西北地区二季度房地产市场情况.docx
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西北地区二季度房地产市场情况.docx
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西北地区二季度房地产市场情况
2014年第二季度房地产市场情况
——西安及周边
***地产西北公司
二〇一四年七月
目录
第一部分2季度西安房地产市场情况3
一、2014年2季度西安房地产市场总体运行情况3
1.1、政策综述3
1.2、市场整体情况3
1.3、城市典型项目案例11
二、2014年2季度西安土地市场总体运行情况12
2.1、2014年2季度西安土地市场总体运行概述12
2.2、2014年2季度土地市场供应分项分析13
第二部分西安市周边市场情况调查17
一、杨凌农业高新技术产业示范区市场情况调查17
第三部分2014年西安及周边房地产市场发展前景分析25
一、宏观环境25
二、市场趋势25
第一部分2季度西安房地产市场情况
一、2014年2季度西安房地产市场总体运行情况
1.1、政策综述
4月21日国土资源部发文表示:
将在2016年全面实施统一登记制度。
在2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。
不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权,为市场经济保驾护航”。
5月9日国务院正式发布《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》(简称新“国九条”),意见紧紧围绕促进实体经济发展,激发市场创新活力,拓展市场广度深度,扩大市场双向开放,促进直接融资与间接融资协调发展,提高直接融资比重,防范和分散金融风险。
国土资源部发布《节约集约利用土地规定》,《规定》禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。
国土资源部上报《不动产登记条例》草案,草案中提出不动产信息登记信息管理基础平台将与官员财产申报信息等系统并轨,官员瞒报登记资产信息将不被提升,“依法以人查房”已被写进《不动产登记条例》。
6月12日,陕西省物价局发布《关于商品房经适房价格管理有关问题的通知》,《通知》中指出取消商品房价格备案管理制度,开发建设单位在商品房和车位销售前不再到当地物价部门进行价格备案。
1.2、市场整体情况
1.2.1西安市2季度新批预售情况
2014年全国楼市迈入“调整年”,不动产统一登记渐显眉目;地方房管政策愈加规范;小产权房被多部门叫停;央行“喊话”首套房贷加快审批;共有产权房开始6城试点;……上半年围绕楼市政策不断,热点不断,而西安楼市在各种“正负力”作用下趋于平稳。
2014年上半年已悄然过半,几个月来,全国房地产市场跌入下行通道,整体表现为销售量和房价双双下滑,土地市场也“由热转冷”。
楼市再现变局,这让很多调高年度销售目标的开发商有些措手不及,年初的信誓旦旦,如今不得不转为降价促销,甚至有房企打出“无条件退房”的旗号。
在全国主体城市价格整体下行、住宅销售量相较于历史月份呈现回落的背景下,西安住宅价格呈现低位之势。
4月份实际仅开22盘;5月份实际仅开29盘;6月份实际仅开23盘。
4月份普通住宅批售套数为8360套,商业批售225套,别墅房源批售168,办公类房源批售916,其他物业类型批售3184套,总计批售12853套房源,批售面积为1286081㎡。
从统计数据上看,4月份的批售房源较3月份减少,但办公类房源批售增多。
同时,4月份写字间销量较去年同期有显著攀升,同比上涨19.63%。
5月份西安楼市共批售17082套商品房房源,批售总面积为185.79万方,批售量环比增加44%。
从各区域上看,城南区域获批售房源最多,占比28%,其次是经开区域,占比21%。
从户型上看,三室户型占比超过两室,占比达45%。
5月份西安浐灞商品房2846套获批售,占比17%;城北商品房批售918套,占比5%;城东商品房批售691套,占比4%;城南商品房批售4833套,占比28%;城西商品房批售693套,占比4%;高新商品房批售1122套,占比7%;经开商品房批售3522套,占比21%;曲江商品房批售2457套,占比14%。
数据可见城南区域5月份仍然是西安最热区域。
6月份批售房源量出现下跌现象,据房屋管理服务网统计显示,6月份西安市普通住宅批售房源总套数为5981套,批售总面积66.15万㎡,与5月份相比批售套数环比下跌57.00%,其中经开区和城内无批售房源入市。
6月份房企获证步伐放缓,将主要精力放在了促销上,借助世界杯活动推出各种优惠让利活动,低价跑量为上半年业绩做最后一搏。
6月份西安楼市普通住宅批售套数为5981套,批售面积为66.15万㎡。
从批售各区域来看,城西批售房源1614套,占比27%;高新批售1379套房源,占比23%;浐灞批售724套房源,占比12%;城东批售667套房源,占比11%;城北批售603套房源,占比10%;曲江批售569套房源,占比10%,城南批售425套房源,占比7%。
而本月经开和城内均无新房源入市。
从统计数据可以看出,6月批售房源量前两名的是城西和高新,而城南和经开区批售量骤减。
1.2.2.西安市商品房市场
2014年1月由于受传统春节的影响,相比2013年末市场稍显平淡,2月份随着返乡置业有所好转,3月房企集体发力,趁机推出各种促销活动和优惠政策刺激市场持续升温,借助3月余热及住博会的推动,4月市场上新获批售房源增多、优惠力度加大,但市场主导不知不觉已经易主,5月置业者关注度继续下滑,观望情绪渐浓,6月一系列的节日虽然暖热了市场气氛,却仍未激起购房者入手的欲望。
先后经历了1-3月份的升温、4月的回落、5月的趋冷和6月份的平淡,西安楼市在跌宕起伏中蹒跚前行,业内人士表示,“以价换量”、“跑量去化”、“暖场优惠”几乎成了今年上半年房产市场的代名词。
在第二季度首月,西安商品房新增批售就降至11001套,供应面积107.76万方,供应量环比下跌44.52%,同比下跌22.30%。
5月,随着市场的进一步调整及房企打折优惠力度的加大,促使当月商品房新增批售达到18413套,供应面积193.79万方,供应量环比上涨79.83%,同比上涨22.85%。
西安楼市经历了5月批售小高峰之后,6月份批售房源量出现下跌现象。
1)、商品住宅
6月份我市普通住宅的批售量为5981套,批售总面积66.15万㎡,与5月份相比批售套数环比下跌57.00%,其中一向比较热门的经开区和城内均无新房源入市。
2季度商业住宅销售总面积180.68万平方米,其中城南51.91万平方米,占整个市场的28.73%。
由于市政府北移,城北的住宅销售随之上升。
2)、商业物业
2014二季度,西安市商业物业销售面积共计38.42万平方米,同比增长59.08%,环比增长56.94%。
2014年二季度商业销售均价为19885.3元/平方米,同比下降0.2%,环比下降27.89%。
3)、办公物业
从区域销售分布来看,城北和高新区是写字楼市场的主力区域,也是市场供应量最旺盛的区域,如绿地中心、中铁西安中心、锦业时代、泰华金贸国际、摩尔中心、研祥城市广场、禾盛京广中心等纷纷入市。
此外,城东也迎来写字楼市场的大力开发期,如大明宫万达、大明宫中央广场、海璟新天地、西安国际中心、华商豪盛旺座城、金辉环球广场等,带动写字楼市场供应的高涨。
2014年1-6月西安写字楼市场销售面积为27.24万平方米,与去年同期相比,增长了41%。
随着楼市调控的持续,住宅市场投资门槛提升,并且住宅市场投资收益率也有所下滑。
同时,随着西安写字楼市场的逐渐扩大,尤其是新兴的曲江、城北、城西等建设,投资客便将目光投向写字楼市场,促进销量的稳固及提升。
2014年1-6月西安写字楼销量排行TOP10
排行
城区
楼盘名称
成交套数(套)
成交面积(㎡)
1
高新
泰华·金贸国际
52
10129.9
2
高新
西安·绿地中心A座
28
7623.73
3
城东
华东·万和城
36
5977.81
4
城北
西安大明宫万达广场
36
5511.13
5
城东
西安爱家朝阳门广场
30
4073.65
6
高新
高科尚都·摩卡
41
2784.21
7
城北
智慧国际中心项目
12
2774.58
8
高新
摩尔中心
13
2333.63
9
城南
高山流水·和城
13
1857.13
10
高新
锦业76文化创意园SOHO空间
7
1497.97
可以看出,在销量前十强中,高新区占据5席,城东、城北分别占据2席,城南区仅1个项目入榜。
此外可以看出,随着西安国际化的建设,甲级写字楼逐渐兴起,并且呈现热销之势。
2014年1-6月西安写字楼成交均价趋于平稳;6月写字楼成交均价为10825元/平方米,与2013年同期均价相比,上涨了8%。
随着大西安的建设及发展,写字楼市场也呈现了分层化态势,甲级写字楼异军突起,迅速赢得眼球并占领市场先机,诸如绿地中心、西安国际中心、西安大明宫万达广场、曲江国际大厦等;随着越来越多的世界500强企业、大型央企、国企进入西安,甲级写字楼的需求将会持续增长。
随着城市发展,超高层写字楼已成为城市发展的标志与特征。
据统计,2010年以前,西安仅建成超高层14栋,远低于同期其他城市。
但2010年后,这一状况有所改观,数据显示2010年以来,西安规划及预计建设超高层写字楼达29栋,目前动工约有9栋,预计2014-2015年将陆续迎来超高层开发高峰期。
这批规划及预计建设中的写字楼,不仅在数量上有大幅度增长,而且在高度上也再创新高。
其中超过300米的就有2栋,分别为规划中的350米的木塔寨国际城和303米世纪金源,两者均位于西安高新区。
西安规划及预计建设超高层写字楼
区域
项目
栋数
高度(米)
高新
财富中心3期
2
140
高新
高新三路鼎昊
1
150
高新
秦唐国际
2
140
高新
世纪金源
1
303
高新
木塔寨国际城
1
350
高新
绿地中心
2
270
高新
中铁西安中心
1
230
高新
迈科国际
2
218
高新
锦业时代
2
150
城南
西安国际中心
2
200
城南
金辉环球广场
1
200
城南
曲江创意谷
1
140
经开
环球贸易广场
1
260
经开
百寰国际
1
150
经开
华岭中央公园
1
290
经开
蓝海风中心
1
140
浐灞
苏陕国际中心
2
150
沣东
中贸广场
4
150
沣东
华润二十四城
1
170
共计
29
1.3、城市典型项目案例
1、曲江千林郡
项目占地200余亩,容积率3.5,建筑面积50万平方米,绿化率50%。
项目由板式高层、小高层组成,共计4000户,定位为国际化高端住宅社区。
社区内原创坡地公园景观,选取银杏、紫荆等上百种名贵生态树种,打造立体式景观。
该项目社区内建设5000平米星级会所,配有恒温泳池,宽荧幕放映大厅,儿童活动区、音美教室、超市、书吧、雪茄吧、健身房、台球室、瑜伽室等十多种健康娱乐设施及1200平方米的国际双语幼儿园。
2、中海紫御华府·中海派
项目位于曲江芙蓉东路与唐城墙遗址公园交汇处,占地59200平方米,容积率4.26,建筑买年纪35万平方米,绿化率35%。
该项目户型面积约为39-72㎡,是曲江一期核心唯一在售的精装小户,且车位比是1:
1.3,位于大唐芙蓉园核心板块,零距离唐遗址公园等约5000亩绿地。
该项目2014年5月31日开盘,2014年9月1日。
该项目距大唐不夜城仅1500米,新购物天堂就在家门口。
3、万科城
万科城位于西安城南片区大学城板块,陕师大正对面。
总建筑面积61.68万平米,其中居住用地240.008亩,容积率3.0,商业用地31.15亩,容积率5.11。
项目包括近5万平米商业配套,华润万家、真爱星座、真爱中国餐馆、五星级电影院、电器连锁店、24小时便利店、银行、邮局、高品质双语幼儿园。
项目产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、LOFT等全产品线。
该项目全部为地下停车位,户车比例为1:
0.5。
二、2014年2季度西安土地市场总体运行情况
2.1、2014年2季度西安土地市场总体运行概述
土地市场受房地产市场的影响已逐渐固化。
伴随全国楼市成交低迷,一线城市地市成交遇冷,全国标杆房企拿地更趋谨慎。
遥想当年,地市火热,地王“频出”,而今年上半年全国地市可谓冰封遇冷,风光不再。
全国地市凛冽之风并未刮至西安古城。
在西安楼市成交及房价坚挺的局面下,西安地市风光再起。
开发商“挥金争土”,再露西安楼市开发的强大野心与信心。
2.2、2014年2季度土地市场供应分项分析
1.2季度土地供应走势
2014年2季度西安土地挂牌出让共计103宗,比上季度减少14宗,为近一年以来挂牌总数最低值。
供应面积为371.12万平方米,环比上涨63.64%,同比增长1.8倍。
上半年西安市土地供应量在3月之后呈现逐月上升态势,其中6月土地供应达到2014年以来峰值,是今年4月以来供应连续上涨后的最高值,由此可以看出西安土地市场需求量的潜力犹在,预计未来西安土地市场仍会持续稳定供应。
2、供应地块特征
未央区供应量不断加大,占比稳步上升
从2季度土地供应区域来看,未央区位居所有区县供应宗数首位,共计挂牌出让86宗,供应面积合计371.33万平方米,其中未央区推出39宗,灞桥区16宗,雁塔区8宗。
住宅用地占比上涨,工业用地供应比重继续提升
2季度西安市供应86宗土地,其中住宅42宗,商业办公28宗,工业用地16宗。
总体来看,西安土地市场热度不减,住宅用地价格稳中有升,商服用地由于受到个别低价地块影响成交单价较低,然而交易面积的大幅上涨显现出商业用地的热度。
预计未来西安土地市场会继续保持温热态势,住宅用地平稳成交,商服和商住用地热度不减,工业用地伴随着供应量的提高预计下月会打破连续六个月来零成交的现象。
二、成交情况
1、土地成交总指标
2014年2季度西安市土地总出让金为983035万元,环比上涨32.01%,同比上涨136%。
本季度土地出让金稳步上涨至近一年最高,其中地块成交金额是其持续上涨的根本动力。
2季度成交地块溢价率为0.67%。
从1月至6月西安土地成交面积来看,1月西安土地成交创新高,2月年关降至,随即现悬崖式下降,3月份起慢慢回升,经历了4月静观等待之后,5月迅速攀升至6月,由于4、5月连续两个月供应量持续加大,促使6月西安土地市场成交量上涨。
2季度土地成交面:
全市成交64宗,成交面积231.4万方,成交金额98.3亿元,其中住宅成交成交地块35宗,览尽70.19亿元成为2季度土地成交宗数最多的项目。
预计未来西安土地市场会延续上半年的温热态势,供应持续稳定,成交平稳。
2、土地市场后市预判
市场预判:
未来市场供应持续稳定,交易平稳,热点区域热度不减
2014年上半年以来,伴随着中国经济结构性调整,全国楼市面临内部调整的压力,西安市场还没有出现大的,明显的下滑,基本面表现稳定。
土地市场在年初时供应缩减,自4月以来一直持续稳定供应,至6月达至峰值,成交面虽有所波动,然而整体企稳。
西安在新型城镇化规划指引下,未来需要转移大批的农村居民,城市改造升级和开发建设的步伐坚定而有力,未来城市发展的空间依然较大,对土地的需求较为旺盛。
可以预测,未来西安土地市场会延续上半年的温热态势,供应持续稳定,成交平稳,凤城八路以北、北客站、沣东新城、丈八北路、西安国际港务区等热点成交区域未来供应及交易势头预计不减。
第二部分西安市周边市场情况调查
一、杨凌农业高新技术产业示范区市场情况调查
(一)杨凌农业高新技术产业示范区概况
杨凌示范区—中国农业硅谷现代田园城市,是目前我国唯一的国家级农业高新区,实行省部共建领导管理体制,由国家科技部等23个部委和陕西省人民政府共同管理建设,享受国家级高新技术产业开发区的各项优惠政策、国家对农业的倾斜扶持政策以及西部大开发的各项优惠政策。
杨凌位于关中——天水经济区腹地,陕西关中平原中部,地处西安—宝鸡中心位置,东距西安市82公里,西距宝鸡86公里,距中国四大航空港之一的西安咸阳国际机场70公里。
郑西宝鸡高速客运专线途径杨凌,15分钟可达西安。
欧亚大陆桥——陇海铁路、连霍高速公路从杨凌穿境而过,477条铁路货运专线、530万吨铁路货运站保障物流运输。
杨凌示范区总面积135平方公里,下辖一个县级杨陵区,有3个镇2个街道办事处,87个行政村,2013年全区常住人口20.24万人,出生率8.33‰,死亡率4.03‰,人口自增率4.3‰。
中国杨凌农高会全称为中国杨凌农业高新科技成果博览会,每年11月将在国家杨凌农业高新技术产业示范区举办。
(二)杨凌农业高新技术产业示范区宏观经济情况
2013年全区生产总值(GDP)完成84.71亿元,同比增长14.0%。
其中,第一产业增加值6.7亿元,增长5.4%;第二产业增加值47.2亿元,增长17.4%;第三产业增加值30.8亿元,增长10.8%。
一、二、三次产业结构从上年的8.3:
54.5:
37.2调整为8.9:
51.0:
40.1。
人均GDP达到41896元,增长13.8%。
农业:
2013年,全区实现农业总产值11.05亿元,增长5.2%。
全年粮食播种面积55330亩;粮食产量22598吨,较上年减少7052吨,其中夏粮产量10880吨,较上年减少4013吨,秋粮产量11534吨,较上年减少3039吨。
蔬菜种植面积30880亩,增长4.27%,蔬菜产量133368吨,增长10.93%。
2013年主要农产品产量
指标名称
单位
产量
较上年增长(±%)
粮食产量
吨
22598
-23.3
油料产量
吨
64
433.3
油菜籽
吨
64
433.3
蔬菜产量
吨
133368
10.9
水果产量
吨
37599
2.9
2013年全区植树5万棵,造林面积2000亩,苗木产量0.74亿株,育苗面积1.64万亩。
实现林业总产值9171万元,较上年增长7.6%。
全区实现畜牧业产值26132万元,较上年增长3.1%。
2013年畜牧业情况
指标名称
单位
产量
比上年增长(±%)
肉类总产量
吨
5158
3.76
奶类总产量
吨
23547
1.98
牛奶
吨
23547
1.98
禽蛋产量
吨
2079
3.48
大家畜年末存栏
头
16648
1.36
羊年末存栏
只
2381
-1.0
猪年末存栏
头
43234
3.56
家禽存栏
万只
18.4
2.22
工业和建筑业:
2013年,全区65户规模以上工业企业实现产值88.32亿元,增长21.6%;实现增加值31.79亿元,增长21.9%;实现工业销售产值84.34亿元,增长24.73%;工业产品产销率95.5%。
按工业类型分,重工业产值34.44亿元,增长16.04%,占工业产值比重为38.99%,轻工业产值53.88亿元,增长24.93%。
全年实现主营业务收入74.63亿元,比上年净增11.74亿元,增长18.66%;实现利润总额3.87亿元,增长17.86%。
规模以上工业主要产品产量及其增长情况
指标名称
单位
产量
比上年增长(±%)
小麦粉
吨
11629
-79.15
饲料
吨
482495
43.75
#配合饲料
吨
165485
0.19
精制食用植物油
吨
61592
34.52
鲜、冷藏肉
吨
21244
-48.45
乳制品
吨
1194
-49.30
液体乳
吨
335
-61.67
软饮料
吨
44608
-45.70
人造板(纤维板)
立方米
463730
16.55
化学药品原药
吨
214
9.18
中成药
吨
1080
-2.88
家俱
件
65091
-6.16
单色印刷品
令
25802
14.68
多色印刷品
对开色令
25914
7.49
涂料
吨
2094
-10.93
塑料制品
吨
7544
—
2013年,全区资质以内建筑业企业新增5户达到24户,实现产值79.68亿元,增长21.7%。
其中:
建筑工程完成产值47.96亿元,增长30.7%;安装工程完成产值27.68亿元,增长8.3%。
企业竣工产值7.65亿元,下降30.3%。
房屋建筑施工面积82.52万平方米,下降36.3%,房屋竣工面积29.42万平方米,增长20.9%。
固定资产投资:
2013年,全区全社会固定资产投资完成91.37亿元,增长20.1%,其中,固定资产投资完成83.25亿元,增长26.6%,农户投资完成4.17亿元,增长2.96%,跨区域投资完成3.95亿元,下降44.68%。
固定资产投资中房地产投资完成19.77亿元,下降9.9%,商品房销售面积44.8万平方米,下降9.2%。
分三次产业看,固定资产投资中第一产业完成投资2.16亿元,增长116%;第二产业完成投资33.34亿元,增长100.64%;第三产业完成投资47.75亿元,下降7.13%。
交通、邮电和旅游:
2013年,区内公路里程达到351.2公里,境内高速公路14公里。
全年完成客运量458万人次,比上年下降7.9%。
全年完成货物运输量68万吨,比上年下降12.3%。
年末全区固定电话用户数4.33万户,比上年增加0.4万户;移动电话用户数16.37万户;国际互联网用户数4.17万户,比上年增加0.48万户。
全年完成邮电业务总量1.51亿元。
年末全区有线电视用户累计发展52225户,其中城市有限电视用户48618户;农村有限电视用户3607户,城市有线电视用户数占有限电视总户数的93%。
全年接待国内旅游人数315万人次,增长2.6%。
实现旅游综合收入6.5亿元,增长6.6%。
商贸流通和对外经济:
2013年,全区社会消费品零售总额11.3亿元,比上年同期增长12.9%。
城镇市场实现零售额8.7亿元,增长12.9%;乡村市场实现零售额2.6亿元,增长12.9%2013年,全区外贸进出口总额8405.2万美元,下降9.3%。
其中,进口1023.7万美元,下降4.0%;出口7381.5万美元,下降10.9%。
财政和金融:
2013年,全区财政总收入完成11.72亿元,增长30.1%。
完成地方财政收入7.24亿元,增长45.2%。
其中,示范区本级完成地方财政收入4.24亿元,增长30.1%。
2013年末,全区金融机构存款余额126.91亿元,增长10.8%。
其中,城乡居民储蓄存款余额73.12亿元,增长18.6%;金融机构贷款余额45.15亿元,增长25.4%。
教育、卫生和科学技术:
2013年末,区内2所高校共有教师2218人,在校学生40965人,其中,西北农林科技大学教师1698人,在校学生38913人;杨凌职业技术学院教师520人,在校学生11819人。
陕西国防职业学院、陕西医科学校、杨凌中等职业学校、杨凌现代中等职业学校等4所中等职业教育学校共有教师523人,在校学生6016人。
全区8所普通中学共有教师871人,在校学生1.03万人,23所小学共有教师633人,在校学生1.13万人。
初中毕业生升学率96.4%。
成人高校在校学生数9767人。
全区共有医院、卫生院15个,床位1025张,医生(执业医师+执业助理医师)320人,注册护士587人。
全区科
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