二手房基础知识天通伟业.docx
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二手房基础知识天通伟业
基础知识
土地使用权
土地所有权,是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的全能。
在我国,限行全部土地实行的社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和集体所有制两种形式
任何单位和个人均不能取得土地所有权。
在房地产开发中,房地产开发企业取得的只是土地的使用权,而不是土地的所有权;同样消费者购买商品房后,对该房屋占有的土地,不享有咱有权,只有使用权。
土地使用权
土地使用权是指土地使用者依法享有和使用和取得土地利益的权利土地使用权可以依法转让。
开发商要进行房地产开发,首先必须取得土地的使用权。
其获取土地的方式主要有出让和划拨两种。
普通商品房一般是以出让方式获得土地
在房地产开发中,房地产企业取得只是土地的使用权,而不是土地的所有权。
同样,消费者购买房产后,对该房屋占用的土地,不享有土地所有权,只拥有使用权
土地使用年限
房屋是依附于土地而建设,购买了房屋,也就同时购买了房子依附土地的使用权。
土地使用权是有年限的。
这里明确,有年限的并不是房屋的所有权,。
同样,消费者购买房产后,对该房屋占有的土地,不享有所有权,只拥有使用权也就是说房屋已经购买并取得房权后即作为个人所有的财产,并无居住年限的限制。
但是房屋所占有的国有土地的使用年限是有限制的
不同开发用途的土地使用年限不一样。
开发商取得土地使用于房地产开发时,都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》其土地使用年限按国家规定执行,
居住用地七十年
工业用地五十年
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年
商业、旅游不、娱乐用地四十年
综合用地或者其他用地五十年
土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同依法取得土地使用权签订土地出让合同,依法取得土地使用权之日起开始计算,(通常在土地出让合同中有明确约定)必须注意的是,购买房时,产权证上的使用年限肯定会短期于国家规定的土地使用年限。
因为土地使用年限从开发商依法取得土地使用权之日起开始计算,而开发商开发房地产需要经过一定的时间,原有业主已经使用了一段时间。
另外,有些购房者会关心土地使用年限到期后,只要向政府交纳土地出让金就可以继续使用土地
商品房
商品房,是指有经营资质的房地产开发企业,经批准用于市场出售而建造的房屋,包括住宅,商业用房以及其他建筑物。
目前市场上销售的房屋多数属于商品房
商品房产权属于最完整的房屋产权,其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外、还拥有完全的收益权。
也就是说拥有商品房产权的产权出让、出租、赠与、继承等交易时、不受任何人单位的限制‘并且其所有取得的收益全部归个人所有。
经济适用房
经济适用房、是指以微利出售给广大中低收入家庭的商品房。
经济适用房是带有社会保障性质的商品住宅。
享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策。
具有经济和适用性等特点。
其中,经济性是指住宅价格相当于市场价格而言。
是是适中的。
能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果,而不是降低建筑标准
集资房
集资房一般有国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地使用做建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全部出资建设的房子,房子建成后有职工所有,不对外出售集资房的产权管理与经济适用房的管理方式一致。
集资房属经济适用房的范围,是政策性住房,是企业单位为解决内部员工的住房问题,已拥有的划拨的土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋,不能在市场上自由流通。
能享受集资建房的职工也有很多具体条件。
限价房
限价房是住房改革以来,继经济适用房之后的又一响亮的政策名称。
早在2004年2月,宁波是政府率先推出了5012套限价商品房,成为第一个吃螃蟹的人,随后限价房经验在全国各大城市开始推广学习
限价房是带有住房是带有住房保障性质的商品房,其性质仍然是商品房。
政府对开发商的开发成本进行测算以后,对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制,将开发商的利润控制在一个合理的范围内,最终设定土地出让价格。
公房
公房也称公有住房、国有住房,它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住房,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。
公房的大量存在时由于我国长期以来实行住房福利文化的结果。
由本地政府建设的公房,主要向本城市居民出租出售;由企业建设的公房,向本企业职工出租、出售。
公房出售后,产权即归私人所有,即成为所谓的“房改房”。
购买公房时,应注意查看相关资料,看其是否允许上市,是否大有某些方面的限制条件。
如果没有查清就购买,很可能会产生一些纠纷。
私房
私房,也称私有住宅、私产住宅,它是由个人或家庭购买、建设的住宅。
在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住宅通过住宅消费市场出售给个人或家庭,它就转为私有住宅。
随着住宅商品化的推进,城市私有住宅的比重将会随着房改的推进不断提高。
二手房
二手房即旧房,书面称呼为“存量房”,是相对首次成交而言。
新建的商品房进行第一次交易成为"一手",第二次交易成为“二手”。
一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己多余的住房换取利益。
毛坯房
“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。
按通常的解释,是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋,这些房屋大部分不能保证及本人住。
要人住这样的房屋,往往要经过较大的改造装修。
商住房
商住房是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸,它属于住宅,但同时有融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,是居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。
TOWNHOUSE
TOWNHOUSE也称为联排别墅或联排住宅,一般由2~4层的单户别墅并联组成,每面积约在150平方米~200平方米左右,有自己的院落,但院子一般不超过50平方米,另外还有专用车位或车库,有的还有地下室或半地下室。
离城里不太远,价格不算太贵,属中等偏高水平。
19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期,目前在欧美十分普及。
Townhouse的建筑密度较低,容积率一般在0.6~0.8之间,好的可做到低于0.6.房间的使用率比一般塔楼或板楼要高,有的甚至实现零公摊。
室内外空间布局更灵活,调高客厅,错层、透天楼梯、各种飘窗、大面积南向采光。
区位上一般位于城乡结合处,即属于城市范畴又不是市中心,既满足了人民亲近自然、实现别墅梦想的愿望,又有比较方便的交通、市政条件及各种生活设施配套。
Townhouse的价格与独栋别墅相比明显较低,居住人群多为收入水平较高的高级白领或企业主。
叠拼别墅
叠拼别墅是另一类Townhouse住宅,准确一点应该说是复式住宅即所谓的叠排别墅、叠加别墅或者是空中别墅。
叠拼别墅在住宅类型上更靠近普通的复式住宅,但因为享有南侧或者北侧的部分花园,或者有以露台、阳台形式为主的空中花园,且每户个有自己不同的入户方式,如南北入户,所以在名称上仍冠以别墅。
退台式住宅
退台式住宅又称为“台阶式”住宅,其外形类似于台阶,特点是住宅
的建筑面积有底层向上逐渐减少,下层的建筑的面积为上层的一个大平台,可做花园使用。
目前国内建筑的退台是住宅通常属于中高档住宅
SHOPPINGMALL
SHOPPINGMALL,直译为“步行街购物广场”是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式,他具有四大特征;开放性的公共休闲广场强烈吸引人气,开放性的对外交通设计,广纳周边人气,相对封闭的内部通道回路,充分利用有效人流;购物与休闲性互动,形成惊人商业效应。
酒店式公寓
所谓酒店式公寓,是指提供酒店是管理服务的公寓始于1994年,意为,酒店式服务公寓式管理市场定位很高。
他集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有自用和投资两大功效。
除了提供传统的酒店服务以外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,让人有宾至如归的感觉。
将纯消费房产融入投资概念,即产权式酒店的概念。
产全式酒店作为一些新型的房产投资和消费方式,将合理化经济资源共享的原则,它将名下房产与酒店经营相结合,向公众提出了一种既是消费又是投资,既是置业又是增值的全新概念。
智能化小区
所谓智能化小区,是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统,以综合布线为基础框架,以计算机网络为中心实现区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。
智能化住宅小区从现代生活需求出发,综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术,以智能控制系统、社区信息平合、安防系统、小区物业管理系统和综合信息服务系统为依托,用高科技技术手段构建小区高速互联网络信息服务平台,为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。
规划术语
单元式住宅
单元式住宅,又叫梯间式住宅,是目前我国多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。
单元式住宅是以一个楼梯为几户服务的单元组合体,其每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般每个楼梯可以安排2~4(大进深住宅每层一梯可安排5~8户)。
不论是一梯2户,还是以梯3户或者多户,单元式住宅的每个楼梯的控制面积都成为一个“居住单位”。
如果住宅设计为点式,则各层住户围绕一个楼梯分布;如果住宅的平面式条形(板式)设计,则一栋条形住宅可有多个楼梯。
因此,条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅”,点式(墩式活塔式)梯间式住宅又称为“独立单元式住宅”。
单元式住宅具有以下特点:
(1)每层以楼梯为中心,每层安排户数较少,各户自成一体。
(2)户内生活设施完善,既减少了户内之间的相互干扰,又能适应多种气候条件。
(3)仍保留一些公共使用面积,如楼梯、走道、垃圾道,保证了邻里交往,有助于改善人际关系。
(4)建筑面积较小,造价经济合理。
单元式住宅彻底改变了旧式住宅相互干挠拥挤不堪的落后状况,为千百万普通家庭提供了独用,舒适有始于标准化、工业化生产的住宅类型。
目前他已成为当今市场上最便于买卖出租交换和交易量最高的住宅商品。
公寓式住宅,是相当于独院独户的西式别墅住宅而言。
公寓式住宅一般在大城市,大多数是高层大楼。
标准较高。
每一层内有若干独立使用的套房,包括卧室起居室客厅、浴室、厨房、阳台、等等还有一部分附设于旅店之内,供一些常常往来的中外客商及其家人短期租用。
花园式住宅
花园式住宅,也叫西式洋房或小洋房,即花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平方或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水电暖一应俱全,户外道路通讯购物、绿化也都有较高的标准。
同样花园式住宅的价格也高,主要是那些高收入人买的
底层住宅
底层住宅,是指数为1—到3层的住宅。
底层住宅多出现于现在农村,在城市的商品房中由于土地资源有限,很少有底层的住宅。
多层住宅
多层住宅,是指层数4-7层的住宅。
很多层住宅出现于中小城市,其性能价格比较高,公共空间与氛围较好,公摊面积少。
物业费较低,是广泛建造的一种住宅类型。
同时,多层住宅也存在着公共部分不足,外观单调需要爬楼梯而舒适性教差一些的缺点。
小高层住宅
按照国际惯例划分标准,小高层住宅是指层数为8-12层的住宅。
小高层住宅介于多层住宅和高层住宅之间,其高度较为适中,深受广大消费者喜欢。
高层住宅
高层住宅,是指层数在13层以上的住宅。
其中,层数在40层以上的为超高住宅。
对于商品房来说,超高层住宅是比较少见的,它一般多用于办公等用途。
跃层住宅
跃层住宅俗称’“楼中楼”,是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
其特点是住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布,上下层之间的通道不通过公共楼梯,而采用户内独用的小楼梯连接。
一般一层安排厨房、餐厅、起居室,楼上(有时是楼下)安排卧室。
这样的好处是动静分区明确,互不干扰。
跃层式住宅的内部空间以为是借鉴了欧美小二楼独院的设计手法,颇受海外侨胞和港澳台同胞的欢迎,在南方城市(尤其是福建、广东)较为流行,近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。
复式住宅
复式住宅在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高教普通住宅(普通住宅层高通常为2.8~3.0米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限空间里增加使用面积,提高住宅空间利用率。
人们常常把影视作品中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅
其实那时是跃层式住宅,它与复式住宅是完全不同的两个概念。
从外观来说,跃层式住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层,一般在首层安排起居室,厨房,餐厅,卫生间,二层安排卧室,书房卫生间等。
简单地讲,如果上下两层完全分隔,应称为跃层拾住宅、如上下两层在同一空间内,即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分,则为复式住宅。
错层住宅
户内露面高度不一致,错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以有复式住宅丰富的空间感。
可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等,还有利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局伹,更适合于层数少‘面积大的高档住宅。
跃复式住宅
跃复式住宅是在复式住宅计功能上的一种创新,其特点是其中以层层高在2.2米内通常设置为洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域,一般情况下该种住宅的总层高在3.8---4.9米之间,客厅为共享式。
居住单元
居住单元是指以个单元里有几户。
俗称;一梯两户,一梯四户等。
户型
居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称,如二室一厅一卫、三室二厅二卫等。
各种户型可设计称多种平面组合,户型优势的购房者主要关心因素。
套型
;套‘是指一个家庭独立使用住宅空间范围。
通俗地讲,就是指每家所用的住宅单元的面积大小。
住宅的;‘套型’也就满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。
露台
露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台,由于他面积一般均较大,上边有没有房屋,所以称作露台
阳台
阳台是指供居住者进行室外活动,晾晒衣服的空间
走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
过道
过道是指住宅套内使用的水平空间。
地下室
地下室是指房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的一半者,半地下室是指房间地面低于室外地面的高度超过该房间的净高1/3且不超过1/2
玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置,他是一个缓冲过度的地段,居室是家庭的领地讲究一定的私密性,大门一开有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连由于功能不同,需运用装饰手段加以分割。
此外玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等。
让家人回家有一块放雨伞、挂雨衣鞋柜搁包的地方。
平时玄关也是接受邮件简单会客的地方。
隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶层的半截立面
外飘窗,
外飘窗,指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度的感受自然、亲近自热亲近自然,通常他的窗台较低甚至为落地窗。
会所
所谓会所,就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。
会所具备的软件硬件条件:
康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫球练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。
以上一般都是对业主免费或商量收费开放。
框架结构
框架结构住宅,是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
框架结构住宅视乎大规模工业化施工,效率较高,能为建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差。
同时由于框架结构的住宅柱截面较大,不宜家居布置和装修,从而影响室内使用。
剪刀墙结构
剪刀墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向力的结构。
剪刀墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系,它的刚度很大,空间整体性好,房间内不外漏梁、柱楞角,便于室内布置,方面使用。
剪刀墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。
相比框架结构,剪刀墙结构具有较好的抗震性能,其不足之处在于结构自重大。
预应力剪刀墙结构通常可以做到大空间住宅布局,此时,房间的分隔空间,此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处,深受广大住户欢迎。
框架——剪刀墙结构
框架——剪刀墙结构也称框剪结构,这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙,构成灵活自由的使用空间,满足不同建筑功能的要求,同时有足够的剪力墙,有相当大的刚度。
框剪结构的受力特点,是由框剪和剪力墙结构两种不同的抗侧立结构组成的新的受力形式,所以它的框架不同于剪力墙结构中的剪力墙。
,剪力墙在框架结构中也不同于剪力墙中的剪力墙。
剪力墙的位移较小,它拉着框剪按弯曲型曲线变形,剪力墙承受大部分水平力,上部楼层则相反,剪力墙位移越来越大,有外侧的趋势,而框架则有内收到趋势,框架拉剪力墙按剪切曲线变形,框架除了负担外荷载产生的水平力外,还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力,剪力墙不但不不承受荷载产生的水平力,还以为给框架已个附加水平而承受负剪力,所以,上部楼层即使外载荷产生的楼层剪力很小,框架中也出现相当大的剪力。
砌体结构
砌体结构是我国多层住宅建筑广泛用的剪力墙结构形式。
一般采用钢筋混凝土预制楼板、层面板作为楼、层面结构层,竖向承重结构采用砖砌体。
即;竖向承重结构的强‘柱采用砖和砌筑,柱、梁、楼板、层面板、等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲,砌体结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖(或其他砌体材料)墙承重的结构常规的砌体厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等。
习惯上人们常把370厚度墙称为;‘三七墙’240毫米厚的墙称为‘二四墙’。
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在工程中,厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙,小于240毫米厚的墙用做非承重墙。
承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙,分别承受建筑物上部荷承受纵横方向的地震力,外墙作承重作用,理应受到充分的注意,非承重墙仅承担自重不承担上部荷重,可作为间隔墙使用。
在家庭室内装修中要保证其建筑结构的安全,应高度重视与杜绝装修中‘拆墙凿洞’造成危几住宅安全隐患。
买房人要树立安全第一的意识,在家庭装饰中严禁拆改‘损坏主体和承重结构,不得在承重墙上开洞,不得任意扩大门窗洞口,外墙的窗间墙和窗下墙,均是重要的承受荷重的部分,装修工程时不得拆除挑阳台上的窗下墙,这种情况往往造成挑阳台倾覆失稳,造成人身安全事故。
在承重墙上任意开凿门窗洞口,不但减少了墙体截面积,也在凿墙过程中造成洞口附近的墙体酥裂,实际受损部位已超出了洞口宽度范围,有可能造成承重墙截面积消弱过大,砖砌体已不能满足承载能力及稳定性要求,随时有可能倒塌的危险。
钢筋混凝土结构
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。
钢筋混凝土结构住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,室内活动空间也相应增加,室内空间分隔较自由。
目前,高层住宅多采用这种结构,其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高。
钢结构
钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作,它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境,以及废旧材料可以回收利用等优点。
目前,国外60&以上的高档住宅都采用了钢结构。
以前我国由于钢产量不足,只是在一些高层公共建筑上使用了钢结构,在住宅上应用的还很少。
现在,建设部已经把钢结构房屋作为一种绿色环保建筑列为全国重点推广项目。
专家认为,这种具有节能、健康、环保、抗震等诸多优点的钢结构住宅,将成为今后我国住宅的发展趋势。
它将引发建筑业的一场革命。
板楼
从建筑物本身来说,板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比的不同。
从板楼的建筑特征来看,板楼就是东西长、南北短的建筑,也就是说在板楼的平面上,长度要明显大于宽度,其外形为规则的条状,就像一个长方形,通常采用一梯两户布局,上到楼层后,左右各户一户。
当然,如果仅以这样一个标准来衡量,目前市场上的板楼很难辨别真伪。
板楼的户型应该是南向面积大、进深短,南北通透的布局。
在南北开窗的情况下,可以通过自然通风形成对流。
板楼有低层、多层,最近比较流行的是板式小高层。
目前市场上流行上流行的板楼主要有两种类型,一种是长走廊式的,各住户靠长廊连在一起;第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
板楼的优缺点:
优点:
(1)南北通透,便于采光通风。
板式住宅多是南北方向,进深在15米左右,而且户型方正,平面布局合理,各功能空间尺寸适宜。
通常而言,由于板楼的面积充裕,因而户型设计更容易出精品。
(2)板楼均匀性强。
眼下一楼两户的小板楼非常受宠,正是因为整栋版楼中各套户型的优势差距很小。
板楼由于住户不多,居家生活也比较清静。
(3)管理成本不高。
通常而言,板楼的管理成本普遍较塔楼低廉,出一些配套设施要求较少外,仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。
(4)面积使用率很高。
板楼户型的使用率通常高于塔楼户型。
因为塔楼内的电梯井、候梯厅、交配电机房等公共设施面积较大,都将摊到每个业主的头上。
缺点:
(1)建筑密度低,房价高。
板楼社区多属低层低密度,容积率较低,尽管居住舒适性强,但房价一般比较高,特别是在城区内存进寸土的地段,为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费的起。
(2)户型格局不易改造。
板楼特别是砖混结构的板楼,墙体起承重作用,不可以变化,不如塔楼的课改造性强。
塔楼
“塔楼”是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形式,它以电梯、楼梯为布局核心,通常为一楼六到八户,上到楼层之后,向四面走即进入各家户内。
从塔楼的平面图来看,塔楼的平面长度和宽度大致相同。
塔楼的优缺点:
优点:
(1)节约土地资源,房价较低。
由于塔楼社区的建筑密度较高,因而可以节约宝贵的土地资源,有效降低每平方米的房价,让更很多的人安居。
(2)空间结构灵活,适宜改造。
塔楼多采用大框架结构,除少数承重梁之外,户内分隔墙基本都可以拆改,某些塔楼甚至可以将整层楼面打通,灵活分隔户型。
(3)结构强度高,抗震性好。
高耸的塔楼由于采用了框架结构,现场浇筑楼板,因而其结构强度比板楼高,抗震性与安全性很好。
(4)居高望远,视野开阔。
塔楼住户可尽揽都是美景,相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。
缺点:
(1)均好性差,居住密度高,通风采光不能保证。
塔楼每层的住户多为6户以上,甚至高达12户,数百户人家挤在一栋大塔楼里,居住环境当然不如板楼优越。
而且,因为进深大、户数多,塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后,且不可改变。
(2)面积使用率不高,存在灰色空间。
塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右,而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风,这样的地方被称为“灰色空间”。
住宅的开间
在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言,故又城开间。
住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。
根据《住宅建筑模数协调标准》(GB1100-87)规定,住宅建筑的开间长采用下列参数:
2.1米、2.4米、2.
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