通用办公楼装修手册.docx
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通用办公楼装修手册
通用办公楼装修手册
目录
第一章总则………………………………………………………………1
第二章装修程序…………………………………………………………3
第三章装修程序说明……………………………………………………5
第四章装修工程房间使用单位必读……………………………………11
第五章装修工程设计单位必读..………………………………………12
第六章二次装修施工管理规定…………………………………………16
第七章违反规则的处理…………………………………………………23
附录一装修工程委托申请表.……………………………………………25
附录二装修文件和图纸要求.……………………………………………26
附录三施工消防安全协议书.……………………………………………29
附录四装修责任承诺书.…………………………………………………31
附录五施工噪音,异味排除协议书………………………………………32
附录六二次装修施工人员办证须知.……………………………………33
附录七指定承建商资料.…………………………………………………34
附录八上海市施工现场消防安全管理规定.……………………………35
第一章总则
一.目的:
尊敬的各装修施工单位,在贵公单位对办公大楼进行装修施工之际,上海市政府向您表示最热诚的欢迎.
物业管理公单位特制定本手册旨在向您提供装修指引及一般性资料,给您的装修改造工作的顺利进行提供可靠的保证.为协助您顺利完成房间的装修工程,提高施工质量并保证我刑侦科技大楼的整体安全,请各施工单位与物业管理公单位充分合作,共同遵守本手册所载列之一切规则及条款.
二.范围:
本手册适用于上海市二手办公楼装修改造工程.
三.装修程序快速一览表
序号项目涉及对象需用工作
1装修申请,委托书,房间使用单位
3提交图纸资料房间使用单位,装修单位,工程部,
4审图,提交审图意见工程部.
5图纸修改,再审装修单位,工程部.
6报消防局审批,取得开工证装修单位,市消防局10日内
7办理开工手续,交费,办证装修单位,工程部,保安部,财务部.
8进场施工装修单位
9工程验收申请装修单位,工程部提前-天
10交竣工图,工程验收房间使用单位,装修单位,工程部,保安部提前三天
11消防验收市消防局
12办理退场手续装修单位,工程部,财务部
四.资讯及服务
物业:
地址:
电话:
日常事务管理:
值班室地址:
联系电话:
如房间使用单位对本手册内各项装修及管理事宜有任何疑问.请与物业管理公单位大楼值班室联系.本公单位将乐于为房间使用单位及装修单位解答和处理有关事宜.
五.备注;
由于本手册内容旨在为房间使用单位装修提供指导性及一般性资料.尽管所有资料组合都经过周密安排.但管理公单位无需对内容的准确性承担责任.同时.为利于对房间使用单位装修工程的有效管理.管理公单位保留权力在没有事先通知房间使用单位的情况下随时修改本手册之条例及规则.如本手册内容与房间使用单位所签租约规定有异.以相关租约为准.
第二章装修程序
一.程序要点;
1.房间使用单位接钥匙;
2.装修/整改申请;
3.资质审查与报送图纸;
4.审图
5.办理交费等相关手续;
6.报消防局批准;
7.施工许可;
8.装修工程竣工验收;
9.消防验收;
10.退款;
二.装修程序简图
5个工作日
第三章装修程序说明
一,房间使用单位接钥匙;
房间使用单位接钥匙时物业公单位人员进行对房间进行验收,明确房间内遗留的问题并交接房间钥匙.
二,资质审查与报送图纸;
1.房间使用单位申请装修时,应以《装修工程委托申请表》的书面形式将房间使用单位所选定的装修单位申报给物业公单位的值班室(见附录一).
2.值班室将会为房间使用单位及装修单位提供装修指引工作,协助房间使用单位,装修单位与物业管理公单位的有关部门(工程部,保安部,值班室)建立联系.
3.装修单位需将附录二所列出的资料报物业管理公单位工程部;
4.工程部负责对工程承包单位的资质进行审查,要求如下;
(1)建筑装饰设计乙级以上资质;
(2)装修工程施工贰级或以上资质.
5.需特别注意事项;
(1)刑侦科技大楼所用装修材料必须符合绿色环保要求(无毒,无害,无气味).
(2)房间使用单位如对隔音的特殊要求,须在设计时加以考虑.
(3)房间使用单位如安装独立门禁系统,须加装后备电池.
(4)房间使用单位如使用电脑终端,须自备UPS(不间断电源).
三,审图;
1.工程部收到图纸后将立即开始审图工作,正常情况下将于二个工作日内将审图意见发给房间使用单位,同时抄送设计单位.如遇装修规模较大,设计较复杂等特殊情况须延期时,工程部会提前通知房间使用单位.若工程涉及重大改动(如结构等)需办公大楼原设计院或其它专业机构,人员审核时,工程部将要求本装修工程的设计单位提供相关的书面认可材料,工程部可协助联系有关人士.
2.工程部仅对贵单位内部的施工方案提供参考意见,必要时对有可能影响到整个系统或其他房间使用单位的在消防安全,电气控制,信息通讯,空调通风,渗漏等方面的问题提出强制性措施,设计,施工单位应依据此意见并依照原有设施配备及现场状况.合理改进施工方案.以达到满意的工程效果.因设计失误和方案不当造成的一切后果,有设计,施工单位负责.
3.除物业管理公单位的审图意见外,装修公单位所有图纸必须符合国家及当地政府有关规定及规范,所有工作内容均应符合租约及物业大楼的有关规定.
4.装修单位须按审图意见修改图纸直至合格.
四,报消防局批准;
1.装修单位需首先与保安部签定《消防安全协议书》,见附录三.
2.装修单位需准备好以下资料(即消防局"建筑装修工程消防审核所需申报材料");
(1)《上海市建筑装修改造工程消防审核审报表》一式两份及施工单位提出的书面申请,并按要求加盖公章.
(2)物业管理公单位负责填写的送审报告..
(3)施工单位的装修改造方案(主要应包括工程概况,施工方案,总体施工进度安排,施工中所使用的材料,物品,数量,主要施工方法,技术质量和标准等).
(4)物业管理公单位与装修施工单位签定的《消防安全协议书》,施工单位在现场用火,用电,油漆粉刷等项的《消防安全措施》及防火责任人名单.
(5)装修工程设计图;提供全套设计图纸,属于国外设计的图纸应有相应的中文说明,图纸的规格不应小于20×30CM,并应装订成册.
(6)有特殊装修改造要求除报送平面图外,还应剖面和立面图纸(图纸规格同上),改变或新增的消防设计方案及图纸,产品的材料检验证明.
(7)房间使用单位与施工单位签订的《装修工程承包合同》.
(8)所送图纸必须由具有相应设计资质的单位设计,并加盖本年度报审专用章.
(9)提供有关装修使用木材,壁纸,地毯,纺织物等材料的品种数量,使用部位以及防火性能检测报告(检测报告出示原件,提供复印件).
(10)报审材料应加盖相应单位的公章.以上资料经工程部,保安部审查无误,即在《建筑内部装修消防报审表》上签字盖章,装修单位持报审表及图纸,资料送消防局审批.
五,办理进场施工手续;
1.物业管理公单位规定管井,机房内及涉及消防系统(烟感,喷淋),燃气系统的施工须由管理公单位指定的具有相关设计施工资质的授权单位负责设计施工.装修单位在报消防审批的同时,应与管理公单位指定的授权施工单位及时联系,以便早日签约,使工程顺利进行,联系方式见手册附录七.
2.押金与费用;
管理公单位规定二次装修需要对施工单位收取装修保证金,对施工单位人员收取出入证押金和工本费;
3.装修单位应办理以下事项;与大楼签订《装修责任承诺书》,见附录五.
与大楼签订《施工噪音,异味排除协议书》,见附录五.
办理如下保险相关手续;
3.1为了确保大楼的公共保险不受影响,请详细填写附录一中内容.对于合同金额超过50万元人民币,由大楼签定的保险合同约定的工程,由于规模已对大楼的整体保险的效力造成影响,所以物业管理公单位将在与保险公单位沟通后,通知客户需要缴纳的保险费数额.
3.2为了确保大楼各客户的人身和财产安全由于工程事故受到侵害时获得适当的保障,同时也为了保障您将开展的工程的安全以及您可能因为意外事故而面临的民事赔偿责任,大楼要求在工程开始前购买建筑工程一切险.
建筑工程一切险包括两部分;
1)工程物料损失保险部分;报额由您自定,建议为工程合同金额.
2)第三者责任保险部分;保额由您自定,但写字楼部分面积小于200㎡时不得低于100万元人民币,其它不得小于200万元人民币.
在此建议通过物业公单位统一购买保险,从而实现规模效益.如须购买,请与值班室联系并根据物业管理公单位的通知交付相应费用.
物业公单位将不允许无保险公单位承保的工程施工进行,请在办理施工证时向物业管理公单位提交上述保险单据的复印件.如果预计完工日期,承包商或工程金额,工程性质等有任何变化,请第一时间通知物业管理公单位,并在需要时变更保险合同.
六,开工许可;
1.正式开工许可;
在得到消防局及其它政府有关部门(若需要)的批准后,施工单位凭审批回执及财务盖章的收费单到工程部办理《二次装修开工许可证》.
2.在进场前,施工单位需为进场施工人员办理出入证.办理出入证时须持有施工人员的相片,有效证件(外地民工须有暂住证,身份证,做工证)及办证押金(详见附录六)
3.工程部和保安部与房间使用单位和施工单位确定进场日期,并将施工进度表在两部门备存.
4.涉及到大楼公共区域的施工项目需事先向管理公单位工程部申报施工方案(包括但不限于施工工艺,成品保护,清洁方法及退租还原承诺).
七,验收;
1.施工单位分项工程完工后需办理分项工程验收单,由施工单位提前一个工作日与工程部联系验收时间.验收内容包括但不限于设备,强电,弱电,土建,消防专业.(备注;物业管理公单位的工程验收侧重于保护刑侦科技大楼的设施,设施,而不对工程标准个质量负责).
2.所有吊顶,墙面及隔离工程必须在最终封闭前24小时向物业管理公单位申请进行隐蔽工程的检查验收,合格后方允许进行下一步工序;否则,由此而引起的所有问题,均由施工单位负责.
3.施工单位完成全部工程后,经自检和分项验收合格,整体工程还应通过房间使用单位,设计,监理和施工单位的四方验收单申请工程整体验收并填写《装修工程竣工验收申请表》.
4.物业管理公单位工程部,保安部在核实工程完成情况后(即各分步分项工程验收单齐全),将在规定时间内会同各单位对工程整体做验收,并填写《二次装修工程验收记录表》,验收内容将主要针对该工程是否会影响公共区域或其他房间使用单位.如果验收不合格,物业管理公单位将给施工单位发出书面整改意见并要求按规定进行整改,然后再次验收直至合格.
5.工程部可应甲,乙方要求在施工或核验时提供现场指导和技术服务,但对施工过程不承担监理义务.工程质量和后期保修问题由甲乙双方自行解决,房间使用单位应要求施工单位留存部分备品备件,以利于日后维修.
6.房间使用单位报消防部门验收并取得合格证明.若还需其它政府部门验收,房间使用单位应一并申请并取得合格证.根据国家消防法规,未能取得消防验收合格的工程不能投入使用,若违反规定将对责任人则以处理.因此,未能取得政府验收合格的工程物业管理公单位将不配合提供正式入住需要的服务,如送正式电,家具运输等.
7.房间使用单位凭消防合格证及其它政府部门频发的合格证明办理竣工手续,申请开通各项服务,并申请退还剩余的装修保证金.
装修保证金物业公单位一律视为由二装施工单位交纳而不论其实交纳者,它的主要功能是处理可能对刑侦科技大楼或其它房间使用单位造成的损害的赔偿.虽然物业管理公单位可根据房间使用单位的要求而暂时付该笔款项,但它并不是装修本身的质量保证金.因此二装验收手续办理完成后(消防局验收合格10天后)物业公单位将无息退还扣除应交纳部分后的款项以原交款单位.
第四章;装修工程房间使用单位必读
1.《装修工程委托申请表》是物业公单位用以明确房间使用单位二次装修各单位的重要文件,您应认真填写,以便物业公单位同您的二次装修设计单位,施工单位,监理单位联系.
2.由于物业公单位与装修设计单位,施工单位,监理单位之间没有任何合同关系,因此对于装修工程的质量物业公单位不负责任,但我们将尽自身的最大努力来协助您监督工程施工质量.所有装修质量问题(不论保修期内外,包括电力供应,空调效果等)应由房间使用单位与所聘用的装修商之间进行.因此您在工程设计阶段及完工后应自行检查,验收工程设计,施工质量,物业公单位的检查验收会协助您检查质量问题,但其主要目的的权在于确定该装修工程是否对刑侦科技大楼或其它房间使用单位造成不利影响.
3.基于上条所述原因,强烈建议您聘请监理公单位或工程咨询公单位,依靠自身及监理公单位严把工程质量关,并与设计,施工,监理单位另行签定质量保证协议及协商质量保证金事宜,以保护您的自身利益.
4.物业管理公单位要求您在开始正式办公前办理完成消防验收合格手续.
5.房间使用单位二次装修负责人应仔细阅读本手册后面的重要内容,以了解刑侦科技大楼有关的管理规定.
第五章;装修工程设计单位必读
1.物业管理公单位将提供给每位房间使用单位有关资料,以帮助房间使用单位顺利开展二次装修工程.其中包括《房间使用单位装修手册》和贵单位的原计划图纸;
(1).公制1:
50或1:
150比例的楼层平面图.
(2).公制1:
50或1:
150比例的设备布置图.
(注意;上述图纸中的资料只反映有关单位之设计情况以供房间使用单位参考,房间使用单位及房间使用单位所聘请之设计师及工程承包商应现场核实图纸中的资料及尺寸).
在设计过程中,房间使用单位如有任何疑问,相关工程专业技术人员将提供咨询服务.
2.不得对大楼的结构性设施及应急电源,照明系统进行改造.
(1).由于大楼写字楼楼板可承受的最大压力有限(请检阅图纸),因此不允许在楼板上集中放置较沉的重物,如UPS电池组,保险柜等.以坐垫层地面剔凿深度不能超4cm,所有隔断墙均要求为轻质隔墙,并标明隔墙的材料高度.
(2).不允许改动房间内固定外幕用的螺栓.
(3).不允许拆改玻璃幕墙内石膏封板,承租区内部所做一切隔断不允许和幕墙做固定(包括铝合金台板部分).
(4).吊顶处不允许拆改原大楼提供幕墙边的石膏板吊顶,包括其窗帘盒,灯箱,风口部分,并且不能在其上面做固定.
3.所有建筑分隔,消防系统的改动,必须符合现行上海市法定条例的规定.
(1)不可阻挡消防通道,安全门,紧急出口灯具,消防栓及机电机房门.
(2)大楼提供的防火门,防火隔墙不允许拆改,必须保证原有消防通道的路线.
(3)防火卷帘下不允许摆放家具或其它物品,不得防碍防火卷帘的垂落.
4.二次装修工程应完全在房间使用单位自用面积内进行,任何装修工程均不可延伸到公共区域.
(1)所有的门不得伸展到公共地方,包括走廊或电梯厅,户门不得向外开启.所有原提供之房间门均不得更换或在原有门框上加装装饰性外
(2)除得到物业管理公单位的批准,房间使用单位房间外及所有外墙(包括公共走廊,电梯厅等)不许装设招牌及广告以免影响建筑物外观,室内装饰不能凸出公共走廊.
(3)不允许将自用设备安装在大楼公共竖井,机房内.
(4)所有房间使用单位均不得安装面向公共走廊或会对其他房间使用单位造成骚扰或影响的音响设备.
5.对大楼所提供的任何原设施进行拆改,均要报大楼工程部批准.
(1)大楼提供的走廊隔墙不允许拆改,不能增加开门,以大楼统一装修为主.
(2)所有原提供之房间门均不得更换或在原有门框上加装装饰性外框.
(3)大楼提供的户门不能改变其颜色,位置,开启方向等.
(4)房间使用单位所安装的门禁系统需报总队信通处批准(按消防要求应为断点自开).
6.房间户内禁止更改外窗,窗帘必须安装在预留的窗帘盒内.为保证大楼的整体形象.
7.房间使用单位应提供足够的通道让一切公共设施,设备和装置等获得保养及维修.不能阻挡机房的送回风及进出机房的通道或维修空间.在室内装设吊顶时,应在每一个水管阀门及每一个电源箱或任何重要设备下加装检查口.
8.如果需连接公共给排水系统,电气系统或其它相类似公共设施,必须负责从使用点到公共干线的一切保养,维修,拆除,翻新和更换..
9.整楼的房间使用单位还应注意以下事项;
(1)整个大楼的核心筒及电梯厅区域必须保持相同的风格,任何装修工程均不可延伸到该区域.
(2)房间的外墙一般不能改动,除非消防分区不受影响的设计图纸得到市消防局批准且保留原有公共通道的功能,但无论如何安装有主立管,消火栓设备,疏散指示灯具的墙段不得改动.同时,因隔墙内有大量管线,物业单位将不对由此产生的任何影响负责,包括局部的供电,通信线路中断,空调效果较差,安全防盗等问题均由房间使用单位自行承担.
(3)不允许堵塞消防通道,维修检查通道.不允许锁死消防楼梯门,消防楼梯内禁止设置障阻止人员通行.
(4)跨层敷设自用的管线,网络时,应首先考虑过已有的各种竖井进行,避免在楼板上打洞破坏大楼结构强度.严禁在大楼楼内飞线.
10.电气要求;
(1)房间使用单位必须遵守房间设计实际容量,不允许超容量设计,不允许私自增容,如照明回路,插座回路有较大变动时必须书面报请大楼物业工程部确认.
(2)报装方案应有详细的电气设计说明,包括灯具选型,地插选型报装功率,各支路功率,插座回路的数量及每路功率均要有详细标示.
(3)大楼一般导线采用ZRBV阻燃型塑铜线,消防应急回路照明采用NHBV耐火型塑铜线,禁止使用普通BV塑铜线.
(4)各类接线必须在接线盒内进行接驳,必须穿管走线.禁止施工中在吊顶内随意接线,吊顶上不允许各中裸露线路存在.
(5)大楼配线管禁止使用PVC型塑料管,应采用KGB薄壁扣压管,地面预埋应采用GS镀锌管.
(6)大楼一次照明(即原装照明)不得私自更改变动位置,特殊情况需调整必须报物业工程部批准.
(7)大楼每室内提供的消防应急照明严禁接驳其它灯具及其它用电器具.
(8)室内壁装式插座据地0.3米.若采用地面插座,必须采用跷起式金属二,三极地面插座,普通暗装插座禁止做为地面插座使用.
(9)房间使用单位选择灯具光源必须与大楼整体光源协调一致,可向物业管理公单位审购,若有疑问请与值班室联络.
第六章二次装修施工管理规定
一,总则
1.为加强大楼日常管理工作,保证大楼内部秩序和正常办公业务,并保证二次装修顺利进行,特别制定本规定.
2.本规定适用于大楼的为房间使用单位(即工程甲方)向施工单位(即工程乙方)发包的任何装修改造,设备安装等项工程.大楼范围内的其他工程亦可参照本规定执行.
二,一般规定;
1.施工单位应遵守《上海市建设工程施工现场安全标准化管理标准》,《建设工程施工现场消防管理办法》,《建筑内部装修设计防火规范》等项法规,规范及各类施工安全操作标准,切实搞好施工现场管理工程质量.
2.正式施工前由施工单位按管理公单位要求首先做好施工现场公共区域的成品保护,并办理交接手续.施工时间,施工单位不得擅自对保护设施进行拆除及破坏,并注意爱护物业管理公单位设置的其它成品保护设施.
3.施工中不得在铝合金窗框上钻孔及放置金属物料,不得在玻璃幕附近进行金属切割和电焊操作.如因此而造成大楼设施的损坏,管理公单位有权从装修保证金中扣除相应赔偿金,不足部分,管理公单位有权追偿.
4.施工单位应严格按照已批准的图纸和确定的施工方案和技术工艺进行作业,如有变更应及时通知工程部及有关政府部门审批.
5.对可能影响大楼系统设施项目和隐蔽工程,工程部认为有必要检查时将提前通知施工单位.施工单位在检查通过之前,不得进行后续工程的施工.
三,不影响其他房间使用单位的原则;
1.机电工程安装;
房间使用单位于装修期间敷设电线,接驳水电,燃气等须暂时关闭刑侦科技大楼总闸的,必须提前五个工作日以书面形式报物业管理公单位批准,同意进行的项目由物业管理公单位或物业管理公单位指定的单位实施,物业管理公单位将不会接受即时申请.若房间使用单位未经批准私自接驳电力,水源,燃气等,一旦影响刑侦科技大楼设施或影响其他房间使用单位,所造成的一切后果及损失,由贵房间使用单位完全负责并承担全部经济损失.
2.在公共区域施工
房间使用单位若用公共区域施工,必须事先向物业管理公单位提出申请,获批准后方可使公共区域,于指定日期,时间及地点工作.并应于动工前通知物业管
理公单位,做好成品保护工作,物业管理公单位将视情况派人员在现场监督,
同时,该施工不影响其他房间使用单位的正常办公.
3.施工过程中,所有材料,工具及废物等在任何时候都必须放置在所属房间内,不得阻塞,占用公共走廊或任何公共地方,不得放置于公共区域或服务通道内.
4.对原有设施,设备的拆除;
房间使用单位在装修过程中,经物业管理公单位同意拆除的大楼原有的设备,设施,均应到物业管理公单位办理备案手续,由房间使用单位自行负责保管,并在租约期满后按恢复原则恢复到原状,由物业管理公单位验收认可.
5.装修单位应做到文明施工.保持施工现场清洁,有序,因施工原因而导致刑侦科技大楼设施故障或损坏的,装修单位应予以赔偿并承担连带责任.对刑侦科技大楼设施堵塞的,装修须负责清通和复原.
6.房间使用单位房间装修期间,所有回风口必须封闭,大门亦须关闭.
四,安全保卫及消防规定.
1.施工期间施工单位应确定现场负责人及安全员,施工现场严禁吸烟.
2.房间使用单位之装修承包商所雇的施工人员入大楼必须着装整齐,必须佩带施工证于胸前明显处,以备随时接受物业管理公单位的检查.
3.携带器材物品离开大楼时,需按规定办理出门条.施工人员发生治安,刑事事件,或违反规定造成严重后果的施工单位应承担责任.
4.施工单位应严格管理本单位施工人员,在施工现场不得有大声喧哗,追逐打闹,酗酒赌博,随地吐痰,吸烟及有不文明的行为,不得使用任何放声设备如收音机,电视等,在施工区域以外禁止坐卧,闲逛,吸烟,聊天,窥探其他房间使用单位房间,触动毁坏大楼公共设施,并不得于大楼内留宿,煮食;否则物业管理公单位人员有权即时终止其工作而由施工单位对其行为负全部责任.
5.施工人员不得用楼层热水器打取施工用水,禁止乘做客用电梯,乘坐消防电梯时也应避开刑侦科技大楼民警的上下班及用餐时间.
6.除发生火警,严禁动用大楼配置的消防设施,包括消火栓,灭火器等.
7.施工所有的材料应符合防火的要求,运进易燃材料时,保安部有权验料并有权让甲,乙方出示相关材料的防火检测证明,出厂合格证明及产品说明书,将其留存备案并确定当日用量.
8.装修单位应保证施工现场周围的清洁卫生,避免易燃易爆品堆积,造成火灾隐患,施工现场内易燃易爆品应妥善保管,并指定专人负责.出于安全考虑,施工现场未经批准不得存放易燃,易爆物品,所有易燃,易爆物料必须于当日结束装修工作时清运出现场.
9.如果在装修中使用木制材料,必须要按消防规范要求涂上防火漆或进行阻燃处理.二装选用局部照明如石英灯,筒灯,灯箱等,一般情况不允许安装在木质材质(或可燃材质上),安装在木质材质的灯具须涂刷不小于三遍防火涂料,并在灯具边缘处加装防火石棉垫,且注意密闭式灯箱要有合格的散热孔,房间使用单位须保证以上做法满足消防规范.
10.施工需要动火或烧焊前,必须提前24小时到物业管理公单位办理"动火证",并按消防管理制度执行,电气焊工应持证上岗,并确定看火人和防火措施.对电器设备的使用,也应按规定操作.
五,施工时间;
1.大楼的正常装修工作时间为早8:
30~晚18:
00,后所有装修人员均应离开大楼.但所有发出噪
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