地籍管理.docx
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地籍管理.docx
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地籍管理
房地产产权管理:
是国家依法对其产权的确认和变更,以及由此而发生的各种产权关系的协调和处理的一系列措施。
其中,房地产产权登记制度是整个房地产管理的核心和基础。
房地产产籍管理:
是房地产行政主管部门对其辖区内的各种房地产产籍资料的收集、分类、保管和利用等活动的总称。
它是国家房地产管理的重要内容。
2004年,提出产籍管理向着“四化”方向发展:
系统化、法制化、信息化、产业化。
房地产产权产籍管理的手段和方法
.
(一)行政手段
行政管理学:
行政组织机构;规定、条例、规程等;
(二)法律手段
《土地管理法》、《城市房地产管理法》等;
(三)经济手段
金融学、产权经济学:
监管、扩大应用、提高效益
(四)技术手段
测绘、制图、信息学、地理学、3S技术、统计学、档案学…
中国地籍制度发展——古代史
(1)地籍为税而设(始于公元前21世纪夏禹治水时期)
(2)户籍为主、地籍辅助时期(始于公元前359年战国末期)
(3)地籍与户籍平等地位时期(始于公元8世纪唐代中叶)
(4)地籍地位提高时期(始于公元16世纪明朝中叶)
地籍概念
俗称土地的户口、土地清册。
是国家为一定目的,记载土地的位置、界址、数量、质量、权属、用途和价值等基本状况的图簿册。
房地产产籍概念
国家为一定目的,以记载房地产产权性质、权源、产权取得方式、界址,以及土地和房屋的的使用状况等为主要内容的专用图、簿、册的总称。
房地产产籍组成
1)产权档案。
在登记中形成的各种产权证明、证件、文件和历史资料等。
主要记录产权的原始取得和历史变更。
2)房地产图纸。
即反映房地产地理位置、占地面积、建筑面积、内部结构等的专题地图。
3)簿册、表卡。
房地产登记中所涉及的登记簿、图表、卡片。
房地产产籍特点
•90年代初期:
权源合法、界址清楚、面积准确现代:
空间性、公信性、精确性、连续性
空间性是由土地的空间特点所决定的;
公信性体现了地籍图册资料的权威;
精确性表现为地籍资料运用先进的测绘手段获取;
产籍资料的连续性是现势性的最好体现
房地产产权是权利人对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。
它涵盖房产权和地产权两方面内容,实行权利人一致的原则。
除法律法规另有规定,不得分离。
自物权(所有权)是一切财产权的基础和核心,是最充分最完全的物权。
自物权是一种对世权,其权利是所有者独享的,所有者以外的世人都不得侵犯其权利
他物权是在他人所有物上设定的权利,又分为用益物权和担保物权。
用益物权是为使用和收益的目的,而在他人所有物上设定的权利。
担保物权是为保证债权的行使,而在他人所有物上设定的权利
他物权分为用益物权和担保物权。
用益物权是指以物的使用收益为标的的他物权,主要包括地上权、地役权、典权、经营权和用益权等形态;担保物权是指以确保债务清偿为目的而于债务人的特定物或权利上设定的定限物权,主要包括抵押权、质权、留置权等形态。
房地产产权的特征.排他性。
拥有权的自由转让性、使用的排他性、自由处分权,并排除他人的一切干涉。
.可分离性。
作为一组权利,包括所有权、使用权和他物权等。
各产权要素可以界定,可以分离,可在不同主体间进行分配或配置。
.法定性。
物权法定原则,以法律的形式来明确记载、承认并受国家法律保护。
.经济性。
房地产产权必须在经济上得以实现。
.主体的一致性。
原则上房和地的产权主体一致。
国有土地使用者可以通过出让、划拨、租赁、作价出资入股、授权经营等方式取得国有建设用地、农用地或未利用地的土地使用权;外商投资企业场地使用权和城市私房用地使用权,可以按照法律、行政法规规定的特殊方式取得;土地使用者也可以依法通过承包经营方式取得国有农用土地(含可开发为农用的未利用土地)的使用权
建筑物的所有形态有三种:
单独所有、共同所有、区分所有。
.单独所有是一个人拥有一栋建筑物的所有权;.共同所有为数人共同拥有一栋建筑物的所有权;.区分所有则是将一栋建筑物分割为不同部分而为众多的住户所有。
从经济的角度,区分所有建筑物包括两个主要部分:
1、专有部分。
是指在构造上能明确区分,具有排他性,能独立使用的建筑物部分。
2、共有部分。
是指除专有部分外的其他部分。
分为法定共有和约定共有。
.法定共有:
指在性质上属于维持建筑物本身牢固安全的完整部分(如地基、外墙、楼顶、梁柱等)和性质上属于区分所有权人共同使用的部分(如大门、楼梯、走廊、电梯、供水电气的设备等)。
不能分割,为全体区分所有权人共有。
.约定共有:
指区分所有人之间,通过协商,将可以设定专有权的部分设定为共有权。
销售面积=套内或单元内建筑面积+应分摊的共有建筑面积=下列三类面积之和.1)套内使用面积:
房屋内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙线水平投影计算;.2)套内墙体面积:
商品房各套内使用空间周围的维护和承重墙体,分为共用墙和非共用墙两种。
.共用墙:
各套之间的分割墙、套与公共建筑之间的分割墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;.非共用墙:
水平投影面积全部计入套内墙体面积。
.3)阳台建筑面积:
指阳台地面底板外沿在水平面的投影
公共面积分摊系数=整幢房屋共有建筑面积/整幢房屋建筑各套套内建筑面积之和
解决土地权属争议的程序指土地行政主管部门对土地权属争议案件的申请、受理、调查、调解和处理等具体工作程序。
国家为了管理城镇房地产,依照有关法律程序,采用科学方法进行的房地产权属确定、现状调查和产籍测量工作。
产籍调查是一项法律措施,其资料经登记后具有法律效力。
核心内容包括:
•
(1)房地产权属调查。
是依据法律程序,根据有关政策,利用行政手段,确定界址点和权属界线,是行政性工作。
•
(2)房地产产籍测量。
是将房地产产籍要素,按一定比例和图示要求,绘制在地籍图或房屋平面图上的技术性工作。
土地分类
1、定义:
一个国家或地区为了掌握土地资源现状、制定土地政策、合理利用土地,根据土地性状,地域和用途等方面存在的差异性,按一定的规律,将土地归并成若干不同的类别。
2007年,《土地利用现状分类》采用二级分类体系。
一级类12个,二级类57个。
属城乡统一的分类体系。
街道:
是由主干道路及河流等固定地物围成的地块。
•地籍街坊:
是由自然街坊分割、合并形成的地籍管理单位。
为调查工作方便,每个地籍街坊以不超过100宗地为宜。
•宗地:
指被权属界址线所封闭的独立权属地段或地块。
所谓独立权属地段,是指具有独立使用权的地
宗地草图是描述宗地位置、界址等情况的实地记录,是调查表的一部分,应现场绘制。
为反映界址细部相对关系,宗地草图常选用概略比例尺,局部范围可不依比例适当放大。
宗地草图的内容包括:
.
(1)编号:
宗地编号和门牌号、土地使用名称、本宗地界址点编号及界址线、相邻宗地的宗地号、门牌号和使用者名称、相邻地物;
.
(2)注记界址边长、与邻近地物相关距离;
.(3)确定宗地界址点、界址边必须的其他建筑物、构筑物;
.(4)土地实际用途;
.(5)指北线、作业员、日期。
地籍调查主要成果:
.1)调查表及调查草图;
.2)控制测量原始记录;
.3)地籍原图;
.4)地籍复制图;
.5)宗地图;
.6)地籍原图分幅结合图表;
.7)地籍调查报告。
丘与宗地相比较:
相同点:
丘与宗地均属于权利用地的基本单元。
不同点:
编号方式不同:
按国家房产测绘标准《房产测量规范》,丘采用五级编号:
市代码
(2)+市辖区代码
(2)+房产区代码
(2)+房产分区代码
(2)+丘号(4位)
按国家测绘行业标准《地籍测绘规范》,宗地采用三级编号:
街道、街坊、宗地,或四级编号:
行政区、街道、街坊、宗地。
上述两种编号规则中,真正起作用的只有末三级,
综上所述,两种调查单元描述的本质相同,侧重点不同,但在地理信息中划分与编码基本一致。
房地产登记原则的核心思想就是要解决交易安全和登记效率问题。
房地产登记的交易安全主要解决房地产交易的风险、权利安全问题,房地产登记的工作效率则主要解决房地产交易、房地产登记中的时间成本、资金成本问题。
1、契据登记制。
首创于法国。
是政府设专门机构,对经当事人订立的房地产转让契约所载内容,在专设的簿册上进行登记。
登记机关对登记的申请只采取形式审查,即契约和申请登记的手续是否完备,登记的内容,即契据内容是否完整,不作实质性的审查。
以契约为生效条件,不以登记为生效条件。
契据登记无公信力,无强制性,不发权利证书。
此制施行于法国、意大利、比利时、西班牙、挪威、日本、丹麦、葡萄牙、巴西等国家。
2、产权登记制。
德国创立。
是国家设专门机构,对房地产的权利取得及变更进行登记,以保护产权、便利交易为目的。
登记机关对登记的申请采取实质审查,即除对申请登记程序、手续是否完备进行审查外,还要对发生房地产权利的得失变更原因,是否能有效成立,要经核查认定后,方可登记。
所以,产权登记制是强制性登记,具有公信力,一经登记,具有确定之效力。
不发权利证书。
采用产权登记国家:
瑞士、荷兰、捷克、南斯拉夫、奥地利、匈牙利、埃及等国。
3、托伦斯登记。
澳洲首创。
是以权利人的登记先后编制登记簿。
登记机关对登记的申请采取实质性的审查方式,确定权利性质的一种登记制度。
凡经登记,政府发给地券,确认产权。
初始登记不强制,但经登记后则强制,具有公信力,一经登记,国家保障,具不可推翻之效力。
发给土地权利状。
采用国家和地区:
爱尔兰、加拿大、美国少数洲、菲律宾、泰国、马来西亚、南非、苏丹等。
1、基本内容
基本制度:
我国房地产登记采行权利登记制,同时吸收了托伦斯登记制的优点。
具有鲜明的阶级性、区域性、连续性、强制性和公信性。
基础和依据:
我国的房地产登记制度必须以国家法律、法规、政策为依据,并建立在精确的调查和面积测算的基础上。
主要任务:
我国房地产产权登记的主要任务是确认产权,明确产权关系和保护产权人的合法权益。
基本组织单位:
以县级行政区为单位进行组织,由所在市(县)人民政府土地主管机关办理。
土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
我国法律明确规定,县级以上人民政府是所辖行政区域内的土地登记机关。
这里的县级以上人民政府包括县政府、市政府、省政府等,但不包括市辖区政府、开发区政府。
•相应地,土地登记的责任也由县级以上人民政府承担。
土地登记的主体是县级以上政府,政府在土地登记中起着主导作用
土地登记簿(簿)是土地登记主件,是土地使用者、所有者使用土地或拥有土地的凭证,具有最高法律效力
土地登记簿组成由三部分组成:
土地登记主卡、土地登记簿续表、共用宗使用权登记卡。
初始登记与总登记比较:
描述的现象不同。
初始登记是对某土地产权属的第一次产生情况进行登记;总登记是对土地产清册全面更新而进行的登记。
“四荒”地:
指农村集体所有的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”,包括荒地、荒草和荒水等,属于未利用土地。
他物权设定登记的类型:
.抵押权、地役权、典权、租赁权等。
土地使用权取得登记不属于他物权登记
土地变更登记定义:
由于土地权利、名称、地址、用途变更等而进行的土地登记。
更正登记请求权定义:
是指受不正确登记影响的人,对因更正而受影响人,请求同意进行更正登记的权利。
若被请求人不同意时,可以提起诉讼。
是实施申请更正登记的前提。
注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭时,登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。
异议登记的概念:
一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。
异议登记,是更正登记之前的一种临时性措施,是为了限制登记簿记载的效力,为事实上的真正权利人提供临时性保护,同时防止第三人取得相应的权利。
查封登记的定义:
定义:
为保全债权人的债权,依债权人申请,由执行法院就执行标的予以封存,强制禁止债务人的处分权而实施的执行行为.
登记的对象
房屋产权登记对象:
房屋所有权、房屋他物权。
房屋所有权的性质:
全民所有、集体所有、私人所有。
房屋他物权的类型:
房屋的抵押权、租赁权、典当权等。
房屋产权登记程序
登记要点——
申请人:
相关房地产权利人或登记代理人;
需提交材料:
申请人身份证明、产权状况证明、相关的合同、批文等;
审核内容:
申请人身份、产权状况、使用时间、用途限制、其他;
登记审核部门:
涉及土地所有权、使用权的登记由县级以上人民政府审核;
其他土地登记由县级以上土地行政主管部门审核;
房屋登记由房屋管理部门审核。
一定要记一记§4.6我国房地产登记制度存在的问题一记解决办法(问答题)
问题所在:
行政色彩浓,造成“五个不统一”:
法律依据不统一,登记机关不统一,登记效力不统一、登记程序不统一、权利证书不统一。
解决方案:
民法学者的观点:
我国房地产登记制度的建立应当坚持统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权利证书的“五个统一”原则。
.人大管理学学者的观点:
“一提高(立法地位)、二并行(形式审查与实质审查)、三统一(法律依据、登记机关、登记效力)、四规范”。
书上215页
以房地产登记为主体的法律体系就是:
国家上位法律——国家基本法律——国家行政法规——国家部门规章及地方性法
信托登记指的是:
信托设立时对信托财产进行登记加以识别的一种法律行为。
.“信托”:
指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。
房地产产权产籍技术体系
现代测绘技术:
获取产籍资料中的位置和数量信息;
遥感技术:
获取土地利用情况、监测土地利用的变化等;
档案管理技术:
对房地产产籍档案进行科学管理;
统计技术:
对房地产的各种情况进行统计分析;
地理信息工程技术:
房地产产权产籍管理工作的各个方面。
地籍测量(cadastresurvey):
在土地权属调查的基础上,精确测定每一宗土地及其附着物的界址点(boundarymark),获得平面位置、形状、面积、地类等要素,并将其绘制在地籍图上的一项专业测量。
房产图:
即房地产平面图,是一种主要用于房地产管理的专业地图,房屋及房屋用地为其主要载体。
房产分幅图:
是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图,是测绘分丘图和分户图的基础资料,同时,也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
房产分幅图以幅绘制。
房产分丘图:
是房产分幅图的局部图,是反映本丘内所有房屋的用地情况、权界位置、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权利状态等各项房地产要素。
也是绘制房产权证附图的基本图。
房产分丘图以丘为单位绘制。
丘是指地表上一块有界空间的地块。
它是房屋权属用地单元的最小单位,同义名称有宗、地块等。
房产分户图:
是在分丘图基础上绘制的细部图,以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部图,是根据各户所有房屋的权属情况,分幢或分屋对本户所有的房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、墙体归属、权利状态、产权面积、共有分摊面积及其用地范围等各项房产,以明确异产毗连房屋的权界线,供核发房屋所有权证的附图使用。
房产分户图以产权登记户为单位绘制。
绘制宗地图(宗地图是土地证书的附图),其主要内容有:
(1)本宗地要素:
本宗地号、门牌号、单位名称、地类号、面积;
(2)界址要素:
界址点、界址点号、界址线及界址边长;
(3)有关建筑物、构筑物信息;
(4)相邻宗地信息:
相邻宗地、道路、街巷及其名称;
(5)元数据内容:
同前。
图幅号、地籍号,制图信息等。
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况,并描述宗地空间位置关系的地图。
包括:
宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。
宗地图定义为:
描述宗地空间位置关系的地图。
地籍图是基本地籍图和宗地图的统称,是表示土地权属界线、面积和利用状况等地籍要素的地籍管理专业用图,是地籍调查的主要成果。
房地产档案管理:
是以房地产档案为对象,进行的收集、整理、鉴定、保管、统计和利用等工作的总称。
房地产统计:
是通过数字和图表等方式,对房地产经纪现象进行系统地记载、整理、研究和分析,从而揭示房地产经济活动的本质和规律的一项国家统计措施。
地籍调查要素:
权属、位置、数量、质量、利用状况,即人地的空间关系、法律关系、利用关系、经济关系
总结——房地产登记制度
构成——
本登记:
土地总登记、房地产初始登记、房地产他物权设定登记、房地产变更登记、房地产更正登记、房地产注销登记;
其他登记:
预告登记、异议登记、查封登记。
我国房地产登记的类型与权属种类土地:
所有权(国有、集体)、使用权、他物权(抵押权、租赁权、地役权、典权等);
房屋:
所有权(全民(直管公房、自管公房、军管公房)、集体、私人)、他物权(房屋的抵押权、租赁权、典权等)。
房地产产权性质:
独有、共有、区分所有。
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