论文锦湖园公寓基于系统工程的和谐物业理论研究.docx
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论文锦湖园公寓基于系统工程的和谐物业理论研究
锦湖园公寓基于系统工程的和谐物业理论研究
学科专业:
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研究生:
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指导教师:
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实践导师:
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2013年9月
摘要
20世纪90年代起,随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快,专业化物业管理应运而生并迅速发展。
这些年来,我国住宅建设发展很快,而且呈现出三个特点:
数量多、规模大、建设方式发生了很大变化。
这样一种大规模建设的格局,也给管理工作提出了新的课题。
过去那种“一年新、二年旧、三年破”,小区环境脏乱差,社区服务跟不上的局面必须被打破,这就要有新的统一的专业化、社会化、现代化的管理模式的出现,物业管理必然应运而生。
随着住房制度改革的不断深化及房地产市场经济体制的逐步建立,住宅小区的物业管理问题已成为当前和今后一段时期理论研究的重要议题。
如何构建一整套规范的、系统的、符合社会发展要求的物业管理制度对构建和谐住宅小区乃至和谐城市都是至关重要。
因此,本文的研究无论从理论上还是现实问题对策的研究上都具有重大的意义。
本文正文部分是基于系统工程的和谐物业管理这一目的,以北京市锦湖园公寓为例,对北京市物业管理进行深入的分析。
首先对和谐理论、物业及物业管理的概念及性质进行详尽的阐述,同时,对于系统工程的基本理论问题也进行深入地分析。
接下来以北京市锦湖园公寓为例,研究锦湖园公寓以及整个北京市物业管理在现状,通过研究发现北京市物业管理在物业管理企业、业主委员会运行情况、物业管理收费问题以及小区停车等方面矛盾突出,系统分析了物业管理存在的现实的问题及原因,针对目前物业管理存在的问题提出解决的对策和建议:
建立规范的企业管理制度;提高物业服务水平和质量;创立品牌战略,提高市场占有率;锁定“顾客群”,培育业主忠诚;培养业主的物业服务消费意识;加快业主大会和业主委员会组建步伐;充分发挥业主委员会的作用;加强政府行政管理;加大舆论宣传力度,建立正确的舆论导向;加快物业管理人才的培养;发挥物业管理第三方组织的作用与加强对房地产开发建设的监督与管理等。
关键词:
和谐系统工程物业物业管理
ABSTRACT
Inthe1990s,withthedeepeningofhousingsystemreform,therapiddevelopmentofhousingconstructionandspeedupurbanization,professionalpropertymanagementarisesatthehistoricmomentandrapiddevelopment.Overtheyears,China'shousingconstructiondevelopmentsoon,andpresentthreefeatures:
number,largescale,greatchangeshavetakenplaceinconstructionway.Suchalarge-scaleconstructionpattern,andputsforwardanewsubjecttomanagement.Thatthe"NewYear,twoyears,threeyearsold",communityenvironmentandcommunityservicecan'tkeepupwiththesituationmustbechanged,itwillhaveanewunifiedthespecializationandsocialization,modernizationofmanagementmode,propertymanagementinevitablyarisesatthehistoricmoment.Withthedeepeningofhousingsystemreformandrealestatemarketeconomicsystemgraduallyestablished,residentialareapropertymanagementproblemhasbecomethecurrentandfutureaperiodoftheoreticalstudyimportantissue.Howtobuildasetofspecifications,systemtomeettherequirementsofsocialdevelopment,propertymanagementsystemfortheconstructionofharmoniousresidentialdistrictandharmoniouscityiscrucial.Therefore,thisarticlestudiesbothfromtheoryandrealityproblemcountermeasureresearchisofgreatsignificance.
Inthispaper,thebodyisharmoniouspropertymanagementbasedonsystemengineeringthatend,Beijingjinlakegardenapartments,forexample,forin-depthanalysisoftheBeijingpropertymanagement.Firstonharmonytheory,theconceptandnatureofpropertyandpropertymanagementtocarryonthedetailedelaboration,atthesametime,tothebasictheoryofsystemengineeringproblemisdeeplyanalyzed.NextBeijingjinlakegardenapartments,forexample,thekumhogardenapartment,aswellasthewholeBeijingpropertymanagementonthestatusquo,throughthestudyfoundthattheBeijingpropertymanagementintheoperationofthepropertymanagementcompaniesandowners'committee,realtymanagementfeesandresidentialparkingcontradictioninsuchaspectsassystemanalyzestherealisticproblemsofpropertymanagementandthereasons,aimingattheproblemsexistinginthepropertymanagementputsforwardthecountermeasuresandSuggestions:
establishastandardizedmanagementsystem;Improvethelevelofpropertymanagementserviceandquality.Creationofbrandstrategy,improvemarketshare;Lock"customers",fosterownerloyalty;Traintheirconsciousnessofownersofpropertyserviceconsumption;Tospeedupthepaceoftheowners'congressandtheowners'committeetoform;Givefullplaytotheroleoftheowners'committee;Tostrengthenthegovernmentadministrativemanagement;Intensifypublicity,setuptherightpublicopiniondirection;Tospeedupthepropertymanagementtalentcultivation;Playtotheroleofthethirdpartypropertymanagementandstrengthenthesupervisionandmanagementofrealestatedevelopmentandconstruction,etc.
Keywords:
harmoniousSystemsengineeringpropertyThepropertymanagement
摘要
ABSTRACT
引言
第一章绪论
一、选题的背景
二、研究的目的和意义
第二章基于系统工程的和谐物业概述
一、和谐的基本概述
二、物业及物业管理的概念和性质
(一)物业及物业管理的概念
(二)物业及物业管理的性质
三、系统工程的基本理论
(一)霍尔三维结构
(二)切克兰德方法论
(三)运筹学
第三章锦湖园公寓发展和谐物业存在的问题及成因分析
一、锦湖园公寓基本概况
二、当前发展和谐物业的现状与问题
(一)物业管理企业不规范
(二)业主委员会运行困难
(三)物业管理收费难度较大
(四)物业小区停车问题严峻
三、锦湖园公寓发展和谐物业问题产生的成因剖析
(一)物业企业的服务管理水平有待提升
(二)业主参与公共事务的意识较差
(三)管理体制机制不健全
(四)开发商遗留的问题
(五)物业用房权属不明晰
第四章完善和谐物业管理模式的策略建议
一、提高物业管理企业经营效率和业主满意度的对策
(一)建立规范的企业管理制度
(二)提高物业服务水平和质量
(三)创立品牌战略,提高市场占有率
(四)锁定“顾客群”,培育业主忠诚
二、完善业主自治机制的对策
(一)培养业主的物业服务消费意识
(二)加快业主大会和业主委员会组建步伐
(三)充分发挥业主委员会的作用
三、加强政府行政管理的对策
(一)加强政府管制,避免运用市场机制所产生的负外部性
(二)采取多种手段解决物业管理市场失灵
(三)建立物业管理与社区管理相结合的管理体制
(四)完善服务等级收费制度
(五)合理定位博弈主体利益
(六)完善行业自律组织一物业管理协会
四、其他相关对策
(一)加大舆论宣传力度,建立正确的舆论导向
(二)加快物业管理人才的培养
(三)发挥物业管理第三方组织的作用
(四)加强对房地产开发建设的监督与管理
不足与展望
参考文献
致谢
引言
1994年7月18日,国务院做出《关于深化城镇住房制度改革的决定》,明确城镇住房制度改革的基本内容,其中包括把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式,建立住房公积金制度等。
这一决定的出台,开启了城镇住房商品化的大门,标志着我国全面推进住房市场化改革的确立,其最大意义在于稳步推进公有住房的出售,通过向城镇职工出售原公有住房,逐步完成了我国住房私有化的进程。
1998年7月3日国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。
此文件中规定“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”。
正是这一规定,废除了住房实物分配的制度,为商品房的发展扫清了“竞争对手”,从而确立了商品房的市场主体地位,从此房地产行业走上了高速发展的阶段。
而物业管理作为房地产衍生的行业,迅速完成从起步到全面发展的进程,我国大城市如北京、深圳、上海当前物业覆盖率已经高达90%。
物业管理的推进和发展,不仅极大地推定了城市化的进程,也很大程度上改善了广大居民的生活、工作环境,领导城市物质文明和精神文明的进步,在一定程度上提高了居民的生活质量。
但是与物业管理高速发展形成鲜明对比的是,业主满意程度极低,物业管理纠纷不断,业主和物业服务双方都面临着许多困难。
每一个新生的事物在其发展阶段都要面临许多困难,如何解决困难是当前所需要解决的最大问题。
造成物业管理纠纷不断的原因有很多。
大多数业主会认为物业服务企业是这些问题的罪魁祸首,自己交了物业费却享受不到满意的服务。
诚然,物业服务企业的态度和责任心不够是造成这一问题的一个重要原因,但是并不能够把所有问题推托到物业服务企业身上,这样会掩盖住物业服务纠纷一些本质的问题,有可能使这些问题永远得不到解决。
所以本文,不再从物业公司的素质出发来解决问题,因为这个属于表面的现象,国家各项立法对此也进行了严格的限制,例如要求物业服务企业拥有资质证书,从业人员拥有资格证书。
但是自从2003年《中华人民共和国物业管理条例》(以下简称《物业管理条例》)颁布以来,业主满意程度仍然一直很低,物业纠纷问题还是得不到满意地解决,因此笔者认为除了物业服务企业素质方面的问题之外,一定还有其他的因素存在,将这些因素与提高物业服务企业素质相结合才是解决当面物业管理所面临问题的有效途径。
第一章绪论
一、选题的背景
随着城镇住房制度改革的不断深化,住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长,物业管理体制在全国范围内逐步推开。
从全国范围看,自从我国推行物业管理以来,物业管理面积逐年大幅上升。
1994年以来,新建住宅小区基本实施了物业管理,许多城市在整治改造的基础上,同时将旧住宅小区也纳入了物业管理。
在我国政府的高度重视和大力推动下,物业管理行业得到了快速发展。
物业管理覆盖的物业类型包括了住宅小区(含经过改造的旧住宅小区)、写字楼(含机关办公楼)、工业厂房、医院、学校、酒店、农贸(专业)市场、步行街、道路和车站等各类物业。
物业管理领域也不断扩展,管理覆盖面不断扩大,物业管理已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务。
物业管理与我国经济社会协调发展和广大人民生活、工作息息相关,是一个相对独立的新兴行业。
由于物业管理的发展,物业管理一线的维修、保安、保洁等工种急需大量的劳动力,为下岗职工再就业提供了巨大的就业空间,在缓解社会就业压力,保持社会稳定等方面起到了重要作用。
但物业管理在快速发展中,出现了一些问题:
物业管理企业不规范,制度建设和观念滞后等。
分析和解决这些问题,就必须对物业管进行研究。
二、研究的目的和意义
随着北京市住房制度改革的不断深化及房地产市场经济体制的逐步建立,住宅小区的物业管理问题已成为当前和今后一段时期理论研究的重要议题。
如何构建一整套规范的、系统的、符合社会发展要求的物业管理制度对构建和谐住宅小区乃至和谐城市都是至关重要,因此,论文选题具有重要的现实意义。
本文研究的目的是通过对北京市锦湖园公寓物业管理困境的研究,提出相应的对策和建议,培育好物业管理市场主体,构建良好的物业管理市场,促进物业管理在北京健康发展。
第二章基于系统工程的和谐物业概述
一、和谐的基本概述
和谐是指“配合得适当和匀称”,社会是指“由一定的经济基础和上层建筑构成的整体,也叫社会形态”。
因此,所谓和谐社会,就是指构成社会的各个部分、各种要素处于一种相互协调的状态。
按照这样的标准来衡量,所谓社会主义和谐社会,应当是各方面利益关系得到有效的协调、社会管理体制不断创新和健全!
稳定有序的社会。
社会主义和谐社会的特点,第一,通过调动一切积极因素来增强全社会的创造活力;第二,通过协调各方面的利益关系来维护社会公平;第三,通过营造良好的社会氛围来形成良好的人际环境;第四,通过加强民主法治建设来维护社会稳定;第五,通过处理好人与自然的关系来保证可持续的发展。
改革开放以来,中国的经济、社会发生了巨大的变化,人们的身份也随之丰富起来。
总得来说,从社会学范畴来看,人们渐渐地由“单位人”转变成了“社会人”。
原先以单位为主体的“条条”管理,已不适应现在的社会状况。
人是要生活的,生活的地方就是社区。
社区是否和谐,与每位成员的日常生活息息相关,更关系着整个和谐社会的构建。
关于什么是和谐社区,国内存在多种观点。
有学者认为,真正的城市和谐社区,它与和谐社会既有联系、又有区别,其内涵应更具现实性和明确的规定性。
但结合我国的社会经济发展阶段,城市和谐社区,就是指在城市政治经济发展的特定时期,旨在追求一种经济消费适度化、基层政治民主化、社会管理多元化、邻里关系和谐化、居住环境生态化,并且具有浓郁的人文精神和地方文化特色的特殊地域空间。
其内涵主要包括:
第一,拥有一定的经济基础,以及足够的经济能力、消费能力和发展能力(不至于陷入贫困境地),且生活和消费行为适度化、科学化;第二,社区居民拥有基本的传统伦理素养,心态平衡,邻里之间讲诚信、讲和谐,具有很强的归属感;第三,拥有较高的居民自治程度,不能受政府过多的强制和干涉,社区居民主动关心和积极参与社区公共事务,能够顺畅地表达种种利益需求,社区决策民主化、自主化、公正化,具有极强的社区凝聚力;第四,拥有多元化、专业化的合法社会团体或社区组织(非政府组织),并且相互合作、整合资源,为社区居民提供多元、专业的社会服务;第五,社区形态与自然生态环境相和谐,人与自然平衡共生,富有自己的历史文化内涵和地方特色。
二、物业及物业管理的概念和性质
(一)物业及物业管理的概念
1、物业的概念
“物业”一词,是港澳粤地区方言对房地产的称呼,由香港传到深圳等沿海地区,又从沿海地区扩散到内地。
我国大陆一般认为,物业只是来源于方言的房地产习惯称谓,凡是能够独立存在或设置独立产权的房地产均可成为物业。
国务院颁布的《物业管理条例》中没有对“物业”下定义,但是从第二条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
”可以看出,该条例所谓的“物业”是指“房屋以及配套的设施设备和相关场地”。
目前我国理论界和实务界关于“物业”概念基本上与此规定相符。
房屋,我国《城市房地产管理法》第2条第2款,“本法所指房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。
以某栋楼房为例,房屋一般包括:
业主自用的客厅、卧室、书房、卫生间、厨房以及室内墙体等部分,还有楼内的楼梯、公共卫生间、门厅、水电间、机房、室外的墙体,楼顶等部分。
配套的设施是指与房屋相配套的与业主日常生活相关的设施。
一般包括:
电梯、门窗、水电管道、煤气管道、停车库、垃圾通道、照明灯、消防设施、防盗设施、休闲设施等。
相关场地是指房屋以及相关设施所占用的土地。
包括房屋所占的土地,小区内道路、花园、健身设施、娱乐设施等所占的土地。
2、物业管理的概念
现代物业管理的产生的基础是建筑物区分所有权。
随着城市化进程的发展,高层建筑的兴起,一个整体建筑分割为各个组成部分而分别为不同人所有的状况到处出现,从而产生了一个建筑物区分为不同所有权人所有。
建筑物区分所有导致了建筑物区分所有权的产生。
建筑物区分所有权是指,多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,对建筑物共有部分所享有的共有持分所有权,以及因区分所有权人之间的共有关系所产生的成员权之总称。
建筑物区分所有之后,业主专有部分间的相邻关系更为复杂,特别是业主对于共有部分的管理,更容易出现纠纷——对于公共设施的修缮可能由于业主的众多而无法达成一致意见或者某些业主不愿意或无暇参与对共有部分的管理。
在这种情况下什么决策都要由众多业主谈判解决,其谈判的成本必然极高,因为小区业主的决策,往往需要业主搜集信息、开会、协商谈判以及投票表决,所有这些都需要很高的成本。
通过在物业小区设立一个管理层并由业主向管理层授权,就能大大降低物业小区众多业主的谈判成本和交易成本。
我国第一家物业管理公司于1981年3月10日在深圳成立。
我国先出现了物业管理公司,然后物业管理的概念才为人们所熟知。
所以人们提到物业管理,就跟物业服务企业相联系,认为物业管理就是物业服务企业的管理。
这在一些著作中也有所体现,“物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理服务的活动。
”“物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托,根据国家有关法律、依据合同和契约,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,对已竣工验收投入使用的各类房屋、建筑用地、公用设施以经营的方式进行管理,同时对物业区域内的环境、清洁卫生、保安、公共绿化、道路等进行统一悠长的专业管理,并向房屋产权人、使用人提供多层次、全方位的服务。
”“物业管理一般指专业机构受物业业主的委托,根据法律和合同行使管理权,对物业区域进行统一维修、养护、经营、管理,并为业主或非业主使用人提供全方位服务,以发挥物业最大使用价值和经济效益。
”“物业管理,一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托,物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或服务的活动。
”
这些观点都把物业管理的概念局限于物业管理企业等专业物业管理机构接受业主委托所实施的物业管理活动,忽视了业主自身对物业的管理。
尽管在物业管理发展的过程中,人们认识到单纯地依靠业主管理是远远不够的,但是并没有完全排除业主对物业的管理,因为对物业的管理权最初是属于业主的,物业服务企业获得的管理权利是由业主让与的。
国务院颁布的《物业管理条例》改变了这一现象,在该条例中规定物业管理是指“是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
”由此可见,物业管理的主体是业主和物业服务企业。
物业管理的方式是维修、养护、管理、维护。
物业管理的客体是房屋以及配套的设施设备和相关场地、环境卫生和相关秩序。
物业管理的目的就是解决业主自己管理物业中可能出现的问题。
(二)物业及物业管理的性质
1、物业的性质
从物业的定义中可以看出,物业就是物的一种。
民法上的物,作为民事权利客体之一,是指存在于人身之外,能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体。
物业存在于人身之外,物业提供人们居住、休闲,满足了人们的社会需要,并且物业能够为人所实际控制,所以物业具有物的性质。
物业具有一定的价值,因此属于财产的一种。
业主与物业的关系远远大于社会上的其他人,因此这些物应当与社会上的公共设施有所区别。
房屋提供给业主居住的空间,这个空间具有私密性。
住宅小区内的其他辅助设施,例如健身器材或者游泳池,也应当以提供业主使用为其根本目的,这些辅助设施与社会上以营利为目的的健身房或是游泳池不同。
前者除非征得业主同意,否则不能对外开放,而后者建立的目的就是向社会大众
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