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案例一:

投资权益价值评估

2002年底，国内某乳品公司为了快速发展与一国际投资银行签订了融资协议，具体内容包括，2003年1月1日，该投资银行出资2亿元人民币，其中1亿元以2元/每股的价格认购乳品公司的普通股股票，另外1亿元购买乳品公司的特种债券，该债券期限为6年，年利率2%，不计复利、每年付息，到期还本。

同时投资银行与乳品公司签订了有关企业经营的协议：

融资开始后的三年中的每一年，乳品企业的净利润要比上一年增长15%，每一个不能达到增长要求的年份，投资银行都会将20%的特种债券以对应2元/每股的价格转换为普通股股票。

2006年初，该投资银行计划将其持有的乳品公司的所有权益（包括股权和债权）一次性的转让，某评估机构对这部分权益进行了评估，以下是他们收集和测算的部分数据，请进行分析得出权益最后的估值。

案例分析过程:

根据评估机构提供的资料：

（1）评估基准日：

2006年1月1日，评估基准日之前产生的股权及债权收益已经结清

（2）乳品公司2002、2003、2004、2005年的净利润分别为5000万元、6000万元、7000万元、8000万元。

2005年的每股收益是0.8元

（3）预测评估基准日后前3年每股收益保持每年10%的增长，之后进入平稳发展时期，每股年金收益为评估基准日后第三年的每股收益。

（4）考虑风险报酬率的差异，债权和股权使用折现率分别为5%和10%

根据权益的特征，评估人员应当采用收益法进行分步评估

（1）第一步，确定在评估基准日的投资银行拥有的债权及股权数量

2003年的年增长率=（6000-5000）/5000=20%

2004年的年增长率=（7000-6000）/6000=16.67%

2005年的年增长率=（8000-7000）/7000=14.29%

对比公司实际完成的净利润水平，融资后的三年中，只有2005年未完成15%的增长约定，因此有2000万元债权转为股权，以每股2元的标准，应在原来5000万股的基础上增加1000万股，所以在评估基准日，投资银行应持有乳品企业债权8000万元，股权6000万股。

（2）第二步，使用收益法评估债权价值

债券的年利息收益＝8000万×2%＝160万元

债券价值＝160×（P/A，5%，3）+8000×（P/F，5%，3）

=160×2.7232+8000×0.8638

=7346.11万元

（3）第三步，使用收益法评估股权价值

股权价值=0.8×（1+10%）×6000×0.9091+0.8×（1+10%）2×6000×0.8264+0.8×（1+10%）3×6000×0.7513+[0.8×（1+10%）3×6000/10%]×0.7513

=4800.05+4799.73+4799.91+47999.05

=62398.74万元

债权与股权评估值合计=7346.11+62398.74=69744.85万元

分析计算结果该部分权益的价值应为69744.85万元

案例二：

二手房屋的抵押价值评估

某资产评估事务所接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。

本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。

评估范围根据现行市价法包括：

房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。

评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。

该房为A先生占有，A先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型的户主，但尚未办理房屋所有权证。

委托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。

丽都雅苑是澳林地产开发的快乐之城项目的一期。

快乐之城项目建筑面积共38万平方米，其中丽都雅苑占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米；快乐之城·丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。

周边分布着许多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。

小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。

快乐之城·丽都雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通透、采光充足。

户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一平方米都能发挥应有的作用。

小区由著名设计院规划、设计，以高得房率（90％左右）、高绿化率（40.4％）、大楼间距（大于22米）、低容积率、人车分流为设计思想。

贯穿小区的三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，创造出多层次的园林景观，愉悦每一个人的生活。

丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备，达到甚至超过市区许多高档楼盘的品质。

红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。

简洁优美的立面、舒适的环境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。

评估范围根据现行市价法包括：

房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。

评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。

买主A先生于2006年2月28日向南京模范置业有限公司通过银行抵押贷款一次性购买，总成交价为328004.4元，首付款约30％（10万元），贷款额度约占70％，贷款期限为10年。

自2006年2月抵押以来A先生陆续支付本金6期（一期一月），金额为12180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行贷款合同中每月还本付息的责任。

本资产评估基准日是2007年1月7日。

本次评估基准日是由评估机构与委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定。

选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近。

评估对象位于南京市浦口区浦珠中路，地属江北板块，是江北中心区域的外围住宅商品房，此地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，即将评价对象与在评估基准日近期发生交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理的价格。

现行市价法的原理可表示为：

房地产评估价值=交易实例价格×各差异因素调整系数。

案例分析过程:

本次资产评估工作于2007年1月7日开始，2007年1月12日出具正式报告。

整个评估工作分五个阶段进行：

（一）接受委托阶段

本阶段的主要工作是：

经评估机构与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托，在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。

（二）资产清查阶段

评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证。

（三）评定估算阶段

1、待估物

位于南京市浦口区浦珠中路丽都雅苑快乐之城的4栋5楼C户型。

2、选取比较对象

根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。

A:

丽都雅苑9栋4楼B户

B:

盛泉新城5栋5楼A户

C:

万江共和新城7栋4楼B户

其估价对象及比较对象基本情况如下表：

项目

评估对象

A

B

C

丽都雅苑

丽都雅苑

盛泉新城

万江共和新城

名称

4栋5楼C户

9栋4楼B户

5栋5楼A户

7栋4楼B户

位置

浦珠中路

浦珠中路

浦口区顶山街道临泉村

浦东路与浦珠路交汇处

面积（m2）

116.78

86.24

91.17

114

套型

三室二厅一厨二卫

二室二厅一厨一卫

二室二厅一厨一卫

三室二厅一厨一卫

建筑结构

砖混结构

砖混结构

砖混结构

砖混结构

交付标准

毛坯房

毛坯房

毛坯房

简装

建成年月

2006.2

2006.2

2006.6

2005.5

交易类型

拍卖

买卖

买卖

买卖

成交价格（元/m2）

2967.5

2782.9

3012.2

交易时间

2007．1．7

2006.11

2006.12

2006.9

3、因素修正

（1）.区位修正

比较对象A与评估对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B与C位于浦珠中路不远，与评估对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C条件指数分别为99、101（以评估对象相对应因素的条件指数为100，下同）。

（2）.面积修正

与评估对象相比较，比较对象的建筑面积都要小，经估价师综合分析，判定A、B、C条件指数分别为97、98、100。

（3）.套型修正

评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师调查、分析，综合判定A、B、C条件指数分别为97、97、99。

（4）.建筑结构修正

评估对象与比较对象均为砖混结构，故不作修正。

（5）.交付标准

比较对象A、B与评估对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。

（6）.建成年月修正

比较对象A与评估对象为同一小区，建成年月不作修正；比较对象B与C建成时间与评估对象相比均在1年以内，由于良好的物业管理和日常维护，其成新率与评估对象所在之建筑物的成新相当，故亦不作修正。

（7）.交易类型修正

评估对象之评估目的是为抵押贷款失败而进行资产处置的拍卖底价评估，而比较对象均为正常市场情况下买卖双方通过协商谈判形成的市场价格。

考虑到目前资产处置变现过程中采用公开拍卖的形式，而资产处置变现与具有良好开发前景的房地产开发项目招投标竞争拍卖具有不同特点，前者具有一定的消极性，其目的是为了讯速变现，后者则具有积极性，其目的是未来收益能力的预期。

经估价师综合分析，判定评估对象资产处置变现拍卖评估目的情况下的条件指数为正常成交价格水平的95％。

（8）.交易时间差异修正

比较对象交易时间与评估对象评估基准日均较接近，仅比较对象C略早。

根据对评估对象所在区域同类住宅最近交易价格变动情况的调查、了解和分析，判定比较对象A、B、C条件指数分别为102、101、103。

综合上述分析，得到比较案例修正情况及修正价格如下表：

修正项目

A

B

C

成交价格（元/m2）

2967.5

2782.9

3012.2

位置

100/100

100/99

100/101

面积（m2）

100/97

100/98

100/100

套型

100/97

100/97

100/99

建筑结构

100/100

100/100

100/100

交付标准

100/100

100/100

100/102

建成年月

100/100

100/100

100/100

交易类型

95/100

95/100

95/100

交易时间

100/102

100/101

100/103

修正价格（元/m2）

2937.45

2781.42

2724.04

4、采用算术平均法求待估物的评估值

待估物的单价＝（2937.45＋2781.42＋2724.04）/3＝2814.3（元/m2）

总价＝2814.3×116．78＝328671.47（元）

（四）评估汇总阶段

1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；

2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善；

3、根据评估工作情况，撰写全套资产评估报告书。

（五）提交报告阶段

向委托方提交丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书。

评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2007年1月7日的市场价值单价为2814.3元/m2，总价为328671.47元，大写：

叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。

特别事项说明：

1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。

3、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。

4、本报告结果是对2007年1月7日这一评估基准日资产价值的客观公允反映，本事务所对评估基准日以后的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任。

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案例三:

土地使用权评估

某评估机构对位于北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的住宅及配套用地进行了评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续确定项目用地之受让价格提供参考依据。

该项目位于海淀区永泰庄北路，土地面积21681.71平方米，现状用途为工业，规划用途为住宅及配套用地，为北京市六类地价区。

小区规划为多层、高层住宅楼，总建筑面积64232平方米。

本次估价在遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设开发法、市场比较法和基准地价法对宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”条件下，在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。

委托估价方提供的资料：

《北京市城镇国有土地使用权转让合同》

“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）

《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第××号）

“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000]××号）

《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××）

“发证函”（京房地证字（2000）第××号）

××住宅小区总平面图

《关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复》[京计基字[1998]第××号]

宗地基础设施状况

企业法人营业执照

案例分析过程：

一、估价对象概况

估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路××小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。

1、土地登记状况

根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号）：

土地位置：

海淀区永泰庄北路

土地用途：

住宅及配套

用地四至：

南：

××小区

北：

××北路

东：

绿化带及高压线走廊

西：

北京××食品企业有限公司

土地面积：

21681.71平方米（住宅分摊：

20819.03平方米；

配套分摊：

862.68平方米）

土地级别：

根据北京市市政府京政发[1993]34号文及其说明，属北京市六类地价区。

2、土地权利状况

估价对象为国有土地，根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号），北京××房地产开发有限公司通过转让方式，从原土地使用者北京××食品企业有限公司土地中受让部分土地，土地使用性质为有偿出让土地。

根据原《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第00170号），设定的抵押权已到期注销。

依据“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000]1583号）批准的住宅及配套用途，土地使用年限住宅为70年，配套50年。

3、建筑物和地上附着物状况

根据《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××），××小区规划为多层、高层住宅楼及配套综合商业，总建筑面积64232平方米，总容积率为2.96。

其中，地上建筑面积62732平方米，住宅建筑面积60236平方米，配套商业建筑面积2496平方米，地上容积率2.89。

目前，地上无建筑物。

本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”（通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。

本次估价的地价分为熟地价和毛地价。

熟地价包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费两项费用。

其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。

二、评估时应当遵循的原则：

1、合法原则

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、客观性、公正性、独立性原则

从实际出发，认真进行调查研究和实地勘查，按照有关法规和技术规程，实事求是分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，保证评估结果公正合理。

3、替代原则

房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。

有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

4、最高最佳使用原则

土地估价是以其最有效使用为前提的，该土地是否是最有效使用，持续性如何，直接影响着将来的使用方式及收益量。

该宗地的最有效使用方式是住宅用途，规划为居住用地处于最佳效用。

5、估价时点原则

遵循估价时点原则，要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

另外，在土地估价中，我们还遵循了供求原则、公平原则。

三、评估方法

在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。

由于估价对象为待开发的房地产用地，要求取该宗地地价，可采用假设开发法。

用估价对象开发完成后的价值，扣除其正常的开发成本、管理费用、贷款利息、销售税费、税金及开发利润，求出估价对象的价格。

由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。

根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、相同用途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。

根据北京市人民政府1993年第34号文件，可通过对该地段上的住宅基准地价进行个别条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。

综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出土地的最终地价结果。

四、影响因素分析

（一）一般因素（市场背景分析）

北京是中华人民共和国的首都，简称京，位于华北地区。

北京总面积16808平方公里，市区面积735平方公里。

下辖10个区、8个县。

东南部为平原，西北部为燕山、太行山山地。

北温带亚湿润气候。

1月平均气温-9度—4度，7月约25度。

主要有汉、回、满、蒙古等民族。

工农业发达，传统工艺品生产历史悠久，技艺精湛。

70万年前北京猿人即生活于周口店地区，春秋战国时期燕国建于蓟，辽南京、金中都均在此地区，元、明、清三代北京更成为全国的政治、文化中心。

因此，皇家宫庭、园囿、朝坛及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼长城丽，古运河以此为北端，故文物古迹荟萃是北京旅游资源的最大优势。

北京亦不乏自然风景旅游资源，名山、森林、草原、溶洞、温泉、湖泊不一而足。

因此，北京成为全国最重要的旅游热点城市之一。

北京是中华人民共和国的首都，是中央人民政府的直辖市，是全国的政治、文化中心。

按中央对北京的要求，北京将建设成为经济繁荣、社会安定和各项公共服务设施、基础建设及生态环境达到世界一流水平的历史文化名城和现代化国际城市。

北京是中国的首都，也是世界著名的历史文化名城，她有悠久的历史和丰富的文化遗产。

改革开放以来，随着经济和对外交流的发展，北京逐步发展成为国际化的大都市，不仅有一百多个国家在此设有使领馆，而且北京还是各国驻华商务机构及中外经济合作交流、学术研讨和旅游的首选地点之一，国际交往活动十分活跃。

1999年以来，受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适用房上市办法出台的影响，出现了经济适用房的大规模建设和个人购买力的增强。

从长期来看，对北京住宅市场起重要支撑作用的集团购买力将会明显下降，个人购房将会逐步成为住宅市场的主要力量。

从供应区位上看，普通住宅项目逐渐形成了一定的区域分布特点：

市区（二环以内的东城区、西城区、宣武区、崇文区）的住宅项目主要在老城区的基础上进行再开发，因此多与传统住宅区相交叉。

而新开发的住宅区多沿新建的二环路、三环路、四环路沿线呈条带状分布。

东三环、西三环及东北四环一带是大规模住宅开发新的热点，城南是危房改造的热点，集中了较多的新住宅开发项目。

2000年上半年商品住宅销售出现旺势，累计销售住宅220.4万平方米，较上年同期增长1.9倍，房地产投资维持高速发展态势，上半年累计完成投资162.6亿元，以20.5%的速度增长，住宅开复工面积达1937.3平方米，增长10.7%。

同时，上半年商品房累计竣工199.1万平方米，增长了67.4%。

统计显示，2000年上半年商品房的平均售价为3793元/平方米，较1999年末的4787元/平方米降幅明显，价格的下降刺激了个人的消费欲望，推动了整个住宅市场的销售。

进入2000年以来，房地产业的发展方式以由单纯的投资拉动发展发展为投资与消费双向拉动。

近两年普通住宅的建设重点集中在四环和五环之间，大型项目有在建的望京新城和回龙观居住区等。

三环以内以危旧房改造为主，将建成10片危改小区，大部分分布在城南一带。

（二）区域因素

估价对象位于海淀区、朝阳区、昌平区三区交界处，八达岭高速路东侧，公路一环以北。

区域南部为海淀区高校、研究所聚集的中关村科技园区，通过八达岭高速路可直达马甸新兴的商住区。

区域以东为朝阳区亚北居住区，区域以西为清河镇所在地，是区域的商业服务中心，再向西就是上地科技园区。

区域以北则是回龙观经济适用房居住区。

估价对象所在区域内已建成永泰里小区、清缘小区、清河小区、毛纺厂住宅小区，形成一定的聚集效应。

区域内的电力科学研究院、机械工程学院、首钢冶金研究院延续了中关村、上地科技园区的科技氛围。

八达岭高速路、公路一环两条主干道穿过该地区，东西连接中关村、上地科技园区与亚运村及亚北商住圈，南北连接马甸商圈与回龙观经济适用房居住区，对外交通十分便利。

区域内分布有清河百货商场、金五星商厦、