工业园区物业管理方案说明.docx

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工业园区物业管理方案说明

工业园区前期介入物业管理方案

一、综合管理服务标准（2015—2017年度）

1.管理处设置

园区设置管理处，配置简单办公设备，办公场所整洁有序。

2.管理人员要求

（1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。

3.服务时间

周一至周五在园区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。

4.日常管理与服务

（1）服务规应符合市物业管理行业规要求。

（2）公开报修，24小时受理业主或使用人报修。

急修半小时到现场处理，一般修理二天完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在五天答复处理。

（4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规，账目清晰。

（6）制定物业维修计划上报园区管委会。

（7）建立园区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。

（8）制定园区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户30%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（12）对违反园区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

（13）各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

二、公共区域清洁卫生服务标准

1.楼公共区域

（1）地面

隔日清扫一次。

（2）扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱

扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖隔日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每月清洁一次。

（3）栏杆

每半月擦抹一次。

（4）天花板、公共灯具

每半年除尘一次。

（5）进户门

每月擦抹一次。

（6）楼道玻璃

每半年清洁一次。

（7）天台、屋顶

每半年清洁一次。

（8）垃圾收集

业主自行投放至园区集中投放点。

2.楼外公共区域

（1）道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每二日清扫一次；明沟每半月清扫一次。

（2）宣传栏、小品等

每季清洁一次，高杆路灯2M以上部分每半年清洁一次。

（3）垃圾箱（房）

垃圾房每周冲洗一次，垃圾桶胆夏天每周清洁一次，冬天每半月冲洗一次。

（4）消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

三、公共区域秩序维护服务标准

1.人员要求

专职人员，工作认真负责，上岗时佩带统一标志。

2.门岗

（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。

3.巡逻岗

（1）每天不定时在园区巡逻，并有巡逻记录。

（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

4.技防设施和救助（监控岗）

园区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、园区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通。

5.车辆管理

（1）设置简易的交通标志。

（2）车辆停放有序，备有必需的消防器材。

四、公共区域绿化日常养护服务标准

1.公共绿化

（1）草坪

修剪:

每年普修二遍以上。

清杂草:

每年除草三遍以上，控制杂草孳生。

灌、排水:

无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。

病虫害防治:

控制大面积病虫害发生。

（2）树林

修剪:

乔、灌木每年适时修剪一次,篱、球每年修剪二遍以上,地被、攀援植物每年修剪、整理一次以上。

中耕除草、松土:

每年中耕除草不少于三遍，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。

病虫害防治:

有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。

扶正加固:

发生倒伏及时扶正、加固。

五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

1.门窗

每半年一次巡视楼公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

2.楼墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无大面积剥落。

3.路灯、楼道灯

完好率不低于70%。

4.雨、污水管道

园区公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及进清掏。

5.化粪池

每半年检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。

6.道路、场地等

每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。

7.安全标志

对园区危险、隐患部位设置安全防警示标志或维护设施。

8.房屋结构

每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。

9.供水系统

1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

10.排水系统

1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3、控制柜电气性能完好，运作正常。

4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

11.升降系统

1、保证电梯24小时运行，轿厢按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟到现场应急处理，专业技术人员须在半小时到现场进行救助。

4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由园区管委会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

12.弱电系统

电子防盗门：

定期保养，保持电子防盗门使用正常。

13.消防系统

1、消防栓定期巡检；

2、每年检查一次消防水带，保持消防器材有效使用；

3、定期检查灭火器，及时更新或充压。

备注：

1、需对物业进行外墙清洗的，外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另计；

2、电梯专用设备的养护和维保由物业使用人承担，也可委托物业公司来养护和维保，费用按实际发生计算，先付费后使用的原则；

3、业主需增加本物业服务标准中未包含的服务项目的，应相应增加相关费用。

2016至2018年物业服务标准及收费标准（2017—2018年度）

管理处人员岗位分布

1.管理处经理：

1名

2.客服主管：

1名

3.管理中心管理员：

1名

4收费员：

1名

5维修水电工：

2名

6秩序维护队长：

1名

7.秩序维护员：

11名（两班制含轮休1名）

8.保洁主管：

1名

9.保洁员：

6名（含轮休1名）

共计员工：

25名（可按实际情况增减人员）

本年度物业公司在巩固上年度物业服务标准的基础上，并根据园区实际情况提升物业服务标准，因物价上涨，用工成本上涨等情况物业服务标准按每平方米2.5元收取。

其他物业收费见《工业园区前期介入物业管理委托合同》。

一、综合管理服务标准

1.管理处设置

园区设管理处，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。

2.管理人员要求

（1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规，服务主动、热情。

3.服务时间

周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于8小时。

4.日常管理与服务

（1）服务规应符合市物业管理行业规要求。

（2）公开报修，24小时受理业主或使用人报修。

急修半小时到现场处理，一般修理一天完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在三天答复处理。

（4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规，账目清晰。

（6）制定物业维修计划上报园区管委会。

（7）建立园区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。

（8）制定园区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户60%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

（10）建立管理处部管理制度和考核制度。

（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（13）对违反园区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

（14）园区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

二、公共区域清洁卫生服务标准

1.楼公共区域

（1）地面

每日清扫一遍，每半月拖洗一次。

（2）扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱

扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。

（3）栏杆

每周擦抹二次。

（4）天花板、公共灯具

每季除尘一次。

（5）进户门

每周擦抹一次。

（6）楼道玻璃

每月清洁一次。

（7）天台、屋顶

每月清洁一次。

（8）垃圾收集

高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。

2.楼外公共区域

（1）道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。

（2）宣传栏、小品等

每月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每二月清洁一次。

（3）垃圾箱（房）

垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次。

（4）消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

三、公共区域秩序维护服务标准

1.人员要求

（1）设专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规整齐。

（4）每位在岗保安人员配对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2.门岗

（1）主入口24小时值班看守，3小时立岗,次入口定时开放，有交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）封闭管理园区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入园区。

（3）对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

3.巡逻岗

（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位、重点区域每2小时巡逻一次，并有巡逻记录。

（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告园区管委会和相关部门，协助采取有关措施。

4.技防设施和救助（监控岗）

（1）园区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

（3）园区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。

5.车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的围。

（2）及时处理车辆停放不规的现象。

（3）车辆停放有序，车库地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

四、公共区域绿化日常养护服务标准

1.公共绿化

（1）草坪

修剪:

每年普修四遍以上，草面基本平整。

清杂草:

每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。

灌、排水:

及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。

病虫害防治:

发现病虫害及时灭杀。

（2）树林

修剪:

乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。

中耕除草、松土:

每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。

病虫害防治:

有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。

扶正加固:

有倒伏倾向，及时扶正、加固。

其他：

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。

3.花坛花境

布置：

一年中有二次以上花卉布置。

补种：

缺枝倒伏不超过十处。

五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

1.门窗

每季一次巡视楼公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

2.楼墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。

发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。

3.路灯、楼道灯

完好率不低于80%。

4.雨、污水管道

园区公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及进清掏。

5.化粪池

每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。

6.道路、场地等

每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。

7.安全标志

对危险隐患部位设置安全防警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

8.房屋结构

每年二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏或者需要更新改造的，及时编制维修计划，向园区管委会提出报告和建议，根据园区管委会决定，组织实施。

9.供水系统

1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

10.排水系统

1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3、控制柜电气性能完好，运作正常。

4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

11.升降系统

1、保证电梯24小时运行，轿厢按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟到现场应急处理，专业技术人员须在半小时到现场进行救助。

4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由园区管委会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

12.弱电系统

1、楼宇对讲系统（可视）：

每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常；

2、周界报警：

24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器准确地识别报警区域；

3、监视系统：

不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常；

4、电子巡更：

根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常。

13.消防系统

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；

2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱各种配件完好；

3、每周三次检查火警功能、报警功能是否正常；

4、每年试验一次探测器，火灾探测器及时清洗或更换；

5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；

6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压

备注：

1、需对物业进行外墙清洗的，外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另计；

2、电梯专用设备的养护和维保由物业使用人承担，也可委托物业公司来养护和维保，费用按实际发生计算，先付费后使用的原则；

3、业主需增加本物业服务标准中未包含的服务项目的，应相应增加相关费用。

下一年度根据园区实际情况和园区管委会以及物业使用人的需求可再次提升物业服务标准。

针对本项目物业公司争取在四年达到市物业服务示小区的标准，在八年达到省物业服务示小区的标准。

*********物业管理有限责任公司

分公司

2015年10月15日