房地产成本控制.docx

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房地产成本控制

房地产成本如何控制管理？

　　从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就是通常说的动态成本。

从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。

　　要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制体系：

成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位。

说的直白点就是横竖都管，纵向管开发成本，横向管部门费用。

　　建立成本管理体系，需要按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的职责进行分解，分解到执行主体，而且细化到对应责任人，令全员实施自觉的成本管理行为，一般统称目标成本。

　　项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。

　　成本管理一般分以下几个阶段：

　　1、项目总投资估算阶段；

　　2、项目总投资估算深化；

　　3、工程概算与设计；

　　4、项目总投资预算；

　　5、项目施工阶段成本管理；

　　6、工程竣工结算；

　　7、项目总投资决算。

房地产企业财务工作流程

　　一、会计核算流程

　　A、基本流程

（一）填制会计凭证

　　1、审核原始凭证

　　原始凭证是证明经济业务已经发生，明确经济责任并用作记帐原始依据的一种凭证，是进行会计核算的原始资料和主要依据。

原始凭证应具备如下基本要素：

凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及接受单位名称、经济业务容、金额等。

　　①从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）；从个人取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。

　　②自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。

　　③购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。

　　④支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款（签收）证明。

　　⑤发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交付等情况，要有营销部经理、财务经理、总经理签字方可办理，并做好与各部门的相互衔接工作。

　　⑥职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，职工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。

　　⑦经上级有关部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。

　　2、编制记帐凭证

　　会计人员根据审核无误、容完整的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。

　　①记帐凭证的摘要应与原始凭证容一致，在填写“摘要”时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。

写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。

遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证，也不能只写对方科目。

要求“摘要”能够正确地、完整地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌含糊不清。

如果一份报销单涉及费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证时要分别按实际容填列摘要。

　　记帐凭证要有审核人（财务经理）签章（签字）。

　　3、会计凭证整理、保管

　　应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。

封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫、凭证本数等。

财务经理要在装订线封签处签名或盖章，然后存档保管。

　　会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。

　　会计凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报项目项目公司总经理与财务经理批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。

（二）打印帐簿

　　每季度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。

　　（三）编制会计报表

　　1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的基础上，根据国家会计准则中有关编制会计报表的规定，按照总部统一会计报表的项目、容和格式，对相关帐目进行相应调整后，编制整套会计报表。

　　2、会计报表的具体报送时间按总公司财务部的有关规定执行。

　　3、月报包括资产负债表、利润表、现金流量表等。

会计报表应由项目公司负责人、财务经理和制表人签章并加盖项目公司公章。

　　B、涉及主要工作流程控制

　　1、付款流程控制

　　适用围

　　1>工程款的审批、支付。

[预付款、进度款、结算款（保修金）]

　　2>材料、设备款的审批、支付。

　　3>设计费的审批、支付。

　　2、借款报销流程

　　A、因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。

其中借款金额大小写须相符，且借据表面不得涂抹。

旧账未清应先核销旧账，否则不可以再借款。

　　B、借款人将填好的借据交由借款人所属的部门经理签字，部门经理需问明借款缘由，确认用途妥当后方可签字审批。

　　C、借款人将部门经理签字后的借据交由财务会计审核后再交相关部门总经理确认落实，并由财务经理签字审批，总经理签字后视为财务部可以支付该款项。

　　D、财务部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。

如有一项签批手续不全，出纳员不予支付。

　　E借款人需保证在借款之日起一定时间报账还款（出差人员则在回公司后一周结清，对于异地出差人员补充借款应填写借款单，并以传真的方式发回公司，但必须注明：

原件与传真件同具法律效力，同时必须把前期的费用报销单据连同借款单一并邮回公司，否则不予报销并承担经济责任。

结算方式：

以现金归还或报销单抵扣。

　　3、日常费用报销流程

　　A、因工作需要购买物品，需先填写采购申请单（办公用品将由行政部（办公室）统一在月底统计物品种类、数量，编制月度采购计划），经财务经理和总经理审核同意后方可采购；

　　B、购买物品后需先填写报销单（确保提供正规发票等），经部门经理确认、财务会计审核、财务经理审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。

　　C、出差人员回公司后，出纳应及时提醒、督促报销。

一周必须完成报销工作。

　　报销容：

按出差管理制度执行。

有关请客送礼需预先报请财务经理确认，然后由总经理签字方能实施。

　　报销单填写：

写明出差时间、报销容、金额等，并由部门经理签字确认。

　　D、报销人将原始票据（正规发票）粘贴规整后，填制费用报销单。

费用报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部门、报销事由、后附单据数量及报销金额。

其中报销金额大小写须相符，且费用报销单表面不得涂抹。

　　E、填好的费用报销单需先交由报销人所属部门经理审核，部门经理应确认各项费用为应该发生，方可签字。

另外对于营销人员费用报销参照《营销人员薪酬管理办法及费用管理》执行。

　　F、部门经理审核签字后，报销人将报销单交至财务部，由财务会计审核签字并由财务经理签字确认。

财务部审核应本着以下原则：

（1）、审核单据粘贴是否规，字迹有无涂抹；

（2）、审核各项费用金额大小写是否与后附原始单据金额相符；

　　（3）、审核各项费用发生是否切合实际，有无虚报、多报；（参照费用报销标准）

　　（4）、审核签批手续是否齐全。

　　若以上三条有一项不符合规定，财务部有权将该报销单退还报销人，要求其重新填写。

　　G、财务会计将财务部复核后的费用报销单，上报相关部门经理、财务经理及总经理签字审批，总经理签字后视为同意财务部付款。

　　H、会计将签字审批手续齐全的费用报销单交至财务部，要求出纳员通知报销人并给予付款。

出纳员看到审批手续齐全的费用报销单方可向报销人付款，同时，报销人在领款凭证上签字。

如有一项手续不全，出纳员不予支付。

　　土地征用及拆迁补偿费

　　一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。

有关分配方法为：

　　按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：

　　方法一：

先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区的地价和拆迁补偿费，按小区房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

　　方法二：

也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

　　基础设施费

　　一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积（包括在建及未建面积）分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。

　　建筑安装工程费

　　一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

　　预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。

　　对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程（或成本核算对象）的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。

根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

　　开发成本：

　　如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。

可根据上述六项来设置三级明细科目。

　　税率差异法：

　　就是利用税率的差异直接节减税收的方法。

实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点。

　　营业税策划

　　方法1：

<营业税暂行条例>，合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，建成后共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。

　　方法2：

精装修房屋纳税筹划

　　税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。

若装修费用包含在总房款，则按销售不动产的5%的营业税率，而如果分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。

　　通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划分，区别了两种不同的生产行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了公司的税负

　　方法3：

改变收费主体的纳税筹划

　　税法规定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立核算的物业公司税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业税的计税金额。

通过主体变更将物业公司独立核算，既少交了营业税，同时还有助于提升物业服务水平。

　　方法4：

确定利息扣除方式

　　按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除。

如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以按规定扣除。

　　如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。

如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除费用，减轻税负。

　　1.目的：

加强成本管理，规集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

　　2.围：

适用于集团全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

　　3.职责：

总部财务管理部负责本规的推行、解释、修改并检查执行情况；

　　集团各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

　　4.方法和过程控制

　　4.1成本核算的基本程序

　　成本核算的一般步骤依次如下：

　　4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

　　4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

　　4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

　　4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

　　4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

　　4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

　　4.1.7正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

　　4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

　　4.2成本核算对象的确定

　　4.2.1成本核算对象的确定原则

　　4.2.1.1满足成本计算的需要；

　　4.2.1.2便于成本费用的归集；

　　4.2.1.3利于成本的及时结算；

　　4.2.1.4适应成本监控的要求。

　　4.2.2成本核算对象的确定方法

　　各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

　　4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。

　　4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

　　4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

　　4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

　　4.3成本费用项目及核算容

　　4.3.1成本费用项目

　　开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列八项：

　　4.3.1.1土地获得价款

　　4.3.1.2开发前期准备费

　　4.3.1.3主体建筑工程费

　　4.3.1.4主体安装工程费

　　4.3.1.5社区管网工程费

　　4.3.1.6园林环境工程费

　　4.3.1.7配套设施费

　　4.3.1.8开发间接费

　　4.3.2各成本项目的核算容

　　4.3.2.1土地获得价款

　　指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下容：

　　A、政府地价及市政配套费：

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

　　B、合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

　　C、红线外市政设施费：

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

　　D、拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

　　4.3.2.2开发前期准备费：

　　指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下容：

　　A、勘察设计费

（1）勘测丈量费：

包括初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费：

　　规划费：

方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

　　设计费：

施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

　　其他：

可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

　　（3）建筑研究用房费：

包括材料及施工费

　　B、报批报建增容费

（1）报批报建费：

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

　　项目整体性报批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

（2）增容费：

包括水、电、煤气增容费

　　C、“三通一平”费：

（1）临时道路：

接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

（2）临时用电：

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

　　（3）临时用水：

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

　　（4）场地平整：

基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

　　D、临时设施费

（1）临时围墙：

包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

（2）临时办公室：

租金、建造及装饰费用。

　　（3）临时场地占用费：

含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

　　（4）临时围板：

包括设计、建造、装饰费用。

　　4.3.2.3主体建筑工程费

　　指项目开发过程中发生的主体列入土建预算的各项费用。

主要包括：

　　A、基础造价：

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

　　B、结构及粗装修造价：

主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

　　C、门窗工程：

主要包括单元门、入户门、户门、外墙门窗、防火门的费用。

　　D、公共部位精装修费：

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

　　E、户精装修费：

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

　　4.3.2.4主体安装工程费

　　A、室水暖气电管线设备费；

（1）室给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；

（2）室采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；

　　（3）室燃气系统费；

　　（4）室电气工程费：

包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

　　B、室设备及其安装费

（1）通风空调系统费：

包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

（2）电梯及其安装费；

　　（3）发电机及其安装费：

包括发电机供货、安装、机房降噪费；

　　（4）消防系统费：

包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

　　（5）人防设备及安装费：

包括密闭门、气体过滤装置等。

　　C、弱电系统费

（1）居家防盗系统费用：

包括阳台及室红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

（2）对讲系统费用：

包括可视及非可视对讲系统费用；

　　（3）三表远传系统费用：

包括水、电、气远程抄表系统费用；

　　（4）有线电视费用：

包括有线电视、卫星电视主体外布线及终端插座费用；

　　（5）系统费用：

包括主体外布线及终端插座费用；

　　（6）宽带网：

包括主体外布线及终端插座费用。

　　4.3.2.5社区管网工程费

　　A、室外给排水系统费

（1）室外给水系统费：

主要包括小区给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

（2）雨污水系统费用

　　B、室外采暖系统费：

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

　　C、室外燃气系统费：

主要包括管道系统、调压站

　　D、室外电气及高低压设备费

（1）高低压配电设备及安装：

包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

（2）室外强电管道及电缆敷设：

室外强电总平线路部分费用；

　　（3）室外弱电管道埋设：

包括用于电视、、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

　　E、室外智能化系统费

（1）停车管理系统费用：

包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

（2）小区闭路监控系统费用：

包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

　　（3）周界红外防越系统费用：

红外对扫等；

　　（4）小区门禁系统费用；

　　（5）电子巡更系统费用；

　　（6）电子公告屏费用

　　4.3.2.6园林环境工程费

　　指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

　　A、绿化建设费：

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

　　B、建筑小品：

雕塑、水景、环廊、假山等；

　　C、道路、广场建造费：

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

　　D、围墙建造费：

包括永久性围墙、围栏及大门；

　　E、室外照明：

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

　　F、室外背景音乐；

　　G、室外零星设施：

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

　　4.3.2.7配套设施费

　　指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：

　　A、在开发小区发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

　　B、在开发小区发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会