住宅项目章程.docx

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住宅项目章程

住宅项目章程

一、项目概述：

1.项目名称：

2.项目背景：

3.项目目的：

4.项目主要工作：

按照总控计划安排，按时、保质完成项目建设，并取得优异销售成绩。

5.项目主要风险：

6.项目假设和约束条件：

二、项目目标：

1.时间目标：

一期项目：

二期项目：

可交付成果目标：

2.费用目标：

三、项目管理团队：

1.管理团队架构图；

2.岗位职责：

2.1项目总经理

•组织制订项目总开发计划和项目公司经营规划；

•审批《项目工程管理策划书》；

•审批项目工程管理组织机构的设置；

•参与项目工程主管人员的任免、考核；

•审批项目总控进度计划；

•审批项目的市场及产品定位；

•亲自出面进行重大报批、报建工作；

•审核《项目设计策划书》及《设计任务书》并提出书面意见，与设计中心协商统一意见后签认；

•参与目标成本的制订；

•控制项目的工程成本；

•参与编制项目合约规划和采购计划；

•参与评标、定标；

•审核并签署设计、施工、采购合同；

•审批设计费、工程费付款申请；

•审核各阶段设计成果，及时提出书面审图意见；

•审核重大设计变更；

•全面负责项目公司分批合同的签署；

•监督项目成本部招标执行情况；

•对总部采购中心授权的项目采购内容及进度负责；

2.2项目工程总监

•协助项目总经理编制项目总控进度计划，并落实执行；

•审核总包单位提交的施工总进度计划、并对其中的阶段主要节点和关键分包工程进度计划进行监督、跟进执行；

•负责组织部门员工对项目工程质量、安全进行检查及整改；

•参与合约规划及招标相关工程方面工作；

•审核、把控现场发生的各项工程成本；

•组织各阶段图纸的审核和技术交底；

•审查施工单位和监理单位上报的各项工作计划及文件；

•负责组织督办竣工验收及档案移交；

•负责及时处理和上报项目出现的重大问题和突发事件；

•参与协调项目与政府、社区的关系；

•负责对部门员工进行考核、评价；

2.3项目土建/水暖/机电工程师

•收集、整理政府对本专业施工技术方面的管理规定，并对最新动态向主管领导汇报；

•参与规划设计方案的论证工作，站在专业施工技术和组织的角度，对方案和图纸提出具体的意见；

•参与本专业工程招标文件编制；

•参与本专业招标踏勘答疑工作；

•负责对本专业施工单位的工程质量进行检查，及时发现问题，督促整改；

•督促、检查各本专业各施工单位达到工程进度要求；

•负责审核确认各阶段本专业各承包商完成的工程量，为工程结算提供依据；

•对现场本专业需要发生的各种意外费用情况及时上报；

•向主管领导汇报各本专业施工单位的阶段性工作进度、质量的情况；

•参与本专业施工的图纸会审和技术交底；

•对本专业的技术变更洽商及时核实现场情况，提出解决方案，及时上报；

•负责协调和配合大小市政二次设计的本专业施工部分；

•对本专业竣工图进行审查；

•参与制定本专业材料设备采购计划；

•按施工进度计划预先提出本专业材料设备需用计划；

•参与本专业材料设备的进场联合验收；

•参与对本专业材料设备供应商的评估；

•检查本专业各施工单位的成品保护情况；

•参与四方验收，对工程竣工条件进行认定；

•检查、督促本专业各施工单位进行竣工验收准备；

•协助前期部办理竣工备案手续；

•参与向物业公司进行工程交接；

•参与项目管理回顾总结；

•完成领导临时交办的其他工作。

2.4项目资料员

•负责各类工程文件（合同、档案、图纸等）的收发、传阅，建立相关工程档

案并进行有效管理；

•负责工程信息在部门内的顺畅、有序、高效流转；

•及时处理工程往来报告、函件等，并按类别进行整理归档；

•收集、建立与工程建设有关的标准文件、建筑材料与设备等资料；

•负责部门合同、付款及文件等的流转签批；

•按建筑主管部门和城建档案馆的有关要求，收集、检验、核对建设工程竣工资料；

•会同公司其他部门将项目立项依据性批文、批复、合同、竣工验收文件、现场声像等档案资料进行汇总整理；

•负责工程部日程内务及案内工作；

•负责完成领导交办的其他工作；

四、工程进场前的交底：

1.图纸交底

要求施工单位熟悉图纸，提出施工图纸疑问上报工程部，工程组织设计人员

解答、回复。

双方明确后由设计人员进行进场前图纸交底。

2.管理制度交底

工程部依据公司《施工过程管理规程》要求，对施工单位完成进场前管理制

度交底。

3.各方配合人员交底

工程部针对本工程涉及所有内部管理单位各管理岗位人员进行交底，明确各

岗位职责、权利。

并对施工过程中涉及的与项目有关的验收、管辖部门岗位、人员、职能进行交底，以便施工单位在施工过程中把控协调。

4.变更洽商签证流程交底

工程部依据公司设计变更及洽商管理流程，对施工单位进行流程交底，明确

在施工工程中出现的涉及变更、洽商及签证的申请条件和所需提供的资料、信息。

5.现场交底

工程部组织监理单位，依据综合管网测绘图并结合地块现状，共同对施工单

位进行进场前现状交底，完成现场市政配套情况交接。

具体包括：

地块周边及界内市政管线施工维护要求，地块围墙及出入口门区现状交接，以及地块已有临水、临电、排水市政配备、周边各管辖单位部署情况、民扰等潜在风险等。

6.合同交底

《工程施工合同交底书》

7.安全交底

施工单位进场前，由工程部牵头召集监理、施工单位对现场存在的危险源及

相关需重点防护的市政隐蔽管线及架空线路进行安全交底并签署安全协议。

同时要求施工单位提供专项防护预案，预案经监理及甲方认可后方可开工。

包括：

用电用水预案、防火防盗预案、安全施工预案等。

五、进度控制措施：

1.总包施工进度计划安排

施工合同签订后，要求总包单位按照合同规定，并考虑麦收、秋收、节假日、

雨季、冬施及市内重大活动等影响施工进度的各项因素，编制《施工组织设计》、《专项施工方案及预案》、《项目施工总进度计划》，分配至人员、机械设备、材料等，上报监理公司及甲方。

2.施工过程中施工进度计划审核

要求总包单位按照《项目施工总进度计划》编制施工月度计划，并细化至周

计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目施工总进度计划》的符合性、合理性，并上报甲方。

3.总包施工协调管理

对于甲分包和甲控设备及各配套专业单位，总包单位将其纳入管理范围之

内。

总包单位在编制《项目施工总进度计划》时，应充分考虑甲分包、甲控设备及专业配套单位进场时间的影响。

施工过程中，总包单位应适时组织甲分包和甲控设备及专业配套单位的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。

工程部负责协调总包和各单位的关系。

4.甲分包施工进度计划控制

各分包单位在进场前，要求总包单位对其施工周期进行交底，各分包单位按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》及各专项方案上报总包、监理及甲方，工程部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各

分包单位，各分包单位修正后重新报审。

5.总包计划控制

工程部定期召开由总包、监理、各参建单位等部门参加的项目协调会，协调

与进度有关的问题。

日常每周监理例会，工程部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周

施工计划作对比。

对工期滞后情况，监理公司协助总包单位查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报工程部存档。

6.外协工作

与建委、质量监督站、环保局、人防、城管等行业部门沟通，及时处理施工

过程中涉及的相关验收、检查，确保施工顺利开展。

六、项目质量保证措施

1.技术方案先行

总包单位和各分包单位在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监

理公司和工程部审批，审批通过后，才能进行施工。

未报施工方案的，一律不得施工。

2.样板先行

技术方案确定后，应结合现场情况确定样板区域，针对机电管线、风道、桥

架、土建完成面等，完成质量样板，总结材料应用、工艺要求、质量标准、工序搭接、人机料供应实施安排，指导全面施工的各项计划安排的实效性。

3.事前及事后控制

（1）事前控制：

针对大型设备，如冷塔、冷机、锅炉、变压器及转换层大型设备的防冻、减震减噪方面施工问题，提前做好预案，完善并严控施工工艺。

针对如门洞口尺寸、钢结构预埋件、井道尺寸、设备基础预埋件、接地、墙地面平整度、标高、防水、人防预埋件等关键部位，要求施工单位分别进行图纸细化，通过会议形式达成共识，最终反映在专项施工组织设计上，并做到以“样板引路”形式指导施工。

（2）事后控制：

通过已完成样板，组织各方统一评定，及时找出对于后期施工可能存在的影

响质量、进度、安全、成本等方面的瑕疵及时调整方案、工艺，保证有效实施。

针对事前和事后两方面的控制，总结出行之有效的管理措施，从而指导后续施工。

4.关键部位100%检查

对于重点工序和直接影响使用功能的部位，要求监理100%检查并同时完成检查记录，工程部针对检查记录进行一定比例抽查，同时定期汇总评定。

5.要求施工单位完善质量保证体系

总包单位在开工前，要求总包单位根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《项目质量管控措施》，并上报工程部和监理单位。

工程部督促监理单位审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，要求监理将意见以书面形式反馈给总包单位进行修改。

6.设备材料进场验收

对于重要甲供、甲控设备进场前，项目公司需进行考察，了解其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式、与样品进行对比等方面，不符者一律不得进场。

主要材料、设备的进场验收应进行实物检查和质量证明文件的检查。

现场应注重实物的检查验收，并与厂家提供的质量证明文件对照核实。

实物检查应符合国家、本市现行标准的规定；质量证明文件应包括产品质量合格证、型式检验报告、性能检测报、相关许可证件、商检证明、国家强制认证证书、计算设备检定证书等。

进场主要材料、建筑构配件、器具及设备等复验和涉及结构安全的施工试件，必须在监理（建设）单位见证下现场抽样送样检验。

试验项目组批、取样及试验结果应符合建筑工程施工质量验收规范要求。

对于乙供材料，未经检验合格不得使用在工程上。

对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。

七、安全文明施工保证措施

1.安全、消防、成品保护协议签署

2.安全检查

组织安检形成报告，依据《安全文明施工管理操作指导书》，由项目公司工

程部专设安全检察小组，在开工后组织监理、总包、各分包安全负责人等相关人员进行安全检查。

要求监理单位完善检查记录，保证记录及时发放施工单位。

同时，要求监理单位及时跟踪落实整改情况。

对于发现的问题，要求施工单位在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。

工程部安全小组定期及不定期检查施工单位整改及监督监理单位落实情况。

档案上报工程部存档。

3.编制专项预案

根据已确定的工程进度计划时间节点，要求施工单位进场前充分做好施工期

间各环节的施工预案，以及安全方面的紧急处理预案，预案通过监理等相关部门签署认可。

包括：

安全文明施工措施专项方案、农民工施工安全教育、工程应急预案、大型吊装设备拆装方案、雨季施工方案、大型构件吊装技术措施等。

预案中应明确责任主体，由施工单位项目经理为第一责任人，监理单位总监负主要监督责任，并确定上报流程架构、公布责任人联系方式等。

要求事件受理后，在规定处理时间内明确回复当事人，避免事态扩大。

4.现场防护

现场易燃易爆、临边防护、围墙、特种设备、高空作业等防护。

工程部监督监理部门负责施工现场的日常巡视工作，检查承包单位的现场各种材料是否按规定分类堆放整齐；临时道路是否畅通清洁；各种设备标识是否完整齐备；现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站；基坑边是否按规定作了安全防护；脚手架安全防护措施是否得力；现场夜间照明是否足够；易燃易爆品是否存放于专门的库房内；电箱、电缆是否符合安全要求等。

对于发现的问题，工程部要求承包单位在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。

八、施工重点、难点的把控

1.调研

结合设计特点，汇总同类项目，针对性考察调研（类似工程项目），提前做好

各种预案，如：

防水施工预案等。

2.成立专项小组

由各专业工程师及总包、分包、监理、设计各专业人员组成专项小组，及时组

织专项会议，如：

机电联动调试阶段，要求专项小组做好调试专项预案，跟进调试过程，保证调试顺利进行。

3.引进外部专家顾问组

聘请行业专家（专业顾问或集团、兄弟项目资深人员），针对各系统重、难点

部分指导施工。

九、市政配套工程管理

1.前期部、工程部组织各市政配套专业局、配套施工单位、总包单位及监理单

位的设计、施工、安全交底工作。

2.总包单位配合各市政配套施工单位进行施工作业面的验收、交接工作，及工

程作业面的划分。

3.各市政配套施工单位需向建设单位、总包单位及监理单位提供施工组织方

案、施工进度计划、人员明细，并定期参加由监理、总包组织的监理例会、安全检查及专项研讨会等。

4.建设单位定期、不定期组织各相关配套单位解决交叉施工中的难题。

十、市场策划营销（是否需要？

）

十一、工程检查和验收

1.过程验收

各分部分项工程完成施工后，由工程部组织相关部门及时进行验收，对于验

收中提及的整改内容，由施工单位落实整改并上报监理及甲方。

整改完成后，工程部组织相关部门进行复验，确保验收顺利通过。

2.竣工验收

2.1防雷验收

签订《检测协议》并且防雷各项装置安装完毕的情况下（包括避雷带、防雷

针及各相关配电箱柜安装完成，接地完善）并达到工程相关验收部位后，请防雷中心相关检测人员进行防雷设备的检测验收工作。

需要工程部及施工总包及相关分包单位配合进行验收。

2.2消防验收

土建、机电、精装等工程完成后，经消防检测部门检测合格后，出具消防检

测报告、电气检测报告，统一报消防局申请验收。

2.3人防验收

根据天津市人防监督站要求，人防工程作为单位工程进行组织验收。

按照地

基与基础、主体、竣工阶段组织验收。

主体及竣工阶段由工程部组织施工单位进行人防检测，并取得人防工程检测报告。

竣工阶段工程部负责组织施工及监理单位进行人防工程资料的验收工作，待资料经人防监督站验收合格后由工程部组织人防工程竣工实体验收。

人防工程验收合格后，建设单位应组织施工及监理单位向市人防监督站报送人防工程竣工资料及图纸，并办理相关人防竣工备案手续。

。

2.4供配电验收

楼内干线、一级电源柜、配电间具备使用功能、变配电设备安装完毕、设备

具备运行条件、开闭站内设备施工完毕、进线孔防水封堵完毕，要求机电总包配合专业局验收、外部电缆施工、挂表、送电。

2.5燃气验收

二次结构施工完毕、精装基本完成、调压站设备安装完毕具备使用功能，通

知燃气公司完成现状打压试验、验收、通气；锅炉房、餐饮厨房投入使用前，通知燃气公司复验、点火。

2.6自来水、中水

主体内所有供水管道施工完毕，具备使用功能，泵房验收完成，水质检测合格，申请挂表、通水。

2.7排水验收

楼内排水管道及强排设备、油污处理设备、化粪池等室外设施施工完毕，具

备使用功能，申请验收，合格后与属地排管部门办理市政接通手续后与市政管道接驳投入使用。

2.8电梯验收

公共部位装修基本完成，五方通话完成，由电梯公司申报技术监督局特种设备科验收。

2.9节能验收

外檐、门窗施工完成后，取得门窗气密性、墙体导热系数检测报告等，采暖

制冷系统相关检测报告后，申请节能验收。

2.10环保验收

工程主体外檐完成，相关设备投入使用，申请验收。

注：

大型燃气设备需环保部门对实际用气量及排放量监测一年后，确定总体用气量及排放量，按此量颁发排放证明，后按此排放证明投入运行。

2.11交管验收

地下车库施工完毕，停车设施安装完毕并具备使用功能，申请交管部门对地下停车设施验收并取得相关证明。

2.12规划验收

以上验收完成、室外景观完成后，向测绘部门提交验收申请，进行规划验收

测量，取得测量报告、档案预验收证明后向规划部门申请验收。

2.13竣工验收

•

（1）---（12）项验收合格相关证明文件

•主体工程包括楼内土建、水电、幕墙、电梯、公共部位精装修全部完工，主体内使用功能完善，建筑物外立面完成。

•外檐淋水试验完成，取得相关报告。

•五方责任主体自检合格后提供自检报告上报质检站进行验收。

包括：

建设、监理、勘察、设计、总包。

•竣工验收分实体验收和资料验收。

2.14档案验收

•督导建筑工程施工质量验收资料依据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300）进行分类、验收。

根据施工验收阶段对施工单位进行资料的检查工作，保证工程资料的真实、有效、完整和齐全，并与工程进度同步，满足工程资料的可追溯性；

•针对于人防验收，工程部负责组织总包、分包及监理进行人防工程的主体、竣工阶段的资料验收工作；

•配合各项配套工程的验收（自来水及中水、供热、防雷、消防），向各个专业局移交工程技术资料。

•针对建筑工程阶段验收，向市质量监督总队及人防监督站报送验收申请。

竣工阶段，向市质量监督总队移交办理工程竣工监督报告所需的各项工程前期及施工技术资料；人防验收阶段，向市人防站移交办理人防备案所需工程技术资料。

•联系市城建档案馆，组织总包、监理及各个分包整理工程竣工图和竣工资料，

同时提供关键部位影像资料。

满足办理档案预验收合格证的要求。

待规划合格证取得后，配合前期部移交建设单位资料，办理档案合格证书。

十二、工程交付

1.物业初选

结合总控计划在主体结构邻近封顶阶段，开展物业运营公司的遴选，并提供

物业运营管理方案（包括：

人员架构、管理内容、管理措施、设备交接调试方案、各类收费项目、维保合同交接等），初选定稿。

2.进场时间

机电设备安装阶段，要求物业公司提前进场，熟悉现场情况及各类设施性能，

尤其要求专业人员参与各系统设备调试，并做好资料交接。

3.交接配合

机电设备调试完成后，及时组织物业公司各专业岗位的人员管理及机电设备

运行调试管理方面的培训。

督促物业公司严格执行物业运营合同和物业运营管理方案；

要求物业公司安排安保人员提前进场，对现场已有设施进行管理；

由物业公司结合项目实际情况制定相关管理流程制度并落实实施。

通过对工程进度、质量、安全、成本的全方位管理，确保工程如期完成，施工质量达到“海河杯”标准，实现经营目标，顺利交付！

天津中新生态城万通正奇实业有限公司二零一三年八月