保利地产年报分析.docx
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保利地产年报分析
LingnanMBACenterLingnan(University)College,SunYat-senUniversityAssignmentFormCourse:
财务报表分析Instructor:
卢锐保利地产年报分析Homework:
Name:
赵丽霞靳新锋尹鹏StudentIDNo.:
092105170921050609210448Class:
09MBASTUDENTDECLARATIONIdeclarethatthisassignmentismyownwork,whichallsourcesofreferenceareacknowledgedinfullandithasnotbeensubmittedforanyothercourse.Signature:
……………………Date:
……2011-06-01……第1页,共17页
LingnanMBACenterLingnan(University)College,SunYat-senUniversity目录一、中国房地产行业近年来环境...........................................................................................................3二、保利地产简介...................................................................................................................................4三、保利地产SWOT分析及战略.........................................................................................................4
(一)SWOT分析..........................................................................................................................41、公司的竞争优势.................................................................................................................42、公司的竞争劣势.................................................................................................................53、公司的机会.........................................................................................................................54、公司的风险.........................................................................................................................5
(二)公司战略...............................................................................................................................5四、保利地产重大会计政策说明...........................................................................................................6
(一)会计期间...............................................................................................................................6
(二)合并财务报表的编制方法...................................................................................................6(三)应收款项...............................................................................................................................6(四)存货.......................................................................................................................................61、存货的分类.........................................................................................................................62、发出存货的计价方法.........................................................................................................63、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法.............................................74、存货的盘存制度.................................................................................................................75、低值易耗品和包装物的摊销方法.....................................................................................7(五)投资性房地产.......................................................................................................................71、投资性房地产的种类和计量模式.....................................................................................72、采用成本模式核算政策.....................................................................................................7(六)固定资产分类和折旧方法...................................................................................................7(七)借款费用...............................................................................................................................71、借款费用资本化的确认原则.............................................................................................72、资本化金额计算方法.........................................................................................................7五、保利地产年报分析...........................................................................................................................8
(一)损益表...................................................................................................................................8
(二)资产负债表...........................................................................................................................8(三)现金流量表.........................................................................................................................10(四)财务指标.............................................................................................................................11(五)相关比率分析.....................................................................................................................13六、保利地产前景展望.........................................................................................................................13
(一)2011年第一季度业绩........................................................................................................14
(二)未来举措.............................................................................................................................141、积极参与保障房建设.......................................................................................................142、放缓拿地节奏,等待时机来临.......................................................................................153、充分考虑房地产调控政策的影响...................................................................................17第2页,共17页
LingnanMBACenterLingnan(University)College,SunYat-senUniversity保利地产财务报表分析一、中国房地产行业近年来环境我国房地产行业最近3至5年来呈现“三高”的态势——高成长、高利润、高杠杆。
自1998年住房市场化改革全面启动以来,全国商品房市场规模年度复合增长率高达31%,全国商品住宅均价年复合涨幅达10%,见图1-1、图1-2及图1-3。
图1-1:
房地产行业及工业年增长情况图1-2:
房价、销量及金额图1-3:
房地产指数与上证综合指数2010年,房地产市场仍然保持了稳定的增长。
2010年全国实现商品住宅销售第3页,共17页
LingnanMBACenterLingnan(University)College,SunYat-senUniversity面积9.31亿平方米,同比增长7.97%,增速比2009年降低35.9个百分点;商品住宅销售额4.40万亿元,同比增长15.19%,增速比2009年降低64.8个百分点;商品住宅销售均价4726元/平方米,同比增长6.7%,增速比2009年降低14.4个百分点。
二、保利地产简介中国保利集团公司是经国务院批准,于1993年2月在曾经隶属于解放军总参谋部的保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集团,现为国务院国有资产监督管理委员会监管的121家大型中央企业之一。
保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,是中国保利集团房地产业务的运作平台,国家一级房地产开发资质企业。
公司形成广州上海等十余个城市的战略布局,拥有44家控股公司。
其中甲级设计院、一级建筑安装公司和一级物业管理公司各一家,目前正在建设多个五星级等星级酒店和大型商用物业。
主营业务是高端精品住宅开发,城市地标性商用物业。
入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。
拥有丰富的项目资源,目前土地储备达到877万平米,在建未结算和拟建的项目总建筑面积超过1000万平米。
保利地产坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。
在住宅开发方面,逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列,涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态;商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店、高端休闲产业及旅游地产项目等,具备多品类物业综合开发的实力。
三、保利地产SWOT分析及战略
(一)SWOT分析1、公司的竞争优势
(1)卓越的战略管理能力2010年,公司结合“十一五”经营成果,编制了“十二五”发展规划,公司十年战略很清晰,提出“三个为主、三个结合”的发展战略,确立了销售超千亿、净利润过百亿的发展目标。
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(2)优秀的可持续发展能力2010年,公司大力推进区域布局深化,以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展,全年新进12个城市。
全年新增房地产项目45个项目,截止报告期末公司拥有可结算资源4195万平方米,可持续发展能力进一步增强。
(3)行业领导品牌形象深入人心优异的经营业绩和规范的企业运作不断强化公司“和者筑善”的品牌形象,品牌价值持续提升,影响力不断增强,连续五年蝉联“国有房地产企业品牌价值TOP10”榜首。
“亲情和院”物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。
(4)优秀的企业文化和员工队伍2、公司的竞争劣势净负债率较年初上升39个百分点至162%:
主要源于期内借款增加和货币资金下降。
考虑到期末公司尚有156亿元货币资金,财务压力虽有增加但风险可控。
3、公司的机会
(1)中国的城市化进程仍要继续很长时间,二三线城市成长空间巨大。
(2)中国主要城市人均GDP相继跨过3000美元大关,第三产业快速兴起,商业地产需求已经开始进入快速增长期。
(3)中国城市(或片区)商业吸引力的提升、产业结构的升级、交通等配套条件的改善,驱动租金提升。
中国目前的发展阶段,收租类模式在一线城市的商业机会相对很大。
随着持有物业的逐渐成熟,租金收入将成为稳定的利润来源。
4、公司的风险
(1)市场变化风险2011年随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施,调控效果将逐步显现,房地产市场将出现阶段性波动;
(2)深化区域布局带来的管控风险2011年全年新进城市12个,同时各区域均实现了多项目运作。
随着公司管理幅度的加大,管理链条的延伸,公司的管理难度和管控风险在增加。
(二)公司战略2011年,保利地产的战略是:
坚持公司“三个为主,三个结合”的十二五发展规划,进一步完善战略布点,以重点城市为中心继续加大二三线城市的拓展力度。
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LingnanMBACenterLingnan(University)College,SunYat-senUniversity“三个为主”包括:
一是以做大做强房地产主业为主,适度的拓展相关行业;二是以北京、上海为主,逐步向其他城市扩展;三是以商品房住宅开发为主,适度的拓展其他物业,逐步优化产品结构。
“三个结合”包括:
一是滚动性的开发收入与物业经营型收入相结合;二是资本经营和资产营运相结合,依托资本市场采取收购、兼并手段迅速的扩大资产规模;三是扩大经营规模与提高开发效益相结合,努力提高综合利润率。
面对复杂的市场形势,公司将时刻保持清醒的头脑,密切关注经济形势和政策走向,顺应市场调整变化,继续定位“成长型”企业,适时再融资,继续贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略,确保经营任务的完成。
四、保利地产重大会计政策说明
(一)会计期间该公司会计年度为公历年度,即每年1月1日起至12月31日止。
(二)合并财务报表的编制方法该公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。
子公司与该公司采用的会计政策或会计期间不一致的,在编制合并财务报表时,按照该公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
(三)应收款项该公司应收款项主要包括应收账款、长期应收款和其他应收款。
在资产负债表日有客观证据表明其发生了减值的,该公司根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额确认减值损失。
(四)存货1、存货的分类主要包括开发成本、开发产品、库存商品、低值易耗品等。
2、发出存货的计价方法存货发出时,采取个别认定法确定其发出的实际成本。
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LingnanMBACenterLingnan(University)College,SunYat-senUniversity3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量,并按单个存货项目计提存货跌价准备。
4、存货的盘存制度该公司的存货盘存制度为永续盘存制。
5、低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品领用按一次摊销法摊销。
(五)投资性房地产1、投资性房地产的种类和计量模式该公司投资性房地产的种类:
出租的土地使用权、出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。
该公司投资性房地产按照成本进行初始计量,采用成本模式进行后续计量。
2、采用成本模式核算政策该公司投资性房地产中出租的建筑物采用年限平均法计提折旧。
具体核算政策与固定资产部分相同。
(六)固定资产分类和折旧方法该公司固定资产分类和折旧方法见表4-1。
表4-1:
保利地产固定资产分类和折旧方法(七)借款费用1、借款费用资本化的确认原则该公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。
2、资本化金额计算方法资本化期间:
指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。
借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
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LingnanMBACenterLingnan(University)College,SunYat-senUniversity五、保利地产年报分析
(一)损益表保利地产最近8年的损益表分析见表5-1和图5-1。
表5-1:
保利地产损益表损益表200320042005200620072008200920106211559235640318115155202298735894主营业务收入17042384811292285478659268664主营业务利润1033056578521846374052197382营业利润10230465610512403402353797405税前利润3610023831777598013711899减:
所得税701894076721489223935194920净利润图5-1:
保利地产损益表分析保利地产损益表分析40000主营业务收入币30000主营业务利润民营业利润人20000元税前利润万减:
所得税10000百净利润020*********年份八年来,保利地产的主营业务收入年均增长78.5%,主营业务利润年均增长75.3%,净利润年均增长83.5%,均呈逐年高速增长趋势;2003-2004年度及2006-2007年度,公司主营业务收入增长超过100%;2003-2005年度,公司净利润连续两年增长超过100%;以上数据分析与国内房地产市场发展的大环境相符。
(二)资产负债表保利地产最近8年的资产负债表见表5-2。
分析见图5-2、5-3及5-4。
表5-2:
保利地产资产负债表资产负债表20032004200520062007200820092010应收款项*0577********22存货14493001614311265280844019660099109898货币资金198********0462654701522819151页,共17页第8流动资产合计79151830419116243406225321188504146672固定资产11152442141189206323应付款项72315424533758915791151983423561541短期借款155********561870308450流动负债合计87823705599886318910195153823468897
LingnanMBACenterLingnan(University)College,SunYat-senUniversity图5-2:
保利地产流动资产情况160000140000120000应收款项100000存货80000货币资金60000流动资产合计40000200000200320042005200620072008200920102003-2004年度、2005-2006年度及2008-2009年度,公司的应收款项急剧增加,年均增长率超过100%;2004-2005
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