城市转型中的上海房地产市场.docx
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城市转型中的上海房地产市场
城市转型中的上海房地产市场
上海市陆地面积为6218.65平方公里,由19个区(县)构成,其中中心城区为10个(包括浦东新区),9个郊区(县),截止到2003年末上海有常住人口1711万,其中户籍人口为1341.77万,户籍人口中的非农业人口为1041.39万。
改革开放以来上海的人口和经济总量经历了快速发展,产业结构也发生了重大的变化。
从城市功能角度来看,上海正在从一个内向的、地区性城市向一个开放的世界性城市转型,而房地产市场的结构及其演变正是城市转型的重要内容之一,从中可以折射出城市功能的变化。
一上海市土地结构及其演变
(一)土地结构
改革开放以来,上海市土地结构进行了重大的调整,这种结构调整直接或间接地反映了上海城市发展和产业结构调整的方向和程度,主要表现在以下几个方面:
1.耕地面积逐年减少[1]
从1952年以来,上海耕地面积呈逐年减少态势,2003年为2573平方公里,比1952年的3873平方公里减少了1300平方公里,特别是在1990年以后,耕地向非耕地的转移速度加快,1991~2003年的12年间减少的耕地基本上同1952~1991年30年间减少的面积相同。
2.绿化生态面积和道路交通面积逐年增加
城市园林绿地面积从1978年的7.61平方公里,增加到2004年的249.81平方公里;绿化覆盖率从1978年的8.2%提高到2004年的36%;人均拥有绿地面积从1990年的1.02平方米提高到2004年的10平方米。
人均拥有道路面积从1990年的2.28平方米增加到2003年的12.3平方米。
3.工商业和住宅用地面积逐年增加
从1995年开始,上海土地出让面积在逐年增加,至2004年已累计出让土地350.98平方公里,每年平均增加19.07%。
批租土地的用途基本上是工业、商务商业和住宅,大约占到总批租土地的95%以上。
从近几年的情况看,住宅用地的比重一般保持在35%~40%左右,工业用地的比重一般在45%左右,商务商业用地一般在12%左右。
[2]
到目前为止,上海市耕地、林地和绿化面积大约占到总陆地面积的58%,工业用地占到12%,道路交通面积的比例约为3%,住宅用地比例约为14%,商业用地约为1.2%。
同国际大都市相比,上海商业用地和住宅用地还处于一个较低的水平。
表12003年上海土地基本构成
(二)土地使用权出让
从1995年始,上海出让土地使用权的数量大幅飙升,仅2004年就达到70平方公里(见表2),占到上海陆域面积的10%强。
从土地市场的出让数据可以看出,土地作为经济活动的基本要素有着强劲的市场需求,这种需求主要来自兴建住宅商品房、商务办公楼、商业楼宇及厂房,这也从一个侧面反映出上海经济增长方式的粗放特征:
即通过新出让的土地同新增加的投资相结合,形成新的商品房、新的工厂、新的项目来推动经济增长。
表2主要年份土地使用权出让情况
上海市出让的土地主要用于住宅和厂房的建设,二者合计占到出让总面积的90%以上。
需要指出的一个重要变化是住宅用地的可建面积在2003年和2004年的深幅回调,从2002年占总用地可建面积的56.76%迅速下降到2003年的45.04%和2004年的35.87%。
另一个重要变化是商办综合楼用地的可建面积在2000年大幅回落后的迅速回升,其比重从1995年的12.43%,迅速下降到2000年的1.26%,其后又迅速回升到2004年的13.34%。
与此同时,工业用地面积一直在稳步上升(见表3)。
这三种变化趋势预示着上海城市功能的转型过程已经拉开了序幕,相应的上海房地产市场的结构也在进行着一种深刻的调整。
商办综合楼比重的增加意味着上海现代服务业的商务功能正逐步凸现,而工厂用地比重的稳步上升则表明在未来很长一段时间内上海经济增长的主要推动力仍将来自第二产业。
表3出让土地使用构成及比例
(三)出让土地价格
表4反映了上海市土地交易价格的变化情况(也可参见图4)。
可以看出,土地交易价格从1997年以后开始回落,到2003年也没有回到1997年的水平,但在2004年却出现了惊人的上涨。
在房地产价格大幅攀升的同时土地价格却持续下降,只是在2004年有所好转,导致这种背离现象的主要原因是土地出让的方式,随着土地协议转让方式被叫停,土地价格在2004年出现了大幅飙升。
同时表4数据也间接反映出商业用地价格要远远高于居民住宅用地和工业用地。
表4土地交易价格变化情况(以1997年价格为100)
二上海市房地产结构及其演变
(一)房地产发展趋势的回顾
1990年代以来,上海房地产市场发生了巨大的变化,房地产投资、产值以及价格均出现了不同程度的增长。
房地产市场的主要发展趋势具有以下几个特点:
1.房地产投资比重逐年加大,成为上海固定资产投资的主要组成部分
从表5可以看出,房地产投资从1990年的8.16亿元人民币增加到2004年的1175.46亿元,增长了140多倍,其占全社会固定资产投资总额的比重也由1990年的3.59%增长到2004年的38.11%。
从房地产投资的结构来看(见图1),投资的主要方向是住宅,其比重从1995年的60.14%增加到2004年的76.62%,商业用房投资的比重基本稳定在6%左右,而办公楼投资的比重则出现相当程度的萎缩,从1995年的17.53%下降到2004年的7.08%。
从投资的角度而言,上海房地产的结构比例存在一定程度的失调,住宅投资比重过大而商业和商务房地产投资比重不足,从城市的长期发展来看,这种趋势会影响到上海城市功能的进一步提升。
表5上海房地产业投资总额及占全社会固定资产投资比重
图1主要年份房地产开发投资情况
2.房地产业增加值比重逐年增加,成为上海经济增长的重要支柱
房地产业从1990年代开始启动,在短短的十余年间其增加值从1990年的3.75亿元迅速增加到2004年的622.59亿元,增加了160多倍,其占第三产业的比重也从1990年的1.55%增加到2004年的17.46%,成为上海经济增长重要的增长点,见表6。
与此同时,房地产业对上海GDP的贡献率也在逐年增加,图2列出了上海五大支柱产业的发展趋势。
可以看出,房地产业对整体经济的贡献率一直呈稳步增长的态势,从1990年的0.5%攀升到2004年的8.4%,升幅巨大,而其他几个支柱产业在近一两年内均出现了一定程度的下滑波动。
但房地产业要受到土地供给的刚性约束,达到一定程度后高增长便难以保持,同时国家宏观调控政策也对房地产业的增长形成强大的压力,显然,再靠房地产业拉动经济增长是难以为继的。
表6房地产业增加值占第三产业的比重
图2几个主要行业对GDP的贡献率(%)
3.房地产价格从1999年走出谷底,出现了五年左右的持续上涨,且升幅巨大(见图3)
图3中房上海指数历史走势
其中住宅价格涨幅最大,特别是在2003和2004年出现了大幅拉升,受宏观调控的影响,住宅价格在2005年5月开始筑顶回落。
而办公供楼价格则一直保持温和上涨态势,至今尚未表现出下跌的迹象。
这种价格的结构性变化预示着未来几年内上海房地产将出现新一轮的结构性调整,调整的方向将有利于商务房地产供给量的提高,而这种趋势是符合上海城市功能转型的方向的。
4.房地产业成为国家和地方财政的重要来源
据研究,上海房价的构成基本上是:
正常利润占10%,土地出让金、动拆迁费用占到45%,营业税和契税分别占到5.5%和1.5%,工程费为30%,城市建设附加等管理费用和市场营销费用占到8%左右。
[3]其中土地出让金、营业税、契税以及管理费用等基本都是地方政府的收入,这样商品房销售额中的近60%将成为政府的财政收入。
即便是保守的看法,这一比重也占到45%的份额。
[4]上海2004年商品房销售额为2263.84亿元,按60%计,政府财政收入达到1358亿元,占到全市总财政收入的41%;按45%计,财政收入为1019亿元,占全市财政总收入的31%。
5.房地产业成为境外和外地资金重要的投资领域
受房地产高利润的吸引,外地在沪企业也提高了对上海房地产的投资力度,截止到2004年外地在沪房地产企业的增加值达到36.3亿元,是2000年的2.49倍,增幅仅次于工业增加值位居第二位。
而境外资金更是热衷于投资上海房地产,据统计,境外投资资金直接流入到房地产的比重在逐年增加,2001年是16.1%,2002年是23.5%,2003年超过了25%,2004年前5个月达到32.6%。
6.房地产业的市场化水平逐年提高
以住宅为例,商品化住宅的比重从1995年的30.3%迅速提高到2004年的94.1%,如表7所示。
相比房地产市场化水平而言,上海土地市场受政府直接调控的程度还很大,虽然这种趋势正在发生改变。
表7商品房占全社会住宅面积的比例
(二)房地产的结构分析
深入了解上海房地产演化及结构调整的意义以及从城市功能角度研究上海房地产的现状及未来发展趋势需要对房地产的结构做深入分析。
1.不同类型房地产的结构分析
不同类型房地产的销售面积和销售金额。
从表8可以看出,无论是销售面积还是销售金额,住宅类商品房均占有绝对的比重,基本上维持在总量的90%以上,而办公楼和商业用房销售面积和销售金额虽然有了大幅增加,但所占比重仍然很低。
表8主要年份不同类型房地产的销售面积和销售金额
不同类型房地产的价格。
从表9可以看出,从1995~2004年的九年间,住宅类商品房的价格升幅最高,升幅达158%,其中个人住宅涨幅最大,为206%;办公楼涨幅次之,升幅为88.8%,但仍明显低于商品房平均价格152%的涨幅;高档公寓和别墅经历了长达八年的负增长后,在2004年出现了大幅反弹,比1995年增长了49%。
表9不同类型房地产价格
2.不同区域房地产结构分析
不同区域房地产价格结构。
上海房地产价格从中心城区向外呈明显的阶梯状分布,如表10所示,2005年3月29日内环以内的平均房价是郊环以外的房地产价格的3.6倍。
结合表11的数据可以看出,宏观调控对上海市郊区(县)的房地产价格影响要更为明显一些。
从2004年12月到2005年3月,在几个郊区房地产价格大幅回落的同时,全市的平均价格依然出现一定程度的上扬,这意味着中心城区的价格依旧保持坚挺走高的上涨态势。
中心城区在经济形势趋好时能够率先启动,且涨幅要远远高于边远地区;而在宏观形势紧缩时,回落幅度也会小于边远地区,这符合国际房地产价格的发展规律,从一个侧面说明了上海的中心城区同边缘郊区所承担的城市功能出现了明显的差异,同时不同区域的价格变化也更进一步加剧了这种功能的分化。
比如,房地产价格这种中心-边缘的两极分化会自发地起到调整人口结构和产业结构的作用,同时它还会间接地对上海交通布局和结构的改变、城市化进程产生深远的影响。
根据《上海市城市近期(2003~2007)建设规划》,上海在未来城市建设发展将控制中心城区人口规模,引导人口向郊区重点城镇集中。
与此同时,根据上海城市发展和产业布局规划,中心城区将大力发展现代服务业,郊区将重点发展先进制造业。
在这种结构性转换过程中,中心城区的房价同郊区房价的梯度和落差将成为调控和引导人口布局和产业布局的重要手段。
表10近期上海各区域楼盘成交均价
表11全市和五区新盘住宅预售成交均价
不同区域房地产开发的结构。
将上海市分为中心城区、浦东新区和郊区(县)三个部分,可以明显地看出,从2002~2004年的三年间上述三大区域的施工面积均出现了增长,但如果考察结构变化则可以发现,浦东新区和中心城区商品房施工面积的比重在这三年内出现了下降,其中中心城区的下降幅度最大,从2002年的44.58%下降到2004年的33.54%;而郊区(县)的比重则出现大幅提高,
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