接管验收方案经验分享.docx
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接管验收方案经验分享
第一章接管验收前期准备.................................................2页
一、接管验收的目的...................................................2页
二、接管验收的前期准备工作...........................................2页
第二章接管验收要求.......................................................6页
一、接管验收要求....................................................6页
二、接管验收所需技术资料............................................7页
三、接管验收应提供的操作和维修保养手册.............................10页
第三章接管验收项目与工作程序...........................................14页
一、接管验收项目....................................................14页
二、接管验收工作程序................................................15页
第四章房屋接管验收标准................................................20页
一、楼宇本体硬件设施的具体验收标准..................................20页
二、公共配套设施接管验收标准........................................20页
三、机电设备的接管验收标准..........................................28页
四、接管验收工程遗留问题的处理......................................36页
第五章设施成品保护方案..................................................37页
一、总则............................................................37页
二、实施细则........................................................37页
附件...................................................................40页
第一章接管验收前期准备
1、接管验收的目的
1、接管验收是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容而进行的再检验。
接管验收应特别重视对综合功能的验收和落实物业的保修事宜。
2、确保物业具有正常的使用功能,充分维护业户的利益。
3、为以后的物业管理创造条件:
通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。
一方面根据有关物业的文件资料,可以摸清物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造条件。
二、接管验收的前期准备工作
(一)成立接管验收小组
1、成立时间:
2、物业公司验收领导小组成员
组长:
副组长:
成员:
管理处各部门负责人
3、现场验收小组
1)负责人:
2)工程部接管验收负责人:
3)客服部接管验收负责人:
4)秩序维护部协助接管验收负责人:
4、发展商移交小组成员及分工由安排。
(二)接管验收小组人员分工
1、组长负责接管验收的领导和组织工作;
2、副组长在组长的领导下,负责接管验收安排的实施工作;
2.1协助组长协调、指导接管验收工作;
2.2与发展商、承建单位协商验收程序和验收标准;
2.3根据接管验收实际工作的需要提出调整意见或方案;
2.4与发展商签署《物业接管验收表》。
3、各部门负责人跟进接管验收的各项记录的完整性及遗留工程的整改、修复。
4、客服部协助公共单元的接管验收工作以及钥匙的接收保管;
5、工程部负责楼宇和机电设备及相应的技术资料的验收接管,具体分工如下:
5.1技术资料、图纸、设备房锁匙的接收由负责;
5.2给排水系统的接管验收由负责;
5.3消防系统的接管验收由负责;
5.4供配电系统的接管验收由负责;
5.5空调系统的接管验收由负责;
5.6电梯设备的接管验收由负责;
5.7智能化系统、监控系统、门禁系统、巡更系统的接管验收由负责;
5.8防雷系统的接管验收由负责;
5.9土建、装修工程由负责;
5.10绿化工程的接管验收由负责;
5.11停车场管理系统、停车场交通设施的接管验收由负责;
5.12各类机电设备及相应的技术资料的验收事项、表格、资料的填写,由各系统接管人负责,交工程部经理签署;
6、秩序维护部负责协助智能化安防、消防、停车场系统的接管验收;安防、消防、停车场各设备的数量、外观完好程度的验收由秩序维护部负责;
7、公共区域的通道门钥匙由秩序维护部负责接收;
8、项目部与物业公司联合对建筑主体进行验收;
9、秩序维护部负责接收后设备设施的安全保卫工作。
(说明:
以上具体时间及人员配备待物业人员确定进场后添加。
)
(三)人员的培训
1.基础培训内容:
大厦的基本情况、验收实施的程序及每个环节应注意的事项、验收过程中发现存在问题的处理方法、各类表格的使用、人员分工及其职责范围。
2.专业培训内容:
2.1房屋观感验收标准(了解)、饰面装修验收方法、验收过程中需协调、配合的工作;
2.2房屋接管验收标准、饰面装修工程验收标准、大厦附属工程验收标准及相关图纸、资料;
2.3供配电系统验收标准、发电机验收标准、空调系统验收标准、电梯设备验收标准、水泵验收标准、给排水系统验收标准、通风排风系统、避雷系统验收标准、照明系统(含室外景观照明)的验收标准及相关图纸、资料;
2.4消防系统验收标准、BA智能系统的验收标准及注意事项、CCTV电视监控系统、门禁系统验收标准、巡更系统验收标准、停车场及收费系统验收标准、信号覆盖系统等验收标准及相关图纸、资料;其他安全防范应注意的事项。
(四)工具的准备
验收前需准备的工具:
钥匙箱;对讲机、以及其他测试工具、物品等。
(五)参与设备设施调试运行
及时掌握项目设备设施安装进度计划,配合项目部及设备安装单位编制设备设施安装调试计划与调试方案,熟练掌握设备运行基本参数和运行数据,掌握设备维护、安装要点及注意事项,确保日后物业管理期间设备设施的正常运转。
第二章接管验收要求
一、接管验收要求
(一)大厦接管验收须具备条件:
1、提供政府有关职能部门验收证明(整体竣工验收合格报告和消防验收合格报告);
2、提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明);
3、提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料;
4、提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款;
5、提供承包商、厂商及供应商(最新)的地址、联系电话及联系人资料;
6、提供必要的专业技术介绍和培训;
7、提供所有测试、检验和分析报告;
8、清洁被验收的场地、设备和机房。
(二)物业接收工程项目验收依据
1、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准(包括国家、行业和地方的,较为完备的规范、标准)。
2、前期施工合同(协议)制定的标准,要求。
3、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸,设计变更单。
4、所有的设备,材料等的技术说明书,安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料
等的清单、合格证等。
5、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
6、工程质量事故处理记录。
7、前期施工阶段竣工验收报表(包括政府部门和监理公司出具的);分项、分部、单位
工程质量检验评定记录。
8、设备试压、试运行合格报告等。
二、接管验收所需技术资料
在物业验收接管前,发展商须提供有关物业的各种技术资料和竣工图,分类立卷,在验收时交物业公司归档保存,若验收时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图(含电子版)最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。
物业公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养,一般需要递交以下技术资料,但不限于此列:
(一)、项目准备阶段文件
1.项目审批文件。
2.建设用地、红线测量文件。
3.工程场地勘察资料。
4.初步(方案)设计与审批
5.招投标与合同文件。
6.开工许可与审批文件
(二)、施工文件
1、施工管理文件。
1.1施工方机构管理文件
1.2施工许可与资质文件。
1.3材料、构配件、设备报审文件。
1.4施工技术文件
1.5质量控制与事故处理文件。
1.6图纸会审及变更洽商记录。
1.7工程报验文件。
1.8工程中间验收交接文件。
1.9施工总结文件
2、土建施工---地基与桩基础工程;主体结构(含地下室);装饰装修;幕墙安装工程;建筑屋面及防水工程;室外道路工程;室外管线工程。
2.1分部(子分部)工程施工技术文件
2.2结构计算书(适用幕墙工程)
2.3施工测量与观测记录
2.4结构隐蔽工程质量验收记录
2.5混凝土施工及质量检查记录
2.6结构质量现场检测
2.7检验批验收记录
2.8工程质量检查验收记录
2.9工程材料施工现场复试(检)验报告
2.10工程材料复试(检)验结果汇总与计算表
2.11材料、构配件、设备质量证明文件
3、机电安装----室内给水、排水系统安装;电气照明、电气动力、备用发电机、防雷接地安装、变配电工程;建筑智能工程;消防系统工程;通风与空调安装工程;电梯安装工程
3.1分部(子分部)工程施工技术准备文件
3.2电梯安装试验(安装质量检查)记录(适用电梯工程)
3.3工程验收检测报告(适用电梯工程)
3.4施工及隐蔽工程验收记录
3.5施工试验及调(测)试记录
3.6施工质量检查试验记录
3.7检验批验收记录
3.8工程质量检查验收记录
3.9工程材料复试(检)验报告
3.10材料、构配件、设备质量证明文件
3.11工程设备(材料)质量证明文件汇总表
3.12电梯产品质量文件及合格证(适用电梯工程)
3.13电梯安装图(适用电梯工程)
4、竣工图
4.1综合竣工图(含电子文件)
4.2各专业竣工图(含电子文件)
5、竣工验收及备案文件
5.1工程竣工验收管理文件
5.2工程质量评估与检查文件
5.3工程竣工质量验收记录文件
5.4工程竣工专项验收文件
5.5工程竣工专项验收文件
5.6竣工结算文件
5.7工程质量保证及保修文件
6、声像照片
6.1建筑场地施工前地貌照片或录像
6.2工程建设过程主要阶段
6.3重要活动照片或录像资料
6.4工程竣工后建筑物照片或录像资料
(三)、设备文件
1.供水、供电、电梯、消防等设备随箱、开箱及试运行、维修、维护资料。
2.设备产品说明书,产品合格证和出厂检验文件
3.设备维护保养、安全操作规程(说明书包括的不再单列)
4.所有的进口的产品设备提供有中文的说明书,标注相关的规格型号
5.提交所有设备清单(名称、数量、型号、电气线路图等)
6.提供所有设备厂家最新的联系地址、电话和主要负责人和保修期限。
(四)、其他
以上资料需装订成册,并编制资料目录;将作为物业公司接管移交并管理大厦的基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实的维护及保养。
三、接管验收应提供的操作和维修保养手册
承包单位在物业移交前,须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册"),以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理,编制操作手册要求如下:
1.承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册,以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。
2.手册内所有内容应以中文编印,文字、插图和表格等效果清晰。
3.每一系统应独立成册,以减少每册的厚度,不同内容或章节应以塑料索引标签分隔,并附有清楚的目录指示,以便操作人员翻查参考。
4.为使手册便于使用,并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损,手册应采用优质的A4标准纸张编印,配上坚硬的封面和书背,并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。
5.手册须同时附有本项目的“竣工图"目录,按所属系统分列于有关系统的章节内。
如某一图纸同时适用于多个系统时,则需在每个有关系统章节内同时列出。
若递交手册时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。
6.系统操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):
6.1系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。
6.2详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。
6.3系统内所有的管道和接线图,并说明主要设备和部件的规格和功能。
6.4提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数,并预留一定的空
6.5位以便加插最后调定的参数。
6.6系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。
7、设备操作需提供的技术资料(至少包括以下内容):
7.1设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。
7.2详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。
7.3所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料,包括每块电路板的电路图,以及所有电子元件的布置图。
如有需要,还需提供部件分解图,以显示各部件的位置。
7.4列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。
7.5所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。
8、系统/设备维修保养需提供的技术资料(至少包括以下内容):
8.1所有系统/设备检查手册。
8.2设备更换部件的程序和要求。
8.3从整个系统到设备的维修保养说明,调校的操作程序和寻找故障的方法。
8.4执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。
8.5常见故障处理和解决方法。
8.6提出系统/设备保养制度,列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年需记录和维护保养内容和方法。
9、安全保险需提供技术资料(至少包括以下内容):
9.1各类设备的保护操作程序。
9.2对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。
9.2.1电气事故保护
9.2.2机械事故保护
9.2.3火灾和爆炸事故保护
9.2.4化学事故保护
9.2.5在处理燃料和化学物品出现的事故保护
9.2.6急救和事故报告
10、在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件,需提供的技术资料(至少包括以下内容):
10.1软件内容目录表打印本。
10.2流程图、数据表和程序说明。
10.3特殊的软件和工具的使用说明。
10.4程序设计和系统使用手册。
10.5应用的基本软件、专用工具和通用软件资料,便于业主进一步修改和发展软件。
11、列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单,并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。
12、出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。
第3章接管验收项目与工作程序
一、接管验收项目
1、物业产权资料、技术资料的接管验收
根据大厦竣工验收报市档案馆备案存档资料目录清单进行交接,签署交接表。
2、建筑主体的接管验收
依据建设部颁布的《房屋接管验收标准》进行逐项接管验收,主要有以下几个方面:
2.1房屋主体及其附属设施的验收,验收内容有:
墙体、天面、门、窗、照明、给排水、防水、地面等;
2.2地下停车场、道路、园林景观等附属工程的验收;
2.3给排水管道、水表、沟、池、渠、井等给排水系统的验收;
2.4避雷系统的验收。
3、机电设备设施的接管验收主要有以下几个方面:
3.1供配电系统及其附属设施;
3.2发电机组、发电机房及其附属设施;
3.3公共照明设备、景观设备;
3.4防雷接地系统;
3.5电梯设备;
3.6给排水系统设备(包括污水井)、暖通空调系统设备;
3.7停车场管理系统以及交通设施;
3.8消防报警系统、联动控制柜和附属设施;
3.9保安闭路监控系统、
3.10电子巡更系统;
3.11门禁系统;
3.12通讯设施;
3.13送风排风(烟)系统;
3.14房屋主体、装修装饰工程;
3.15大厦其他的附属设施设备。
二、接管验收工作程序
1、接管验收工作准备阶段
1.1熟悉接管验收各层面的情况
验收小组应在验收前提前派出有关部门人员到现场,了解、熟悉大厦、设备设施
及水、电、气管线的情况,为日后的管理、维修养护打好基础。
1.2接管工作应备文件
1.3制定验收工作总控计划表
会同发展商项目部、施工单位制定交接事项、交接日期、进度计划、验收标准等。
1.4相关验收文件
1.5相关验收表格
1.6成品保护方案
1.7接管人力与器具准备
1.8接管前人员培训
2、接管验收工作运作阶段
2.1进入接管层面现场,由物业公司、发展商及有关人员共同进行。
2.2工程资料审查验收,核对所接管的资料、签发验收复函(留底备案)。
2.3按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。
2.3.1验收小组在预验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收;
2.3.2主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等;
2.3.3在预验收过程中,检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面《整改报告》返回开发商,由开发商督促施工单位进行整改;
2.3.4对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备,整改实施后,验收小组进行检查、验证,整改合格后进行正式验收;
2.3.5验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告,验收小组负责人根据全部单项验收报告,写出物业的综合性验收报告的评定及意见书,呈交公司项目工程负责人;
2.3.6对不合格的设备、设施,写出书面报告,上呈开发商及监理公司;
3、拒绝验收
对以下情况,物业公司有权拒绝验收接管物业:
3.1、严重违反国家有关法规;
3.2、未能通过有关政府职能部门的验收;
3.3、工地与交付物业不能有效隔离;
3.4、机房不能完全独立封闭;
3.5、其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。
4、缺陷整改
对在验收中发现的
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