北京王府井综合楼项目可行性研究报告.docx

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北京王府井综合楼项目可行性研究报告

王府井综合楼项目可行性研究报告

上图为该项目标地x1

第一章王府井综合楼项目综述

北京王府井综合楼位于王府井金街北段45号，西邻皇城根遗址公园，东面与人艺首都剧场相对，南抵王府井步行街，北接美术馆、华侨大厦。

该地段酒店、商厦林立，文化、艺术氛围突出；紧邻名胜古迹交通便利、高端医疗设施集中具有无法复制的位置优势。

王府井综合楼的投资主体是北京中大凯源投资管理有限公司，本项目建设单位是北京中大凯源投资管理有限公司的股东之一：

北京中大经贸发展中心（北京二商集团有限公司所属单位）。

北京市规划委员会2005规复函字0258号批复本项目规划建设用地面积4800平方米，代征道路用地面积2400平方米容积率1：

3.95（含保留建筑），建筑密度50.1%（含保留建筑），新建建筑规模21900平方米其中地上面积14300平方米，地下建筑面积7600平方米，停车数量117辆。

建筑高度30米。

建筑主体后退规划建设用地东边界14.6米；后退用地北边界12.8米。

绿地率20.23%。

本项目前期工作进展顺利，<国有土地使用证>、<建设用地规划许可证>、<拆迁许可证>、<建设工程规划许可证>均已办妥.新建建筑面积拟增至25000平方米、建筑高度为40米的设计变更申请近期将着手办理。

上图为该项目标地x3

王府井综合楼拟建成集住宿、商务、餐饮、娱乐等功能为一体的酒店或酒店式公寓。

设计方案充分保证了建筑内部的自然通风、采光等功能，从而为业主提供了更为舒适、高效、健康的使用环境。

改造总建筑面积5380平方米（富豪大酒店），拟新建总建筑面积25000平方米，其中：

地上17400平方米，地下7600平方米；功能设置包括：

新建3350平方米的商业区（包括商务中心商铺等）；1600平方米餐饮区；500平方米多功能厅；2050平方米的康乐区（含20米泳道游泳池；700平方米健身中心等）。

新建和改建可得不少于300间客房（含50套豪华房）及约200辆地下停车位。

王府井综合楼拟按不低于四星级标准建设，也可根据业主的需求调整设计方案或定制。

第二章项目宏观市场环境分析

第一节

2005年北京市房地产市场价格走势分析

中国目前正处于高速城市化的进程中，房地产行业出现了持续增长和分化的趋势，可供土地资源日趋紧张；拆迁难度及成本加大，银行对开发贷款和购房按揭贷款已开始收紧；开征房产税已成定局。

针对这一机遇与挑战并存的大势，各地都在制定切实可行的应对策略。

如上海市政府的“5·3·1”工程，即未来10年以后内环线以内房价在人民币5万元/m²,内环线以外外环线以内房价在3万元/m²，外环线以外房价在1万元/m²。

相比较而言我们不难看出北京市房价的上升空间，因此把握北京房价未来发展的走势是至关重要的。

《北京城市总体规划（2004—2020）》在两会期间正式揭晓。

市政府提出未来的北京将发展成为“宜居城市世界名城”。

城市规划将体现两轴两带多中心的发展战略，将对城区人口进行控制，鼓励、疏导市区人口及外来人口迁往郊区新兴商业中心区。

北京是祖国的首都，令全国人民神往的地方，原本是一个资源比较丰富的城市，经济繁荣、历史悠久、科技文教事业居全国之首，这已经构成了对外来人口极大的吸引要素，如今再致力于“宜居城市”的发展，必然会引起更多人口的进入。

面对这种情况控制城市规模、人口合理分布和限制就成为北京发展“宜居城市”的必然途径。

但是在市场经济环境中，不适合以行政手段限制人口的自然流动，行之有效的就是提高在城区生活的生存成本，运用经济杠杆调节城市居民结构，使中心文化、商业区成为典型的富人宜居城和旅游观光区，这将意味着进入城市中心区门槛的提高。

2004年仅东部的朝阳区价位在10000元/平方米以上已竣工的住宅或高级商务公寓就有至少23家；2005年将要竣工投入使用的高级写字楼价位在20000元/平方米以上的就有佳成广场、中环世贸、财富中心等若干家。

另据调查东城区的恒基中心━汇豪阁公寓、金融街的华荣公寓、长安街的华贸中心公寓及CBD的财富中心酒店公寓售价均已超过了18000元/平方米。

以上分析仅仅是对地价大势的一个概括性的分析，具体到每一个房产项目其价格走势还需要由许多综合方面的因素来决定。

地段只构成了房地产项目价格因素的一个重要方面，但未来项目的品牌优势、建筑产品的差异化、生态环境、以人为本的设计理念、新消费观念的引领（如刻意渲染不求最好但求最贵的新时尚）等诸多软性因素也将成为决定价格走势不可替代的重要环节，万万不可忽视。

第三章本项目所属商业形态综合分析

第一节

项目概况

以上为实景图片

拟定名称：

北京王府井商务酒店（原王府井综合楼）

北京王府井发展大厦（同上）

地址：

北京王府井大街45号

位置描述：

王府井金街北段，西邻皇城根，东抵二环路，南靠长安街，北接平安大道。

商业、人文特征：

酒店、商厦林立，文化、艺术氛围突出，紧邻名胜古迹，交通便利、医疗设施齐全。

是休闲购物、旅游观光、美食品尝及文化艺术欣赏的最佳场所。

本项目规划建议书概述（2005年规复函字0258号）：

规划建设用地面积4800平方米（含现有建筑用地2991平方米拟拆除部分现有建筑）

代征道路用地面积2400平方米

容积率1：

3.95建筑密度50.1%（均含保留建筑）

建筑规模21900平方米不含保留建筑其中地上面积14300平方米地下建筑面积7600平方米.

建筑层数地上8层地下3层

建筑退规划用地边界线距离建筑主体后退用地东边界14.6米；后退用地北边界12.8米。

建筑间距距西侧现状六层建筑满足防火要求（原图纸是9米）

距南侧建筑（原图纸是10米）

绿地率20.23%

停车数量117辆

第二节

本项目周遍地区高档酒店及高档公寓市场需求分析

五星级酒店有七家：

1，北京饭店，220美圆/间/日（加15%服务费）

2，贵宾楼，200美圆/间/日（加15%服务费）

3，君悦大酒店，300美圆/间/日（加15%服务费）

4，王府饭店，300美圆/间/日（加15%服务费）

5，天伦王朝，220美圆/间/日（加15%服务费）

6，国际艺苑，200美圆/间/日（加15%服务费）

7，华侨大厦，200美圆/间/日（加15%服务费）

四星级酒店有三家：

1，王府井大饭店，1700元/间/日（人民币）

2，和平宾馆，1600元/间/日

3，北方佳苑饭店，980元/间/日

三星级酒店有六家：

1，台湾饭店，800元/间/日（人民币）

2，松鹤大酒店，700元/间/日

3，天瑞酒店700元/间/日

4，丹耀大厦

5，富豪宾馆，480元/间/日

6，丽苑公寓，600元/间/日

以上酒店平均入住率为7.5成左右，五星酒店优惠在7折左右，其他八折左右。

（附周遍酒店示意图）

酒店

中餐

西餐

水吧

购物

娱乐

文艺

服务

车站

触摸屏

华侨大厦

富豪大厦

王府井大饭店

国际艺苑

旅游咨询服务中心

天伦王朝

松鹤大酒店

天瑞酒店

全国妇联招待所

王府井旅馆

泰龙宾馆

御都宾馆

台湾饭店

和平宾馆

丽苑公寓

王府饭店

校尉旅馆

丹耀大厦

红霞旅馆

东方和平宾馆

贵宾楼

北京

饭店

北方佳苑饭店

北京东方青年旅馆

君悦大酒店

王府井附近

东方广场丽苑公寓新世界太华公寓金桥国际公寓恒基中心

其他

亮马公寓丽都公寓和乔丽晶金宸国际公寓华威公寓东环广场泰悦豪庭等

→绝大部分高档公寓都有先进齐全的配套设施：

【配套设施】

☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。

☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。

☉理发店、干洗店。

☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。

☉诊所、牙医、紧急医疗中心。

☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。

【服务】☉星级酒店式家务管理。

☉24小时送餐服务。

☉洗衣服务。

☉国内外报刊、杂志。

☉包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。

☉豪华客车班车服务。

☉俱乐部项目：

游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。

☉丽都俱乐部项目：

网球，壁球，保龄球等

→户型从一居到六居不等

以下选取本项目附近的公寓作为参考：

丽苑公寓东方广场公寓

总结

总建设用地面积（东西直径80米南北60）

4800平方米（含富豪与现有建筑用地2991平方米，除富豪外，现有建筑全部拆除）

项目总建筑面积富豪大酒店5380M2+新建筑25000M2=30380M2

其中含（现状）

原建筑：

富豪大酒店三星级酒店☆☆☆

总建筑面积5380平米

地上六层4670平米（带有电梯）

地下一层710平米

本项目规划建议书概述（2005年规复函字0258号）：

新建筑高度30米

容积率1：

3.95建筑密度50.1%（均含保留建筑）

建筑规模（新建总建筑面积）21900平方米不含保留建筑其中地上面积14300平方米地下建筑面积7600平方米.

建筑层数地上8层地下3层

建筑间距距西侧现状六层建筑（富豪大酒店）满足防火要求（原图纸是9米）距南侧建筑（原图纸是10米）

绿地率20.23%

现正在办理手续

新改造富豪大酒店：

改造总建筑面积5380平方米（富豪大酒店）

新建筑

高度30米+10米=40米

拟新建总建筑面积25000平方米

地上8层+3层=11层17400平方米

地下3层7600平方米

现报价RMB5亿（含新建筑成本25000平米，不包括改造费用富豪大酒店）

税费面议