九龙仓完整版报告.docx

九龙仓完整版报告.docx

《九龙仓完整版报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《九龙仓完整版报告.docx（65页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

九龙仓完整版报告

九龙仓-成都地产项目前期报告完整版

第一部分 市场篇

第一节成都市城市发展简述

一、 城市概况

成都，位于四川省中部，成都平原中部，是四川省省会。

成都东北面与德阳市、东南面与内江市毗邻，西南面与雅安地区相接，西北面与阿坝藏族羌族自治州接壤，南面与眉山地区相连。

东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积1.24万平方公里，其中城市建成区面积92.2平方公里。

成都现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都县、双流县、郫县、温江县、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等7区8县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市。

但目前根据政府提出的城市发展规划，成都市区的发展方向呈现“东、南、西、北”四个方位的放射性格局，将其分别称为“城东、城南、城西、城北”。

截至2004年年底，成都市户籍人口总数达1059.69万，人口出生率0.681%，人口自然增长率0.087%，人口总量居全国城市第四。

已实现了由“高出生、低死亡、高自然增长”的传统人口类型向“低出生、低死亡、低自然增长”的现代人口类型的转变。

成都双流国际机场，距离成都市中心20公里，是中国第四大国际航空港。

目前从双流国际机场飞往的城市包括国内60多个大、中城市，以及香港、曼谷等国际航班。

成都同时是西南地区最大的铁路枢纽，从成都火车站可直通北京、西安、昆明、广州、重庆、上海、广州等10多个大城市；省内有开往广元（蜀道景区）、宜宾（川南景区）、攀枝花（攀西景区）的旅游特快列车。

成都还是西南地区最大的公路枢纽，有6条国道在此交汇：

108国道（川陕、川滇公路）、213国道（川甘、成昆公路）、317国道（川藏北线）、318国道（川汉、川藏公路）、319国道（成渝公路）、321国道（川黔公路）。

成都历史悠久，建城迄今已有2300多年，是中国国务院首批公布的24个历史文化名城之一。

自然资源丰富，气候温和，四季常青。

自1992年国务院批准成都为内陆开放城市，实行沿海开放城市政策以来，成都的投资环境日臻完善，在中西部城市中优势明显。

如今的成都，已是国务院规划确定的"西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽"。

未来10年，成都将以“构建西部战略高地，基本实现现代化”为其总体的发展目标。

城市经济发展

1、国民生产总值

“十五”时期，成都经济保持持续快速增长。

2005年，全市实现地区生产总值2371亿元，年递增长13.2%，比“九五”时期上升2.9个百分点，其中，第一、二、三产业增加值分别完成182.3亿元、1007.7亿元和1181.1亿元，年均增长速度分别为5.3%、16.9%和11.8%。

2、居民消费价格指数

在经济保持持续增长的同时，成都市场物价进一步趋稳。

2005年居民消费价格指数（CPI）比上年上涨2.3%，商品零售价格比上年下降0.2%，涨幅趋于稳定。

3、固定资产投资情况

“十五”时期，全社会固定资产投资累计4549.9亿元，比“九五”累计额高出1.5倍；年递增26.3%，高出10.2个百分点。

投资对经济增长的拉动作用逐年增强。

投资率由2001年的42.1%逐年上升到2005年的61.5%，年均投资率为49.6%，比“九五”时期上升12.7个百分点；投资需求对经济增长的拉动率逐年上升，“十五”时期比“九五”时期上升4.6个百分点。

4、人均收入情况

2005年，成都市城镇居民人均可支配收入由2000年的7649元增加到11359元，农民人均纯收入由3016元增加到4485元，年均增长8.2%、8.3%。

城乡居民储蓄存款年末余额2074亿元，人均居民储蓄19368元，分别是2000年的2.5倍、2.4倍。

居民消费结构优化，城镇及农村居民恩格尔系数为35.3%、46.5%，分别比2000年下降3.5和4.7个百分点。

5、社会消费品零售总额

随着营销方式发生了根本性的变革，购物中心、超市、连锁店、专卖店、快餐店等应时而生，总代理、总经销、连锁经营等经营形式不断涌现，改变了单一百货商店柜台式销售的局面，营销水平大幅度提高。

2005年社会消费品零售总额达999.2亿元，比2000年增长80.3%，年均增长12.5%。

二、 城市布局概况

1、 城东区域

城东区域，由位于成都东北部的“成华区”和东南部的“锦江区”组成，整个片区东接龙泉驿区十陵镇、洪河镇，西与金牛区相连，南与双流县相依，总面积172.72平方千米，总人口91.4万。

（注：

由于成华区为成都面积最大的中心城区，原分属于东城区和金牛区两区，因此区域内府青路以北区域属于成都北门片区，为了数据统一，此文中仍将该区归入东门片区。

）

1.1、 区域背景

成华区

成华区曾经是成都市的工业集中区，上世纪50年代从北方及沿海搬迁到区内兴建工业基地的产业工人达10万余人。

这次大迁徙使全区农业、工业生产技术水平工业发展十分迅速，新兴电子、机械工业覆盖了大半个区。

但由于区内的居住人口总体层次不高，从而使该区逐步成为“东穷”的代表。

锦江区

锦江区是国务院命名的“商贸繁华区”和成都市的现代商贸开发发展试验区，也曾经是近代中国西部“兴商”和洋务运动的主要发祥地，被誉为川西“首善之区”。

区内包括成都著名的春熙路和盐市口商圈，以及数座甲级写字楼，“中央商务区”的氛围由此而生。

1.2、 区域现状

成华区

成华区是川陕公路和成渝、成绵、成南高速公路的成都起点，外环绕城高速高速公路、三环路横贯全区，因此交通十分便利，此外，该区集中了全市65%的公路货运量、80%的铁路货运量和80%的仓储设施，由此可见，成华区已成为成都及川西的物资集散地和交通枢纽。

另一方面，鉴于成华区内大量的废弃工厂的现状，各大中型国有企业纷纷采取“腾笼换鸟”的策略，把原厂址建成商贸、写字楼与住宅楼群。

相对于城市中心地带，现在东部区域的房产更具有价格优势，加之“名企”＋“大盘”的开发模式使这一区域更具有吸引力。

锦江区

坚持“商贸立区”的锦江区，一直致力于将其打造成中央商务区及成都东部城市副中心，因此“招商引资”和“项目建设”始终是区政府的工作重心。

在“十五”期间，锦江区经济总量从104.14亿增加到179.97亿元，仅2005年引进外资超过500万美元的重大项目7个；引进内资超过5亿项目3个，超过1亿元的项目12个，其中工业项目2个。

综述：

目前，以一环路为界，仍可以明显地感受到成都东部区域经济发展空间断层的存在。

东一环路以内投资相当密集，土地单位面积产出相当高，因此随着一环内老城区改造的完成，这一地带的投资强度和土地产出能力还会进一步提高。

与此相比，一环以外的东部经济腹地其发展潜力相对薄弱，一些区域仅处于起步阶段，由此可见，区内经济发展的不平衡，将对区域的整体发展会产生不利影响，但随着城市中心东移速度的进一步加快，这一现象也将逐渐淡化。

1.3、 区域发展

根据成都市城市总体规划（2003-2020），提出成都市将向东南北三個方向发展。

鉴于城东所辖两个行政区域都是成都的老城区，因此，未来的首要任务则是进行旧城改造。

“中央商务区”是成都市向特大型现代化大都市转型最重要的标志之一。

尽管锦江区纳入成都市中央商务区规划的区域面积不大，但其却承担着成都市乃至整个西部商贸服务业中心的重要功能，因此中央商务区的建设无疑为锦江区的发展提供了更高的起点和更大的发展机遇。

而作为物流中心的成华区，则将成为成都中央商务区的辅助功能区。

目前，城东正由传统商业居住区向新型的以住宅为主、集物流配送，商业金融、科技、旅游休闲等功能于一体的综合性区域。

到2010年，成都东部区域功能分区将更为明显，在锦江区合理规划区域功能，依然坚持商务立区的战略，打造四大商务区及两大商务功能配套区；而成华区一方面加强和巩固自己的物流枢纽外，继续对大中型国有企业实施“腾笼换鸟”的战略，继续发展住宅产业，完成旧城改造，推进城市化进程，和锦江区一起形成新的城东副中心。

随着“中产城东”口号的提出，整个东区将被政府打造成全市最大的生活居住区。

2、 城南区域

成都的南区由武侯区和高新产业南区组成，整个区域北依仅江南岸，东与华阳相接，西靠双流，西与青羊区相连。

成都南区聚集了众多的大专院校，科研所，是中国西部科技智力最密集的区域之一，因而其区域功能被国务院认定为“高科技文化区”。

2.1、区域背景

武侯区筹建于1990年10月，1991年1月1日正式对外办公。

全区基本形成了以科技为先导，以园区为龙头，以工业企业为骨干，以专业大市场为依托，区内依托中国科学院成都分院、四川大学等著名科研院所和大专院校逐步形成了“科技一条街”。

电子信息、生物制药、卫生用品、房地产开发、家具制造与销售及食品皮革加工为该区六大支柱行业。

而高新产业南区，则是隶属于成都高新区。

（成都高新区分高新西区和南区。

成都高新区1991年被批准为首批国家高新技术产业开发区，2000年被批准为中国亚太经济合作组织（APEC）科技工业园区，2001年成为中国西部第一个通过ISO14001中国认证和英国皇家UKAS国际认证的区域。

）

2.2、区域现状

整个城南区域是以高科技产业为导向，以地产开发为支柱产业。

   目前，高新南区的科技孵化园吸引了大批国内外著名企业。

随着研发人员的陆续进入，园区周边物业的需求也日益加大。

而以地产开发为重点产业的“武侯区”在早年就已经涌现了一批高品质的住宅示范小区。

武侯区的房地产市场在区政府的精心策划、经营下形成了较好的良性循环，并因此产生了连锁效应，使全区的居住品位和价值进一步提升。

目前区域内的房地产项目已不仅仅是代表其产品本身，更多的是形成了区域效应，有效优化了房地产开发建设的大环境。

武侯区内所开发的房产项目已从单纯的“环境住宅”模式走向自然、建筑与人三者统一和谐的“生态住宅”模式。

开发商大多从文化底蕴、自然环境、户型设计诸多方面考虑建筑形态，充分体现“以人为本”的理念。

如今，在武侯区任何价位的房子都好卖，同时形成了最有卖点的房子在武侯，价格最高的在武侯，物业管理最好的在武侯格局。

鉴于区内完善的配套设施、优雅的小区环境、以及产品本身的优良品质，城南已经成为成功人士置业的首选地。

2.3、区域发展

  成都南区拥有快捷的交通系统，紧邻航空港，火车南站位于武侯区东南，一、二、三环路横贯东西，川藏路、机场路、草金路、武侯大道等辐射南北。

根据规划，成都市西南部将是以科技、文化、高科技产业、商贸居住为主的综合性城区。

由于武侯片区房产开发较早，目前市场已经趋于饱和，因此武侯区政府在新规划中提出新武侯的概念，按照规划新武侯地处二环路武侯大道沿西三环至双星大道处的一大片地带，囊括双楠、外双楠、武侯大道沿线。

凭借便利地交通、旺盛地需求、以及毗邻新武侯区政府办公区的地理优势，新武侯区将成为继城南之后的又一新的房产开发聚集，这也将意味着该区域将会是武侯区的政治，经济，文化中心。

3、 城西区域

成都的西区由青羊区和成都高新西区组成，辖区南北三面分别与成灌高速路入口、双流县、武侯区、金牛区接壤，东西面与锦江区、成华区毗邻。

高新西区隶属高新区，目前仍在建设中，规划面积32平方千米，整个西区总面积99.78平方千米。

3.1、区域背景

青羊区是成都市政治经济、文化中心和文物景点密集区。

省、市党政军领导机关多在域内，闻名遐尔的杜甫草堂、青羊宫、文殊院均坐落于此。

城西自古就是成都人所谓地“上风上水”之地，因此，在成都有“西贵南富”的说法。

3.2、区域现状

目前城西仍是成都发展最成熟，经济最繁荣的地区。

距青羊区仅20分钟车程的成都双流国际机场是国内四大航空港之一，已开通国际国内航240多条，年客流量500万人次。

此外，成渝、成昆、宝成三条铁路干线在此交汇，以火车西站为中心的西部物流园区正在形成。

成渝、成绵（阳）、成乐（山）、成南（充）、成雅（安）等高速公路的全线贯通，辐射华北、华南、西南地区。

区内成温路、光华大道、青羊大道、一环路、二环路、绕地高速，形成了区内“三纵七横”的道路交通网络，长顺街、西大街等街道的改造，通向省内外的金沙客运站使青羊区内道路四通八达。

目前，青羊区是成都市投资最为活跃的区域之一。

世界著名商业巨头麦德龙、国内IT行业领头羊之一的拓普、TCL、海尔电器等均在该区注资。

另一方面，青羊区还是成都市重要的商品集散地，专业市场一条街众多，尤以“电讯一条街”最为著名。

此外，以金融机构集中，大商厦、大宾馆云集为特征的“骡马市金融商贸圈”，也为投资者提供亮巨大的商机。

而高新西区目前则吸引了英特尔、摩托罗拉、康宁、住友、阿尔卡特等世界500强投资的企业有24家。

2003年引进了西部最大的外商投资项目——总投资3.75亿美元的英特尔封装测试厂项目。

该区致力于建设与国际接轨的自然、人居、政策、服务等全方位创业、生活环境，并且不断优化该区地投资软硬环境，使之成为中国西部投资、创业、工作和生活环境最好的区域之一。

3.3、区域发展

在成都市城市总体规划（2003-2020）指出城市要向东、南、北重点发展，控制向西发展。

之所以要控制城市向西发展，是为了保护西部的大片良田沃土。

但控制向西发展并不是要停止城西的开发。

西部上风上水的通风口作用直接影响着整个成都的空气质量，这也是政府保护西部自然资源，造福整个大成都的举措。

由此判断，由于城西物业受控，随着时间推移，其升值潜力极大。

同时，这也意味着此区域内房地产开发格局和水平将变得聚合和精致，加上独一无二的自然条件，这里将成为高收入人群的生活圈。

根据规划，青羊区将成为为今后成都CBD的主要区域。

同时，依托旧骡马市商圈，该区将规划江汉路以南、人民中路以西、青龙街、八宝街以北、万和路以东，总面积达1.25平方公里的区域作为“新骡马市商圈”，这将比旧骡马市商圈扩大一倍之多。

此外，新骡马市商圈的发展重心也向西北转移至青龙街一带，使其成为成都市CBD核心区及集生态购物、保健休闲、立体经营、综合服务为一体的生活配套服务区。

区内将建设有大量的写字楼、酒店、政府机构和商场，以及文化娱乐场所、餐饮、大学、医院等，可满足未来各层次人士的需求。

而居民住宅将不会出现在核心区域内，这些白领公寓将主要集中在核心区外围，整个住宅比例仅占中央商务区建筑比例的10%。

4、 城北区域

城北主要由金牛区构成。

金牛区位于川西平原生态、水资源保护区内，属于城市上风地带，东西长18公里，南北宽16公里，地势比较平坦，全区人口59万左右，土地面积108平方公里。

区内建有成都火车北站客运中心。

此外，城北客运中心和茶店子客运站将金牛与2条跨省高速、4条省内高速、3条市内高速快速连接起来，使金牛的公路交通四通八达，全线开通的成都——上海、成都——西安跨省高速将使金牛对外联系更为快捷。

4.1、区域背景

交通便捷是北区的一大优势，但其巨大的人流量却给社会治安带来了隐患，成都“北乱”一说便油然而生。

由于该区的专业市场较多，因此影响到区内的整体居住环境，但是正因为有如此多的市场，从而也产生了许多居住需求。

4.2、区域现状

金牛区是成都市重要的交通枢纽和物资集散地，凭借得天独厚的自然条件，充分发挥区位优势，大力发展以大市场为主的商贸业、以住宅业为主的房地产业、以及以高科技产业为主的工业。

荷花池综合市场、西门车站“生产资料一条街”、金府板材城、量力钢材城、以及荷花池加工贸易区等专业市场，在西南地区乃至全国闻名。

此外，金牛区也是进出成都市北大门的快速通道。

2004年，针对成都北区大型市场多，商家云集，外来人口聚居，社会治安状况较为复杂，使成都市案发相对较高的区域现象，金牛区政府为了给广大群众营造一个良好的社会治安环境，特令狠抓社会治安综合治理工作，由此该区治安状况得到了明显的改善。

4.3、区域发展

根据规划，该区将划分为5大功能区。

以沙湾国际会展中心所在区域为核心，将沙湾――九里堤片区打造为商贸商务中心区。

荷花池、五块石、金府路及其以北区域（主要在沙河源辖区范围）为市场区。

主要分布日用商品市场、医药物流中心和生资市场。

在金泉辖区和凤凰山打造具有“锦西名宅”品牌的居住区。

抓住凤凰机场搬迁机遇，依托其依山傍水的自然资源和地理位置优势，发展高档住宅地产项目，将凤凰山打造为设施完善、风景迤逦的城市新区。

工业集中发展区为金牛高科技产业园，分为西区和北区，是工业发展的主要载体。

以天回山、凤凰山休闲生态区和两河森林公园为主，打造都市休闲区域。

虽然城北较其他几个区位起步晚，但其更成熟合理的规划使这一区域的面貌得到很大的改观，相对于其他几个区位，城北区域内的房价相对适中，因此是外来人口和新生力量购置物业的选择之地。

小结：

过去成都市的城市布局可以用“东穷、南富、西贵、北乱”来形象概括。

但是根据新一轮的城市规划，成都市政府将着力解决局部区域的落后现状。

在充分利用原有资源的基础上，进一步优化区域资源，做到相互补充、有效促进，使成都各方位区域的发展更加的合理、规范。

第二节成都市房地产市场概述

一、2005年成都

市住宅市场回顾

1、住宅供应及需求关系分析

经过近几年，尤其是2003年、2004年，成都市住宅产品的供应比重明显下降，在供应不足，住房需求膨胀的双向作用下，住宅市场供需矛盾比较突出。

2005年，五城区供应量大幅增长，全年商品住宅供应量为692.94万平方米，同比增长42.76%。

五城区各方位的住宅供应面积均同比增长，东、南、西、北四个方位的住宅供应量分别为194.58万平方米、211.51万平方米、220.81万平方米、41.75万平方米，同比增幅分别为43.18%、74.37%、65.90%、22.31%；同时，2005年住宅产品的需求也相应减少，五城区住宅交易面积为675.8万平方米，同比下降1.75%，而交易金额为254.78亿元，同比增长14.27%，与前两年相比，其增长速度有所减缓。

从方位来看，城西住宅交易面积为224.91万平方米，交易套数为20843套，占各方位交易总量的35.67%。

虽然城西仍为各方位交易量之首，但是城西和城北的住宅交同比易量则有所下降，其中城西住宅交易面积同比下降13.96%；而城东和城南交易面积均则同比增长，城东增幅最大，达46.20%。

从环域来看，由于二环路以内的住宅空置量已经很少，因此基本可以认为二环路内的住宅市场处于供不应求的状态，交易面积大幅缩减；而二环路以外区域住宅供应还是大于需求，交易量继续增长，特别是三环以外，市场需求迅猛增长，交易量达106.11万平方米，同比增长230.66%，住宅供销比1.56。

为此，2005年住宅市场供需矛盾大为缓解，新增供应面积超过实际销售面积，供销比为1.025。

至于户型面积，其供需集中在中大户型，尤其是120～180平方米的面积段。

据统计，120～180平方米的户型面积供应总量达259.88万平方米，占供应总量的37.50%，销售185.54万平方米，占住宅销售总面积的39.49%

2、住宅成交价格分析

2005年，成都市五城区住宅交易均价为3770元/平方米，同比上涨16.32%，涨幅为近几年最大的一年。

单月住宅均价最高的是10月，达到4003元/平方米，而单月住宅均价最低的是1月，为3640元/平方米。

从方位来看，城南和城西的住宅交易均价较高，分别为3881元/平方米和3867元/平方米，城东和城北的住宅均价分别为3538元/平方米和3376元/平方米，城北的价格涨幅最大，同比上涨为26.73%。

从环域来看，市中心的住宅交易均价最高，为4390元/平方米，同比上涨14.12%，涨幅为各环域中最小。

二环至三环住宅交易均价为3648元/平方米，同比上涨22.36%，涨幅为各环域中之首。

三环外住宅交易均价为3486元，同比上涨21.61%。

而二、三环间以及三环外区域的住宅交易均价差距已经明显缩小，整体价格水平较低，但是增长幅度仍十分突出，并且在这两个区域内的住宅价格表现出很高的相似性。

从面积区间来看，五城区180平方米以上的住宅交易均价最高，达到4569元/平方米，同比增长15.21%。

90～120平方米的住宅交易均价3486元/平方米，其均价增幅最大，同比增长19.35%。

因此，2005年小户型和大户型的价格增长速度相对较小，而市场需求量（交易面积）最大的120～180平方米以及90～120平方米户型价格涨幅最为突出。

总体来看，户型交易均价的增幅和均价水平存在着明显的负相关关系。

综述：

从方位来看，城南住宅新增供应面积和销售均最大，新增面积达209815.35平方米，供求比为1.56，城东、城西、城北的供求比分别为1.58、1.52、1.70，而市中心新增供应量和销售量都小于各方位，供求比为1.35。

从环域来看，二环以内住宅供求相对紧张，内环至一环区域没有新增供应，内环以内和一、二环间的供求比分别为0.98和1.00。

随着房地产开发的逐步成熟，主力市场逐步外移，二环以外的住宅供应较大，供需得到适当的缓解，二、三环间和三环外的供求比分别为1.33和2.6。

二、2006年1～4月份房地产市场分析

今年1～4月，成都市房地产市场继续保持稳定的增长势头。

新建商品房交易旺盛，供应量稳步增长；而房价保持平稳上升态势，但涨幅有所回落，近半年多，新建商品住宅价格基本保持稳定；至于商品住宅市场供应仍显不足，但供求矛盾逐渐趋于缓和；另一方面，二手房市场升温，成交面积继续大幅增长，住房一、二级市场形成有效联动，整体市场表现得更加健康、稳定。

1、成交情况

1.1、五城区商品房成交面积较快增长

今年1～4月，五城区成交商品房面积290.94万平方米，同比增长12.1%，住宅成交面积241.92万平方米，同比增长21.6%。

而4月份单月的商品房及住宅交易量则出现了大幅增长，其中住宅成交面积68.36万平方米，单月成交量为今年以来最大，也仅次于去年单月交易量最大的12月份，交易面积同比增加17.09万平方米。

小计1～4月新建住宅成交套数达到21969套，同比增加2633套，增幅13.6%。

从今年上半年商品房成交走势看，3月份交易走入活跃期，4月份持续增长，而4月下旬的春季房交会一定程度上拉动了购房需求。

1.2、4月份城西商品房成交面积快速增长，1～4月成交面积跃居第一，城南次之。

1～4月，城东成交商品房74.34万平方米，同比增长9.6%，交易增长有所减缓；城西和城南依然保持强劲的增长态势：

城南成交商品房86.27万平方米，同比增长34.6%，其中住宅成交面积75.48万平方米，同比大幅增长52.9%；城西成交商品房90.44万平方米，重新跃居第一，成交量同比增加22.82万平方米，增幅33.7%。

由于当前城北商品住宅开发规模相对较小，市场份额较小，因此商品房成交量处于低增长态势，1～4月成交面积仅为19.04万平方米，同比增长3.5%。

1～4月城西、城南、城东的住宅成交面积分别为76.06万平方米、75.48万平方米和66.19万平方米，分别占各方位住宅成交总面积的33.0%、32.8%、28.7%。

城西、城南可谓平分秋色。

城北住宅成交面积12.63与其他方位有较大差距，仅占总成交量的5.5%。

1.3、1～4月二环路以内区域商品房成交量降幅进一步增大，住宅需求主要集中在二环外。

1～4月，五城区二环路以内区域成交商品房80.79万平方米，同比减少31.38万平方米，降幅为