最新某地区农产品批发市场建设项目可行性研究报告.docx

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最新某地区农产品批发市场建设项目可行性研究报告

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1.VisualFoxPro6.0是________位的关系型数据库管理系统。

目录

附件：

1、##省计委陕计经贸[2003]1151号《关于#####市农产品批发市场扩建项目建议书的批复》。

2、企业法人营业执照复印件。

3、中国农业银行贷款意向书。

4、科学技术部国科发农社字[2002]163号《关于批准宁波慈溪等15个农业科技园区为第二批“国家农业科技园（试点）”的通知。

》

5、##市人民政府专项问题会议纪要第32次《关于####国家农业科技园建设有关问题的会议纪要》。

6、###市县城乡建设局建设项目选址意见书审批件。

7、国家林业局授予##省###市县中国枣乡的荣誉证书。

8、国家环境保护总局文件环发[2001]88号《关于批准北京市密云县等地为第六批全国生态示范区建设试点地区的批复》。

附图：

1、项目建设区域位置图

2、项目工艺平面布置图

第一章总论

1.1项目名称

#####市###区##农产品批发市场建设工程

1.2项目承建单位

######区##物业管理有限公司，项目负责人成战楼

1.3可行性研究报告编制依据

（1）国家发改委《关于“十一五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》；

（2）国务院《关于加强新时期“菜篮子”工作的意见》；

（3）国家发改委《关于编制服务业重点领域发展规划的通知》；

（4）###市国民经济和社会发展“十一五”规划；

（5）国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求

（6）项目建设单位提供的有关资料以及现场调研的资料。

（7）项目单位的委托。

1.4项目建设地址

项目区位于######区东部，北与###市耀柳二级相接，南与###区主干道锦阳路及西铜一级路、210国道相连。

1.5项目建设规模与目标

项目总占地40亩，建筑总面积28320m2，建成后日交易量为1000吨，为###地区最大的农产品集散中心，同时配套建设配送中心、检测中心和餐饮住宿服务场所。

1.6投资估算及资金筹措

经估算，本项目总投资为7328万元，其中固定资产投资为6907万元，建设期利息175万元，流动资金246万元。

本项目建设资金来源为######区##物业管理有限公司4449万元占61%（含入驻商户集资2220万元），申请国债专项基金1200万元占16%。

1.7经济效益分析

本项目建成后，年平均服务收入2419万元，年均利润总额1251万元，年均上缴税费546万元，年均税后利润838万元。

经计算，本项目各项财务评价指标均较好。

投资利润率18.07%；投资利税率18.89%；项目财务内部收益率为19.06%，高于本项目设定的10%的基准值；全部投资回收期为6.43年（含建设期2年），借款偿还期4.75年（含建设期2年），盈亏平衡点44.11%。

不确定性分析显示本项目具有较强的抗风险能力。

本项目经济评价是可行的。

1.8研究结论

经研究论证，本项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益、产业联动效应和广泛的社会、环境效益。

项目建设依据充分，建设地址和建设条件较好，建议有关部门给予大力支持使本项目能及早开工建设，早日取得经济效益和社会效益.

第二章项目建设的必要性

2.1项目提出的理由

###市是##省的一个工业门类比较齐全、农业基础条件优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强，各项社会事业全面进步的综合性工业城市。

发达的农业使###市成为全省粮、棉、油商品基地之一，也是全国著名的农副土特产主产区。

自古以来，###市的药材和蔬菜就闻名国内外，特别是###区出产的黄芩更珍品。

近年来，随着特色农业的发展，以苹果、花椒、核桃、樱桃等为代表的经济林果更是享誉大江南北。

###市###区又被省政府定为苹果产业县（区）和20个加工专用果产业县（区），并列为重点区。

目前全区特色果业面积发展到45万亩，其中苹果11.7万亩，总产量达到8万吨，优果率提高5个百分点，并新建果园2.08万亩，其它杂果9808亩，建立各级优质苹果示范园80个。

特别自改革开放以来，###市委、市政府按照十五大确立的不断优化农业产业结构，积极探索农业产业化实现方式的决策，制定了一系列切实可行的政策，引导农民走农业产业化之路，以传统农产品为主，大兴设施塑棚业，开发生态农业，倡导绿色食品业，经过多年的发展，农产品结构不断优化，已完成了由传统农业向特色农业的转变，使农产品品质大大提高，产量稳步增长。

迅猛的农产品发展态势使现有农产品服务业的配套设施已远不能适应形势发展的需要，从现状市场看，现有的农产品市场始建于20世纪90年代初期，规模小、设施落后、管理不配套。

农产品流通服务设施的滞后已严重制约区域经济发展的步伐，也影响了农民发展农产品种植业的劲头，近年来的“果难卖”、“菜贱卖”诸多现象，已严重挫伤了农民的积极性，为了彻底改变目前制约市场发展的“瓶颈”工程，不断完善规范市场的硬件设施，建设和配套管理服务软件，为区域经济的发展拓展空间，根据国务院《关于加强新时期“菜篮子”工作的意见》和国家计委《关于编制服务业重点领域发展规划的通知》精神，######区##物业管理有限公司结合区域资源发展的实际，经过对南方沿海大市场特别是山东寿光市场的实际考察与调研分析、论证，拟申请建设###市###区##农产品批发市场建设工程项目，按照“大市场大流通”的宗旨，市场定位为：

建立###地区最大的农产品、建材、药材等综合物资集散中心；采用先进的电子计算机网络系统实行市场全方位监督监测管理；配备完善的配送方式和配套设施。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目建设是充分利用区域丰富的农产品资源的需要

项目主要幅射区###市是##省的农业大市，辖区5个县区均有名优特色农产品规模种植，据统计全市共有近100余种农产品，2008年农产品种植面积50余万亩，总产量已达60万吨，其中菜果产量为近10万吨。

近年来，中央实施西部大开发战略，给西部地区带来良好的发展机遇，也极大地激发了###市人民发展经济的热情，市委市政府从优化农村产业结构入手，制定了详实的“十一五”发展计划，调动农民积极发展干杂果经济林的热情，以苹果、花椒、核桃为主的果林业及设施塑棚业得到迅猛发展，各类反季蔬菜产量均居##省前列。

但是严重的现实问题，即农产品市场服务滞后，设施条件和管理模式已远远不能满足农产品资源不断增长的趋势，尽快扩建市场规模，建设现代大型农产品批发市场，已势在必行。

只有这样才能充分利用###市丰富的农产品资源繁荣市县经济，满足域内外人们的消费需求。

项目建设是一项实现区域经济发展与搞活流通的战略双赢工程。

2.2.2项目建设是国家产业政策调整和商贸改革的需要

党的十五大以来，中央提出要不断调整农业产业结构，积极探索农业产业化经营的具体途径与实现方式。

在###市“十一五”规划中将产业结构调整与农业产业化经营列为发展的中心任务。

经过多年发展，区域农业及农产品量的增长已非本区域市场需求所能容纳，必须建立与之相配套的市场中心来实现农产品资源的合理流通，以满足人民物质生活的需求。

国务院关于加强新时期“菜篮子”工作的意见和国家发改委《关于编报服务业重点领域发展规划的通知》精神，正是此类项目发展趋势的政策依据。

项目建设从实际出发与国家扶持发展方向相统一，不但能够引导农民调整优化产业结构，也极大地丰富了菜篮子建设，项目建设非常必要。

2.2.3项目建设是经济发展规律的必然要求

经济增长更多地依靠服务业带动，是经济发展到一定阶段后的客观规律。

西方发达国家早在上世纪六、七十年代就实现了经济增长主要靠服务业带动的转变，日本、韩国及我国台湾、香港地区，也在上世纪八、九十年代实现了这一转变。

目前这些国家和地区，服务业对经济增长的贡献率已经达到了70%～80%。

我国工业化的任务还没有完成，但随着物质产品短缺时代的结束，卖方市场进入到买方市场后，服务业对经济增长的贡献率也呈现逐步加大的态势，通过对沿海及山东等发达地区的考察发现，服务业对经济增长的贡献率已达到50%左右。

农产品市场作为服务业的范畴，对带动区域经济的增长也被山东寿光等市场的发展势头所证明，因此，要使###区经济有一个持续的增长态势，建设现代化的农产品批发市场已势在必然，项目建设不但可促使区域经济的增长，而且将带动周边省市农产品种植业的发展，形成“市场牵龙头，龙头带基地，基地联农户”的新格局，不断推进农村优化产业结构的调整步伐。

2.3项目建设的优势

2.3.1农产品资源充足，品质优良，发展有持续性是项目建设的基础条件

###市县地处黄、洛、渭交汇区，是西瓜、红枣、辣椒、花生、黄花菜等各类水果、蔬菜及土特产品的优生区。

###市西瓜、红枣、花生、黄花菜等一批名优土特产早已享誉全国，品质优良，深得广大消费者的青睐。

县域种植各种农副产品80余种，农产品总面积达90万亩，瓜菜果年产量达15万吨。

独特的资源优势成为###市县经济发展的优越条件，改革开放以来###市农产品得到长足发展，“九五”期，已初步形成###市特色的“沙苑108，黄洛果菜瓜，庭院上香菇，滩区渔笋杂，牧业牛当家、实现产业化”的农产品发展布局，果类总产已达13.3万吨，塑棚8万亩，红枣面积达20万亩，大牲畜存栏8.6万头，芦笋5万亩，香菇食用菌达310万袋，为进一步促进县域经济的发展，###市“十五”计划又把“发展红枣，设施农业，畜牧业和水果业四大产业”列为重点发展产业，同时确定“扩大规模，增加品种、改善品质，提高效益”为发展方向，以“布局合理，规模种植，专业经营和一乡一特、一村一品”为产业发展格局。

充足的资源和优良的品质，切实可行的持续发展规划为项目建设提供了最根本的基础保障。

2.3.2良好的政策环境和规范的市场管理，为市场建设提供了根本保证。

为了抓住西部大开发战略实施的机遇，###市县委、县政府制定了《关于抢抓西部开发机遇，积极扩大对外开放，加强招商引资工作的实施办法》，明确了招商引资优惠政策，为项目建设提供了政策保障，使全国的客商有了来###市发展的依靠。

同时##农产品市场周围环境优美，水、电、通信设施齐全，政府网站已开通运营，和全国网络已联网，为客商了解###市，了解信息提供了便捷的途径。

###市县民风纯朴，社会经济秩序稳定，政府多年来非常重视经济环境的治理与市场管理的规范工作，县城内有一个公平竞争、规范经营的良好氛围，这些都为项目顺利实施提供了根本政策与环境保证。

2.3.3优越的交通条件为项目建设提供了极大的便利

###市县是渭北的交通枢纽，陆路交通比较发达，西候铁路依北穿境，108国道斜贯南北，大华公路和310线相连，以县城为中心的公路网布局合理，###市县各乡镇农贸市场均依公路而建，交通便捷，运输十分方便，不仅利于项目建设期建筑材料的运输方便，同时，有利于项目建成后农产品的销售畅通与配送及时便捷。

2.3.4现状市场场地设施和临街营业楼可为项目所利用，可减少一定的资金投入

目前市场占地78亩，仍为市场规划的一部分，可为项目建设所利用，临街营业楼总面积5850平方米，建设亦沿用其设施与功能，无需拆迁，可为项目建设节约一定费用。

2.3.5市场已有知名度，利于项目建设向更大规模发展

###市###区农产品批发市场是农业部批准的全国60家农产品市场之一，经过十余年的市场运作与农产品贸易，该市场已发展为关中东部最大的农产品批发市场，在##乃至西北地区具有一定的声誉和稳定的客户群体，农产品集散地的雏形已逐步形成，有利于项目真正发展为西北地区最大的农产品集散中心。

2002年4月举办“中国·###市”瓜菜节时，西北五省省会城市的市长均亲自带队组团参加，且都签订了农产品供销合同、协议。

第三章资源现状与市场预测

3.1资源现状

3.1.1###市农产品资源现状与发展规划

1、资源现状

##市是##的农业大市，地处黄河中游关中平原东部，优越的自然条件为各类农产品提供了良好的生长环境，市域内十一个县市区均有特色的农产品种植面积。

目前已建成的农产品基地有：

以合阳、白水、澄城、###市为主的百万亩优质苹果基地；以蒲城、临渭为主的30万亩酥梨基地；以###市、临渭、蒲城、富平为主的百万亩设施塑棚基地；以合阳、华阴、临渭为主的30万亩红提葡萄基地；以###市、临渭为主的30万亩冬枣基地和以###市、华县、潼关为主的8万亩桃、杏基地。

全市共有农产品100余种，总体分布为渭北塬区以生产优质苹果、酥梨、红提葡萄为主，秦岭山麓地区广种猕猴桃、板粟、山果，平原地区以发展瓜菜为主，滩涂地以水面养殖为业，山地以杂果著称，沙苑以花生、黄花菜种植为主。

经统计：

2001年全市农产品总值达46.55亿元，其中瓜菜产值15.5亿元，水果18.2亿元，畜产品12亿元，水产品0.85亿元，农产品总产量为930万吨，其中：

瓜菜果产量为150万吨。

瓜菜果的产量和产值在农产品中所占比例越来越大。

##市农产品经过50年来，特别是近年来的发展，已基本形成了以优质果品、蔬菜、肉牛、渔业为主的格局并向基地化发展。

2、发展规划

根据##市“十五”规划和##市“菜篮子”发展规划，##农产品发展的总体布局为：

以白水、蒲城、澄城、合阳、富平为重点发展优质苹果基地；以###市、临渭、富平、华县为主发展西瓜、蔬菜基地；以###市、临渭、蒲城、富平为主发展秦川牛养殖生产基地；以###市、富平、临渭、蒲城、合阳为主发展奶源生产基地，以###市、合阳、华阴、潼关、华县为主发展渔业基地，以临渭、蒲城、富平的主发展日光温室蔬菜示范基地；以###市、白水、韩城为主建立农牧产品加工示范区。

3.1.2###市县资源现状

1、现状

###市县是传统的农副产品大县，现有各种农副产品达80余种，经过改革开放以来的发展，全县34个乡镇都形成了各自的农产品种植生产特色，依据###市四种地貌特征，其农副产品区域分布非常明显，北部铁镰山旱塬区以优质苹果、柿子、核桃为主，洛河平原区广种西瓜、酥梨、各季时令鲜菜，黄、渭滩区以水面养殖为主，沙苑地区广产花生、黄花菜、辣椒、杂果。

近年来，随着农业产业结构调整步伐的加快，###市县农产品业发展日新月异，已建成30万亩设施农业基地，引进洋香瓜、寿桃、油桃等十余种新特品种，在沙苑区建成10万头秦川牛养殖生产基地和10万亩黄河冬枣示范基地，农产品产业化种植生产已成雏形，发展势头正猛。

止2001年底，全县农产品种植达90万亩，总产量达105万吨，瓜菜瓜产量为15万吨。

2、发展趋势

根据###市县“十五”计划，###市县在“十五”及2010年农产品总的发展思路是以“结构调优，产品调特，效益调高”为目标，在农产品全面发展提高的基础上，重点发展红枣，设施农业，畜牧业和水果业四大产业。

加大开发力度，加快优化升级，实现规模效益。

到2005年，红枣面积达到35万亩，设施农业新增10万亩，水果业达到25万亩，畜牧业建成全省畜牧大县，牛存栏12万头，猪15万头，羊10万只、禽200万只。

3.2###农产品市场现状

###市###区TX农产品批发市场始建于上个世纪90年代初，为农业部批准的全国60家农产品批发市场之一。

现状市场总占地78亩，临街营业楼建筑面积5850m2。

简易交易大棚8个总面积16000m2，设计日交易量为100吨，市场规格为县级农产品批发市场。

交易场所建筑为简易石棉瓦交易大棚和露天水泥交易平台；临街为三层砖混结构楼房。

现状市场占地面积小，布局不合理，配套设施不健全，无停车场；市场道路狭窄，不便车辆通行，交易周转受阻；交易大棚设计容量小，高度不够，跨度太小，且年久失修，渗露严重；露天交易平台缺少管护，已不能再用；临街营业楼缺乏统一规划，质等参次，整个市场缺少信息系统、监测系统、配送中心及一系列现代大市场服务设施和管理硬件。

近年来##农产品批发市场交易量逐年持续增长，旺季区内交易达300余吨，由于市场场地小，设施不足，管理不配套，服务跟不上，经常导致拥挤、堵塞、争执现象和矛盾冲突，严重影响到客商的发展信心与客户的经济利益，也损害了###市的整体形象和投资环境，制约了县域经济发展的步伐。

尽管如此，经过十余年的发展，##农产品批发市场已成为##乃至西北地区农产品交易的主要场所。

2002年4月，在现市场内举办了“中国###市”瓜菜节，取得了巨大成功，市场知名度日趋提高，市场发展潜力凸现。

现状市场必须进行全面改造，扩大规模，建立现代大市场，以满足农产品交易量日益发展的需要。

3.3市场预测

3.3.1市场预测的范围及原则

由于粮、棉、油为国民生活的必需品，且受国家政策统一管理，不列为预测范围，其余农产品为预测范畴；原则上只对项目区资源作预测。

3.3.2资源供给情况

根据2001年项目区瓜菜果农产品总产量15万吨，项目设计日交易能力为1000吨，年交易量为36万吨，区内总供给尚差21万吨资源。

根据###市“十五”发展速度，每年增长为9%，农产品保守增长为1.5万吨，可补充部份缺口，其余由市场调剂完成。

本项目是按照现代物流业模式建立的电子化管理市场，是应用计算机技术把供需双方有机结合在一起，达到供需配对的现代交易方式。

按照现代物流发展规律，缺口资源必然由第三方物流所承担。

静止地看，仅##市的瓜菜果农产品资源就达150余万吨，完全可以补充缺口，根据“大生产，大市场，大流通”的市场发展趋势，这部份资源缺口也会被临近省市及全国各地的资源所占领，这也正是项目发展的最终趋势和即建立西北地区最大的农产品集散地。

因此，资源供给充裕，发展有依托。

3.3.3销售预测

随着我国全面建设小康社会的步伐加快，国民收入不断提高，生活需求也必将增大并向营养化、保健化、时尚化方向发展。

###市###区农产品批发市场以现代物流的模式，严格的管理，全面的监测体系，逐步实施“##”品牌战略，以提供绿色农产品为经营目标，迎接我国加入WTO的挑战，与国际产业接轨。

满足全球、全国消费者的需求。

产品符合消费趋势，市场有潜力。

但在市场经济下必须顺应市场规律，按照优胜劣汰的法则，应积极拓展市场，实施相应的竞争策略，才能建设好该项目。

1、目标市场选择

由于###市农产品资源的特色所决定：

第一目标市场为西安、宝鸡、##等省内大中城市，仅以西安市为例，市区人口达600余万人，以人均年需10公斤计，可产生6万吨有效销售量。

第二目标市场为：

全国各大中城市，以山西太原、北京、郑州及南方发达地区为主，主要发展绿色环保农产品需求市场。

第三目标市场为：

日本、韩国、俄罗斯及港澳台地区，主要发展特色优质农产品异域市场，实现外贸创汇。

2、销售策略

①加大宣传力度，做好电视媒体的广告工作，设计出特色易记的形象广告词。

②实行网上交易，充分利用政府网、商务网和因特网的现代交易形式。

③申办自营进出口权，加大外销力度，争取出口创汇及补偿贸易。

④加强南北货物对调业务，实现资源互补。

第四章场地选择

4.1建设地点及地理位置

项目区###市位于##省关中北部，地处东经109°43′～110°19′；北纬34°36′～35°02′。

东临黄河与山西永济相望，南隔渭河与潼关、华阴、华县相邻，西与##、蒲城相连，北和澄城、合阳接壤，县域东西长46.4公里，南北宽39公里，总面积1776.3平方公里。

拟建市场位于###市县城西南，108国道与大华公路交汇处。

该区为城市规划预留地，项目建设用地方便。

4.2场址条件

1、地形、地貌

###市县地势北高南低，海拔327～520米之间，地处渭河盆地东端。

盆地北为黄土台塬，南屏秦岭山脉华山，中部为渭河冲积平原，地势从山地向中央呈阶梯状降低。

本县地貌的基本结构是燕山运动末期与喜马拉雅山运动期间地质构造运动奠定的。

由于新构造运动气候变迁，局部侵蚀基准和流水侵蚀堆积等作用，形成目前四种地貌类型，由北向南依次分布为：

黄土台塬、渭河平原、沙苑沙地和黄渭滩地。

拟建地点位于县城西南角，处渭河平原上，地形由东向西微倾，自北而南缓降，总体相对平坦，地上为目前市场现状及预留规划地。

2、工程地质、水文

项目区###市县城位于洛河北岸二级阶地前缘，地势平坦，海拔346～352米，是洛河下游冲积平原的一部分。

阶地面上广泛覆盖着晚更新时期的黄土状轻亚粘土。

由于洛河二级阶地属于关中盆地的渭河断谷下沉区，处在渭河大断裂的边缘，是我国历史上强震发源地之一，地震裂度8度。

县城附近岩土类型简单，无基岩出露。

据地质钻孔资料及现场勘察分析，整个地区分布着黄土状轻亚粘土和亚粘土。

由于整个二阶地的地层结构是洛河下游冲积扇层部，因而城区所在地的地层上部壳层（轻亚粘土）和下部较密实土层（亚粘土）之广泛存在着处于流塑状态的游泥层。

该游泥层承载力低，不可天然地基。

项目拟建高层建筑，须对地基作好规范处理。

该地区地下水埋深2～7米，由于碱、氟含量超标，故不宜作生活用水。

地表水由排碱渠排入洛河。

3、周边建筑物与环境条件

拟建地点东为大华公路，公路两侧均为私人自营商业临街门面房，建筑结构为两层砖混结构，主要以餐饮服务和百货副食品为经营内容，有利于项目建设的配套服务；南为加油站，可方便项目所需车辆燃油就近供给；西为弃耕地，为城市规划预留地，是项目建设用地的基础；北为108国道，路北为城市西部商住区，可为项目建成后各地客商提供住宿补充。

项目地处县城规划的西南部农产品加工及仓储区和商贸居住区，区位优势明显。

###市县政府为促进区域经济发展，出台了一系列招商引资优惠政策，区域投资环境良好，政府支持力度大。

4、城市规划

项目区###市县城市规划遵循市场经济的发展与可持续发展的指导思想，注重现状与各层次空间的研究，按照特色生态城市规划发展的原则。

县城规划为一个主中心，两个副中心，四条城镇发展带。

县城是经济发展的核心，其辐射力是联系县城内各发展点的基本动力，是规划发展的主中心，项目地居县城西南角，是城市规划发展的重点地带，符合县城发展中远期规划。

5、交通条件

项目区地理位置优越，108国道横穿县境内，大华公路与西潼高速公路相连，县城居两线交汇处，交通区位优越，以县城为中心的公路网布局合理，全县34个乡镇及农贸市场均沿公路建设，非常有利于项目的资源供给与配送，方便快捷。

6、公共设施条件

①给水：

项目建设所需水源由县城城市供水网供给，城市现状供水管网设施配套齐全，供水管网已引进项目区，目前可满足现状经营用水和项目建设用水，考虑到未来项目建成日需水量达800吨，现状供水管网需配套建设。

②排水：

###市县城排水采用雨污合流涵渠方式，项目区现状污水及生活用水由城市排污涵渠排入城南洛河。

7、征地拆迁条件

现状市场西部留有城市规划预留地，无拆迁任务，加之该项目为县、市重点建设项目，征地费用等均享受政府优惠政策。

现状市场设施仅有部分简易交易棚，拆迁方便，不会影响项目进展工期。

8、施工条件

①水电：

县城供水管网已引至项目地，现状市场已有供水设施可满足建设用水与生活用水。

县城供电充足，现市场内有供电线路，完全满足建设用电需要。

②三材：

项目所需木材、钢材及水泥可从就近采购，###市交通网络发达，运输十分方便。

③附助材料

砂砾材料由西安灞桥砂厂提供，砂砾品质良好，取沙处距项目区100公里，可通过108国道运输供给。

石灰、水泥取材极为便利，项目邻县蒲城盛产石灰、水泥、质量稳定，当地市场均有供应，运距仅50公里。

砖块由本县机砖厂供给，质量可靠，距项目区仅12公里。

第五章建设规模及方