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某地产发展研究报告
沈阳金廊地产发展研究报告
前 言
本文系对沈阳金廊地产发展方面的初步研究报告,系依据大量国内外资料以及第一手调研资料编撰而成,主要从市场综合分析和未来需求趋势预测分析的角度,对沈阳市的竞争优势以及商业地产进行初步分析研究,籍此导出金廊开发建设必要性、可行性的简要论证,同时,对金廊开发建设的强度、规模、金廊地产用途性质构成提出参考建议。
另外,本文对金廊地产项目招商提报出整合营销传播(IMC)策略建议,并对策略要览进行了简明扼要的阐述。
再者,本文对金廊地产收益状况进行了初步估算分析。
最后,本文对全文论述进行了结论性总论。
本文尚有许多待改进之处,但其中的分析方法和分析思路大体正确,其分析结果的趋势具有一定的代表性,因此,本文具有一定的参考价值。
主 题:
基于市场角度的金廊地产发展研究
主题词:
金廊、金廊地产、城市功能中央区、星级酒店、写字楼、零售商厦、公寓、高档住宅、采博城。
鸣 谢
在本文编撰过程中,如下单位在资料和数据提供方面曾给予大力协助,特此致谢(排名不分先后,恕未能全部列出):
沈阳市商业局、沈阳市统计局、沈阳市旅游局、沈阳市发展计划局、沈阳市建委、沈阳市规划局、沈阳市房产局、铁西新区发展计划局、铁西新区国有工业管理局等。
编 撰:
xxx
目 录
1. 沈阳竞争优势简要分析
1.1 独特的区位优势
沈阳位于中国东北地区的南部,辽宁省东部偏东,从全球区位经济和“地缘政治”的角度看,正是东北亚的“龙睛”之地,是中国东北地区经济、交通、文化的中心,也是东北地区最大的中心城市。
沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心,具有重要的战略地位。
以沈阳为中心,半径150公里的范围内,集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市,它们分别是,有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭,构成以沈阳为核心的共有2400万人口的辽宁中部城市群和经济区。
沈阳拥有东北地区最大的民用航空港,全国最大的铁路编组站和中国最高等级的“一环五射”高速公路网。
沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港,距沈阳均不超过400公里,具有得天独厚的经济地理区位优势,作为东北中心城市的沈阳,对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力,这种极利于装备制造业等工业领域发展的工业经济格局在中国绝无仅有,在全球也极为罕见。
在商战上有“得沈阳者得东北天下”之说。
由于沈阳特殊的经济地理位置,也有北方最大“批发城”之称,因为小食品、服装、鞋帽、家具、卫生陶瓷、炊具、家电、文教用品、小商品等日用消费品,在沈阳均有相应的规模较大的批发市场,在全国以“中国“冠名的批发市场沈阳就有5个之多,占一半以上。
沈阳已经逐渐成为东北三省和内蒙古自治区商贸中心。
1.2 极具发展潜力的城市综合经济实力
综合经济实力是反映一个地区宏观经济的综合实力,是城市对外竞争的核心,体现了深层次的发展潜力。
目前,国际上尚无一套成熟的、被广泛接受的城市综合经济实力评价指标体系,参照有关文献,本文拟从两大方面对沈阳市的综合经济实力进行分析:
一是从经济发展程度、固定资产投资、金融资产、人民生活四方面对城市的综合经济实力进行测评,采用十六个指标对全国9个代表性城市进行横向对比分析,评定沈阳市综合经济实力在全国十大城市的位次。
二是对比有关经济指标,从纵向上反映五年来沈阳市综合经济实力的增强程度,从而对沈阳市的综合经济实力有一个较为全面的、总体的认识。
我们导入的城市综合经济实力评价指标体系具体见表1-1。
根据城市综合经济实力评价指标体系,运用数理统计原理,建立如下评价模型:
①每一个指标的评价采用“百分等级”的方法。
某一指标的“百分等级”是指低于(逆指标则为高于)它的指标的百分数与该指标构成的百分数的一半之和。
“百分等级”能够反映出某市某一个指标在各市中的位置,“百分等级”的数值越大,排列的位置越靠前。
如A市GDP的百分等级为55,B市GDP的百分等级为35,则说明A市GDP总量比B市大,在各市中的位置较B市列前。
②综合经济实力的评价采用“Z变量平均数”的方法。
Zi=∑Yj/N, i=1,2,……,10;j=1,2,……,10
Yj=(Xj-X~j)/δj
其中,Zi为i城市的综合经济实力指数,Yj为i城市j指标的实力指数,N为指标个数(在此处为16),Xj为i城市j指标的具体值,X~j为10个城市j指标的平均数,δj为10个城市j指标的标准差。
项目(4个)
指标(16个)
综
合
经
济
实
力
1.经济发展程度
(1)国内生产总值(GDP)
(2)GDP占全国比重
(3)人均GDP
(4)GDP年均增长率(比2001年)
(5)人均社会消费品零售总额
2.固定资产投资
(6)全社会固定资产投资额
(7)人均投资额
3.金融资产
(8)城乡居民储蓄存款余额
(9)人均储蓄额
(10)城乡居民储蓄额占GDP比重
4.人民生活
(11)人均纯收入
(12)人均纯收入年均增长率(比2001年)
(13)城镇居民人均可支配收入
(14)城镇居民人均可支配收入年均增长率(比2001年,按可比口径计算)
(15)恩格尔系数
(16)文教娱乐支出占消费支出的比重
表1-1 城市综合经济实力评价指标体系
③在进行城市横向比较时,选定的是目前具“比较价值样本”的城市,它们分别为北京、上海、天津、重庆、沈阳、广州、深圳、武汉、南京、哈尔滨十大城市。
根据以上评价指标和评价模型,对2002年的数据进行测算,得出如下评价结论:
沈阳市目前的综合经济实力在10大城市中列第8位。
(注:
第一位上海,第二位北京,第三位深圳,第四位广州,第五位天津,第六位武汉,第七位南京,第八位沈阳,第九位重庆,第十位哈尔滨。
)
1.3 具有上佳表现的三大产业优势
十八世纪末十九世纪初,英国经济学家大卫.李加图提出“比较优势论”,证明了生产力不同发展水平的国家(地区)之间可以根据相对优势进行交换,双方获利,即“两优相较择其重,两劣相较择其轻”。
每个国家(地区)都有自己的比较优势,在此,我们引进“比较优势系数”来衡量沈阳市不同产业、不同行业在全国的比较优势,从而对沈阳市的比较优势产业、比较优势行业有所认识。
不同产业比较优势系数为本地区i产业增加值占全国i产业增加值比重与本地区GDP总额占全国GDP比重之比,如果比较优势系数大于1,则本地区i产业具有“比较优势”,若小于1,则视为“比较劣势”。
Yi =
Zi/Zs
GDP/GDPs
其中:
Yi为i产业的比较优势系数,Zi为i产业增加值,Zs为全国i产业增加值,GDP为本地区GDP总额,GDPs为全国GDP总额。
2002年,沈阳全市实现国内生产总值1400亿元,比上年增长13.19%。
在全国15个副省级城市中,列第8位。
其中第一产业实现增加值83.6亿元,增长8.0%;第二产业实现增加值615.2亿元,增长14.6%;第三产业实现增加值701.2亿元,增长12.5%。
财政收入快速增长。
全年完成地方财政收入105.00亿元,比上年增长约30%。
其中各项税收收入80.92亿元,增长18%。
全年地方财政支出128.72亿元,增长24%。
图1-12002年沈阳三次产业分别占国内生产总值比重图
在进行现时横向比较时,我们选定的依然是目前具“比较价值样本”的城市,分别为北京、上海、天津、重庆、沈阳、广州、深圳、武汉、南京、哈尔滨十大城市。
经综合比较分析得出如下结论:
沈阳第二、三产业占国内生产总值的比例接近,第三产业尤其是服务业品质与沈阳“大型城市”的称谓极不匹配。
虽然沈阳市的第三产业整体实力在全国所有副省级城市以上中的位置处于相对中游地位,但是与国际级都市的要求还相距甚远,无论服务业的种类、管理水平,还是服务水平、硬件设施均不能符合服务业现代化的要求。
沈阳服务业整体品质水准的落后表现最为突出,在酒店、会展等商业地产配置方面甚至落后于广东的东莞。
从比较优势系数分析可知,沈阳市三大产业的比较优势均在全国各大型城市位于前五名行列,其中第一产业由于副业的拉动,比较优势系数大于1,然而,副业品质一般,绿色生鲜品推广迟缓,缺乏“规模整合”优势,比较优势不明显,亟待经营业态方面本质上的提高。
而第二产业、第三产业的比较优势系数均大于5,具有明显的比较优势,其中起决定作用的是雄厚的装备制造业基础和得天独厚的商贸地利优势。
比较优势系数
在全国10大城市的排位
第一产业
2.08
8
第二产业
5.65
4
第三产业
6.50
3
表1-2沈阳市2002年三大产业比较优势系数
另外,选取属于中国装备制造业相对发达的六城市:
沈阳、上海、重庆、西安、哈尔滨、武汉,按照以上方法经合分析结果为:
沈阳市三大产业现状综合指标列第三位(第一上海、第二武汉、第三沈阳、第四西安、第五重庆、第六哈尔滨),而潜力综合指标列第一位。
1.4 令人振奋的工业基础优势
沈阳的工业发展从1998年连续五年保持两位数增长,已经基本构筑起以汽车、机械装备、电子信息三大支柱产业的发展格局。
在优势工业方面经综合分析,我们可以得出如下结论:
沈阳优势行业主要集中在装备制造业。
其余处于领先水平的行业有处方药类制药、大型自控装置、大规模软件开发、汽车制造、道桥建设和大型电力装置等。
由于受计划经济体制影响,片面追求工业门类的大而全,沈阳原有轻工和纺织行业领域以及小型非高精端加工机械方面的地区优势目前几乎殆尽,而重化工业以及精细化工的优势不明显,前者与“长三角”和“珠三角”地区无可匹敌,后者与周边抚顺、辽阳、盘锦无法比拟,应该推向市场运作并列入不予“政策优惠”扶持产业。
沈阳工业在如下方面具有明显的优势:
l 传统产业具备一定相对优势
由于工业基础雄厚,沈阳的重装备制造在全国当属第一,具体体现在超高压变电装置、电站辅机、大型石化设备、冶金辅机等成套设备,其技术水平、产品规模及质量均处于全国领先地位。
然而,成本管理水平和产品服务水平与南方某些同类企业的差距相对较大,整体水平与国际同类产品除在价格占优势外,其余几乎无优势可言,尤其在技术创新、制造业与IT业结合、专有技术(Know-how)掌握、知识产权占有以及标准制定等方面,沈阳的传统产业任重道远。
l 工装设备优势明显
沈阳的装备制造业企业固定资产原值达203亿元,拥有主要生产设备4.5万台(套),其中60%以上为国内先进水平,20以上为国际先进水平。
然而,由于生产组织方式落后,全市专业化生产组织协调系统匮乏,使设备的利用率和生产效率低下,严重阻碍装备业发展。
l 制造业存量基础潜力巨大
沈阳装备制造业门类齐全,在全国绝无仅有,既有机床、凿岩机、鼓风机、水泵、重型等历史悠久的骨干大型企业为主力的传统装备制造业,也有环保设备集团、黎明航空发动机集团等实力企业支撑的新兴装备制造业。
制造装备业存量基础的潜力十分巨大,具备向新兴领域发展的良好基础。
l 技术人才优势突出
由于历史的原因,沈阳除有“共和国装备部”之美誉外,还有“被人遗忘”的“中国工业大学”之称。
可以说,建国初期到改革开放以前,如果没有以沈阳为中心的人才输出支援,就没有全国其他各地工业发展的今天。
注:
六十年代支援“大三线”建设,辽宁尤其沈阳承担了最重的任务.超过30%的技术、管理骨干被抽调到了西部,很多甚至是整厂整矿地搬迁。
今天在河南、陕西、山西、甘肃、四川、云南、贵州、湖北、湖南等地的工厂、矿山、军企、基地中大部分,甚至整厂整矿的是由沈阳人、大连人、鞍山人、抚顺人、本溪人及其后裔构成。
当时以沈阳为代表的辽宁工业人是为整个共和国的发展建设充当“工业志愿军”。
东北大学等国内外知名学府以及中科院的各专业研究所等科研机构,为发展装备制造业提供了良好的科技资源环境支持,同时,遍布全市各厂矿的高水平的有实践经验的工程技术专业人才,可谓沈阳发展最大的资本。
而名闻遐迩的沈阳技术工人是沈阳工业振兴的“王牌”所在。
1.5 2003-2010年沈阳国内生产总值预测
根据国内外专家多次论证结论,凭借沈阳的产业优势和区位优势,已经具备成就国际级甚至全球级装备制造业“焦点”城市的先期条件,而沈阳成为东北三省和内蒙古自治区经济、文化信息的中心,完全可以顺理成章,构筑沈阳经济区中心城市具有相当的可行性和必要性。
据此,我们通过分析处理大量与沈阳未来经济发展相关的政策利好趋势、产业发展潜力以及沈阳综合经济实力等方面相关数据,得出如下结果(具体见表1-3):
图1-2 预测2010年沈阳三次产业分别占国内生产总值比重图
年份
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
年增长率
预计值
15.00%
15.00%
15.00%
14.00%
14.00%
14.00%
14.00%
14.00%
国内生产
总值预测值
1,610.00
1,851.50
2,129.23
2,427.32
2,767.14
3,154.54
3,596.18
4,099.64
第一产业
预测值
80.50
92.58
106.46
109.23
124.52
126.18
129.46
143.49
第二产业
预测值
740.60
851.69
979.44
1165.11
1328.23
1419.54
1510.39
1639.86
第三产业
预测值
788.90
907.24
1043.32
1152.98
1314.39
1608.82
1956.32
2357.29
第一产业
所占比重
5.00%
5.00%
5.00%
4.50%
4.50%
4.00%
3.60%
3.50%
第二产业
所占比重
46.00%
46.00%
46.00%
48.00%
48.00%
45.00%
42.00%
40.00%
第三产业
所占比重
49.00%
49.00%
49.00%
47.50%
47.50%
51.00%
54.40%
57.50%
表1-32003-2010沈阳市国内生产总值预测(单位:
亿元人民币)
随着,沈阳国际装备制造城地位的逐步确立,以及沈阳经济区中心城市建设的日益深入,到2010年沈阳市人口,不包括未来副城城市人口,将达到1200万人,沈阳市的国民生产总值将达到4000亿元以上,2010年较2002年国内生产总值增加值也将达到2699.64亿元左右,增长率为192.83%。
其中,第一产业增加值将达到59.49亿元,增长率为70.82%;第二产业1025.26亿元,增长率166.82%;第三产业1655.89亿元,增长率236.08%。
三次产业所占比重由2002年的6.0%、43.9%和50.1%,2010年将变成3.5%、40.00%和57.5%。
届时,沈阳将成为中国发达城市,经济水平达到亚洲发达城市的中上等水平。
图1-32003-2010沈阳市第二产业和第三产业发展预测值(单位:
亿元人民币)
2. 沈阳商业地产现状简要分析
商业地产是支撑国际级城市的“硬盘”体系,它为国际级城市的国际化、区域化、现代化和专业化承担“载体”的作用。
可以说,商业地产的水平、品质和数量关联着一个城市第三产业的发展水平,甚至关系城市经营的发展方向和发展趋势。
同时,商业地产也是城市现代化水平的缩影,是城市经营水平评价的重要指标之一。
商业地产的基本含义系指,为服务业的组织和机构提供经营活动或者运营活动的功能空间以及相关配套服务设施,包括酒店、写字楼、商场、娱乐场所、餐饮场所等物业,其性质属于不动产权益,其有四大重要组成部分:
①土地;
②土地上的永久定着物;
③那些附属于土地或依法伴随着土地的项目;
④那些依法不能移动的项目
(资料来源美国学者RichardM.Betts等编著的《BasicRealEstateAppraisal(FifthEdtion)》)。
商业地产的价值主要体现在:
①效用:
有用并较具商业和投资价值,具备能引起占有欲的能力。
②稀缺:
供应相对不足,不充裕,使土地价位较高并具有时间增值能力。
③需求:
地价能使有占有欲投资商购买,并在经营土地及其上面附着物和项目经营方面,能形成必要的客流从而达成有效的购买力。
④可转让性:
可以改变所有权或使用权的能力,并可以销售的所有权。
地产价值的高低受如下四个重要影响因素制约:
①物质影响力;②社会影响力;③经济影响力;④政治影响力。
商业地产价值受四大影响力制约分述如下:
l 物质影响力
有人为的和自然的,主要包括:
①自然资源:
土地本身及其地形、地质状况、地理位置;气候、空气质量和水资源质量;动植物、景观以及生态平衡水平。
②开发的资源:
地块的大小和形状;周边建筑物性质是否便于集客;公共设施水平、环境控制、卫生与安全设施、智能化水平;街道和道路改建是否便于客户通畅到达;公共交通状况、通信水准、娱乐系统;教育及文化设施;方便性商业配套系统是否完善。
l 社会影响力:
影响商业地产的社会影响力包括构成社会的人们具有的所有特征和习惯。
其主要部分如下:
①社区、地区以及国家人口状况;
②生活方式和生活水平;
③对执法、政府职能、政府服务质量和个人责任的态度;
④对发展、增长和生态的态度;
⑤对旨在全民素质提高和文明程度进化的态度。
l 经济影响力
因为房地产价值尤其商业地产价值是经济气候的产物。
经济因素对商业地产的影响主要体现在:
①邻区、社区、地区居民的收入水平;
②就业机会和就业趋势以及地区工资水平;
③经济趋势与商业周期;
④地区经济状况及其在全国乃至国际上的位置;
⑤地区政治、经济、文化、旅游、会展的地位对集客的影响;
⑥地区商业氛围对集客的影响;
⑦商业地产供需状况;
⑧货币坚挺程度和利率水平、价格水平和当地税收水平以及有无优惠政策;
⑨个人存款水平、投资渠道多样化程度以及各类型投资收益水平;
⑩业务活动的频繁性、商品和服务的状况。
l 政治影响力
主要是政府和当地政府制定的政策、法规对商业地产价值的影响。
包括:
①区划制度和土地使用法规;
②规划、建筑、安全、环境保护、文化遗产保护等相关法规;
③政府行使服务职能在政治、私人财产和公共财产安全以及人身安全、个人健康保护方面所提供的服务;
④促进健康文明娱乐发展、防止犯罪的措施和服务;
⑤能源、水力、交通、防洪、污水系统、市政供暖等市政工程水平;
⑥财政和税收政策、货币政策及管制;
⑦对外埠、境外投资人投资领域和投资方向开放程度;
⑧政府工作效率、服务质量和廉政文明水准;
⑨政府资助城市再开发项目和融资政策;
⑩工业和商业管理水平。
总之,物质、社会、经济和政治影响力相互交叠、相互作用,对商业地产价值以及投资价值的影响绝不可忽视,每一因素尤其重要影响因素均要分析、研究周全,倘若以偏概全,任凭感觉行事,只能事与愿违。
2.1 沈阳商业地产现状主要指数分析
衡量一个城市的商业地产水平主要依靠以下三种指标(每种指标满分为10分)。
①商业地产在城市中的整体布局状况:
布局指数
商业地产首先应该体现提升城市功能,其区位、规模、集聚状态、周边环境和交通是否满足城市功能需求以及方便相关服务业正常运营。
沈阳的商业地产除零售商厦的布置在传统商业街外,其余布置不集中,尤其写字楼、酒店等代表一个城市繁华程度的商业物业,布局指数相对较低。
而在满足市民日常生活的商业地产方面更是相对欠缺。
沈阳的商业网点星罗棋布,马路市场遍地开花,批发市场散落在城市各处,所有布局是方便了居民购物,但在商业地产区位、交通以及市民日常起居安静和出行方便方面,缺乏统筹性的考虑,使沈阳诸如道路等市政配套公用设施的运营成本加大,尤其对市中心稀缺土地上道路交通造成不应有的侵害,人为加重沈阳的城市负荷。
沈阳市商业地产总体布局指数3.6。
②商业地产是否符合服务业发展以及未来的发展需求:
符合指数
沈阳市的商业地产在战略规划和建筑策划方面,对服务业的需求以及服务业的未来发展需求欠考虑。
集中反映在商厦方面片面追求面积的增加,而忽略运营商的使用功能以及购物环境的营造;酒店的规模过小制约运营商发展和收益的稳定;写字楼空间布局、配套设施、智能化水平明显不适于服务业的当前需求和未来发展需求;缺乏组织大型展览会的会展设施;商业地产周边的绿化、景观等生态环境匮乏,街区公园营造水平相对薄弱等。
沈阳市商业地产总体负荷指数3.2。
③商业地产是否能代表一个城市的文化及文明水平:
标志指数
上文提及代表国际级城市的现代化水平形象的标志建筑是商业建筑,它主要彰显一个城市的文明程度。
而作为除书籍以外记载一个城市历史文化的建筑物,应体现一个城市独特文化以及文脉的延续。
沈阳的商业建筑在此方面的整体水平更令人难以恭维。
沈阳的地标建筑不少,但能够体现沈阳悠久历史文化或者代表沈阳现代化文明程度的标志建筑几乎没有,使沈阳的整体形象在世人眼里模糊、贫乏,甚至许多建筑专家对沈阳城建的认识就是“傻大黑粗”和毫无品位。
这些对沈阳市整体经济发展、对外经济合作直接产生了负面影响。
沈阳市商业地产的整体标志指数2.2。
综上分析,沈阳的商业地产与城市发展、经济发展和未来发展趋势极不匹配,已经成为城市发展和城市经济、文化、政治发展的主要瓶颈。
下面我们选取代表商业地产发展水平的星级酒店和高档写字楼展开论述。
2.2 沈阳星级酒店简要分析
2.2.1 从经营规模看沈阳星级酒店投资品质
截至2003年8月20日,沈阳市经沈阳市旅游局注册备案的星级酒店共有106家(其中丽都喜来登酒店为正在申请的准五星级酒店),客房总数为13559间。
其中五星级酒店3家,拥有客房总数1295间;四星级10家,拥有客房总数2505间;三星级44家,拥有客房总数5639间;二星级26家,拥有客房总数2314间;一星级22家,拥有客房总数1806间。
五星级酒店房间总数仅是北京的15.49%,加上四星级酒店总数不过3800间,仅占北京五星级酒店房间总数的45.45%。
高档酒店房间总数明显不足。
星级
房间数
所占比例
五星级
1295
9.55%
四星级
2505
18.47%
三星级
5639
41.59%
二星级
2314
17.07%
一星级
1806
13.32%
合计
13559
100.00%
表2-1沈阳市星级酒店房间数统计
图2-1 沈阳市星级酒店星级别房间数统计
项目
500间
以上
300-499间
200-299间
100-199间
100间
以下
总计
五星级
0
2
1
1
0
4
四星级
1
0
5
4
0
10
三星级
1
1
4
16
22
44
二星级
0
0
1
8
17
26
一星级
0
1
0
5
16
22
合计
2
3
11
34
55
106
所占比例
1.89%
3.77%
10.38%
32.08%
51.89%
100.00%
表2-2沈阳星级酒店房间数量规模别统计
沈阳星级酒店房间数分配比例,除二星级酒店偏少外,其他比例基本与全国统计比例相吻合。
然而,从图表分析可以看出,沈阳星级酒店单体酒店房间总数在100间以下的竟占52.38
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