物业管理宣传材料21.docx

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物业管理宣传材料21

物业管理宣传手册

一．什么是物业管理？

所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动（《物业管理条例》第二条）。

二．业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？

《物业管理条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：

1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

4．参加业主大会会议，行使投票权；

5．选举业主委员会委员，并享有被选举权；

6．监督业主委员会的工作；

7．监督物业管理企业履行物业服务合同；

8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督

权；

9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

10．法律、法规规定的其他权利。

同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：

1．遵守业主公约、业主大会议事规则；

2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序

和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4．按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5．按时交纳物业服务费用；

6．法律、法规规定的其他义务（《物业管理条例》第六条）。

三、什么是业主委员会？

业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么

关系？

担任业主委员会委员必须具备哪些条件？

业主委员会是代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益的自治性组织。

业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。

业主委员会是业主大会的执

行机构。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

四．业主委员会与物业管理公司的关系如何？

业主委员会是全体业主维护自身合法权益的代表，是住宅小区的主体，它对物业公司的管理工作具有监督作用；物业管理公司是在物业管理委员会的监督与指导下，利用专业化的服务手段为小区全体业主提供优质周到的服务。

双方在政治、工作以及人格上是平等关系。

五．物业管理公司有哪些权利和义务？

1．权利

A依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；

B依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；

C劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要

求赔偿；

D要求业主委员会协助管理；

E聘用专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；

F从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

2．义务

A全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必须的便民服务；

B接受业主委员会和居民的监督；

C重大的管理措施提交业主委员会审议决定；

D接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；

E发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

六．物业管理公司所收取的费用都用在哪些方面？

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3、绿化管理费；

4、清洁卫生费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法定税费。

七．实行物业管理，将涉及到哪几方面的合约或文件？

物业管理涉及以下几方面的合约：

1．业主公约

业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。

业主公约由业主委员会负责制定，由全体业主讨论通过并签字生效。

业主公约的主要内容：

A业主大会的召集程序；

B对业主委员会成员的选举与罢免程序；

C业主参与住宅物业管理的权利；

D业主对业委会和物业管理公司的监督权；

E业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利；

F业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。

2．业主委员会章程

业主委员会章程是关于业主（代表）大会与业主委员会选举、产生、活动和行使权利、义务，保证业主权益的准则。

业主委员会负责制定出业委会章程，经业主（代表）大会讨论通过后执行。

章程的主要内容如下：

A业委会宗旨；

B业委会的组织机构；

C业委会成员的选举方式及任期；

D业委会的主要职责、权利、义务、作用；

E业委会与业主大会的关系；

F业委会成员惩罚奖励条款；

G业委会与物业管理公司的关系；

H业委会向业主大会报告制度等。

3．委托管理合同

委托管理合同是建设单位或业主委员会与物业管理公司签订的合同，是物业管理公司对物业进行管理的法律依据。

委托管理合同对物业管理公司的权利有明确的规定。

一般委托管理合同先由建设单位与管理公司签订，然后由业主委员会与管理公司续签。

建设单位的最初委托是临时性的安排，而业主委员会的委托才是最终的。

委托管理合同的主要内容：

A委托双方名称、性质、地址、电话；

B委托的内容、范围、权限；

C收费的种类、标准；

D委托双方的权利和义务；

E委托期限；

F解约的条件；

G违约责任；

H奖惩条款；

I管理费收支；

J利润及风险等。

八．业主委员会有哪些主要职责？

1．召开业主大会，维护业主的合法权益；

2．召集业主代表审议通过《业主公约》；

3．选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

4．依照物业管理法规设立物业维修基金，负责该基金的筹集、使用和管理；

5．审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

6．听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动；

7．监督公共建筑、公用设施的合理使用；

8．接受业主的监督；

9．接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地政府的监督指导；

10．业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席方为有效，作出决定应当经全体委员半数通过。

九．业主委员会应该由哪些成员组成？

业主委员会的成员主要有：

房屋产权人（包括单位产权人与个人产权人）、房屋使用人及居民委员会的代表。

十．业主委员会应如何成立？

1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件；

2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会；

3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》；

4．物业主委员会持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在区

（县）房地产管理部门提出登记申请；

5．区（县）房地产管理部门受理登记；

6．小区业主委员会正式成立。

十一．业主委员会选举的程序是怎样的？

1．由居民委员会与物业管理公司联合成立业委会筹备小组；

2．筹备小组制订选举方案；

3．由各产权人单位推举产生本单位产权人代表，由各楼栋居民推举产生居民产权人、使用人代表；

4．由以上代表共同组成业主委员会候选人，从中选举产生业主委员会成员；原则上，产权人单位推举产生的代表是业委会当然成员；

5．由居民产权人、使用人代表选举产生业主委员会居民成员；

6．由居民业委会成员与产权人单位业委会成员共同组成小区业主委员会。

十二．住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？

关于装修管理的问题，市建委、市国土资源和房屋管理局颁布过多个文件予以规范，综合起来，有以下几个要求：

①、物业管理公司有权对住户的装修进行监督管理；②、住户装修时，必须向物业管理公司申报，经批准后方可施工；③、住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线；④、住户装修时，必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容；⑤、为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理公司可以向住户收取装修押金。

装修完成后，物业公司应及时验收，没有问题的，装修押金应及时退还。

十三．物业管理费是按年交，还是按月交，物业管理公司可以一次预收多年的物业管理费吗？

物业管理费可按年交，也可按月交。

市小区办明文规定：

物业管理公司不得一次性预收多年的物业管理费。

十四．买房后长期不居住，是否还要交纳物业管理费？

产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业管理费。

理由如下：

物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。

十五．在小区交了停车费，管理单位应负什么责任？

停车管理单位应负的责任是：

保障车主有车位；负责疏导小区交通；物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金，不包含车辆保管费，即双方只构成车位场地租赁关系，不构成车辆保管关系。

车辆应由业主自行妥善保管。

十六．业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为，应承担经济责任？

业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。

业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任：

1．损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

2．占用、损坏住宅的共用部位、共用设备；

3．在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

4．侵占绿地、毁坏绿地；

5．乱设摊点、乱设集贸市场；

6．乱倒垃圾、杂物；

7．在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

8．排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

9．法律、法规禁止的其他行为。

十七．谁来分担住宅楼内公共区域的照明费用？

住宅楼内公共区域的照明一般是指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，该系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）的规定，该能源费用可以计入物业管理成本，并由受益人即楼内全体人分摊。

一般惯例是，按单元门进行分摊。

物业管理企业大多采取分摊原则解决楼内公共照明电费问题。

因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

十八．物业公司在向住户收取水、电、煤气这些能源费用时，是否可以自行加价？

自来水公司、供电局、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者。

物业公司只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收能源费。

水、电、气是由政府定价，物业公司不能随意加价。

十九．在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：

一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。

对于还没有取得房产证的房屋，以建设方与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

二十．什么是公共维修基金（《物业管理条例》中称为“专项维修资金”？

国家对公共维修基金的缴交标准、使用和管理有什么规定？

建设部1998年颁布的《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》规定：

凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部分共用设施设备维修基金。

由此可见，这项基金是指专项用于住宅共用部分共用设施设备保修期满后的大修、更修、改造的资金。

按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）的规定，各产权人在购买房屋时，须按购房款2%的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。

共用部位共用设施设备维修基金使用和管理，建设部1998年颁布的《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）规定，维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更修、改造。

维修基金应当在银行专户存储，专款专用。

业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。

业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

二十一．哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？

住房专项维修资金归谁所有，什么用途？

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、任何人不得挪作他用。

《物业管理条例》对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任。

二十二．住宅共用部位共用设施设备具体指什么？

建设部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》建住房[1998]213号第三条规定：

共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等等；

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

二十三．《物业管理条例》对物业的使用与维护作了那些规定？

《物业管理条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：

一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。

二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告之物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告之业主。

四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

二十四．物业服务费用如何确定？

物业服务费用由谁交纳？

不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

二十五．物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？

物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。

但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。

二十六．建设单位在前期物业管理活动中应当承担什么责任？

建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位指定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

二十七．业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应告之相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。