房屋拆迁纠纷诉讼.docx
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房屋拆迁纠纷诉讼
房屋拆迁纠纷诉讼
2013-01-0314:
54:
46.0来源:
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一、关于向人民法院提起民事诉讼问题
《条例》第十五条规定:
“拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。
起诉期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
”
《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》法复[1996]12号规定:
拆迁人与被拆迁人达成协议后,一方或者双方当事人反悔的,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同,依法成立的拆迁补偿安置协议,对当事人具有约束力。
当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的,按照《民法通则》和《合同法》的规定,一方当事人可以向法院提起民事诉讼,要求对方当事人承担相应的民事责任。
当事人向人民法院提起民事诉讼有以下二种情形:
其一是拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,搬迁期限届满后拆迁人可以依法向人民法院起诉。
其二是拆迁人与被拆迁人达成协议后,且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的,一方或者双方当事人反悔的,另一方当事人可以向法院提起民事诉讼。
当然,拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,或者拆迁当事人之间在拆迁补偿安置协议中达成了仲裁协议的,一方当事人反悔,另一方当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁。
仲裁裁决书一经作出即发生法律效力,一方当事人不履行裁决内容的,另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向法院申请执行。
二、关于向人民法院提起行政诉讼问题
当事人可以向人民法院提起行政诉讼的情形:
一旦拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,都应当经当事人申请,先由同级拆迁管理部门裁决。
只有经行政裁决后,当事人仍不满意的,方可提起行政诉讼。
行政裁决是行政诉讼的前置程序。
实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门,房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。
裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
裁决的内容是条例第13条规定的拆迁补偿安置协议的内容。
任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的,都可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
人民法院根据《行政诉讼法》及相关司法解释的规定,对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和滥用职权等进行全面合法性审查。
此外,笔者认为,拆迁人与被拆迁人达成协议后,被拆迁人反悔的,拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决,任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的,也可以向人民法院提起行政诉讼。
个人房产无法转让的条件?
2012-11-2911:
15:
53.0来源:
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根据《城市房地产管理法》第37条的规定,公民的下列房地产不得转让:
1、以出让方式取得国有土地使用权的,没有按约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书,或者没有按照出让合同的约定进行投资开发的。
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3、依法收回土地使用权的。
4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
5、权属有争议的。
6、未依法登记领取权属证书的。
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情况。
房地产转让有上述情形之一的,一律认定为无效。
房地产诉讼中的证据保全
2012-09-2110:
40:
52.0来源:
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证据保全是指在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,采取一定措施保全证据的制度。
狭义上的证据保全是指人民法院或公证机关保全证据的活动,广义上的证据保全还包括诉讼当事人自己采取的保全措施。
证据保全的实质是通过事先调查,把可能灭失或者以后难以取得的证据确定下来,使其能够发挥证据的作用,从而证明案情的相关事实,并最终有利于当事人诉讼的目的,也有利于人民法院的正确裁判。
比如在房屋质量纠纷中,对房屋存在质量问题的事实必须予以确定,否则待房屋修复后,再要提取证明房屋存在质量问题的物证就十分困难。
因此,在此类纠纷中,购房者常常在诉讼前就向公证机关申请采取证据保全措施,以保全将来可以证明房屋确实存在质量问题的证据,从而保证自己在诉讼中处于有利地位。
在建筑工程质量纠纷中,对一些隐蔽工程的质量问题,也常常需要采取证据保全措施。
证据保全分为诉讼前的证据保全和诉讼中的证据保全。
两者主要存在以下三个区别:
1.保全证据的部门不同。
诉讼前的证据保全,一般由公证机关进行。
尽管《公证暂行条例》只规定了保全证据是国家公证机关的一项业务,并未规定公证机关只能在诉讼前保全证据,但在实践中,公证机关保全证据的公证业务,通常都是在诉讼尚未开始就进行的。
诉讼中的证据保全,根据《民事诉讼法》第七十四条规定,由人民法院进行。
2.保全证据的程序不同。
诉讼前由公证机关进行的证据保全,必须是根据当事人的申请,公证机关才能采取保全措施。
诉讼中的证据保全,既可以是法院根据诉讼当事人的申请,也可以是法院依职权主动进行。
也就是说,法律赋予了人民法院在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,主动采取措施保全证据的权力;而公证机关则没有这样的法定权力。
3.保全证据的条件略有不同。
诉讼前由公证机关进行的证据保全,在什么条件下可进行,法律没有明文规定,通常只要当事人认为有必要进行,公证机关就可依法采取保全措施。
当然,当事人进行证据保全,也是基于该证据可能灭失或者以后难以取得,但在理解上并不像诉讼中人民法院进行的证据保全那样严格。
人民法院在诉讼中进行证据保全时,必须符合法定条件,即在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,才能进行,这取决于人民法院的理解、判断。
最终是否采取保全措施,完全由然法院自行决定。
证据保全部门采取证据保全措施时,一般根据证据的种类不同而采取相应的保全方式,并按照收集证据的规则及要求进行。
如对“书证”采取保全措施时,常采用拍照和复制的方式;对“物证”的保全,一般通过勘验、制作笔录、拍照、录像,条件允许的则提取原物进行保全;对“证人证言”进行保全时,一般通过询问,对其陈述的内容做好笔录或者录音的方式予以保全和确定。
在房地产诉讼实践中,以上述三种证据保全为主,对物证的保全尤为常见。
特别是建设工程纠纷中,发包人对工程质量提出异议,往往需要保全证据。
如对施工现状进行拍照、摄像等,并由公证人员到场制作公证文书。
如何办理房产证
2012-10-2615:
55:
46.0来源:
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(1)登记收件。
产权登记的第一程序就是登记收件。
登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。
因此,产权人必须填写申请书,并交验有关证明、证件;经审查符合登记条件的,予以收件。
即接受申请书,收存需要进一步审查的有关证明、证件。
(2)勘丈绘图。
它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察,查清房地现状,丈量计算面积,核实墙体归属,绘制分丘平面图,补测或修测房屋分幅平面图,为产权全面审查和制图发证提供依据。
(3)产权审查。
对申请登记的房屋,经过认真细致的实地勘察和丈量制图,掌握了房屋全部实况资料以后,即可转入产权审查。
产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础,以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据,对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明,逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚,产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。
需要说明的是,这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查,是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。
(4)绘制权证。
对申请人申请的房地产,经过审查确认可以颁发产权证后,应及时转入制权证阶段。
这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。
(5)收费发证。
它是产权登记发证工作的最后程序,要求把应收的登记费收缴入库,把应发出的权证发放到所有权人手中。
发放产权证前,必须全面检查应发放的权证有无差错,是否已交纳契税。
一、个人购买商品房,办理房产证应当向登记机关提交:
1、购房合同(正本);
2、购买发票(原件);
3、竣工决算书(原件);
4、个人身份证及复印件。
必须本人亲自到场办理,如果委托他人办理必须提供经过公正的委托书。
二、单位购买商品房,办理房产证需持:
1、购房合同(正本);
2、购买发票(复印件);
3、竣工决算书(原件);
4、单位介绍信(同时还需注明单位性质、委托何人前来办理);
5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书
签订拆迁补偿安置协议的主体
2012-09-1218:
20:
33.0来源:
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由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别,故拆迁私有房屋的,拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议,而拆迁公有房屋的,拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议:
(1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。
(2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的。
(3)拆迁房管部门依法代管的房屋的。
(4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。
上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,包括由房管部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋,以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系,执行政府规定租金标准,且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。
房产买卖合同无效情形
2012-9-718:
23来源:
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一、卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,房产买卖合同无效。
建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种房产买卖合同无效。
二、产权主体有问题,房产买卖合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
若干人共有房屋时,须提交共有人同意证明书。
部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。
三、侵犯优先购买权,房产买卖合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
四、非法转让,房产买卖合同无效。
下列房地产不得转让:
1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;2.依法收回土地使用权的;3.共有房地产,未得到其它共有人书面同意的;4.权属有争议的;5.未依法登记领取权属证书的;6.法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。
安置房过户费用
2012-9-717:
29来源:
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安置房,是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
根据我国法律的规定,安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行,这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。
下面,为您介绍安置房过户交易的费用收取。
过户费用如下:
1、交易手续服务费:
住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:
3元/平方米);非住宅10元/平方米。
买卖双方各承担一半。
2、登记费:
普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。
3、土地收益金(代收):
房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。
卖方承担。
4、核档费:
50元/宗。
5、契税:
税率为3%,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半,按1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。
买方承担。
6、印花税:
税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。
7、营业税及附加:
个人购买不足两年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
8、个人所得税:
所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。
卖方承担。
房产税如何征收?
2012-9-717:
28来源:
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房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。
据证券日报2010年7月22日报道,有消息称,在财政部举行的地方税改革研讨会上,相关人士表示,房产税试点将于2012年开始推行。
但鉴于全国推行难度较大,试点将从个别城市开始。
2011年1月,重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库,其税款为6154.83元。
上海房产税的征收标准:
本地户籍:
新购且属于家庭第二套以上
外地户籍:
新购
计税价格:
交易价格70%,以后按评估价
税率:
0.6%低于平均价格2倍的0.4%
免税额:
人均60平(含60)
第二套购入后一年内第一套卖出,退税
重庆房产税的征收标准:
(试点的区域为主城九区,包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区,含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区)
三种情形需要缴纳房产税:
1、个人拥有的独栋别墅:
存量增量都收,认定标准是:
在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。
部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里,由于只有使用权,没有产权,就不需要交税。
2、个人新购的高档住房:
高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子,不管是高档房还是低档房,都得缴税。
税率:
平均价格3倍以下0.5%,3-4倍1%,4倍以上1.2%,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房(含第二套)以上的普通住房,税率统一都是0.5%。
免税面积:
2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。
免税面积以家庭为单位进行扣除,一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。
不予扣除免税面积:
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除;纳税人家庭拥有的第二套(含)以上的应税住房不予扣除。
税率征收标准为:
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。
中央财经大学税务学院副院长刘桓分析认为,此次重庆酝酿的房产税改革“扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大,比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1.5倍(含1.5倍)以上的住房。
《办法》也曾提到,未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。
“征收范围扩大之后,带来的影响是对房地产市场的打击会进一步加剧。
”刘桓接受《经济参考报》采访时说。
有分析人士认为,重庆此次酝酿调整房产税改革方案的原因与实施效果有关,专家表示,应理性看待政策效果,对住房保有环节征税势在必行,存在的问题应逐步解决。
自房产税改革在重庆、上海两地试行之后,政策效果就一直深受关注。
上述权威人士表示,据估算,此次重庆征收的税额可能在1亿到2亿之间。
这似乎也在预期之中,早前有消息披露,重庆每年预计征收房产税2亿元。
就上海而言,上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露,上海市房产税试点总体平稳,认定应征房产税的住房约七千多套。
“目前为止,上海征的套数不多,重庆征的钱数也不多,但能不能由此就说房产税没用?
我觉得下结论为时尚早。
”在刘桓看来,上海、重庆房产税改革效果不太明显与限购有关系。
重庆与上海都在实行不同程度、不同办法的限购,按照两地房产税改革试点办法,一部分征税对象属于限购范围,也就说原本是税源的房子不卖了,税的作用就没有凸显,所以,用现在的数字说房产税实施效果不好为时尚早。
另外,推出房产税改革时相当一部分人期待它能够使房价迅速趋于理性回归,抑制房地产过热问题。
财政部财科所税收政策研究室研究员孙钢接受《经济参考报》记者采访时表示,原来寄希望更多的是与房价的关联度,现在来看,这种逻辑本身可能有估计过高的成分。
对房产税的效应恐怕还需要有新的认识。
中国人民大学财金学院教授安体富告诉《经济参考报》记者,从调节房价的角度,房产税能发挥作用,但是作用有限。
房产税主要作用不在于调控房价,而是要成为地方的主体税种,进而规范政府的行为。
重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时也表示,重庆不是为了杀高房价而出台房产税,重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。
安体富认为,对住房保有环节征税势在必行,存在的问题应逐步解决。
研究表明,上海、重庆两市作为房产税的首批试点城市,开征新税种后需要解决的问题仍很多,比如评估问题、征收难度问题、地方财政可持续发展问题以及基本公共服务均等化问题等等。
“在初期,房产税改革步伐慢一点是可以理解的,很多情况要一步一步地摸索。
”孙钢表示,拿征管来说,房产税是需要纳税人主动缴税的,但我国的征管模式是以企业为中心的,对个人来说,到现在为止,新的模式还没有完全建立起来,征管模式要有一个根本性改革才行。
至于未来一段时间内是否应将房产税改革推广至全国,孙钢预测,如果房价过快上涨趋势得到遏制的话,各地竞相出台房产税改革方案的动机会有所弱化,房产税改革向全国推广的时间有可能会推迟。
刘桓也认为,房产税改革试点是否要进一步扩大到其它地方或者铺开至全国要审慎考虑。
目前相当一部分购房者是为投资,在没有别的更好的投资市场的情况下,对房地产市场打压过度,会引起货币供应和货币需求的不对称。
在这种情况下,房产税改革扩大试点范围应慎重。
房产税如何计算
2012-9-717:
25来源:
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最新房产税计算方法如下:
一、房产税的税率
按照规定,房产税采用比例税率、从价计征。
实行从价计征的,税率为1.2%;从租计征的税率为12%。
二、房产税的计税依据
房产税的计税依据有两种:
一是房产的计税余值,二是房产租金收入。
(一)房产的计税余值
按税法规定,对于企业自用房产,应以房产的计税余值为计税依据。
所谓房产的计税余值,是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。
这里所说的房产原值,是指企业按照会计制度的规定,在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。
凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的,均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。
按照规定,企业对房屋进行改建、扩建的,要相应增加房产的原值。
(二)租金收入
按照规定,对于企业出租的房产,应以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬,包括货币收入和实物收入。
对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的,应当根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金,按规定计征房产税。
三、房产税的计算方法
根据税法规定,房产税的计算方法有以下两种:
(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。
其计算公式为:
年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
(二)按租金收入计算,其计算公式为:
年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)
以上方法是按年计征的,如分期缴纳,比如按半年缴纳,则以年应纳税额除以2;按季缴纳,则以年应纳税额除以4;按月缴纳,则以年应纳税额除以12。
四、房产税的会计处理方法
施工企业房产税应纳税款,通过“应交税金——应交房产税”科目进行核算。
该科目贷方反映企业应交纳的房产税,借方反映企业实际已经缴纳的房产税,余额在贷方反映企业应缴而未缴的房产税。
月份终了,企业计算出按规定应缴纳的房产税税额,作如下会计分录:
借:
管理费用
贷:
应交税金——应交房产税
企业按照规定的纳税期限缴纳房产税时,应作如下会计分录:
借:
应交税金——应交房产税
贷:
银行存款
以上海为例:
简而言之,不新买房不交税;买新房了,你名下所有房子(包括本次新买的)的总面积减去60x家庭成员数,乘以本次购房的单价,乘以0.6%...不是交1次,而是每年交一次!
如果合并计算后,人均不超过60平方米(含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的,经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。
房屋权属登记要注意的六大事项
2012-9-619:
28来源:
法律教育网 【大中小】【我要纠错】
房屋权属登记,需要注意的地方主要有以下六项:
(一)以权利申请人法定名称登记
在进行房屋权属登记时,申请登记的权利申请人名称应当为法定名称,或依法登记的名称。
这里的登记名称均以权力申请人所提交的合法身份证明上记载的姓名或名称进行登记。
如果权力申请人是国外自然人,则以他的护照上的英文姓名进行房屋权属登记;如产权人为无民事行为能力的人、或限制民事行为能力人,在进行登记的时候就需要出具监护人公证书、法定监护人证明或δ分家的户口证明。
(二)登记申请与代理
1、申请房地产权属登记的:
当事人可以本人亲自申请登记,也可以委托代理人进行申请登记,其中如果是无民事行为能力人和限制行为能力人的,则由法定代理人进行申请登记。
2、当事人委托代理人申请房地产权属登记的:
代理人在申请时应当提交当事人的委托公证书。
当事人如果是法人或者其他组织的,则需要提交法定代表人签署的委托书,法定代理人申请房地产登记的,需要提交身份户籍证明;法定代理人由人民法院等指定的,需要提交人民法院出具的有关协助执行证明。
3、有关当事人必须共同申请:
权利申请人系两个或两个以上的,应共同申请。
如果转移登记中属人民法院强制性转移或提交了另一方当事人同意转移过户事实公证文书的转移可由单
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