第六章 入住与装修管理.docx
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第六章入住与装修管理
第六章入住与装修管理
第一部分:
考试目的与基本要求
考试目的:
本部分的考试目的是测试应考人员对物业入住与装修管理知识的掌握程度。
重点考察应考人员对物业入住和装修管理的内容、流程等相关知识的掌握程度。
掌握:
物业入住操作程序,物业入住服务的管理内容,物业装饰装修管理的内容,物业装饰装修中各方主体的责任。
熟悉:
物业入住的准备,物业装饰装修管理流程,物业装饰装修管理中应注意的问题
了解:
物业入住的含义,物业入住服务应注意的问题。
第二部分:
复习要点
一、入住的含义
入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续,同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。
对业主而言,内容包括两个方面:
一是物业验收及其相关手续办理;二是物业管理有关业务办理。
二、入住的准备
入住服务是物业管理单位在该项目首次直接面对业主提供服务,直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。
因此,物业管理单位要从各方面做好充分细致的准备,全面有效保障业主入住工作。
(一)资料准备
1.《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》
2.《入住通知书》
《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。
3.《物业验收须知》
《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应注意事项的提示性文件。
4.《业主入住房屋验收表》
《业主入住房屋验收表》是记录业主对房屋验收情况的文本,通常以记录表格的形式出现。
使用《业主入住房屋验收表》可以清晰地记录业主用户的验收情况。
5.《业主(住户)手册》
《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰,向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。
一般而言主要包括以下内容:
欢迎辞、小区概况、物业管理公司及项目管理单位情况介绍、《业主临时公约》等。
6.物业管理有关约定
业主办理入住手续时,物业管理单位要与业主签订有关物业管理服务的约定,进一步明晰双方的权利义务。
(二)其他准备
1.入住工作计划
2.入住仪式策划
3.环境准备
4.其他准备事项
三、入住服务的管理
主要是对物业入住流程与手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等内容进行管理。
具体介绍如下:
(一)入住流程与手续
1.入住流程与手续
2.入住手续
(1)持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认;
(2)房屋验收,填写《业主入住房屋验收表》,建设单位和业主核对无误签章确认;
(3)产权代办手续,提供办理产权相关资料,交纳办理产权证所需费用,一般由建设单位承办;
(4)建设单位开具证明,业主持此证明到物业管理单位继续办理物业入住手续;
(5)业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件,如:
物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等;
(6)交纳入住当月物业管理及其他相关费用;
(7)领取提供给业主的相关文件资料,如:
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》等;
(8)领取物业钥匙,业主入住手续办理完结,相关资料归档。
(二)费用交纳
根据收费标准向业主、用户收取当期物业服务费及其他相关费用,并开具相应票据给业主、用户。
(三)验房及发放钥匙
建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业,登记水、电、气表起始数、房屋验收情况,购房合同双方在《业主入住房屋验收表》上签字确认。
1.向业主发放钥匙并记录;
2.验收不合格的部分,物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。
发现重大质量问题,可暂不发放钥匙。
(四)资料归档
业主物业验收以及其他手续办理完结,物业管理单位应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫,并及时将各项业主、用户资料归档,妥善保管,不得泄露给无关人员。
四、物业装饰装修管理流程
物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制,规范业主、物业使用人的装饰装修行为,协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正,从而确保物业的正常运行使用,维护全体业主的合法权益。
物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。
物业装饰装修管理流程一般包括:
备齐资料、物业装饰装修申报、物业装饰装修登记、签订《物业装饰装修管理服务协议》、办理开工的一般手续、施工和验收等几个阶段。
参见下表:
五、物业装饰装修管理内容
装饰装修管理是一个系统工程,要真正达到科学管理、细致服务,不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程,还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析。
在综合各方因素的基础上,科学的制订装饰装修管理细则,使物业装饰装修管理真正落到实处。
物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理,加强现场检查,及时发现问题加以制止。
一般而言,物业装饰装修管理包括以下内容:
(一)物业装饰装修范围和时间管理
物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定,原则上应统一要求、统一形式。
装饰装修时间应根据各地不同作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。
装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。
1.一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。
2.特殊装修时间是指节假日休息时间。
3.装修期是指装饰装修过程的完结时间。
(二)物业装饰装修管理的要求
为确保物业安全和全体业主的合法权益,要求物业装饰装修管理应重点检查以下内容:
1.有无变动建筑主体和承重结构;
2.有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
3.有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
4.有无损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
5.有无其他影响建筑结构和使用安全的行为;
6.有无未经有关单位批准的行为。
(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理
物业装饰装修管理既涉及公共权益,也涉及业主个人权益。
装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理,不得自行设置收费项目和任意确定收费标准,即使无统一规定而又确需临时设置收取的,也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。
在物业装饰装修之前,目前较为通常和相对合理的做法是,由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》,约定物业装饰装修相关事项和管理收费,并以此为依据规范各方行为。
一般而言,《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。
1.管理服务费。
该项费用是因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量,设置的临时性收费项目,具体收费标准国家没有明确规定,由装修人和物业管理单位双方约定,该费用可向装修业主收取,也可向装饰装修工程单位收取。
2.垃圾清运费。
垃圾清运费系指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。
如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运,则该费用可免予缴纳。
否则,装修人应向物业管理单位缴纳该费用,装修垃圾由物业管理单位代为清运。
(四)物业装饰装修现场管理
1.严把出入关,杜绝无序状态
由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性,施工过程中的自我约束不足,施工单位管理不力,物业装饰装修期间,物业管理单位应严格物业区域的出入口(包括电梯)人员和材料管理。
凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员,一律禁止入内,使装饰装修人员管理有序化、规范化。
2.加强巡视,防患于未然
物业装饰装修期间,物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量,加大物业装饰装修管理巡视力度,对有违规违章苗头的装饰装修户,要重点巡视盯防、频繁沟通,做到防患于未然。
出现违规违章,要晓之以理,动之以情,必要时报告有关行政主管部门处理。
同时,检查施工单位施工人员是否如实申报和办理施工证,强化施工人员管理。
3.控制作业时间,维护业主合法权益
物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间,避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。
另外还应针对不同的物业类型,制定相应的管理规定,区别对待。
4.强化管理,反复核查
物业集中装修期间,要增派人力,实施普遍巡视查和重点检查相结合。
一方面,检查装饰装修项目是否为已登记的项目,其中:
一是要检查装饰装修项目是否申报;二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加。
巡视过程中发现新增装修、装饰项目需指导用户及时申报,办理相关手续。
另一方面,检查施工人员的现场操作是否符合相关要求。
如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管;施工现场的防火设备是否配备,操作是否符合安全要求,现场的材料堆放是否安全;垃圾是否及时清运,有无乱堆放,装修户门外是否保持清洁卫生等。
六、物业装修装饰中各方主体的责任
包括装修装饰活动中装修人和装修企业的责任,以及物业管理企业和相关管理部门的责任等内容。
(一)装修人和装修企业的责任
装修人系指业主或物业使用人,装修企业系指装修施工单位。
装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括以下内容:
1.因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿,属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。
装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿。
2.装修人装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。
3.装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款。
4.装修人违反规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款。
5.装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。
6.装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款:
(1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人和装饰装修企业分别处以罚款;
(2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的,对装饰装修企业处以罚款;
(3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处以罚款;
(4)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。
7.未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
8.装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的,由建设行政主管部门按照有关规定处罚。
9.装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,不按照规定采取必要的安全防护和消防措施,擅自动用明火作业和进行焊接作业的,或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并处罚款;情节严重的,责令停业整顿,并处更高额度的罚款;造成重大安全事故的,降低资质等级或者吊销资质证书。
(二)物业管理企业和相关管理部门的责任
1.物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
2.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予行政处分。
第三部分:
精选习题及参考答案
一、单项选择题
1.()是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续,同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。
A.早期介入B.物业入住
C.前期管理D.承接查验
2.在物业办理入住手续时,()工作办理完成后,标志着业主入住过程完结。
A.交纳当期物业服务等有关费用
B.领取《业主(住户)手册》等相关文件资料
C.领取房屋钥匙
D.签订委托协议,交纳相关费用
3.在物业办理入住手续阶段,建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业,登记水、电、气表起始数、房屋验收情况,购房合同双方应在()上签字确认。
A.《业主入住房屋验收表》B.《物业验收须知》
C.《住宅质量保证书》D.《业主(住户)手册》
4.验房验收不合格的部分,物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。
发现重大质量问题,建议采取的办法是:
()
A.向建设单位办理退房手续B.暂不发放钥匙
C.向行业主管部门反映D.由业主自行解决
5.物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是()以及国家和地方的其他规定。
A.《住宅使用说明书》
B.建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》
C.《业主(住户)手册》
D.《业主公约》
6.在物业装饰装修之前,目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订(),约定物业装饰装修管理相关事项。
A.《业主公约》
B.《前期物业管理协议》
C.《物业验收须知》
D.《物业装饰装修管理服务协议》
7.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内:
()
A.变动建筑主体和承重结构
B.扩大承重墙上原有的门窗尺寸
C.拆改供暖管道和设施
D.在正常负荷范围内增加室内隔墙数量
8.物业管理单位发现装修人员或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费()倍的罚款。
A.2~3B.1~2
C.3~4D.4~5
9.在进行装修管理服务时,下列不属于重点检查的装饰装修项目是:
()
A.有无变动建筑主体和承重结构
B.地板砖的品牌和颜色
C.有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间
D.有无拆改供暖管道和设施
10.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予()。
A.罚款B.停职检查
C.行政处分D.行政拘留
11.垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。
如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运,则该费用可免予缴纳。
否则,装修人应向物业管理单位缴纳该费用,装修垃圾由()代为清运。
A.物业管理单位B.环卫部门
C.行政主管部门D.居委会
12.因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,()应当负责修复和赔偿。
A.物业管理单位B.建设单位
C.行政主管部门D.装修人
13.装修人装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,()可以责令其改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。
A.城市房地产行政主管部门B.物业管理单位
C.建设单位D.街道办事处
14.未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照()及相关法规的规定处罚。
A.《建设工程质量管理条例》
B.《城市规划法》
C.《物业管理条例》
D.《物业装饰装修管理服务协议》
二、多项选择题
1.对业主而言,入住内容包括两方面,分别是():
A.物业验收及其相关手续办理
B.领取《入住通知书》
C.物业管理有关业务办理
D.签订《前期物业管理协议》
2.入住服务是物业管理单位在该项目首次直接面对业主提供服务,直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。
因此,物业管理单位要从各方面做好充分细致的准备,资料方面主要包括:
()
A.《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》
B.《入住通知书》及《物业验收须知》
C.《业主临时公约》
D.《业主入住房屋验收表》及《业主公约》
3.物业入住流程包括业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认;验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》,签字确认;提交办理产权所需资料,签订委托协议,交纳相关费用及:
()
A.签署有关物业管理服务约定等文件
B.交纳当期物业服务等有关费用
C.签订《业主公约》
D.领取房屋钥匙
4.物业装饰装修管理流程除资料齐备、物业装饰装修申报、物业装饰装修登记外,还包含下列哪些流程:
()
A.配备消防器材
B.办理开工的一般手续
C.签订《物业装饰装修管理服务协议》
D.验收
5.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,下述哪些行为物业管理单位可以不予登记:
()
A.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间
B.损坏房屋原有节能设施,降低节能效果
C.经城市规划行政主管部门批准搭建的建筑物或构筑物
D.扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体
6.物业装饰装修管理包括以下哪些内容:
()
A.物业装饰装修范围和时间管理
B.按物业装饰装修管理的要求检查
C.做好物业装饰装修现场管理
D.按照公司规定向装修人收取装修管理费用
7.为确保物业安全和全体业主的合法权益,物业装饰装修管理应有重点地进行检查,下列哪些内容是在装修管理中要特别注意的:
()
A.施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施,有无擅自动用明火和进行焊接作业等
B.有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等
C.楼地面铺设材料是否超过5毫米、新砌隔墙是否采用木板材料等
D.是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等)
8.物业装饰装修现场管理主要做到以下哪几点:
()
A.严把出入关,维护装修秩序
B.严格控制装修企业自行采购装饰装修材料
C.控制作业时间,维护业主合法权益
D.强化管理,反复核查
9.以下哪些内容属于装修人和装修企业在装饰装修活动中违规、违章行为,而应承担相应的责任:
()
A.因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等
B.装修人装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的
C.装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的
D.装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的
10.关于物业装修装饰管理中管理服务费的收取,下列说法正确的有:
()
A.具体收费标准国家有明确规定
B.具体收费标准由装修人和物业单位双方约定
C.该费用可向装修业主强行收取
D.如各方已达成协议,该费用也可向装饰装修单位收取
三、参考答案
(一)单项选择题
1.B2.C3.A4.B5.B6.D7.D
8.A9.B10.C11.A12.D13.A14.B
(二)多项选择题
1.AC2.ABC3.ABD4.BCD5.ABD
6.ABC7.ABD8.ACD9.ABD10.BD
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- 第六章 入住与装修管理 第六 入住 装修 管理