需求
住房是人们生活的基本要素之一,也是当前城乡居民最为关心的问题之一。
随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素,促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。
随着生活节奏的加快,在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。
改善人们的居住条件,提高人们的住房水平,是实现这一愿望的必由之路。
住房制度改革以来,房地产开发发展迅速,人民群众通过购买商品房等不断改善居住环境和条件,但是棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体,他们改善居住条件的愿望十分强烈,通过棚户区改造,能够有效改善困难群众的住房问题,从而增强社会凝聚力,促进社会和谐稳定。
曲阳县恒州镇人民政府利用项目位置优势,建造现代化居住社区,有助于和谐社会的构建,改善提高居民人居环境,加快城市化建设的需要。
同时本项目主要是建设具有针对性的经济适用住房,住宅面积较小,销售价格较低,满足消费者的心理需求,创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势,获得当地老百姓的认可。
3、是促进经济社会协调发展的有效途径
实施棚户区改造,既可以带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,又可以发展社区公共服务,加强社会管理,推进平安社区建设,是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
既可以满足低收入居民家庭的住房需求,扩大住房消费,还可以改善住房供应结构,平抑房价,防止产生房地产“泡沫”。
综上所述,本项目建设具有较好的经济意义和社会意义,因此,项目建设是可行的,也是十分必要的。
第三章项目选址及建设条件
3.1项目选址
本项目建设地点位于曲阳中心城区的西南,南至南环路,北至修德寺文物保护区,西至太行路,东至北岳文化广场。
项目区场址平坦,环境安静,位置适宜,交通便利,地理位置相对优越,环境优美,远离污染源,适宜作为建设用地,符合选址要求,很适宜项目的建设。
3.2建设条件
3.2.1地理位置
曲阳县隶属保定市辖县,位于保定市西南部,华北平原西部,太行山东麓,处于快速发展的大北京经济圈内,县境地理坐标为北纬38°26′48〃-38°57′18〃,东经114°24′30〃-114°53′54〃,县域总面积1083km2,辖5镇13乡,南偏西距省会石家庄70km,北偏东距首都北京200km,北距保定80km,东北距天津190km。
3.2.2工程地质
曲阳县境内水道属海河流域大清河水系南支,水位动态自西北向东南方向径流。
境内有通天河、三会河、大沙河、孟良河、王快水库和大西洋水库。
曲阳县地形特征是南北狭长,总的地势西北高、东南低。
地貌从西北向东南依次为低山区、丘陵区、平原区。
用地属于曲阳平原区域,地势基本平坦,高差相差较小。
3.2.3气象
曲阳县属半干旱地区,大陆性季风气候显著,四季分明,春季雨少风多,气候干旱,夏季天气炎热,雨量充沛,秋季天气爽朗,昼暖夜凉,冬季寒冷干燥。
多年平均气温11℃~12.7℃,年平均最高气温18.7℃,平均最低气温6.8℃。
年平均日照时数2600h,年平均降水量为571mm,最大年降水量为1002.6mm,出现在1954年;最小年降水量仅为274.7mm,出现在1974年。
无霜期190d。
季风气候显著,偏北风多于偏南风。
冬季多西北风,夏季盛行东南风,年平均风速为2.3m/s。
3.2.4抗震条件
根据《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223-2008)和《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010),项目场址设计抗震设防为丙类,地震分组为第三组,抗震设防烈度为6°,设计基本地震加速度值为0.05g。
3.2.5交通条件
曲阳县以公路交通为主,公路主要有定州至阜平、北京至赞皇、保定至阜平、曲阳至新乐4条干线经过,京昆高速贯穿我县,并在县城东设有高速出入口,交通十分便利。
本项目建设地点紧邻县城市政道路,交通便利。
3.2.6建筑材料供应
工程所需的主要建筑材料,钢材、水泥、砂、砂砾和碎石均可从本地采购,本工程材料用量不大,当地市场能满足其建设需要,供应充足。
本工程场地交通便利,为建筑材料运输提供了有利条件。
3.2.7基础设施条件
1、供水
拟建场址紧临市政道路,项目用水由曲阳县自来水公司供水管网引入,可满足本项目供水需求。
2、排水
本项目排水情况主要是生活用水和雨水,生活污水排入区内化粪池,经处理后,排入污水管网内,雨水排入区内雨水管网,可满足项目排水要求。
3、供电
本项目用电由城市电网供应,能够满足用电需求。
4、供暖
本项目冬季采用市政热力集中供暖
5、通讯
曲阳县程控电话已与全国并网,移动电话、数字基站e网宽带业务已经全部开通,现代化通讯工具将曲阳与全国乃至全世界连在一起。
综上所述,本项目地理位置、工程地质及外部协作等条件优越,建设材料来源有保障,运输条件便利,具备良好的工程建设基础,项目的建设是可行的。
第四章建设工程方案
4.1总体规划方案
4.1.1规划设计原则
1、贯彻“以人为本”原则,以提高人居环境质量为目标,全面满足舒适性、安全性、耐久性和经济性。
针对服务对象精心设计,使消费者和每个居民都能平等享受公共服务设施和生态绿化环境。
2、贯彻“尊重自然与文化”原则,充分利用城镇绿化和原生态自然景观,使人工环境和自然环境相协调,强调绿化与居民活动的融合。
3、贯彻“可持续发展”原则,将可持续发展的指导思想贯穿于规划设计、项目建设与管理中。
达到经济效益、环境效益和社会效益的统一,创造可持续发展的空间环境、生态环境和人文环境。
4.1.2总平面规划
1、建筑空间规划与布局
根据用地条件,规划设计18层住宅楼20栋、12层住宅楼6栋,沿街住宅底层为商业。
2、公共服务设施布置
公共服务设施布置以符合居民活动规律、方便居民日常使用的原则,配合物业管理和服务方式设置,采取化整为零的方式,减少服务的距离,形成渗透型的服务网络,有利于社区管理和公共治安。
小区规划幼儿、小学、社区医疗与物业管理用房6400m2。
场地内机动车和非机动车停车采用地上停车的方式。
地上停车位铺设嵌入式植草地砖,改善环境。
3、小区道路系统规划
(1)设计依据
《水泥混凝土路面施工及验收规范》GBJ97-1987
其他相关技术标准及规范
(2)设计原则
①规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接。
②满足工程管线敷设的高程要求。
③有利于建筑物布置。
(3)总体方案
本项目道路工程包括小区内道路。
根据道路中心线各交叉口点标高及目前地坪的实际标高情况,本着有利于排水及尽可能节省土方工程以及纵断面线形起伏平缓、行车舒适、安全等原则进行道路纵断面设计。
小区出入口沿道路设置,通过小区内道路与大道相连接;内部车行道路可顺畅抵达住宅各单元,满足居民日常出行的便捷需要。
并在小路、节点等位置采用多种铺地及绿化形式增加趣味性。
(4)平面设计
道路平面线形应与地形、地质、水文等结合,并符合各级道路的技术指标;结合工程量的大小,应处理好直线与平曲线的衔接,合理地设置缓和曲线、超高、加宽等;应根据道路等级合理地设置交叉口、沿线建筑物出入口,分隔带断口等。
主干道位于小区中心,次道路分别位于楼层建筑中间,皆为南北向的支线道路。
4、绿化及景观系统规划
项目绿化以“人与自然和谐共生”为主要设计思想,以“绿色生活”主题创造一个健康、舒适、安全的社区环境,采取点、线、面相结合的绿化方式,采取乔、灌、草合理搭配,多配置花灌木,色叶植物,香源植物以及多年生花卉,形成丰富的景观层次。
注重植物物种多样性,以及植物的保健作用、环保作用,绿化与休闲广场结合,锻造新生活环境,项目绿地率39%。
4.2建筑工程
4.2.1设计依据
相关城市规划、环保、消防、人防、抗震等要求
城市居住区规划设计规范(2002年版)(GB50180-93)
河北省保障性住房设计导则
《工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)》J2009年版
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《住宅设计规范》GB50096-2011
《住宅建筑规范》GB50368-2005
《建筑设计防火规范》GB50016-2014
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015
《居住建筑节能设计标准》DB13(J)185-2015
《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-2014)
《无障碍设计规范》JGJ50-2012
4.2.2建筑设计
1、设计思想
本项目设计满足工程质量和住宅性能的要求,要为居民提供高舒适度、高文化品位的住宅。
为此,需要在日照和朝向、温度和湿度、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面,挖掘住宅的潜在需求,增加住宅的附加值。
落实《民用建筑节能管理规定》,积极采用节能墙体和外窗,配合新建住宅中的采暖分户计量和控制技术,为用户节约能耗。
2、建筑风格
本项目立面采用现代风格,以艺术装饰风格为基调,加以提炼、创新,在强调体积感挺拔沉着的基础上,强调时代感和创新性。
整个建筑群体天际线变化有致,立面上凹凸变化及窗的不同比例,表现了建筑外观变化和丰富的一面。
住宅立面色彩以冷调的色彩为基调,突出端庄、高雅和洗练的风范。
入夜,顶部以泛光照明照亮,形成优美的夜景效果,从而塑造出一个非同凡响的现代化高级城市公寓的形象。
3、工程做法
表4-1工程做法
序号
项目
做法编号
面层材料
工程做法
1
屋面
屋-1
彩瓦坡屋面
保温层为56厚二氧化碳挤塑复合板,防水层为1.5厚聚合物水泥基防水涂料
屋-2
保温不上人屋面
用于顶层屋面
屋-3
水泥砂浆平屋面
最薄处20厚1:
2.5防水砂浆(内加3%防水粉)抹面,并向出水口找坡1%。
用于雨蓬
2
外墙面
外-1
外墙涂料(挤塑聚苯板保温层)
用于挤塑聚苯板保温外墙
外-2
外墙面砖(挤塑聚苯板保温层)
用于挤塑聚苯板保温外墙
外-3
外墙涂料(建筑保温砂浆保温层)
用于阳台保温砂浆墙面
外-4
外墙面砖(建筑保温砂浆保温层)
用于阳台保温砂浆墙面
3
地面
地-1
水泥砂浆地面
用于地下室储藏间
4
楼面
楼-1
地板砖楼面(无防水,不采暖)
100(150)厚,用于住宅阳台及首层门厅。
()用于首层,余同
楼-2
地板砖楼面(无防水,采暖)
100(150)厚,用于住宅内除卫生间,阳台以外的房间
楼-3
地板砖楼面(防水,采暖)
110(160)厚,用于住宅内卫生间
楼-4
水泥砂浆楼面
30厚,用于楼梯间
5
内墙面
内-1
混合砂浆墙面
涂料种类建设单位确定。
用于住宅套内、戊类储藏及各层楼梯间。
住宅套内甩面层涂料
内-2
釉面砖墙面
用于卫生间、厨房,面砖材料自定,甩毛面,不做面层
内-3
高效保温砂浆墙面
用于住宅套内分户墙、不采暖房间隔墙
6
踢脚
踢-1
水泥砂浆踢脚
用于水泥砂浆地面处
踢-2
地砖踢脚
高120,用于地砖楼地面处(卫生间、厨房、阳台除外)。
只作第一步,面层做法住户自理
7
顶棚
内
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