信托业务投资分析报告.docx
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信托业务投资分析报告
信托行业投资分析
一、投资分析及投资建议
●由于政策、经济环境、资金供求等因素的影响,2013年信托产品的收益率较上年有所下降。
●从投资品种来看,银信合作类产品由于预期收益率较低(5%以下),难以符合投资回报要求,以信托公司为主导的单一信托产品或集合类信托产品仍然是重点可选择的对象。
●从信托产品的种类来看,证券类产品等浮动收益类产品投资风险较大,不符合投资方向。
固定收益类产品中房地产信托和工商企业信托平均收益率较高,其中房地产信托在目前市场环境下2013年1-4月仍然维持在平均9.79%的水平,部分产品收益率更是达到12%以上,是各类产品中收益率最高的,且投资期限符合要求(2年左右或2年以内)。
●结合目前市场情况,信托产品中,2年期以下的房地产类单一信托或集合信托产品可以满足投资条件,建议在此类产品中选择信托公司资质较好、抵押物充足、收益率较高的产品进行投资,并利用单笔投资规模较大的优势,争取更多的溢价。
二、行业简况
●信托行业近几年保持了高速发展的态势,2012年整体规模达到7万亿以上,在金融子行业中排名已经升至第二,仅次于银行业。
●以市场数据比较充分的集合信托产品作为统计,发行规模和数量在2012年达到高峰。
进入2013年,春节过后发行规模逐步恢复至2012年水平,4月份集合产品成立数量379只,成立规模597亿元。
●单个产品平均发行规模在1.5亿元-2亿元之间,平均年限在2年左右。
●从投资领域来看,基础产业、工商企业、房地产一直是资金信托占据前三位的配置领域。
●产品收益率情况:
受宏观经济、政策调控及货币政策等因素影响,自2012年下半年起至今产品平均收益率呈下降趋势,目前集合信托产品的平均产品收益率为9%左右。
●分行业来看,房地产信托的回报率一直维持在最高位置,在2011年及2012年平均收益率均超过10%以上,虽然自2012年下旬起收益率逐步下滑,2013年1-4月房地产信托的平均收益率9.79%,4月份有所提升至9.98%。
除房地产信托外,基础设施类信托的平均投资回报率为9.45%,也处于较高位置。
在以投资安全性为前提下,其他类别的固定收益类信托产品在投资回报上还难以与以上产品相比。
三、投资机会案例
建议重点关注信托公司资质较好、抵押物充足、收益率较高的房地产信托产品进行投资。
附件一:
房地产信托投资案例
一、投资方案
1、投资方式:
固定收益(债权)
2、投资金额:
1.5亿元
3、投资期限:
2年
4、资金用途:
用于支付项目后续开发建设费用
5、投资收益:
融资方可接受年息:
18%
预计可获得年投资收益:
14%-15%
6、抵押物状况:
(1)土地和在建工程,4证齐全
(2)公司开发的办公楼
项目抵押物充足,以上抵押物现时评估价值共3.72亿元(未将地下车库的价值计算在内),均未向银行贷款和民间借贷进行抵押。
此外,融资方股权100%可用于质押。
二、投资分析
1、投资方式
鉴于直接向融资方进行债权投资风险较高,操作流程复杂,本次投资拟采取与信托公司合作的方式,通过信托公司发行单一信托或集合信托产品的方式进行投资。
我方作为信托产品的认购方投入最多1.5亿元的资金,认购相应的信托份额。
2、退出方式
(1)按期收到融资方支付的利息。
(2)信托产品2年期满后收回本金。
(3)在持有期间向第三方转让信托份额。
3、投资收益分析
融资方可接受年息为18%,在除去信托公司的相关费用后,预计可获得年回报率14%-15%。
收益预测如下:
单位:
万元
2013年
2014年
合计
我方投资额
15000
0
15000
我方资金成本(8%)
1200
1200
2400
投资预期年收益:
14%
2100
2100
4200
15%
2250
2250
4500
我方收益
14%投资收益率下
900
900
1800
15%投资收益率下
1050
1050
2100
年回报率
14%投资收益率下
6%
6%
6%
15%投资收益率下
7%
7%
7%
在8%的资金成本下,1.5亿元投资在2年投资期下的预期年回报率为6%-7%,预期净投资收益为1800万元-2100万元。
4、还款保障分析
项目公司共需偿还本金1.5亿元及18%年利计算的两年期利息0.54亿元,合计需偿还本息2.04亿元。
(1)还款来源:
项目销售还款。
项目开发商计划2013年销售回笼10000万元,2014年回笼资金20000万元,2015年回笼资金10000万元。
鉴于项目将很快进入预售阶段,且无其他重大对外负债,预计项目现金流将能够满足偿付本息的要求。
(2)抵押物:
抵押物现时估值3.72亿元(不含车库部分),可以满足偿还本息的要求。
5、投资亮点
●投资回报率较高,投资期符合投资要求。
●项目方经验较为丰富。
●项目品质较好,已经部分建成,资金回收期相对较短,抵押物充足,投资风险相对较小。
5、投资风险
●项目方如无法按期支付利息及偿还本金,虽然通过清偿抵押物的方式可保证投资安全,但仍然存在本金及投资收益无法按时收回的风险。
三、结论及投资建议
●项目质量较好。
该房地产项目地理位置较好,项目方经验较为丰富,项目已经部分建成,仅因缺乏后续资金而需要融资。
●项目回报率较高,满足投资要求。
项目投资期2年,预计我方年回报率可达14%-15%,扣除年8%的资金成本后仍可获得6%-7%的年收益。
●投资保值较好,风险相对可控。
项目本身预计将较快产生现金流,项目抵押物充足,且通过与信托合作的方式可进一步控制风险。
附件二:
信托行业投资分析报告
一、信托行业发展概述
自2004年以来,信托行业整体保持了高速发展的态势,平均年增速均在50%以上,至2012年更是达到整体规模7万亿以上(图1)。
信托行业从5个金融子类中排名最末一跃至排名第2,仅仅只用了7年的时间,整个行业的资管规模已超越保险业(图2)。
图1:
2004年至今信托规模增长情况
图2:
金融细分行业资管规模变化情况
2010年之前,银信合作在信托业发展中起主导作用。
2006-2007年,股票市场火爆,银行发行理财产品对接信托,证券信托迅猛增长。
此后,政府的财政刺激计划带动基础产业信托和房地产信托的发展。
进入2010年,银信合作被叫停,信托业发展受阻。
但随着货币政策逐渐收紧,信托公司通过向实体经济提供资金获得了跨越式发展。
信托行业的高速发展主要归结于以下原因:
1、政策及机制因素
信托公司拥有最广泛的投资领域,可以方便地投资于上市和非上市的股权和债权类资产,而银行、证券公司、基金公司则被限制进入特定的市场。
货币紧缩和经济增速放缓的环境下,利率和贷款额度的双重管制使得市场上资金需求和供给出现失衡,信托公司作为少数受监管的资金提供方,获得了“垄断”优势。
2、市场环境因素
风险资产低迷,投资者偏好固定收益类产品。
经济不景气,市场信心不足,风险偏好降低,加之股市低迷,投资者更偏好能够提供稳定收益的产品。
和市场上其它投资品相比,银行理财和信托产品更符合这种需求,其中信托产品的投资门槛高,预期收益率也更高,受到许多投资者的追捧,这样,信托公司从市场中获得了充足的资金来源。
二、集合信托产品市场分析
因银信理财类产品收益率普遍偏低(平均预期年化收益率在5%以下),难以满足投资要求,而单一资金信托因其不在市场上流通、对外披露信息较少等原因,难以形成完整全面的统计信息。
因此,本报告以集合信托产品为切入角度,对信托产品的成立发行情况、资金投向及收益情况进行了分析。
1、信托产品成立及发行情况:
成立规模上涨,发行规模继续增加
从2010年起,集合信托成立及发行规模不断增加,在2012年达到顶峰。
进入2013年,在度过春节假期的淡季之后,集合产品的发行和成立从3月份开始逐渐恢复正常。
2013年4月集合产品的成立数量379只,成立规模597亿元,数量和规模与3月份相比分别增长了14.50%和27.63%,同时,成立规模也高于去年同期水平。
图3:
2013年4月集合信托产品成立情况(单位:
亿元)
图4:
2010-2013期间集合信托产品成立情况(单位:
亿元)
从单个产品的平均发行规模来看,产品的平均发行规模在1.5亿元-2亿元之间;从产品的平均年限来看,产品的平均年限在2年左右浮动。
图5:
2010-2013期间集合信托产品平均发行规模(单位:
万元)
图6:
2010-2013期间集合信托产品平均年限(单位:
年)
2、资金运用方式——权益类和贷款类占据主流
权益类和贷款类这两类传统融资方式继续占据主导地位,但权益投资类产品融资占比较2012年的占比有所下降,贷款类融资占比也略有下降。
2012年,基础产业信托多采用权益投资和贷款这两种运用方式,进入2013年,基础产业信托遇冷,相应地,这两类产品规模可能也会有所减少。
另一方面,这也说明了其他几种运用方式的产品比重日趋增加。
证券投资类产品呈增长态势,一方面是因为中登公司放开信托公司证券账户登记,另一方面,券商逐步开展资管业务,其中同信托公司的阳光私募产品合作成为其开展的业务之一,所以证券投资类产品较去年整体有较大增长。
图7:
2013年1-4月集合信托资金运用方式
3、投资领域——基础产业、房地产、工商企业占主导
长期以来,基础产业、工商企业、房地产一直是资金信托占据前三位的配置领域。
从今年的趋势来看,2010年从国务院到银监会接连出台规范压缩地方政府融资平台的政策(半年之内出台6项政策),基础产业信托的快速增长势头被遏制,而同样受到政策打压的房地产业却转而借道信托,实现快速增长。
2011年,监管趋于严格加之股债市场均不景气,房地产信托和证券信托增速明显下滑,基础产业信托接近零增长。
但是面向金融机构和工商企业的信托业务的快速增长弥补了基础产业信托的缺口。
2012年,由于房地产开发投资增速下滑,同时投资者普遍对于房地产信托兑付心怀疑虑,房地产信托出现负增长。
但是基础产业信托的“卷土重来”起到了重要的支撑作用,主要是由于下半年地方政府保增长加大建设力度,同时对地方融资平台的监管愈加严格,地方政府只能更多地寻求信托融资以偿还到期债务。
进入2013年,从1-4月的情况来看,信托规模扩张速度明显下降,加之银行信贷相对宽松,市场对信托资金的需求有所下降。
基础产业信托成立规模今年以来首度超过房地产信托,占据成立规模榜首。
然而,受到去年年底四部委联发的新规(463号文)影响,很多信托公司停发地方基建信托,基础产业类业务的占比仍然明显少于去年,并且,与紧随其后的房地产和工商企业信托成立规模相差并不大。
另一方面,房地产信托依然是比较主要的业务之一。
工商企业信托成立规模占比的增长,也体现了国家加大金融支持实体经济政策的要求。
图8:
集合信托投资领域比例趋势图
图9:
2013年1-4月集合信托资金投向统计表
图10:
2013年4月集合信托资金投向统计表
4、产品收益率情况——平均9%,房地产信托最高
集合信托产品的预期收益率在2011年达到高峰,自2012年下半年起呈逐渐下降趋势,平均收益率低于10%。
进入2013年,集合产品的平均收益延续了下降的趋势,目前平均产品收益率已跌至9%左右。
从预期年收益率来看,2013年4月份成立的集合资金信托产品的平均预期年收益率为9.00%,环比下降了约0.07%,与去年同期相比,同比下降0.12%;2013年1-4月的平均预期年收益率为9.05%。
具体来看,除了2年期的集合产品较为稳定外,其他两档期限的产品预期收益同比均有明显下跌。
从整体看来,近期中长期产品预期收益下降趋势比较明显。
整个4月份,收益率最高的是泰合国际财富中心集合资金信托计划,达12.7%,投向为房地产,期限36个月;收益率最低的是“天府聚鑫”1号集合资金信托计划,为6.00%,投向为金融市场,期限12个月。
图11:
集合信托按期限统计的平均预期收益(%)
从行业来看,房地产信托的回报率一直维持在最高位置,在2011年及2012年平均收益率均超过10%以上,但自2012年下旬起收益率逐步下滑,进入2013年,房地产基金的回报率下降至10%以下。
2013年1-4月房地产信托的平均收益率9.79%,4月份有所提升至9.98%。
除房地产信托外,基础设施类信托的投资回报率为9.45%,也处于较高位置。
虽然近期媒体上频频曝光房地产信托产品的风险事件,但在以投资安全性为前提下,其他类别的固定收益类信托产品在投资回报上还难以与以上产品相比。
图12:
集合信托分行业的平均预期收益(%)
5、信托公司情况
信托业的清理整顿从2001年开始,到2005年重新登记的信托公司才达到一定数量,整个行业新形态才开始显现,至2012年,共有70家信托公司登记。
从最新的市场份额来看,中铁信托、中融信托、长安信托、四川信托等公司发行金额较大。
图13:
2003年以来信托公司数量
图14:
2013年4月信托公司市场份额(按信托发行金额)
三、信托业前景分析
从信托业的未来趋势来看,信托业的增速将逐渐放缓。
随着政策放开,监管放松,基金、证券公司等被允许开展类信托业务,信托的牌照优势逐渐缩小。
此外,信托行业的高收益率随着政策等因素的变化也受到影响。
也随着货币政策回归常态以及经济逐渐转暖,融资方将更多地转向成本更低的银行贷款,信托的高收益率可能难以维持。
例如,企业在2010-2011年受货币环境下受影响最大,只能以高利率向信托公司融资,但是由于这些企业的利润率常常无法覆盖10%左右的资金成本,所以这部分需求常常是短期的或一次性的;对房地产企业,这类企业资质相对较好、还款能力强,只是由于调控政策限制,从银行转向信托,但是如果调控政策松动或者房地产业增长放缓,此类项目的收益率也难以维持。
从长期来看,信托公司近几年快速发展的重要原因就是投资于银行不愿或不能投资的领域,因此信托业的未来方向,预计仍将坚持此原则。
可以预见的信托业未来的发展方向如下:
1、中小企业贷款。
银行的固有模式使得向此类企业贷款较困难。
对于此类业务,信托公司可以收取更高的利率,且贷款模式灵活,已有的模式包括产业上下游或者产业园区内部企业互保、结构化设计、债权与股权相结合等。
2、资产管理。
信托公司对自有资金或者募集资金进行主动投资管理,这项业务对信托公司要求最高,但前景也最广阔。
信托公司开展资产管理的优势有两个:
一是资本金雄厚;二是全投向优势,可以在各个大类资产间进行配置。
3、证券市场融资。
当前市场环境下,投资的主要方向是债券。
新基金法规定,证券投资非公募基金的投资者人数最多是200人,而信托计划的投资者人数可以超过此限制(300万以上投资者数量不限),加之信托公司可以提供估值、清算等完善的中后台服务,可以预见,信托公司仍将是私募基金的重要发行渠道之一。
四、结论及投资建议
1、由于政策、经济环境、资金供求等因素的影响,信托产品的收益率较上一年有所下降。
2、从投资品种来看,银信合作类产品由于预期收益率较低(5%以下),难以符合投资回报要求,以信托公司为主导的单一信托产品或集合类信托产品仍然是重点可选择的对象。
3、从信托产品的种类来看,证券类产品等浮动收益类产品投资风险较大,不符合投资方向,固定收益类产品中房地产信托和工商企业信托平均收益率较高,其中房地产信托在目前市场环境下2013年1-4月仍然维持在平均9.79%的水平,部分产品收益率更是达到12%以上,是各类产品中收益率最高的,且投资期限符合要求(2年左右或2年以内)。
综上所述,结合目前市场情况看,信托产品中,2年期以下的房地产类单一信托或集合信托产品可以满足投资条件,建议在此类产品中选择信托公司资质较好、抵押物充足、收益率较高的产品进行投资,并利用单笔投资规模较大的优势,争取更多的溢价。
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