丰润区火石营乡赵庄子村新农村建设综合项目可行性实施计划书.docx

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丰润区火石营乡赵庄子村新农村建设综合项目可行性实施计划书

丰润区火石营乡庄子村新农村建设综合项目

第一章总说明

一、可行性分析工作的依据和围

1、可行性分析工作的依据

根据弘仁实业集团有限公司董事会《关于开展“丰润区火石营乡庄子村新农村建设综合项目可行性研究工作”的通知》开展本项目研究工作。

本研究报告的主要依据为：

①《中共市委关于推进农村改革发展加快实现城乡等值化的决定》；②农业大学《丰润区火石营乡庄子村新农村建设及农业产业发展规划》；③行业协会专家、学者及行业企业的拜访、调研；④同行业企业公开信息以及行业企业非公开资料。

2、可行性分析工作的围

本可行性研究，根据国家、省及市关于新农村建设的有关文件及精神，结合目标村庄的实际自然环境、地理特点以及地区特色经济作物市场情况，研究并设计我集团参与丰润区火石营乡庄子村新农村建设项目的具体操作方案。

二、项目实施企业及项目合作支持方情况

项目实施单位：

注册地址：

市路南区国防道5号

法人代表：

类型：

有限责任公司

注册资本：

6000万元

弘仁实业集团有限公司是2006年经省工商局批准组建的多元化发展、跨区域经营的实业投资集团。

集团目前拥有北京东来顺餐饮有限公司、冀陇矿业有限责任公司、印度尼西亚海丰萨利乌兰矿业公司、博宇有色金属炉料公司、弘仁房地产开发有限公司等多家独资或控股企业，并与国多家知名企业及投资机构建立了良好的业务协作及战略合作关系。

集团注册资本6000万元，总资产3.8亿元，2008年集团实现营业收入2.5亿元，利税2300余万元。

多年来，集团秉承“弘思益远 仁达天下”的核心价值观，坚持“严律自强、从容善解、敬畏感恩、爱心和谐”的企业理念，凝聚形成了一支创新锐力的经营团队和富有朝气的员工队伍。

集团现有员工500余人，其中具有高中级管理、技术专业职称人员100余人，集团高管团队的核心成员大都由来自港、深、沪、京等地的优秀职业经理人所构成。

多年来，集团公司坚持诚信经营，积极承担社会责任。

先后被中国建设银行省分行、中国工商银行分行授予AA信用等级；荣获市诚信企业、省诚信企业等称号。

集团公司董事长王彦华先生先后荣获2009年度“社会奉献十佳委员”（市政协），2008年度“突出贡献企业家”（省企业家协会），2007年度“优秀中国特色社会主义事业建设者”（市委统战部、市工商业联合会）等荣誉称号。

项目选址地：

丰润区火石营乡庄子村

项目合作支持单位：

建于1902年（清光绪二十八年），是我国建校最早的高等农业院校之一，省建立最早的高等院校，省重点建设的示性大学之一。

该校师资力量雄厚，其果树学为农业部及省重点学科，森林培育专业为国家林业局重点学科。

经接触商讨，弘仁实业集团与农业大学就庄子农业综合开发项目达成战略合作意向，农业大学将向弘仁集团农业综合开发项目提供全方位技术支持，共谋农业综合开发事业的发展。

三、可行性研究工作的主要经过

2010年初经与丰润区火石营乡及庄子村充分接触沟通，弘仁集团就整体参与庄子村耕地及山地流转事宜与村、乡达成协议，弘仁集团组建了“福祥山庄”从事协议地块的流转开发。

2010年8月，适逢市启动百家民企进老区帮千户光彩示行动，首批173家民营企业与1080户老区贫困群众签订帮扶协议，庄子村与实业弘仁集团就进一步扩大合作围，开展全村行政区域的土地治理达成意向。

为了高起点做好开发工作，弘仁集团委托农业大学开展庄子村整体开发的规划工作，目前农业大学已完成并提交《丰润区火石营乡庄子村新农村建设及农业产业发展规划》。

为加快落实双方的“全面合作意向”，弘仁集团专门成立了“丰润区火石营乡庄子村新农村建设综合项目项目小组”，项目小组经过广泛调查、资料收集及分析研究工作，完成本报告。

四、可行性分析的容概要和结论

（一）容概要

1、主要容

（1）综合开发区域：

丰润区火石营乡庄子村整个行政区域。

（2）开发容：

新农居建设；农业综合开发；

①新农居建设：

初步规划面积30亩，建筑面积16380平方米，容积率0.82。

通过新规划及建设新的集中居住区，彻底改善村民现有的居住条件。

通过复垦原有宅基地，新增113.6亩耕地。

②农业综合开发

根据“省力、高效、适地经营以及协调发展”的原则，确定主要作物为绿岭核桃种植。

计划种植1034.9亩核桃林（整理后的耕地及缓坡地）。

在坡度大于25°的山坡种植水土保持生态林（546.9亩）。

设计正常经营年度主要经济作物核桃的产销量为207吨。

（3）投资估算及资金筹措

项目总投资3600万元，其中：

固定资产总投资3080万元；流动资金520万元。

资金筹措：

自有资金2300万元，银行固定资产投资贷款300万元（4～6年期），政策性贷款1000万元。

（4）经济评价

整个项目在其经营期（含建设期23年），在归还银行及其他借款本息后项目总资金净流入为15574万元，其中股东项目总投入为2300万元，项目期，股东现金收益为13274万元。

①财务部收益率IRR=13.00%＞10%,财务部收益率高于行业平均水平，且满足公司新增投资收益标准。

②财务净现值NPV（i=10%）=1008.59万元＞0，项目在财务上是可以接受的。

③固定资产投资贷款（借款）第6年还清，静态股东自有投资回收期9.8年。

本项目财务评价各项指标较好，财务部收益率为13.00%，财务净现值为1008.59万元，项目盈利能力较强，还贷有保证。

不确定性分析表明本项目有较强的抗风险能力。

2、结论

该项目属国家及地方鼓励的村企合作项目，项目的实施将极大加快改变目前庄子村的落后面貌，极大改善村民的居住条件和环境，加快该村的新农村建设进程；节约利用土地，经济效益良好。

项目符合国家及地方关于加快新农村建设，加快城乡等值化进程的政策导向，经济效益及社会效益良好，建议实施。

第二章项目建设的必要性

市丰润区火石营乡庄子村位于丰润区北偏东23公里处的山区，属传统的老区。

西为邱庄水库，该村为库区规划部分移民村。

东经118°14′，北纬39°58′，海拔158-388m。

全村在册87户206人，平均年龄60岁；其中20岁以下13人，20-50岁83人，50-60岁28人，60-70岁61人，70岁以上15人。

常住人口中男劳动力36人，女劳动力47人，是一个典型的人口老龄化村庄。

现有耕地319.5亩，山场面积1148.7亩。

2007年农业年产值42万元，无工业。

农业主产业为农作物种植业，全村人均收入1960元/年。

该村现有住宅占地143.6亩，住宅分布零散，不仅浪费大量土地资源，还难以改善农民生活条件。

因此，旧的生产及生活方式已不能适应新农村建设的要求，必须找到新的发展改变之路。

《中共市委关于推进农村改革发展加快实现城乡等值化的决定》中提出的创新农村土地管理和流转机制，集约化利用土地，积极发展现代农业的指导思想给庄子村的创新发展指明的路径。

第三章项目建设容及技术方案

庄子村农业综合开发项目以保护生态环境，盘活资源，发展经济致富于农民为宗旨，依科学发展观为指导思想，是一项符合国家产业政策，推动农业产业化进程的综合性农业科技开发项目。

项目建设以保护山林资源、保护水资源、保护生态环境为基本建设原则。

项目建设主要由以下三部分容组成：

（一）以彻底改善提升村民居住条件及环境的新农居建设工程；

（二）以优质特色产品绿岭核桃为主的果蔬繁育基地建设

（三）水土保持林建设；（暂不作为本次研究工作的重点）

一、以提升村民居住条件及环境的新农居建设工程

1、原则

（1）分区规划：

居住、休闲、服务分区规划，相对集中。

（2）分类规划：

按家庭人口结构情况分类规划居住区和居住类型，65岁以上老年单身或老年无子女家庭集中到老年俱乐部，其他家庭集中到居民楼。

（3）生态环境优先原则：

在改善住房条件的同时配套规划休闲绿地、休闲广场、休闲游乐园等，创建良好的生态环境。

（4）服务设施配套原则：

为了提高人们的生活水平，在改善居住条件的同时，规划相应的水、电、暖、燃气（沼气或秸秆气化等）、垃圾处理等服务配套设施，建设近城市型的社会主义新农村。

2、新农居规划、建设容

新农居建设贯彻党中央提出的“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”新农村建设要求，具体规划容如下：

（1）道路规划村设东西、南北各一条主路。

东西路位于古槐北侧，路面宽12m，两侧各留1m绿化带、2m人行道，东西路长由环湖公路起至山脚长176m；南北路由东西路距西端98m处向北延伸，路面宽8m，两侧各留1m绿化带、2m人行道，南北长58m。

东西路两侧绿化带各栽植一行乔木，株距5m，国槐与银杏隔株栽植，株间栽植月季两丛；南北路两侧绿化带各栽植一行乔木，株距5m，白蜡和五角枫隔株栽植，株间栽植金叶女贞两丛，球状整形。

（2）住宅区规划住宅区位于村西北部，包括前后两栋住宅楼，共建设住宅110套。

住宅区总占地10亩

（3）公共设施区规划公共设施区包括老年公寓、俱乐部、卫生室、老人食堂及活动室、村委会及文化活动中心、服务中心以及农业开发公司办公室等。

水、电、暖、燃气及垃圾配套处理设施。

公共设施区规划占地4.5亩。

（4）休闲区规划休闲区位于东西路南侧，包括古槐广场、迎宾广场、戏台、体育健身场地及村民游乐园。

古槐广场紧邻东西路，呈半圆形设置，设棋牌桌。

从古槐广场西侧逆时针至古槐广场东侧，分别设置迎宾广场、戏台（一层建筑，单体两侧设置更衣室及服务间）、体育健身场、村民游乐园（设不同空间广场供村民休闲娱乐）。

基础植物以速生毛白雄株为主，入口及休闲广场处设灌木、乔木如连翘、紫叶、碧桃等及地被植物如二月兰、毛氏丹麦草等。

休闲区总占地15.5亩。

二、农业综合开发方案及技术途径

原则：

（1）省力化原则：

所有农业产业都要适应“老龄化”这一现状，推行省力化技术体系。

（2）高效原则：

发展用工量少、收益高的核桃产业，在节省用工的前提下获得最大经济效益。

（3）适地经营原则：

根据土壤、植被、气候等条件选择适宜的树种、草种等。

（4）协调发展原则：

生态效益、经济效益、社会效益并重，生物措施与工程措施并重，实现可持续协调发展。

1、道路：

按照山、水、林、路统一规划的原则开展道路系统规划、设计及建设。

（1）主路：

围绕山体修建上下两条环形路，两条环形路之间有一条连接路。

下环形路位于现有耕地上部；上环形路位于坡度较缓的待开发区上部。

路宽5m，其中路面4m，两侧各留0.5m的路基，侧留30-50cm宽的排水沟；

（2）支路：

支路原则上在主路两侧沿等高线灵活设置，支路上下间隔原则上不超过200m，支路宽度为3m，能单向通过拖拉机即可。

（3）作业路由支路向地块修建作业路，作业路宽1-1.5m。

2、土地利用

（1）核桃：

经过整治改造后土层深度大于80cm的发展核桃，近期利用耕地319.5亩，以后利用缓坡山地601.8亩，总面积为921.3亩。

（2）水土保持林：

坡度大于25°的山地用于营建水土保持林，包括香椿、侧柏等树种，总面积为546.9亩。

3、水利设施：

区规划三个150-180m3的蓄水池，从水井到蓄水池需铺设输水管道，用强力PE管，ø140mm，壁厚12mm；由蓄水池至树下分别铺设出水主管道、出水干管道、出水支管道及出水毛管。

在所有山梁处都沿山梁纵向修筑深50cm的排水沟。

4、核桃栽植及加工

区现有耕地319.5亩，宅基地复垦增加耕地113.6亩，缓坡山地可栽植核桃树面积601.8亩，合计1034.9亩。

（1）株行距：

行距为5m，株距为2.5-3m，亩栽45-51株。

（2）品种：

主栽品种为绿岭，授粉品种为绿早。

（3）行向：

平地为南北，坡地沿等高线。

（4）苗木规格：

地径1.5cm以上，主根30cm以上，要有5条以上的须根，苗高50cm以上。

（5）整地方式：

沟状整地，开挖宽1.2m、深0.8m的栽植沟，表土放一边，生土放一边，回填时将表土与20%的鸡粪或羊粪等有机肥混匀，填满沟即可，灌透水沉实。

下沉部分再用表土填平。

（6）栽植：

秋栽或春栽，在填平的栽植沟，按设计好的株距挖40cm见方的栽植坑，灌入10kg水，放入苗木，撒进细土至苗木根颈处。

盖上一块1m2的地膜。

（7）树形：

单层高位开心形。

5、水土保持林

（1）整地方式：

鱼鳞坑整地，规格50cm×50cm×50cm。

（2）树种：

香椿或侧柏。

（3）密度：

2m×2m。

（4）栽植时间：

秋栽或春栽。

第四章组织及人力资源

一、组织及管理方式

鉴于新农居建设项目时间紧，专业性较强。

为提高项目实施效率和效果，该项目由弘仁集团成立专门的项目组直接操作。

新农居项目组在完成项目开发后，老宅基地的复垦及以后的相关工作交由农业开发项目团队进行。

农业开发项目经营管理方式采取六统二分方式，即：

统一整地、统一建园、统一物资供应、统一技术指导、统一作业时间、统一对外销售、分小区承包管理，按绩效考核核发薪酬。

农业开发项目管理由4部分人员组成，一是行政管理人员，2-3人；二是技术管理人员，2-3人；三是物资供应及产品销售人员，2-3人；四是分区承包管理的外来劳力，100人左右。

开发区地块划分成作业小区进行管理，每小区的面积一般为30亩，由1个劳力承包管理。

二、人员培训

人员培训拟按照训以及委托农业大学培训方式结合进行，对公司骨干进行系统的核桃（果林）栽培技术及管理的培训。

第五章项目实施计划

2010年：

2010年9月-2011年2月完成项目立项、合作协议签署、规划及相关前期工作；

2011年：

1、完成新农居规划、设计、施工并完成村民入住；

2、完成原耕地及适种核桃的缓坡地的道路施工；

3、完成原耕地部分及部分缓坡地区域的水利水管设施；

4、秋栽绿岭核桃林409.5亩，其中原耕地289.5亩，缓坡地120亩。

2012年：

1、完成村民搬迁后的宅基地复垦，并配套相关道路、水利设施，秋季完成该地块（143.6亩）的核桃林栽种工作；

2、完成其他481亩适种缓坡地的水利配套及核桃林栽种工作。

3、年底完成全部建设工作的验收工作。

2013年及以后主要工作是果林的维护、收成管理，2011年栽种的核桃树2014年挂果（按盛果期的10%产量预计），2015年挂果50%，2016年挂果80%，2017年进入盛果期（亩产200公斤计）。

2018年全部果林进入盛果期，年产销量达到206.98吨。

具体进度计划详见附件1《项目实施进度计划表》

第六章投资估算及资金筹措

一、投资估算

（一）新农居投入

1、住宅楼，占地10亩，110户，户均面积120平方米，面积13200平方米，砖混，简装，造价1300平方米，计1716万元。

2、公共设施（含老年公寓及老年公寓配套设施）3180平方米，砖混，简装，造价1300平方米，计413.4万元。

3、水、电、气（沼气）及道路，休闲广场，绿化等配套及前期费用计327.6万元。

新农居共计投入2457万元。

（二）农业开发投入

1、一次性固定投入

（1）水利基础设施：

蓄水池3个；输水管道2400m，用强力PE管（ø140mm，壁厚12mm），每亩190元。

从蓄水池至树下管道费为600元/亩。

水利设施投入81.76万元。

（2）道路修建：

主路为两条环形路和一条连接路，三条路总长度为8565m，修路80元/m，共计68.52万元。

平均每亩地662元。

（3）整地费用：

现有耕地319.5亩，老宅基地复垦新增耕地113.6亩，小计433.1亩耕地，整地费600元/亩，小计25.99万元；缓坡山地601.8亩，整地2600元/亩，小计156.46万元。

整地费用合计182.45万元。

（4）复垦费用：

老宅基地复垦143.6亩，平均每亩复垦费用8000元，计114.88万元。

（5）苗木费：

10元/株，每亩平均440元，1034.9亩共需45.54万元。

（6）苗木栽培：

8元/株，每亩平均352元，1034.9亩共需36.43万元。

农业开发一次性固定投入：

529.58万元。

详见附表1《投资估算表》

（三）运营资金投资估算

考虑开办费及2011-2014农业开发项目的运营费用，2010-2014共需投入流动资金520万元。

二、资金筹措及分年使用计划

新农居建设及农业开发一次性固定投入及其他固定资产购置合计3080万元，其中企业自筹1780万元，银行项目建设贷款300万元，争取政策性贷款1000万元。

项目贷款利率按6%计（考虑政策性贷款利率较低因素，平均考虑为6%）。

2010年-2014年，企业开办费及相应的运营资金为520万元，该资金企业自筹解决。

根据项目实施进度，相应的资金筹措及使用计划详见附表2《资金使用计划表（2010-2013）》以及附表3《投融资计划表》

第七章经济分析

一、基本数据

1、实施进度及项目计算期。

本项目2010年为筹备期，2011-2012年为建设期。

2011年新农居建设并投入使用。

农业开发项目（核桃种植）2014年开始产出，种植后的第六年至盛果期，2018年全部达到盛果期。

种植后的第3-5年，其达产率分别按10%、50%及80%预计。

盛果期亩产干核桃200公斤。

包括建设期项目计算周期为23年（2011-2033年）。

2、生产成本估算

栽植当年：

200元/亩。

第二年以后至盛果期前每年每亩地平均投入肥料、农药、水电、劳力及土地流转租金等费用约600元。

进入盛果期生产成本，每年每亩地平均投入肥料、农药、水电、劳力及土地流转租金等费用约2000元。

3、直接人工

直接人工占当年生产成本的40%，其余60%成本为肥料、农药、水、电及土地流转租金等费用。

4、管理费用

按公司机构设置，管理人员计划编制7人，年工资性费用（含工资附加等）：

2.5万元/年·人×7人=17.5万元，前几年按10%左右比例递增，进管理费用。

5、销售费用按年度销售收入的5%预计。

6、利息、固定资产折旧及摊销

（1）建设期利息：

进当年费用。

贷（借）款利率按6%计。

（2）折旧：

30万元设备类固定资产，折旧年限5年，采用直线折旧法，设不计残值。

设备类固定资产年折旧额为：

30万元/5=6万元；

（3）开办费用：

30万元，2011-2015年五年平均摊销，每年6万元，进管理费用。

7、流动资金

前期累计流动资金520万元投入由公司自筹。

2017年后的正常经营年度，银行流动资金贷款保持在700万元的额度。

年利率6%。

8、贷（借款）归还

项目自投产后，产生的收益以及折旧摊销首先用于归还投资贷款（详见附表7《现金流量预计表》）

二、财务评价

一、新农居建设

建立新的村民集中住宅区后，通过对原老基地的复垦，新增耕地面积113.6亩。

二、农业开发项目

1、销售收入

根据市场预测，核桃售价按40元/公斤计。

达产达销年度的产销量为206.98吨，销售收入为827.92万元。

详见附表4《产销量及销售收入预计表》

2、税金

根据《中华人民国增值税暂行条例》及其实施细则，新企业所得税法第二十七条规定，从事农业生产的单位和个人销售自产农业产品均免交增值税和所得税。

本项目属免税围，未计提相关税费。

3、利润

经计算，农业开发（种植）项目在2015年即能产生盈利，在归还完项目投资贷款后的正常经营年度企业净利润为501.54万元，股东投资收益率（静态，净资产收益率）为21.81%；

各年度利润预计详见附表6《利润预计表》。

4、现金流量分析

详见附表7《现金流量预计表》。

从计算数据可以看出：

整个项目在其经营期（含建设期23年），在归还银行借款本息后项目总资金净流入为15574万元，其中股东项目总投入为2300万元，项目期，股东累计现金收益为13274万元。

（1）财务部收益率IRR=13.0%＞10%，财务部收益率高于行业平均水平，且满足公司新增投资收益标准。

（2）财务净现值NPV（i=10%，自有）=1008.59万元＞0，项目在财务上是可以接受的。

（3）静态股东自有投资回收期9.8年。

5、借款偿还分析

从附表6《现金流量预计表》计算结果，投资贷（借）款1300万元将在6年还清（2015年）；流动资金贷款700万元作为项目正常流动资金贷款在项目结束时一次性归还。

6、不确定性分析

盈亏平衡分析

在项目达产期，归还银行固定资产投资贷款后的正常经营年度，

BEP=总固定成本/（销售收入-总可变成本）

=78/（827.92-248.38）=13.46%

即产销达到设计能力的13.46%，项目即可保本，项目有很高安全系数。

7、基本结论

本项目财务评价各项指标较好，财务部收益率为13.00%，财务净现值为1008.59万元，项目盈利能力较强，还贷有保证，不确定性分析显示项目有较强的抗风险能力。

第八章风险评价

1、天灾以及病虫害风险

农业开发项目普遍面临天灾及病虫害的风险。

需要通过加强预防管理措施，消除或预防相关风险。

2、市场风险

虽然绿岭核桃在市场较为畅销，但市场竞争始终存在。

需要加强品质及成本管理，提高产品竞争力，同时加大市场拓展力度，不断优化客户资源。

在条件成熟时可以考虑产品的深加工，提高产品档次，增加产品品种，同时获取更高的附加值。

3、合作风险

虽然公司就该项目合作与丰润区火石营乡庄子村达成了意向，但如出现不可抗力的因素，双方的合作也将面临风险。

4、从本报告的经济指标测算结果分析，由于项目投资强度较高（主要是在新农居建设上），导致项目在优先归还项目投资贷款的情况下，股东投资回收期较长，项目实施结果面临一定的不确定性。

如果老宅基地复垦后新增的耕地指标能流转变现，本项目的相关经济指标将大为改观，项目抗风险能力将大大加强。

结论及建议

该项目属国家及地方鼓励的村企合作项目，项目的实施将极大加快改变目前庄子村的落后面貌，极大改善村民的居住条件和环境，增加村民就业收入，加快该村的新农村建设进程；节约利用土地，经济效益良好。

项目符合国家及地方关于加快新农村建设，加快城乡等值化进程的政策导向，经济效益及社会效益良好，建议实施。

鉴于本报告的研究程度，根据庄子村的依山面水的良好自然环境，建议后期在生态观光旅游、休闲度假等方面考虑进一步的延伸，进一步拓展项目空间，真正实现“现代农业、综合开发”。

附件1：

项目实施进度计划表。

附表：

1、投资估算表；

2、资金使用计划表（2010-2013）；

3、投融资计划表；

4、产销量及销售收入预计表；

5、总成本费用预计表；

6、利润预计表；

7、现金流量预计表。

附图：

庄子村新农村建设综合项目规划示意图（4）

弘仁实业集团有限公司

二○一○年八月