新华南商业项目可行性报告5.docx
- 文档编号:30073821
- 上传时间:2023-08-04
- 格式:DOCX
- 页数:26
- 大小:1.10MB
新华南商业项目可行性报告5.docx
《新华南商业项目可行性报告5.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《新华南商业项目可行性报告5.docx(26页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
新华南商业项目可行性报告5
新华南商业项目可行性报告
盈丰世纪置业顾问有限公司
2011年4月
目录
前言4
1、韶关市环境分析5
1.1韶关市基本概况5
1.2韶关市GDP经济指标5
1.3韶关市居民可支配收入指标6
1.4韶关市居民消费性支出指标6
1.5社会消费品零售总额7
2、韶关典型商业案例分布及现状7
2.1、韶关的商业地位7
2.2韶关的商业走向8
2.3韶关商业情况8
2.4韶关商业分布及概况8
3、新华南商圈商业数据调研13
3.1新华南路商业氛围13
3.2新华南路业态分布13
3.3、新华南路主要企业项目13
3.4、新华南路分段租金情况14
3.5、新华南商场租金情况14
4、地块资源分析15
4.1宗地指标15
4.2周边环境15
5、项目SWOT分析16
5.1SWOT分析16
5.2项目定位16
5.3项目定位特点17
6、项目规划建议17
6.1项目规划概述17
6.2项目建筑设计建议17
7、项目业态规划建议19
7.1专业市场19
7.2综合购物中心20
8、客户群体定位21
8.1主力客户群21
8.2辅助客户群21
8.3延伸客户群21
9、开发预算及现金流量分析21
10、运营收益分析21
前言
感谢贵公司领导给予本次机会,能让盈丰世纪有机会参与到新华南路商业项目的市场调研和规划的工作。
本次调查工作所形成的报告中,涉及的部分数据一方面是由盈丰世纪派专业人员组成小组,对地块周边的商业环境进行调查,一方面是来自于政府官方网站所公布的信息。
由于时间局限性,所有涉及到的数据及相关分析难免有所出入,敬请斧正!
由于本项目将规划成一个区域性综合性的商用物业,集多种经营业态于一身,因此本次调研所涉及的面较为广泛。
其中包括:
韶关市当地的主要商业网点分布、各类行业的经营现状、商业市场的租售水平、消费群的消费习惯及其他城市具参考性的商用项目等。
本次市场调查工作主要为实地考察及市场研究,了解项目所在区域及周边地区的区域状况及商业状况,对当地市场的概况及商业项目的分析、对韶关当地的消费习惯等多方面的调研。
虽然韶关市行政区域拥有3区5县2市,但考虑到韶关市其他县市缺乏较具参考价值的商业市场资料,因此我司仅对韶关市区内作了实地市场调研。
1、韶关市环境分析
1.1韶关市基本概况
韶关市地处粤北,位于东经112°50′-114°45′、北纬23°5′-25°31′之间。
西北面、北面和东北面与湖南郴州市、江西赣州市交界,东面与河源市接壤,西连清远市,南邻广州市、惠州市。
被称为广东的北大门,从古至今是中国北方及长江流域与华南沿海之间最重要的陆路通道,战略地位历来重要。
京广铁路大动脉、京珠高速公路和106国道南北向贯穿全市、323国道东西向贯穿全市,均经过韶关市区。
我国南北公路运输干线107国道、105国道分别经过本市北部和东南部。
韶关市总面积1.84万平方公里,市区面积2856平方公里,人口约89.37万。
项目地处新华南路,周边3公里范围内商圈所涉及人口约30万,占市区总人口数的34%,全市人口密度为每平方公里170人。
1.2韶关市GDP经济指标
年份
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
GDP(亿元)
325
350
394
483
546
572
683
增幅
13.5%
9.9%
12.4%
14.9%
10.6%
10.1%
12.5%
韶关市近几年的经济发展水平整体呈上涨趋势,GDP增幅水平高于国家GDP增幅水平。
近年来,国家大力推进产业转移和劳动力转移的战略布局,让韶关的大型企业先后落户,并吸引来自湖南、湖北、江西等地的劳动力来韶发展,带动了韶关的经济进一步走向繁荣。
1.3韶关市居民可支配收入指标
年份
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
可支配收入(元)
9136
10969
12036
13545
15039
16289
18020
增幅
12.9%
8.9%
9.8%
12.5%
11.8%
8.6%
10.6%
从上述数据中可以看出,韶关近5年来的居民可支配收入逐年提高,而且增幅平均处于11个百分点以上。
2008年由于全球金融危机爆发,导致增幅有所减缓,因此可以预计,在2011年,韶关市居民可支配收入将可突破20000元关口。
1.4韶关市居民消费性支出指标
年份
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
消费性支出(元)
7532
8286
9018
9837
10666
11468
12910
增幅
8.8%
12.7%
8.8%
9.1%
8.4%
7.5%
12.57%
韶关市近5年的居民消费性支出呈平稳上涨的趋势,2010年突破12个百分点,预计2011年仍将保持10个百分点的增幅,因此可以预计,在2011年,韶关居民消费性支出将在14201元左右,平均每30万人的消费性支出将达到42.6亿元。
1.5社会消费品零售总额
年份
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
零售总额(亿元)
129.4
141.64
164.63
196.57
241.33
278.72
330.7
增幅
14.2%
14.5%
16.2%
19.4%
22.8%
19.2%
18.8%
保守估计,2011年韶关市消费品零售总额将维持在18个百分点以上的增幅,因此,可以预计零售总额将达到390亿元。
按韶关100个大型商场、商圈平均分配50%的零售总额,及每个大型商场的年零售总额将突破1.95亿元。
如果按平均毛利润为11%计算,则商场的年毛利润可突破2千万元。
2、韶关典型商业案例分布及现状
2.1、韶关的商业地位
韶关是具有2000多年历史的古城,是广东省历史文化名城,是以客家文化为主体,多元文化荟粹的中心城市。
其旅游资源十分丰富。
韶关古城(小岛)集中了如大鉴寺、风采楼等许多名胜古迹以及骑楼等一些保存较好的传统名居,市区外更有闻名的丹霞山和南华寺等诸多旅游资源,韶关位于广东、湖南和江西三省的交界处,是广东省的北大门,是粤北山区和粤湘赣三省周边的核心城市。
同时是国家二级交通枢纽城市之一,随着武广铁路客运专线的建设和京珠高速公路的完善,进一步加强了其对外的联系,武广铁路客运专线位于湖北、湖南、广东三省境内,正线全长968.42公里,线路起于武汉枢纽南端乌龙泉,沿线经过咸宁、岳阳站、长沙、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、佛山、终点为广州番禺新广州站,如此巨大的发展走向,以及发达通畅的交通运输网络韶关必然会成为商家必争之地。
2.2韶关的商业走向
经多年的城市发展,韶关人均生活水平快速提高,在物质生活上逐渐向大城市靠拢,为了更好的发展韶关经济,韶关将大量的引进更多的商业体与工业体。
2006年至2010年以有很多的品牌商家进驻韶关市场,大型商业有(大润发,沃尔玛,苏宁,国美)等。
小型品牌商家更是数不胜数,根据市场调查,目前还有很多的国际品牌有计划入韶关市场,但由于韶关没有更多的大型商业区,导致有很多的大型国际商家望而止步,为了满足市场要求,在2011年内韶关将有三新的商业项目即将推出有(百年东街、莱斯豪苑、雍华豪庭)等,由此可见,目前韶关的商业市场以开始逐步走向成熟,具备无限的发展空间
2.3韶关商业情况
近几年,韶关市商业地产迅速发展,目前市场除了有风度步行街、风度广场、风度名城、益华广场、沃尔玛广场外,在2010年又新增加几大新商业,如莱斯星光大道,百年东街、雍华豪庭等,城区的商业店面租金水平总体保持了平稳的格局,涨幅不大。
商业地产遍地开花,新城区成为未来商业发展方向,虽然老城区商业投资和发展的潜力巨大。
但目前可发展空间非常有限,很多商家都看好目前刚刚发展中的武江区。
2.4韶关商业分布及概况
早期以风度中路、风度南路为轴心,向周边辐射发展。
步行街北起北苑宾馆南至解放路口,全街长约1500米,店铺600多家,大型商业有以前的大文商场、风度广场、华星购物商城等。
与风度交汇的街道共有15条,如复兴路、建国路、和平路、风采路等集中风度街的中轴,呈东西方向发展。
各自发展成电脑专业街、小百货批发零售街、菜市街、生活街、餐饮街等特色街道,与风度街共组为韶关最成熟的商圈,此商圈业态齐全、品种多,经营面积达十余万平方米,是韶关最核心的商业板块。
项目名称:
商业步行街
地理位置:
风度路
商业体量:
几十万平方米
所属商圈:
风度-解放路商圈
商业定位:
休闲、观光、购物、旅游、玩乐
风度街商圈是韶关最成熟也是唯一成形的商圈。
商圈植根于韶关的城区中心,城市商业发迹于此,历史悠久,影响深远。
风度商业步行街现在已经成为韶关人习惯消费地点,“逛街就去风度街”已经成为韶关的惯性消费思考模式。
另外,多数韶关旅游社团也把“逛风度商业街”作为旅客旅游行程中的活动安排之一,促使风度街商业更加兴旺。
一般来说,中小型城市只会有一个商业中心,风度街商圈作为韶关市“城市商业中心”的地位是难以动摇的。
风度街:
风度中路最为兴旺,节假日人流量超10万人,人气旺盛,生意火爆;风度南路无论人流量还是经营状况比风度中路都略差;风度北路相对更加冷清。
月租金走势也是如此,中部区间在250—350元∕平方米*月左右,部分好门面店铺可达500元∕平方米*月;南部区150—250元∕平方米*月左右;北部区间在100元/平方米*月左右;总体而言,风度步行街经营状况呈现“中优两端次”的特点。
其他街道:
与风度街相连的街道中,风采路、解放路、和平路、复兴路商业经营状况较好,租金均价在50-60元∕平方米*月之间,靠风度街的商铺价格略高;其他街道,如建国路、仁爱路、及一些无名短巷商业分散,档次低,街道乱、脏、破旧,主要针对城市低收入人群,经营状况一般,这些街道店铺租金在20-40元∕平方米*月之间。
项目名称:
风度名城
地理位置:
浈江区熏风路与解放路交汇处
商业体量:
4万平米左右
所属商圈:
风度-解放路商圈
商业定位:
Shoppingmall
主力店:
大润发
继风度广步行街外,解放路地段的风度名城是目前韶关最先进的超级Shoppingmall。
主要经营,珠宝精品、品牌男、女服装、皮具、国际餐饮连锁、化妆品,通信数码、运动休闲名店、大润发生活超市,潮流专卖、特色餐饮、精品书店、游戏机室、大润发生活超市
风度名城:
目前最为兴旺的商场,平均每日人流量近2万,人气旺盛,生意火爆;一楼租金在间在150—230元∕平方米*月左右,部分好门面店铺可达350元∕平方米*月;二楼租金50至80元∕平方米*月左右,主要原因是二楼大部份为大型商业餐厅等;三楼在50至100元/平方米*月左右主要原因是三楼大部份都是小商业为主。
项目名称:
世纪广场
地理位置:
新华南路
商业体量:
3万平米
所属商圈:
西河武江区
商业定位:
超市
主力店:
沃尔玛
主要依靠新华路周边的居住小区和健身广场前的人流消费,满足居民日常一站式生活消费,虽然有沃尔玛广进驻,但经营管理不强,所以消费群体比较区域化。
要主业态分布首层:
珠宝精品、品牌服装、皮具、国际餐饮连锁、化妆品、饰品连锁店、连锁药店;二至三层:
沃尔玛
沃尔玛广场:
平均每日人流量不到1万,人气较少,一楼租金在间在120—200元∕平方米*月左右,部分好门面店铺可达280元∕平方米*月;二至三楼租金不高,主要原因是二楼大部份区域是沃尔玛和餐厅,由于世纪广场之前的规划不完善,导致广场无可逛性,大部份销消费客户群体都是为了选购生活用品。
项目名称:
中环广场
地理位置:
向阳路
商业体量:
3至4万平米
所属商圈:
西河武江区
商业定位:
百货
主力店:
益华乐家超市
主要依靠西河武江区的居住,是目前韶关唯一家中档百货公司,要主业态分布1F:
珠宝首饰、皮具、眼镜、运动服饰、皮鞋、名表、化妆品、麦当劳,2F:
男装、休闲服饰、内衣、家居、女装、精美饰物,3F:
益华乐家超市,4F:
四海电器中心、运动用品、童装童鞋、儿童乐园、床上用品、玩具,5F:
大地数字影院,6F:
颐东大酒楼
中环广场为韶关的中高挡消费广场,每日人流量较为均,也是目前韶关唯一的一家联营扣点的经营管理,进驻韶关以来一直保持着良好的经营状况,经营特点主要以公益公关活动和折扣优惠吸引人气
项目名称:
莱斯·星光大道
地理位置:
启明路
商业体量:
3万平米
所属商圈:
步行街
商业定位:
一站式体验商城
主力店:
未定
目前正处在招商中,打算2011年推出,想打造韶关最时尚最具特色的一站式银座主题体验商城,全面提升韶关商业形象,树立韶关商业中心的典范。
体验潮流购物空间。
莱斯·星光大道:
目前招商中,初定租金一楼120至170左右,二楼50至80左右,三楼40至50左右,商场主要经营以吃、喝、玩、乐为主题,但由于项目内部原因以改变最初期定位,目前此项目计划全部销售后在招商,带租约出售,计划10年内回报率80%,在2011年5月份对外推出。
项目名称:
百年东街
地理位置:
东堤北路
商业体量:
6万平方米
所属商圈:
步行街
商业定位:
滨江风情步行街
主力店:
未定
目前计划招商中,想打打造中国内陆渔人码头、营造休闲旅游文化氛围为主题的滨江商业风情步行街,在保留原有老街区风格风貌的基础上,统一规划、统一设计,营造休闲旅游文化氛围为主题的滨江商业风情步行街,建设为韶关市区接待外地游客的基地,使其成为吸引游客、留住游客的新城市名片,同时也是市民休闲购物和接待友人的新去处,根据现在的工程进度,2012年可推出市场
项目名称:
雍华豪庭
地理位置:
韶关风度名城斜对面
商业体量:
2万平方米
所属商圈:
步行街
商业定位:
电子城专业市场
主力店:
华强电子城
2011年华强电子城进驻,招商中,是目前韶关唯一的电子专业市场,根据现在的情况,此项目计划在今年的9至10月份对外开放。
从韶关现在的商城区域来看,主要商城还是以韶关市区浈江区为主,武江区所有的商业区域非常有限,除了介绍过的两大商城(世纪广场、中环广场)外,剩余就是各小区外的配套商业区,但韶关的常住人群70%都住在武江区,由此可以看出武江区的商业还是有很大的发展空间。
3、新华南商圈商业数据调研
3.1新华南路商业氛围
新华南路位于韶关武江区,是西河主干道之一,道路四通八达,连接着工业中路,新华北路、向阳路等,可以直接到达旧货街,五主路,和沙州尾,周边居住人群约7至9万人,直接影响人群约40万,道路两边分布了不同的各大商品业态。
自2007年全民健身广场落成后,沃尔玛、国美、苏宁等大型商业也强势进驻新华南,华富、圣蓝两大休闲项目也为新华南带动了很大一批消费客户人群,随着韶关商业迅速的发展新华南路周边的商业氛围更加如日中天。
3.2新华南路业态分布
新华南路前期基本是以经营建材、五金、钢材、洁具等业态,随着市场逐渐的发展,越来越多新的业态进驻到新华南路,如大型商场、大型家私城、大型娱乐中心等,让以前业态单一的新华南路变成西河主要的商圈之一。
新华南路业态主要比例
商业类型
业态名称
业态比利
建材类
红星美居、五金、洁具、建筑用品等
50%
家私类
香江家私、全友家私等
30%
市政配套
四大银行、学校、市政单位等
7%
娱乐类
华富、凤凰城、凯悦酒等
8%
商业配套类
世纪广场
2%
其它
药店、酒巴、烟酒行
3%
经市场调研可以发现,新华南路主要的业态分布分为6大类,建材类业态占了50%,商业配套业态只占2%对比之下明显可以发现目前,新华南路的商业占有比利的不足。
3.3、新华南路主要企业项目
项目种类
项目名称
商场类
世纪广场、红星美居、香江家私城、全友家私城、大世界家私、国美电、红星家私广场等
酒店类
艺苑酒店、东海假日酒店、嘉华酒店、凯悦酒店、家园酒店等
休闲类
华富休闲中心、圣蓝休闲中心、海涛阁休闲中心、凤凰城KTV、映日会KTV等
住宅区
龙珠小区、沃尔玛小区、南枫花园小区、华泰花园小区、新辉花园小区、志兴小区、茗豪花园小区等
市政配套
四大银行、法院、邮政、医院、市一技校、红星小学、田家炳中学等
其它
加油站、酒巴、装修公司、肉菜市场、等
3.4、新华南路分段租金情况
新华南路商业区域分划很明显,70%以上的商区都在芙蓉东路以北,(立交桥方向),商铺基本都是临街铺面,自东北江桥头至立交桥头,新华南路全长约1.5公里,从20平方至1000平方不等,租金分布也非常明显,从北江桥头起,越往立交桥方向租金越高,主要是因为整个商业氛围问题。
新华南路临街铺面租金情况:
路段
商铺面积(平方)
租金情况
北江桥头~凤凰城路口
20平方至150平方
55元至75元(平均约60元)
凤凰城路口~芙蓉东路口
15平方至80平方
30至95元(平均约75元)
芙蓉东路~立交桥头
50平方至200平方
80至130元(平均约90元)
经调查发现,新华南路临街铺面经营主要为钢材、陶瓷、板材、卫浴等,临街铺面积最小为15平方,最大的可去到200平方以上,租金差距也较大,从最低30多元到最高130多元不等。
相比之下区域分划很明显。
3.5、新华南商场租金情况
虽然新华南路商场不多,但也逐渐形成市场,在现有的7家大商场内,80%是做家私类,而且各商场的租金也各不想同,前期较早的商场租相对较低,平均都在30至50元之间,后期规划建筑的商场早期理想,装修风格也比早期商场好,自然租金也比早期商场要高,目前租金比较理想的两大商场是的世纪广场和香江家居城,主要原因是世纪广场是唯一的一家大型超市,而香江家居城走的是市场家私品牌的中高路线,具体租金情况如下:
商场名称
一楼
二楼
三楼
四楼
租金情况
租金情况
租金情况
租金情况
世纪广场
45元至150元
25元至60元
20元至40元
无
红星美居
20元至120元
20元至50元
20元元至40元
无
红星家居广场
20元至45元
20元至45元
约25元
约15元
香江家居城
60元至130元
30元至60元
20元至30元
无
大世界家私
无
约40元
约30元
无
全友家私
无
约30元
30元
无
国美电器
约30元
约30元
无
无
4、地块资源分析
4.1宗地指标
宗地位置
新华南路,华丽灯饰中心侧
宗地面积
总面积为,其中前广场面积为,商场用地面积为
地上建筑物
目前有较多的玻璃加工店面,需进行拆迁
土地合作模式
租赁
土地使用期限
30年
土地数据
建筑红线范围面积为7663.8㎡,范围约为107*73米;外广场面积为1884.9㎡,范围约为25.5*73米;总体面积为9548.7㎡,总体范围为132*73米。
4.2周边环境
新华南路为韶关市重要的交通干道之一,每日过往车流量较大。
目前,宗地一公里范围内主要以家具卖场、建材市场、装饰材料城、装饰加工厂、居民社区、其他市政配套为主,周边居住人群较为密集。
【配图】
新华南路以南比邻韶关富人区沙洲尾,该区域居民较为富裕,对生活品质要求较高,消费能力也较强,多数家庭拥有小车作为代步工具,该区域的人口数约8万人。
【配图】
新华南路以北连接韶关市重要城市主干道——工业路,该区域拥有数个住宅小区,其中比较有代表性的为龙珠华庭、世纪广场、志兴华苑、汇展华城、国际花园。
其中大部分项目已入住,其他部分项目也将在2011年交楼。
【配图】
新华南路以东连接韶关市惠民路与北江大桥,惠民路有韶关较为重要的商业项目——中环广场,该广场距本案仅1分钟车程。
北江桥连接韶南大道,距火车东站约5分钟车程。
【配图】
5、项目SWOT分析
5.1SWOT分析
【优势】:
1、本案地段优势明显,位于韶关市交通主干道旁,交通到达率较高;
2、地块方正实用,规划有较大广场面积,提升项目形象与气氛;
3、周边居民人数众多,且消费能力较强;
4、配套设施完善,有良好的商业补充;
【劣势】
1、生活性商业气氛不足,有待进一步提升;
2、周边主要以家居建材、装饰材料市场为主,未能形成良好的生活消费气氛;
【机会】
1、韶关市目前商业项目较少,市场需求较旺盛,发展空间大;
2、韶关市经济发展水平逐年提高,市场消费能力逐年提升;
【威胁】
1、周边存在较大商业项目,有一定的消费性客源竞争的影响;
2、小型士多店、农贸市场、装饰材料门店林立,分割了一部分潜在消费性客户;
5.2项目定位
方案一
引进大型知名连锁零售企业为主力店,以各类主题餐饮、品牌服饰、潮流娱乐、购物休闲为一体的大型购物中心
方案二
集国内一线装饰材料品牌为主力店,以各品牌家装设计公司为补充的专业型建材、装饰材料市场
5.3项目定位特点
1、环境优雅、宽敞舒适。
使客户购物休闲身心愉悦,具有高端品牌的形象价值;
2、交通便利、四通八达。
运用现代的科学人流动线设计,形成停车步行皆宜的设计;
3、网络发达、产业链完整,以强大的品牌商家作为后盾支持;
4、营销理念先进,统一品牌广告宣传;
6、项目规划建议
6.1项目规划概述
1、项目基本数据:
建筑红线范围面积为7663.8㎡,范围约为107*73米;外广场面积为1884.9㎡,范围约为25.5*73米;总体面积为9548.7㎡,总体范围为132*73米。
2、据政府相关部门规定,在建筑红线范围内需退缩一定距离(需根据相关部门的规定),假设需退缩6米作为消防通道,预计面积约为1600㎡;项目可建筑面积约为6000㎡左右。
3、假设按容积率5来设计,项目的总建筑面积可达到30000㎡以上,总建楼层可达5至6层左右,最好是5层半左右的建筑。
6.2项目建筑设计建议
1、项目建筑设计中需要考虑到有卸货或物流区域,面积约为500㎡以上,建议可设立于项目尾部作为卸货或物流区域,利用首层退缩,二层外飘的建筑设计,保证二层以上的平面面积。
2、据了解项目地块地下情况不适合做两层地下停车场,只能做一层;建议可考虑将地块的正负00线设置高于新华南路50—80cm,在向地下净空5米的高度,项目就可以做到一层地下停车场,一层半地下停车场。
如图所示:
3、项目地块处于新华南路,周边大多数为建材、装饰材料的一条专业街,附近有世纪广场及中环广场两个大型商场,所以项目定位可以考虑为专业市场或购物商场,在项目建筑设计时需考虑楼板荷载量问题,建议楼板荷载量在450—650KG左右,这样无论是那种业态定位,基本上可以解决荷载量的问题;首层因有消防通道及物流通道的考虑,荷载量考虑需要加大一些,建议:
首层荷载量为650—800KG,二至三层荷载量为500—600KG,四至五层为400—450KG,六层为350KG左右。
(可根据前期招商客户或主力店的要求对项目进
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 华南 商业 项目 可行性报告
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)