虚假按揭.docx

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虚假按揭

个人住房“虚假按揭”贷款风险指导意见

为进一步增强银行业金融机构防范个人住房“虚假按揭”贷款风险意识，提高风险管控水平，确保辖内银行业金融机构个人住房按揭贷款业务持续、稳步、健康发展，针对各银行业金融机构在业务操作中存在的主要风险问题提出指导意见。

一、适度控制房地产信贷投放合理引导个人住房按揭贷款消费

各银行业金融机构要充分认识当前经济金融形势，严格落实国家宏观调控政策，按照“区别对待、有保有压”要求，把好“土地、信贷”两个闸门和市场准入一个门槛，坚持“点调控、预调节、稳节奏、重时效”原则，优化信贷结构，适度控制房地产贷款投放，规范房地产贷款行为，防范房地产贷款风险。

要积极开展个人首套自住房贷款，首付比例要根据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。

严格个人住房贷款风险尽职调查，对权证完整有效、借款人身份真实及抵押登记情况要严格审查把关。

要严防资信低下企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击个人住房“虚假按揭”贷款等套取诈骗银行信贷资金行为，维护银行业和消费者合法权益。

二、提高对个人住房“虚假按揭”贷款的的识别能力

个人住房“虚假按揭”贷款主要表现形式有：

一是内部关系人贷款。

通过公司内部员工或员工亲属参与购房，并以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。

二是外部关系人贷款。

通过关联企业（子公司、母公司、建筑单位或业务往来企业等）的员工或员工亲属以个人名义向银行申请按揭贷款，由开发商统一负责偿还。

三是伪造贷款人资料。

开发商借用或恶意使用他人身份资料申请按揭贷款，虚假借款人申请资料中大多显示其担任厂长、经理、董事长等职务，月薪水平从几千元到上万元不等，但实际上这些借款人大多学历较低，无稳定的职业，并且通常有着相同的地域特征，如多为异地人员，断供时间也较接近等。

四是开发商统一划拨首付款或还款。

开发商虚拟交易事实后，通常先后多次由其或通过第三方账户将资金转账至各个借款人的储蓄账户，用于缴付首付款，或直接虚开首付款收据作为向银行申请贷款的凭证。

贷款发放后，一般也是由开发商统一转账或提现后替相关借款人还款。

五是开发商拔高楼价蓄意制造“零首付”。

发生个人住房“虚假按揭”贷款的楼盘平均价格一般都比当时同地段同类型的楼房售价要高，幅度为20％到50％不等，开发商通过人为虚增房价，在最大程度上套取银行资金，客观上造成银行发放“零首付”贷款，将所有风险转嫁给银行。

六是开发商恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。

开发商通常采取对已经销售的房屋不做销售备案，又向银行申请按揭贷款，或预售商品房后，不到房地产管理部门办理合同备案手续，隐瞒销售事实，又以开发项目（含预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款，或在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定抵押的事实，擅自销售商品房。

七是虚拟交易事实转移信贷资金。

为了顺利转移信贷资金，有些开发商通过购买原材料等途径从按揭贷款账户中向其关联企业转移资金，再通过其关联企业将资金转移至个人储蓄账户，最终以大额现金提现形式将资金转出。

八是房屋竣工后，开发商迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续。

九是借款人对所购房屋不熟悉或对贷款条件不了解、不关心。

三、准确分析计量个人住房“虚假按揭”贷款的显性或潜在风险

个人住房“虚假按揭”贷款潜性风险不可忽视。

由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，导致银行面临以下主要风险：

一是处置抵押物风险。

为了尽可能多地套取资金，个人住房“虚假按揭”时开发商往往将房屋价格抬高，即使银行依法处置贷款抵押物，所得款项在扣除各种人力物力消耗后也不能足额清偿债务。

如果开发商抵押的房屋为未竣工的预售房时，银行的受偿风险将更大。

2002年6月27日，最高人民法院公布的《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》中明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。

因此，在这类情况中，银行的受偿率往往很不理想或根本就不能受偿。

二是开发商担保责任风险。

开发商与银行签定的《合作协议》中一般有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。

个人住房“虚假按揭”贷款风险出现时，开发商往往已出现严重的财务危机，此时要求开发商履行担保责任难度很大。

三是购房借款人还款责任风险。

从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。

但是由于我国的信用体制尚不完善，除了上海等少数地区建立了个人资信登记系统外，其他地区的个人资信登记系统仍是空白。

即使某些借款人配合开发商制造个人住房“虚假按揭”贷款，也很难受到真正的惩罚，银行要从执行个人财产中弥补资金损失，不仅难度大，效果也往往不佳。

特别是通过开发商买通无业游民伪造身份证明办理的恶意欺诈按揭，银行可能根本无法找到真正的借款人，更不可能要求个人承担还款责任。

如银行发放的按揭款项被挪用，并未真实地投入到正常的房地产项目，导致按揭楼盘不能按期竣工交房，或所建房屋质量低下，真实的按揭购房人也会因与开发商发生纠纷而停止供楼，引发银行新的贷款风险，形成一系列恶性循环。

四、建立健全个人住房“虚假按揭”贷款的风险防范体系

各银行业金融机构一要树立正确的风险管理观，强化对个人住房“虚假按揭”贷款的防范意识，关键是要加强对开发商和项目的审查和管理，把住风险源头。

要加强对房地产开发企业资质和信用的评估，加大贷前审查和贷后跟踪力度，加强对项目工程进度、资金流向和销售情况的监控，要建立定期和不定期项目风险报告制度，对企业经营方面出现的异常情况和发现银行操作出现不规范导致“虚假按揭”贷款风险苗头，要在不良贷款形成之前尽快采取有效补救措施并有力查处，确保银行资金安全。

同时，要重视对借款人申请资料的真实性审查，通过加强贷前调查、贷款审批和贷后管理，及时发现个人住房“虚假按揭”贷款迹象，规避和消除个人住房“虚假按揭”贷款风险。

二要进一步健全个人住房按揭贷款风险管理体系。

要结合个人住房按揭贷款的业务特点，进一步完善个人住房按揭贷款风险管理组织架构，健全风险管理制度。

一是个人住房按揭业务风险管理机构的设置和职责定位要充分体现风险管理关口前移、风险管理与业务管理平行作业的原则，加强对业务发展中所涉及的各类风险日常监测、评估和管理，及时向风险管理部门和上级行个人住房按揭贷款业务管理部门报告风险信息，真正发挥风险管理独立性和垂直性的作用；二是要实行第一责任人尽责、负责制度，明确业务发起部门（客户经理、业务科长）是个人住房按揭贷款业务的第一责任人，对单笔贷款的真实性和贷款风险以及项目的跟进情况负责，对客户经理和业务科长要进行离岗审计；三是要逐步实现项目集中审批，加强对项目跟踪和后评价工作；四是要充分发挥风险管理、稽核等部门的职能作用，加大对个人住房按揭贷款业务的检查力度，督促指导所辖分支机构牢固树立风险意识，提高规范操作和防范个人住房“虚假按揭”贷款的能力。

五、严格个人住房按揭贷款风险控制与管理

项目准入方面：

要选择品牌良好、资金实力雄厚、无不良信用记录的开发商和市场定位准确、有一定竞争能力的楼盘项目；重点选择公司治理机制良好，财务状况正常的开发商的开发项目；加强对开发商关联企业或高级管理人员在其他企业任职情况的调查和了解；对项目施工进度缓慢、销售不佳或外观、建筑质量较差、小区配套设施不完备、功能滞后的楼盘，以及商业气氛不浓的商业用房原则上应审慎介入。

审核房地产按揭贷款项目的准入时，应重点分析按揭贷款项目的合规风险、完工风险和市场风险。

要对开发商实力和以往经营业绩进行调查分析，加强对开发商财务状况、项目合规性、项目资金到位情况、项目开发进度等分析，综合评价项目的合规风险和完工风险。

此外，还应从楼盘地段、配套设施、户型、小区环境、销售策略等因素分析项目市场风险。

贷前调查及贷款审批方面：

发放贷款前，业务人员要对购房人的身份和资信情况认真进行核实，判断购房人的经济收入来源是否充足、稳定，是否提供虚假身份资料和个人经济状况证明材料。

加强对个人借款申请资料真实性、有效性和完整性的审查，同时要注意各类信息和材料的一致性及内在逻辑联系，及时发现疑点。

具体把握以下重点：

一是对借款人（购房人）的工作单位、居住地址、联系方式进行调查核实。

要求借款人出具的收入证明预留单位财务或人事部门的固定电话，对借款人的收入证明进行电话核查。

二是对借款人资信状况进行调查。

要通过各种渠道了解借款人在本行或他行是否发生信贷关系，重点调查有无恶意欠债、逃债等不良记录。

三是认真核查借款人出具的首付款证明，除核对首付款收据外，还应重点核查付款日开发商结算账户的进账单和银行现金缴款单。

四是要利用个人征信系统查询借款人的借款情况、社保情况、工作单位等，利用公安局的身份证查询系统，查询客户籍贯。

还可以根据客户提供的资料在各行综合系统和银行卡系统进行查询，了解该客户在银行的存款情况，其固定电话、移动电话是否欠费，银行卡是否有透支行为，上述查询的结果作为判断借款申请人资信和还款能力的重要参考。

五是经办人员要认真执行面签和访谈的有关规定，利用谈话技巧，判断借款人购房的真正意图及买卖交易的真实性和可靠性，完整填写面签记录，逐笔与借款人本人现场签订借款合同。

六是要综合分析项目按揭情况，防止按揭欺诈。

各行业务经办、个贷中心审批人员如果发现购房交易中出现同一楼盘大部分业主一人购买多套住房，购房价格大大超出同类房屋价格，按揭贷款金额较大；不同的借款人，但预留的联系电话和地址相同；同一楼盘大部分业主身份证号码相近或居住区域相邻；购房人中开发企业内部员工或其关联企业员工较多；大部分业主贷款金额一致、贷款期限较长、还款时间集中；或在与业主交流中，发现现房的大部分业主并未入住，期房的业主不了解或不关心楼盘质量甚至房屋面积、房屋价格、地理位置、周边环境等情况，应深入分析调查，逐级向上汇报，问题严重的，应暂停该项目的合作。

七是对一人多贷购置两套（含）以上住房或商铺的，要进一步了解借款人的购房用途与动机，合并计算借款人每月还款支出与家庭月收入之比，比例原则上应控制在50％以下。

对购买第二套以上住房的借款人，在其他授信条件满足的前提下，还可通过提高贷款成数、利率上浮、缩短期限等方式加以限制。

八是对大额贷款、投资性购房款或商铺贷款，除审查个人及家庭收入证明外，还应视情况要求借款人提供其个人财产证明资料，如个人存单（折）、房产、汽车、信用卡等资料。

九是对二手楼按揭，必须由业务人员、借款人和卖方当面签订借款合同，询问买卖双方及交易情况，对抵押物进行实地调查，调查的重点为交易的真实性和抵押物价值评估的公允性，并视情况决定是否对借款人做进一步调查。

对于要求卖方到场有困难的，必须打电话进行核实，并且要求卖方出具委托书给受托人（须经公证处公证或律师见证）。

十是对借款人为个体或集体企业经营业主的，必须要求借款人提交企业营业执照，并调查借款人个体或集体企业的经营与财务现状、个人债务等状况，必要时应进行实地调查。

十一是为避免开发商恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售，信贷人员要及时到房管部门核实商品房销售备案和抵押预登记资料。

十二是信贷人员应核实按揭楼宇的价格，楼宇价格相对于邻近同类房产的溢价应保持在合理范围内。

叙做项目核准下单笔贷款时，核实每套房子的单价与项目核准时的单价是否有较大差别，严禁发放“零首付”个人住房贷款，严格评估抵押物的实际价格，落实抵押登记手续，严控贷款额和抵押物实际价值的上限比例。

十三是信贷人员要明确提出除开发商履行必要担保责任外，不可由开发商代客户统一还款。

贷后管理方面：

一是加强按揭贷款项目贷后追踪。

对已签按揭贷款合作协议并已放贷款的项目要进行贷后跟踪，对项目建设进度、销售进度、已发放贷款金额及质量情况、存在的风险点等进行定期书面报告。

对有开发贷款的楼盘项目，公司、个贷业务部门应加强联动，定期（按月）互通项目进度和开发商财务状况。

个贷部门应加强对合作项目的跟踪监控，做好后评价，及时发现风险隐患，在后评价过程中，若发现重大问题，应立即采取措施，防止风险面扩大。

二是加强对借款人情况监控。

各行应充分利用信贷管理系统和储蓄系统功能，对批量集中申请、金额较大的按揭贷款，须认真检查其还款交易规律和还款来源，及时查出还款交易和还款账户有异常的贷款，如由开发商统一还款等情况。

各行应建立重点监控对象名单，将有个人住房“虚假按揭”贷款嫌疑的贷款和开发商列入重点监控名单，及时跟踪，并将有关情况及时上报上级管理部门和银行监管部门。

对已发生个人住房“虚假按揭”贷款的开发项目和开发商，应及时停止发放新的贷款，将开发商列入黑名单，并知会所辖各分支机构，必要时，通过媒体曝光。

三是要对按揭业主商品房交易契税和公共设施维护维修基金的缴纳情况进行必要监控，防止因欠缴、少缴、漏缴造成房屋产权证无法办理，从而影响他项权证办理的情况发生。

对于由开发商代办房产证和抵押手续而预先向业主收缴交易契税和公共设施维护维修基金的，应要求开发商将代缴资金存入专户并由银行监管，防止开发商挪用代缴资金造成办证延误，甚至发生道德风险造成银行抵押权益无法落实的情况发生。

对由银行代办房产证或抵押登记手续的，应在放款前完备相关代办手续，确保代办手续的合法性和有效性。

四是加强对开发商资金账户的监管，防止开发商利用虚假交易挪用按揭贷款和售楼款项，影响按揭楼宇的完工。

对有开发贷款投入的项目，公司、个贷两部门应共同做好企业资金账户的监控跟踪；对没有开发贷款投入的项目，应积极关注企业资金账户的用款情况；对于存在个人住房“虚假按揭”贷款疑点或财务状况恶化的企业，应要求由银行监控资金使用情况，每笔资金的划转必须出具相应的用款证明和说明资金去向由银行审核后使用。

五是加强对开发商保证金账户的监管。

对按约定应扣取一定比例保证金的，应在放款时按规定操作（单笔贷款按比例分别划入开发商结算账户和保证金账户），确保保证金足额，在房屋产权证办妥之前按约定期限（按月）根据贷款余额的变动情况调整保证金账户余额。

单笔贷款出现违约时，银行可直接从保证金账户上扣款偿还单笔贷款应还款部分，房地产开发企业应在5个工作日内及时补足保证金。

六、重视培养和聘请房地产评估人才防范价格高估风险

由于个人住房“虚假按揭”贷款与虚增房价现象经常伴随发生，导致贷款金额高于房产实际价款，各行应重视培养和聘请一些高水平的房地产评估人员，对房屋价格风险进行严格把关，据实评估住房贷款抵押物的实际价值。

尤其是在二手房业务拓展中，要避免一些评估机构出于自身利益考虑或道德风险人为高估抵押物价值，增加银行贷款风险。

七、进一步强化个人住房按揭贷款风险监管

为贯彻国家宏观调控政策，银行监管部门要进一步加大对商业银行房地产信贷业务的监管力度，督促引导各银行业金融机构适度控制房地产信贷投放，积极化解各类信贷风险，严肃查处各种经营违法违规行为。

对已经发现暴露的个人住房“虚假按揭”贷款或具有个人住房“虚假按揭”贷款嫌疑的贷款，各银行业金融机构要采取有效措施，积极化解处置风险，最大限度减少银行资产损失，并严格对相关信贷管理人员进行责任界定，依法从严追究相关责任。

本指导意见下发后，凡发现银行业金融机构工作人员违反信贷管理规定，未充分履行授信尽职职责，导致出现个人住房“虚假按揭”贷款情况的，各银行业金融机构要依据规定从严从重处理，情节严重的要对具体经办责任人员给予解除劳动合同处理，对经办行相关领导给予纪律处分。

监管部门将对其高管人员取消任职资格，同时根据“上追两级”原则，追究上级行高管人员管理失职责任。