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修规说明书
前言
由于平凉市现有建成区面积狭小,人口稠密,城市发展必须向外拓展空间。
2003年初,市委市政府决定开发老城以北,泾河以南的二级阶地区域,建设平凉新城区以满足城市发展需求。
平凉市桃园小区、暖泉小区、行政办公中心是城市新区的重要组成部分和先期开发项目。
平凉市规划管理局于2003年6月委托我院编制平凉市桃园小区、暖泉小区、行政办公中心修建性详细规划。
为了使所编制的规划能切合平凉实际,并能得以顺利执行,结合2002版城市总体规划,我院首先进行了城市新区的结构性路网及用地布局概念规划研究,提出了“五区两轴”的结构框架并得以确认。
随后我院完成了本次规划的初步方案,并与地方交换了意见,根据意见我院修改了初步方案,又与地方交换了意见。
由于各种原因,2004年该项目一直处于停滞状态,2005年3月由平凉市建设局组织省、市12位专家及平凉有关部门召开了该项目的征求意见会,根据会议纪要,我院修改了方案并与地方交换了意见。
我院于2005年10月完成了该项目的评审成果,由于政府换届,一直没能评审。
2006年5月平凉市规划局邀请有关领导和专家对平凉市桃园小区、暖泉小区、行政办公中心修建性详细规划方案又进行了讨论,形成新的修改意见,我院根据修改意见,完成了修改,与2007年3月27日召开了该项目的评审会,根据会议纪要,我院进行了修改,完成了最终成果。
第一篇背景篇
一.项目背景
平凉市位于甘肃省东部、陕甘宁三个西部大省(区)交汇处,辖一区六县。
平凉地理位置优越,地处陕、甘、宁三省交汇区的几何中心,是“丝绸之路”必经重镇,素有陇上“旱码头”之称。
平凉市地处西北地区两大中心城市—西安、兰州市的中间地段,其政治、经济、文化等各方面都受到这两大城市的强烈带动与影响。
西安、兰州、宝鸡、银川是我国西部经济、文化各方面都比较发达的城市,平凉居于其中,依托于该城镇网络,接受它们在资金、信息等各个方面的辐射,这为平凉的未来发展提供了坚强后盾。
平凉市对外联系的通道较多,公路方面目前已有312国道(西兰公路),宝平公路(省道),还有平凉至宁夏和平凉至庆阳的干线公路运输网络。
铁路方面,宝中铁路穿越平凉。
还有规划中的银武高速公路穿越平凉。
发达的交通网络对平凉市发展外向型经济有着重要意义。
良好的区域位置及高效的交通网络,使平凉市在新世纪迎来了新的发展高潮。
平凉市桃园小区、暖泉小区、行政办公中心的开发建设正值西部大开发战略实质性推进阶段、平凉小市改为大市、新的总体规划批复实施阶段,各种因素促使城市必须向外扩展空间、改善环境、调整结构,以适应发展需求,进而提升自身的竞争力。
项目的开发时机选择恰当,顺应了时代与平凉的城市发展要求。
二.项目概况
桃园小区、暖泉小区、行政办公中心是平凉市城市新区的重要组成部分,是城市近期开发建设的重点项目。
该项目占地2.49平方公里,建设内容主要包括市级行政办公中心,中心广场,桃园、暖泉两个居住小区。
市委、市政府特别重视该项目的开发建设,基础设施已经先行,广成路崆峒大道至柳湖路段、泾河风情大道建成通车,柳湖路改造工程也已完工。
三.规划范围
平凉为一带状城市,城市建设用地主要是泾河南岸的河谷阶地。
规划用地位于现状城市中心区北部,临泾河南岸,为一近似长方形用地。
规划用地具体范围:
北临泾河南岸,南至泾滩路、崆峒大道,东起果园路,西到新民路,总面积249.82公顷,东西长约2.4公里,南北宽约1公里。
四.上一层次规划分析
在规划用地范围内,本次规划的上一层次规划为《平凉市城市总体规划(2002-2020)》。
新版总体规划中涉及本次规划范围的要点如下。
1.城市总体布局结构
城市总体布局结构:
“六组、二心、四轴、二屏”。
“六组”是指以丰收路、果园路与甘沟路、新民路、双桥路、大岔河为界,将城市分成六大组团,即中心组团、文化教育组团、东西居住组团、东西工业组团,以崆峒大道为界将中心组团划分为新旧两区。
“二心”是指中心组团中的复合型的市级中心和东部文化教育中心。
“四轴”是指泾河沿河绿化轴、崆峒大道绿化景观主轴、柳湖路的行政办公轴、东西大街的商业轴。
“二屏”是指沿南、北山建设的绿色屏障。
本次规划用地位于总体规划确定的中心组团的新区、西部居住组团内。
2.城市道路网规划格局
总体规划中确定“三纵十一横一环”的道路网规划格局。
“三纵”:
指柳湖路,崆峒路,东西大街
“十一横”:
指太统路,丰收路,玄鹤路,定北路,新民路,解放路,双桥路,经九路,经十一路,经十三路,经十六路“一环”:
指南环路,滨河北路,东环路,西环路组成的城市环线。
3.总体规划确定的本规划区的用地性质
总体规划确定该区用地性质主要为:
果园路到兴北路之间的居住用地,兴北路到定北路之间的行政办公中心用地,定北路到新民路之间的居住用地、公园用地,沿柳湖路两侧的商业金融用地。
4.新区规划结构
根据市委、市政府开发新区的战略决策,在总体规划的基础上,我院首先进行了城市新区的结构性路网及用地布局概念规划研究,提出了“五区两轴”的结构框架并得以确认。
新区规划结构:
五大分区,两大主轴
五大分区:
居住区—行政办公区—商业金融区—体育运动区—文教科研区
两大主轴:
柳湖路——新区发展轴线,崆峒大道――城市中心轴线
本次规划用地是新区的西部居住区及行政办公区。
五.现状分析
1.自然条件
规划区用地是泾河河谷阶地,地势较平坦,海拔在1365-1341米之间,地形整体上南高北低,西高东低与泾河流向一致,坡度平缓,约在1%左右,无灾害性不良地质条件,建设条件良好。
平凉市地处内陆,受大陆性季风气侯的影响,属大陆性气侯。
气侯特点是春旱少雨;夏秋季多东南风,且雨量多而集中;冬季多西北风,干旱少雨雪。
年平均气温为7.9-10℃。
年降水在521-638毫米之间。
年日照时数在2135.8-2445.7小时之间。
2.现状土地利用
规划区范围内现状用地的63.92%为农业用地,36.08%为建设用地。
农业用地大部分为农田,临泾河有几处果园。
现状建设用地由居住用地、行政办公用地、商业金融用地、教育科研用地、工业用地、道路用地组成。
具体的用地构成详见现状用地一览表。
现状用地一览表
序号
用地代码
用地性质
用地面积(ha)
占总用地的比例(%)
1
R2
二类居住用地
2.61
1.04
2
R3
三类居住用地
44.45
17.79
3
C1
行政办公用地
4.17
1.67
4
C2
商业金融用地
7.51
3.00
5
C6
科研教育用地
6.93
2.77
6
C9
其它公共设施用地
0.79
0.32
7
M
工业用地
6.47
2.59
8
U
市政公用设施用地
0.71
0.28
9
S
道路广场用地
16.54
6.62
10
E
其它用地
159.64
63.92
11
规划总用地
249.82
100
居住用地由单位家属院用地和村民住宅用地组成。
单位家属院有位于定北路与柳湖路交叉口西北角占地28.8亩的峡中水泥厂家属院、广成路东侧占地15.3亩的农科所家属院。
两个家属院的住宅建筑为多层。
村民住宅用地基本是自然形成的村庄,包括泾滩四社、柳湖一社、柳湖二社、柳湖三社、柳湖四社、柳湖五社,农宅多为一层砖木结构,沿柳湖路新建的农宅基本上都为二层砖混结构。
村庄建设混乱,整体环境条件较差。
农民拆迁户简况一览表
村名
社名
户数(户)
人口(人)
耕地(亩)
泾滩村
泾滩四社
264
1240
324
柳湖村
柳湖一社
204
684
190
柳湖二社
182
647
207
柳湖三社
215
698
298
柳湖四社
173
633
347
柳湖五社
227
732
258
合计
1265
4634
1624
规划区范围内现状行政办公用地有位于广成路东侧的平凉地震台、位于新科路西侧的平凉市气象局、位于崆峒大道北侧的平凉国税局。
现状商业主要有沿柳湖路由村民自建的商住结合的二层建筑。
在南门北路的两侧分布着陇东物资市场,平凉柳湖钢材市场,这两个市场主要经营建筑材料,建筑物主要为一层临建。
位于广成路北端的平凉市农业科学研究所、位于定北路东侧的甘农广崆峒分校及新民路西侧的区畜牧技术服务中心属教育科研用地。
规划区范围内现状有散布其间的工业用地,占地29.6亩的平凉副食厂是规模最大的企业,还有几家小企业。
现状工业零星散布、规模较小、与居住混杂,规划全部拆迁。
现状道路主要有柳湖路、定北路、南门北路、新修好的广成路,其它道路基本是通向农村的乡村道路。
3.规划区周边现状公建设施分析
(1)小学及幼儿园
平凉市区现状小学及幼儿园主要分布在老城区。
距规划区边界直线距离在500米以内的小学有新民路小学、泾滩小学,其它小学距规划区较远。
新民路小学位于崆峒大道以南、广成路以东,距规划区南边界直线距离约为400米,占地0.35公顷,在校生408人。
泾滩小学位于柳湖路以南、解放路以西,距规划区东边界直线距离约为450米,占地0.82公顷,在校生633人。
目前这两个小学的平均每生用地分别为8.58㎡、12.94㎡,均低于《建筑设计资料集(三)》所确定的17.6~21.8㎡/生的用地标准。
按《中小学校建筑设计规范》规定小学服务半径不宜大于500m,新民路小学、泾滩小学的服务半径可以覆盖规划区部分用地,但现状两个小学的规模较小,已经不适应自身的需求。
在规划区周边没有幼儿园,在新民路小学、泾滩小学内附设有学前班。
现状市区部分小学幼儿园概况一览表
序号
学校名称
占地面积(㎡)
学生数(人)
教职工数(人)
1
新民路小学
3533
408
30
2
红旗一校
4828
974
46
3
东大街小学
4600
596
36
4
西大街小学
8000
1530
64
5
红旗二校
18667
2299
82
6
天门小学
12006
415
30
7
泾滩小学
8194
633
32
8
铁路小学
762
28
9
市幼儿园
3293
650
49
10
区幼儿园
1233
200
29
根据现状调研分析,目前规划区周边的小学及幼儿园不能满足新区发展的需求,应按有关标准设置相应的小学及幼儿园。
(2)中学
现状市区部分中学概况一览表
序号
学校名称
占地面积(㎡)
学生数(人)
教职工数(人)
1
市一中
76105
2669
180
2
市四中
57609
3080
157
3
市六中
14667
579
53
4
市七中
13340
1621
102
5
市八中
8630
540
32
6
铁中
22339
563
38
现状中学也主要分布在老城区,按《中小学校建筑设计规范》规定中学服务半径不宜大于1000m,现状可为规划区服务的中学有市一中、四中、八中、铁中。
市一中位于柳湖公园南边,距规划区南边界直线距离约为500米,占地7.61公顷,在校生2669人;市四中位于西门坡东侧,距规划区南边界直线距离约为500米,占地5.76公顷,在校生3080人。
目前一中、四中的学生容量基本饱和。
市八中位于柳湖路与广成路交叉口的西北部,处于规划区边缘,占地0.86公顷,在校生540人,八中规模较小,学校配套设施不完善,在普遍存在的择校现象下,八中的发展前景暗淡。
铁中位于新民路东侧,靠近泾河,铁中为铁路子校,学校设施比较完备,占地2.23公顷,在校生563人,铁中仍有较大的扩容潜力。
在充分考虑整合教育资源的基础上,规划建议撤销八中,在规划区按标准设置中学,铁中再承担部分学生,以满足新区的需求。
(3)医疗设施
现状规划区内无医疗设施,平凉市医疗设施主要分布在旧城区。
平凉市妇幼保健医院已经在规划区内广成路西边征地,即将搬往新区,随着新区的开发建设,应设置相应的医疗服务设施。
规划区周边现状医疗设施概况一览表
序号
医院名称
床位数(床)
职工人数(人)
1
平凉市妇幼保健医院
50
85
2
平凉市二院
300
395
3
春晓医院
55
62
4
平凉市中医院
160
189
5
平凉市红会医院
80
20
6
平凉市痔瘘专科医院
93
15
7
平凉市卫生防疫站
90
8
崆峒区疾病控制中心
31
9
平凉市卫生监督所
58
(4)商业服务设施
现状平凉市商业设施主要沿崆峒大道、东西大街呈带状分布,规划区内现状商业主要有沿柳湖路由村民自建自营的商业门面,服务种类涉及餐饮、零售、娱乐,但整个门面规模较小、服务种类相对简单、环境差、档次低。
在南门北路的两侧有一规模较大的建材市场。
所以在规划中必须设置适应不同消费需求的多种类型、多种档次的商业服务设施。
4.现状单位保留与搬迁对策
在现状调查分析的基础上,综合各有关方面的意见,确定了现状企事业单位保留与搬迁的对策。
确定保留峡中水泥厂家属院、农科所家属院、甘农广崆峒分校、平凉地震台、清真西北寺,其它单位及村庄全部拆迁。
具体情况详见“现状企事业单位保留与搬迁情况一览表”。
现状企事业单位情况一览表
序号
单位名称
占地面积(亩)
建筑面积(㎡)
规划对策
1
平凉市红泉预制建材公司
15.9
现有建筑全部拆除,迁往工业区
2
新科铸造厂
3.7
现有建筑全部拆除,迁往工业区
3
平凉副食厂
29.6
10609
现有建筑全部拆除,迁往工业区
4
平凉市康宝饮料厂
1.8
现有建筑全部拆除,迁往工业区
5
峡中水泥厂家属院
28.8
46347
规划中予以保留
6
柳湖乡养老院
1.7
689
现有建筑全部拆除,重新选址
7
甘农广崆峒分校
14.6
2964
规划中予以保留
8
崆峒区农机监理站
3.6
现有建筑全部拆除,迁往办公区
9
农业经营管理站
1.4
现有建筑全部拆除,迁往办公区
10
平凉柳湖钢材市场
102
13680
现有建筑全部拆除,重新选址
11
平凉市鱼种厂
94.4
现有建筑全部拆除,重新选址
12
平凉市农业科学研究所
76.4
4964
现有建筑全部拆除,迁往办公区
13
市农科所家属院
15.3
9453
规划中予以保留
14
平凉地震台
3.8
规划中予以保留
15
平凉市气象局
24.2
7925
规划中保留现状住宅楼,其它建筑拆除,气象局重新选址
16
区畜牧技术服务中心
12.2
1404
现有建筑全部拆除,重新选址
17
清真西北寺
3.5
规划中予以保留
18
农民安置地
66.9
现有建筑全部拆除,统一规划
19
平凉市国税局
25.9
现有建筑全部拆除,迁往办公区
20
天源食品厂
8.7
现有建筑全部拆除,迁往工业区
21
加油站(天源食品厂东边)
2.4
现有建筑全部拆除,重新选址
六.规划重点解决的问题
1.完善该区域的交通组织。
2.规划区内村民安置问题。
3.行政办公区的组织模式。
4.居住用地的结构和布局。
5.基础设施的配套完善。
第二篇理念篇
一.规划设计依据
1.《中华人民共和国城市规划法》(1989年)
2.《城市规划编制办法》(建设部2005年)
3.《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)
4.《城市道路交通规划设计规范》(GB5022-95)
5.《居住区规划设计规范》(GB50180-93,2002版)
6.《平凉市城市总体规划》(2002—2020年)
7.规划区范围内1:
1000地形图
8.国家及甘肃省相关的技术标准、规范和规定
9.平凉市委、市政府及建设局关于该区规划的有关意见
二.规划理念
1.坚持超前性与高起点的理念
以平凉市总体规划为依据,高起点、高标准、高水平的进行新区修建性详细规划设计,结合当今规划的新理念、新手段,建设平凉市具有鲜明特色的新区,设计具备超前性与先导性,体现新理论与新手法。
2.坚持“以人为本”的理念
强调人、环境、建筑的共存与融合,以提高环境质量和建设舒适安逸的居住、办公、游憩环境为设计目标,配置完善的服务设施,满足人们不同的活动需求,注重建筑的舒适性、安全性、耐久性和经济性。
通过合理的交通组织,建立该区高效安全的道路系统,同时注重步行系统的建构与静态交通的安排,创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代城市新区。
3.坚持“可持续发展”的理念
坚持可持续发展的理念,统一规划,分期实施。
在条件许可的前提下,有效合理、循序渐进地进行土地开发。
在根据市场需求实施滚动开发与分期建设的同时,还坚持居住区建设与社区建设的互相结合,通过社区的营运,将可持续发展的指导思想坚持于规划设计、建设施工、市场营销与物业管理中。
4.坚持“绿色生态社区”的理念
充分利用基地内外现有的自然环境要素,使人工环境和自然环境相协调,突出“阳光、空气、绿色”的生态主题,建设特色鲜明的绿色生态社区。
精心塑造生动和谐的开放空间和社区环境,强调绿化空间与活动空间的融合,将建筑组群与环境有机的穿插与渗透,形成层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线,构筑平凉新区独具特色的城市形象。
5.坚持“现代智能住区”的理念
在居住区规划中,应体现现代新型城市居住社区的精神内涵,以建设智能型小区为目标,时代与发展综合兼顾。
建设高效的社区保安系统与互联网宽带网络系统,满足居民在知识经济时代全新的需求。
6.坚持“可操作性与弹性”的理念
在注重规划超前性的同时,设计应充分考虑平凉市的地方习惯与市场需求,使规划具备可操作性。
同时充分考虑开发建设的不确定性,面向市场,适应市场经济的发展,使规划可根据建设实际情况灵活应变,具备充分的弹性。
第三篇规划篇
一.规划目标定位
规划目标定位与决策是规划设计的的关键,规划目标定位要符合城市总体发展的格局,构建完整的功能区。
同时也要兼顾土地开发的效益,开发的环节是否可以顺利进行取决于项目所在地段、产品的卖点、开发产品的性价比以及售后服务条约。
要求规划定位寻求两者的结合点与平衡点,必须研究人的行为习惯、心理活动的变化特征、需求特征。
根据城市总体规划,结合平凉实际,在突出规划区自身特色,发挥自身优势的基础上,该规划区目标定位为:
以行政办公区为中心的集居住、办公、购物、休闲为一体的平凉市现代化新区。
为了实现上述定位目标,我们对规划区内的项目进行了具体的定位,包括市级行政办公中心,中心广场,桃园、暖泉两个居住小区。
1.市级行政办公中心定位
集约式开放性的生态化办公模式,突出政府办公的公平、公正、公开原则,体现出时代性和文化性。
2.中心广场定位
一个空间开阔宏伟、市民活动多样化的生态和人文相交融的集会、游憩广场。
3.桃园、暖泉两个居住小区定位
以多层为主、小高层为辅的环境优美、设施现代的平凉中心居住区(CLD)。
二.规划结构
根据总体规划及该区的目标定位,结合现状条件确定规划结构。
规划由方格网的道路系统将用地分割为27个块,形成方格式块状生长的总体结构。
规划结构:
一轴两心三带六区
一轴:
城市历史文脉轴
两心:
行政中心、商贸及文化中心
三带:
泾河风情大道生态景观带、城市风貌及功能带、城市绿带
六区:
行政办公区、商贸及文化中心区、桃园居住小区、
中心广场区、步行商业区、暖泉居住小区。
1.一轴:
城市历史文脉轴
城市历史文脉轴:
城市南北向中轴线,由南山公园(圆通寺)-人民广场-现状行政中心-韩王府-柳湖公园-虎山路绿化景观带-中心广场-新行政中心-北山公园构成。
在设计中该区由虎山路绿化景观带-中心广场-新行政中心延续城市历史发展轴。
2.两心:
行政中心、商贸及文化中心
行政中心:
由兴北路、定北路、柳湖路、临泾路围合成的地块构成平凉市行政中心。
商贸及文化中心:
由兴北路、柳湖路、博爱路、泾滩路围合成的地块规划为新区商贸及文化中心。
3.三带:
泾河风情大道生态景观带、城市风貌及功能带、城市绿带
泾河风情大道生态景观带:
由泾河风情大道两侧的绿化带形成生态景观带。
规划在泾河风情大道南侧形成25米宽的绿化景观带,在泾河风情大道至泾河河堤之间有0-40米宽的绿化用地,在河堤以北定北路至桃园路之间有比河堤低1米左右的台地,虽然该用地属于河道用地,但可以在不影响行洪的前提下进行简单的绿化,既丰富了河道景观又增加了绿化面积。
规划建议在广成路处修橡胶坝拦泾河水形成大水面,水面与两侧绿化结合形成平凉市的滨水生态景观带。
城市风貌及功能带:
沿柳湖路布置商业、金融、文化、娱乐等公共服务设施,形成展示新区风貌的以公建为主的服务功能带,柳湖路将成为新区的生活主轴。
城市绿带:
广成路、定北路两侧绿带形成连接旧城与泾河的新区南北向绿带。
4.六区
在现状分析的基础上,结合本规划区定位将规划用地划分为六大功能区。
行政办公区:
由7号、8号、10号、11号、13号、14号地块组成平凉市行政办公区。
商贸及文化中心区:
9号地块布置大型商场、影剧院、旅馆、商务办公楼等大型商贸、文化设施,形成新区商贸及文化中心。
桃园居住小区:
位于规划区西边,由1号、2号、3号、4号、5号、6号地块组成。
中心广场区:
由虎山路两侧绿化用地和12号地块组成新区大的公共活动开放空间。
步行商业区:
由兴北路南段和泾滩路西段组成“+”型步行商业街区。
暖泉居住小区:
位于规划区东边,由16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号地块组成。
三.用地布局
根据地方的有关要求,结合本区实际情况,在总体规划的基础之上进行规划区的用地安排。
规划由城市道路将用地分割为27个块,为了方便表达,对地块进行编号,共编为27块。
1.居住用地
居住用地是规划用地中份额最大的,占规划总用地的37.46%。
居住用地共分布在19个地块内。
规划居住用地组成桃园、暖泉两个居住小区。
居住用地分为两类:
一是保留的居住用地,二是新规划居住用地。
保留的居住用地为位于15号地块的现状峡中水泥厂家属院用地、位于24号地块的现状农科所家属院用地。
2.公共服务设施用地
规划区公共服务设施用地主要有行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、医疗卫生用地、教育科研用地、中小学、幼儿园用地。
新区中的公建设施主要沿柳湖路带状布置。
(1)行政办公用地
行政办公用地包括平凉市行政办公区用地和保留办公用地。
行政办公区用地位于7号、8号、10号、11号、13号、14号地块,其中8号、11号、14号地块为行政办公中心用地,是政府行政办公用地;7号、10号、13号地块为商务办公用地。
保留办公用地有位于24号地块的平凉地震台,还有位于21号地块已经征了地的邮政公寓和征稽站。
(2)商业金融用地、文化娱乐用地
综合性大型商业金融及文化娱乐设施主要布置在中心广场东、西两侧,一般商业金融、文化娱乐设施沿柳湖路呈带状布置,在定北路、新民路沿道路向南北延伸。
在规划区西边规划有一处步行商业街,由兴北路南段和泾滩路西段组成“+”型步行商业街。
为了适应市场需求,规划没有具体确定哪一块地为商业、哪一块地为金融或娱乐用地,实际操作中应根据市场情况而定。
各个组团内分散布置组团级商业网点。
(3)医疗卫生用地
在现状分析的基础上,结合规划区总体布局
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