许豫宏教授旅行地产开发概论之融资.docx

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许豫宏教授旅行地产开发概论之融资

旅行地产开发导那么之投融资

第一节旅行地产投融资渠道

旅行地产由于有规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题，通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等阻碍的不确信因素较多。

因此必需打破国内银行信贷为主导的单一融资格局，拓展多元的投资融资途径。

一、旅行地产投融资渠道

旅行地产项目投资融资的途径和方式如下：

（一）国外商业贷款融资途径

这种融资渠道可能分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。

最经常使用的是国际商业贷款方式，在我国现行的治理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。

可是专门注意的是这种融资模式因为具有超强的风险操纵程序、专门看重企业现金流、专门看重企业是不是稳健成长等因素，因此快而稳健的旅行地产项目才是最重要的。

（二）旅行地产证券化

将旅行地产与资本市场运作捆绑在一路将是以后融资的趋势，如此有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积存，促使土地的有效利用。

资产证券化依照其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地产投资基金等。

（三）境内外上市融资

上市融资愈来愈重要，成为各旅行地产开发公司的首选融资模式，境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的记录注册，并发行股票（或其它衍生金融工具），向本地证券交易所申请挂牌上市交易。

即通常说的N股、S股等。

通常还有的做法确实是买壳借壳上市。

目前我国境外上市渠道主若是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）。

（四）金融租赁融资

金融租赁也叫融资租赁，是由出租人依照承租人的请求，按两边的事前合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、利用和收益权让渡给承租人。

只要两边协商一致，在租赁期满后，该租赁物即能够归承租人所有。

（五）典当融资

典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或将其房地产作为当物抵押给典当行，交付必然比例费用，取适当金，并在约按期限内支付当金利息、归还当金、赎回当物的行为。

二、旅行地产投融资渠道选择

旅行地产行业是土地和资金的紧密结合体，二者缺一不可。

在当前新的金融环境下，融资能力确实是竞争力。

面对以上众多的融资途径来看，国内商业银行贷款相对容易取得，这是企业要紧融资工具；国外商业银行贷款一旦取得，贷款数额相对庞大，利率较高；投资信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税，适合中大型房企；投资基金关注成长型标准企业，回报要求高；境内上市能够提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；境外上市上市公司可达到尽可能高的价钱，公司可取得较高声誉，股票发行范围广；金融租赁节省本钱，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可取得余额融资，适合长期融资需求；典当融资办理时刻短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；私募基金手续简便，可节省企业发行时刻注册费用，融资数量大；合作开发相互补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，取得合作比较容易。

从旅行地产企业角度来看，大型企业适宜选择投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款；中型企业适宜选择投资信托、企业并购、国内商业银行贷款；小型企业适宜选择私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资；结合各个融资模式的特点，然后依照企业自身情形，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，取得更多，效率最大化。

第二节旅行地产投融资模式

一、旅行地产投融资的模式

（一）自筹模式

自筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或召募资金能力壮大的大型企业通过自身现有资金或通过各类方式扩大自有资金进行融资从而投资房地产开发建设的一种模式。

这些企业自身融资的方式有多种，要紧包括内部融资和外部融资方式两种方式，其中内部融资要紧包括抵押贷款等各类银行贷款，预收购房定金和房款等。

其中上市公司还能够进行贴现股票等多种方式。

而外部融资要紧包括发行企业债券，银行贷款，房地产投资信托，利用海外资金，向其它金融及增发融资等方式。

机构贷款，上市公司还能够进行上市融资，包括第一次公布发行上市融资，配股和增发融资等等方式。

自筹模式一般是资金实力雄厚的企业或公司，能够较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或自身拥有土地，关于资金的需求不像其他的旅行房地产那么大，或治理，开发建设技术过硬。

因此采纳自筹模式进行旅行房地产投融资。

自筹模式较适合旅行居住型房地产投融资。

自筹模式是企业自身独立进行旅行房地产投融资，其投融资风险较大，但能够独享收益。

关于一些大型企业或资金雄厚的企业而言是一种不错的投融资模式，但是采取自筹模式的企业也要注意充分利用各类金融工具，有针对性地广开融资渠道，保证资金链的畅通，尽可能减少风险，从而更好地取得旅行房地产高额投融资收益。

（二）合作模式

合作模式，主若是指两家或两家以上企业通过合作的方式，一起开发旅行房地产，这些企业能够是上市公司，也能够是非上市公司，它们通过合伙，入股，一起设立股分公司，或项目合作等方式合作，两边一起提供资金，技术，治理，土地等多种方式进行合作，一起开发旅行房产，风险共担，收益共享的一种投融资模式。

合作模式有多种，要紧有以下几种方式：

1.一方提供理想的土地，另一方提供壮大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力。

一方面，由于随着土地实现完全市场化的公布供给，土地供给量开始慢慢减少，而旅行房地产需要大量的土地进行开发，致使一些企业取得土地的本钱慢慢增加，或难以拿到较为理想的土地。

另一方面，一些企业尽管有着理想的土地却没有充沛的资金进一步运转开放，而那些具有壮大金融运作能力和雄厚自由资金实力的企业却难以拿到理想土地。

于是手中有理想土地却没有进一步开发能力的企业与有资金却难以拿到理想土地的企业进行合作，成为一种独特的合作投融资模式。

2.一方提供雄厚资金，另一方要紧提供开发，技术，治理，房地产开发的操作实力和深厚的社会关系等。

这一模式要紧存在于一些有着雄厚资金实力或召募资金能力的大型企业，由于其进展重点有限，没有专业的开发治理技术，或没有足够的人力资源进行旅行房地产投融资。

而另一些企业虽有着专业的开发，治理技术和优质的人力资源，却没有充沛的资金。

于是两种企业合作一起开发旅行房地产，扬长避短，一起开发，分担风险，共享利益，成为一种旅行房地产投融资模式。

3.一方提供土地，一方提供开发、治理、技术和房地产开发操作实力，第三方有一家或多家企业一起提供雄厚的资金。

这种方式是由三者或三者以上的主体一起合作，进行旅行房地产投融资，这种模式集合了多方的优势，集理想的土地，雄厚的资金，专业的技术于一体，成为一种不错的旅行房地产投融资模式。

合作模式较适合旅行观赏型房地产，旅行商务型房地产投融资。

合作模式能够知足一些有土地却没有资金进行周转的企业、有资金却没有理想土地的企业和那些进展重点有限，没有专业的开发治理技术的企业进行旅行房地产开发的需求。

通过合作模式解决相关企业的资金欠缺，投融资渠道狭小，幸免资金链条断开，难以取得理想土地等问题，而且使合作两边或多方企业扬长避短，共享治理、技术资源，共担风险，大大有利于企业的进展，而且也有利于我国旅行房地产的进展。

可是这种合作模式也存在着相应的缺点与不足，合作模式致使两边企业难以寻觅到适合的合作对象，或为寻觅适合的企业付出较大的交易本钱，在合作进程中企业可能存在追赶私利而做出有损于对方的行为决定，而且合作模式中两边企业共享利润致使利润下降。

（三）PPP模式

PPP是英文“Public-Private-Partnerships”的简写，中文直译为“公私合股制”，简言之指公共部门通过与私人部门成立伙伴关系提供公共产品或效劳的一种方式。

从各国和国际组织对PPP的明白得来看，PPP有广义和狭义之分。

广义的PPP泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或效劳而成立的各类合作关系，而狭义的PPP能够明白得为一系列项目融资模式的总称，包括BT、BOT、TOT、PFI等具体操作模式，是指政府通过特许权合给予合同持有人一按期限内自主经营和治理某一企业或项目，并从其经营中取得的排他性权利。

特许经营合同的客体能够是已建成的基础设施项目，也能够没有建设的基础设施项目，但通常要求该项目具有较强的可经营性，具有长期稳固的现金流。

模式

BOT模式是对Build-Own-Transfer（建设-拥有-转让）形式的简称，此刻通常指Build-Operate-Transfer（建设-经营-转让）。

BOT模式主若是指政府对旅行房地产项目进行立项，并进行BOT模式招标，将其融资，建设特许权和经营权转让给企业。

与企业签定合同，两边签定协议在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的旅行房地产行使经营权，一边收回对该项目的投资、归还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将旅行房地产项目无偿转让给政府。

目前来讲，这种方式在国内旅行房地产开发上运用的并非多，也较少成功的案例，主若是一些企业借鉴国外先进的BOT模式，从而运用于旅行房地产行业。

但BOT模式符合伙本进展的趋势，是以后开发大型旅行房地产的一种较适合的方式。

中国拥有很多优秀的旅行资源，但由于交通、水电等基础设施缘故，没有开发出来，若是能够采纳BOT模式，专门是采纳几种不同的变种形式，那么能够充分利用社会资金，解决开发前期资金需求大、周期长、风险高和政府投资渠道不顺畅等问题。

由于通过BOT模式，企业能够取得较为诱人的项目用地，大大减少了获取征地及其开发费用等，同时企业只需要在旅行房地产建设进程中进行融资，获取资金进行开发，从而大大降低其关于购买取得土地而预备大量资金的需求，使企业处于优势竞争地位。

可是由于旅行房地产BOT模式在我国较少成功的案例，企业采纳采纳该模式具有必然的风向，一旦在预定的时刻内没有盈利，企业将损失惨重。

BOT的演变形式有BT、BOOT、BTO、BOO、ROT、POT、BLT、BOOST。

（1）BT模式

BT模式也称为回购模式，是指政府把基础设施的投资建设任务交给社会资本，由社会资本垫付项目资金承担基础设施项目建设，在项目完工后再由政府出资分期付款和利用补偿方法等方式完成对基础设施的收购。

依照融资模式的不同结构，BT模式还能够分为一次性回购与分期回购。

BT模式适用于任何基础设施或开发项目，专门是没有经营收入或不具有收费条件的公益性基础设施项目和一些出于平安和战略需要必需由政府直接运营的项目。

在BT模式下，项目的操纵权仍然把握在政府手中，便于治理。

但另一方面，由于项目建设中间环节多，融资本钱也较大。

另外，融资监管与项目质量监督难度较高，政府承担的风险较大。

（2）BOOT模式

BOOT模式（Build－Own－Operate－Transfer），即建设—拥有—运营—移交，这一模式在内容和形式上与BOT

没有不同，仅在项目财产权属关系上强调：

项目设施建成后归项目公司所有。

政府能够在法律上拥有对设施的所有权，只是在一按期限内将设施交由进展商承建和经营；这只是进展商的一种利用权，对设施并非拥有所有权，特许专营期限届满，又把设施移交给政府，实现政府对设施的实际所有权。

（3）BTO模式

BTO模式（Build-Transfer-Own），即建设—移交—运营。

这一模式与一样BOT模式的不同在于“经营（Operate）”和“转让（Transfer）”发生了顺序上的转变，即在项目设施建成后由政府先行归还所投入的全数建设费用、取得项目设施所有权，然后依照事前约定由项目公司租赁经营必然年限。

（4）BOO模式

BOO模式（Build－Own－Operate），即建设—拥有—运营。

在这一模式中，项目公司事实上成为建设、经营某个特定基础设施而不转让项目设施财产权的纯粹的私人公司。

其在项目财产所有权上与一样私人公司相同，但在经营权取得、经营方式上与BOT模式有相似的地方，即项目主办人是在取得政府特许授权、在事前约定经营方式的基础上，从事基础设施项目投资建设和经营的。

（5）ROT模式

ROT（Renovate－Operate－Transfer），其意思为重整、经营、转让。

在这一模式中，重整是指在取得政府特许授予专营权的基础上，对过时、陈腐的项目设施、设备进行改造更新；在此基础上由投资者经营假设干年后再转让给政府。

这是BOT模式适用于已经建成、但已陈腐过时的基础设施改造项目的一个变体，其不同在于“建设”转变为“重整”。

（6）POT模式

POT（Purchase－Operate－Transfer），其意思为购买、经营、转让。

购买，即政府出售已建成的、大体完好的基础设施并授予特许专营权，由投资者购买基础设施项目的股权和特许专营权。

这是BOT模式的变体，其与一样BOT的不同就在于“建设”变成“购买”。

（7）BOOST模式

BOOST（Build－Own－Operate－Subsidy－Transfer），其意思为建设、拥有、经营、补助、转让。

进展商在项目建成后，在授权期限内，既直接拥有项目资产又经营治理项目，但由于存在相当高的风险，或非经营治理缘故的经济效益不佳，须由政府提供必然的补助，授权期满后将项目的资产转让给政府。

（8）BLT模式

BLT（Build－Lease－Transfer），其意思为建设、租赁、转让。

进展商在项目建成后将项目以必然的租金出租给政府，由政府经营，授权期满后，将项目资产转让给政府。

从BOT及其变异模式看，BOT投融资模式的核心内容在于项目公司对特定基础设施项目特许专营权的取得，和特许专营权具体内容的确信。

而建设（重整、购买）、转让那么能够视项目不同情形而有所不同。

如此既能解决政府财政资金不敷项目需求的困难，又能保证项目公司在经营期间的获益权和国家对基础设施的最终所有权。

政府通过项目特许权的授予，给予私营机构在一按期限内建设、运营并获取项目收益的权利，期限届满时项目设施移交给政府。

同时，作为项目发起人的私营机构除投资自有资金外，项目建设所需资金的大部份来自银行贷款等融资渠道，借款人还款来源限于项目收益，并以项目设施及其收益设定浮动抵押为债务担保。

模式

TOT（Transfer-Operate-Transfer），即移交——经营——移交。

近些年来，TOT是国际上较为流行的一种项目融资方式。

它是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一按期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营治理；投资人在一个约定的时刻内通过经营收回全数投资和取得合理的回报，并在合约期满以后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。

TOT也是企业进行收购与兼并所采取的一种特殊形式。

TOT与BOT模式不同的地址表此刻投资方的项目结构、外资投资人承担的风险和责任和法律要求不同。

可是最大的区别在于TOT躲开了“B”（建设）中所存在的较高风险和大量矛盾，中外两边往往比较容易达到一致，在我国当前的实际情形下，TOT是一种较为适合的、创新性的项目融资方式，加倍符合我国的实际。

TOT模式是指由政府部门融资建设城市基础设施，建成后政府部门将经营权出售给民间投资者并取得必然资金用以再建设其他项目，投资者在约按时刻内通过经营收回投资并取得回报后，再将经营权无偿交给原产权所有人的经营方式。

TOT模式要紧适用于水利、污水处置、桥梁、公路、电厂、水厂等基础设施项目。

与BOT相较，TOT模式具有许多优势:

只涉及到已建基础设施项目经营权的转让，不存在产权、股权的让渡，因此能够有效保证政府对公共基础设施的操纵权；有利于盘活国有资产存量,实现国有资产保值增值，同时为新建基础设施筹集资金；从政府角度来看，通过TOT模式出让特许经营权、引进私人资本，能够减少政府财政压力,最大限度地筹集城市建设所需资金；从投资者角度来看，由于其受让的是已建成且正常运营的项目，建设期的风险完全不用承担。

因此，体制因素制约较少，能较好地利用社会资本参与公共基础设施建设。

模式

PFI（PrivateFinanceInitiative），英文原意为“私人融资活动”，在我国被译为“民间主动融资”，是英国政府于1992年提出的，在一些西方发达国家慢慢兴起的一种新的基础设施投资、建设和运营治理模式。

PFI是对BOT项目融资的优化，指政府部门依照社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由取得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（一样为30年左右）终止时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门那么从政府部门或同意效劳方收取费用以回收本钱的项目融资方式。

在PFI模式下，政府的要紧目的确实是将民间资本引入到公共项目建设开发中，使政府一次性投入建成的项目，分摊到假设干年支付，可有效地当前的财政压力，同时有利于提高公共项目的投资效率、效劳质量和水平。

与BOT,TOT,PPP相较，PFI模式的最大优势是适用领域普遍，它不仅适用于经营收益性的城市公共基础设施，还能够用于非经营性的城市公益项目。

另外，PFI模式能够有效转移和分散基础设施项目的投资风险。

二、旅行房地产投融资模式比较分析

旅行房地产三种投融资模式是依照投资主体组成，及投融资渠道不同进行划分的，但都属于旅行房地产投融资。

（一）相同点

1.资方式以银行贷款为主，投融资渠道相对狭小

由于我国金融体系相对不够完善，资本市场进展较慢，证券市场起步较晚，资本证券化程度有限等缘故，致使我国现时期旅行房地产的投融资渠道相对狭小，对银行的依托较为严峻。

不管是自筹模式，合作模式仍是PPT模式，其融资方式都是以银行贷款为主，其他方式为辅，且银行贷款所占比例较大，对银行的依托性较高，没有形成多元化的投融资渠道。

2.对土地购买、环境构建保护等方面的资金需求比重较大

旅行房地产具有投资与需求双重功能。

由于其具有相对优越的地理位置条件，优美的自然环境，和相对齐全的基础设施建设，占地面积较大，需要大量的土地来进行开发建设，同时关于环境、绿化的要求较高，建设、保护本钱相关于一般房地产而言更高。

故在整个旅行房地产投融资进程中关于资金的需求庞大，综合以上三种旅行房地产投融资模式来看，不管是自筹模式，合作模式仍是PPT模式，它们都关于资金的需求超级大，尤其是在土地购买，环境建构保护，基础设施建设保护方面的资金需求所占比重较大。

因此可否有效融到足够的资金，资金流通性是不是畅通，资金的融通本钱高低都直接制约着三种投融资模式的成功与否。

3.看好旅行房地产投融资前景

自筹模式中一家企业独享收益，合作模式中各企业之间共享收益，PPT模式中政府与企业之间各自享受经营收益，所有权收益。

不管是自筹模式，合作模式仍是BOT模式，都是基于对旅行房地产投融资前景的良好预期。

（二）异同点

1.投融资主体组成及结合方式不同

自筹模式是以一家企业作为投融资的唯一主体，独自承担整个进程中的融资需求和投融资风险，独享收益。

合作模式那么是由两家或两家以上的企业作为投融资主体，它们以合同的形式约定彼此之间的权利及义务，一起承担起整个投融资进程中对资金的需求。

PPT模式中那么是由政府与企业之间通过合作并签定合同形成的一种模式，是政企合作形式，政府和企业一起作为投融资的主体，最终由企业享受经营收益，利用权收益或出租收益，而政府享受所有权收益。

2.投融资渠道偏重点不同

三种投融资模式的融资渠道各有不同。

其中自筹模式中，由于是独家企业投资，资金需求较大，对企业的规模等要求较高，一般是资金雄厚的大型公司，其融资渠道相对多元，在以银行贷款为主的融资渠道中，自有资金的运用占有相当比例。

在合作模式中，由于是两家或两家以上的企业合作一起进行投融资活动，因此分担至每家企业的资金需求没有独家企业大，它们在以银行贷款为主的融资渠道中，向其它企业短时间借款等私募资金的渠道占有必然比例，同时依托上市公司发行股票也成为一种融资渠道。

PPT模式中，由于是政企之间的合作，有着政府的土地支持及信誉支持，政府融资较为便利。

银行关于企业的房贷门坎放低，致使企业银行贷款占其资金的专门大比例。

3.投融资利益分派形成不同

由于选择的投融资模式不同，企业最终的收益会产生较大的不同。

自筹模式中，由于仅有一家企业，故而其收益由一家企业独享。

在合作模式及PPT模式中，由于属于合作性质，投融资收益由合作的两边一起分派。

4.投融资的资金利用、分派区别

旅行房地产开发建设关于资金的需求较大，其中土地在旅行房地产投融资的进程中起着重要作用，不同的投融资模式在用地特点上存在着较大的不同。

在自筹模式中，企业一般是资金实力雄厚的企业，能够较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或自身拥有土地，关于土地的资金需求不像其他的旅行房地产企业那么大。

其资金要紧分派在房地产的开发建设和环境的保护，绿化等方面。

在合作模式中，来自土地址面的资金需求较大，两边资金将专门大一部份运用在土地购买取得方面，合作模式资金分派要紧分派在土地购买，环境的保护绿化等方面。

在PPT模式中，由于政府拥有而且常常拥有较为理想的土地，企业不需要通过资金的运用而只需要政府签定合同即能够取得优质土地，因此在PPT模式中，关于土地的资金需求也不大，其资金要紧分派在旅行房地产的开发建设进程中。

5.适用的旅行房地产类型不同

三种投融资模式各具特点，它们适用的旅行房地产的类型各不相同。

其中自筹模式较为适合旅行居住型房地产投融资。

合作模式那么较适合旅行观赏型房地产、旅行居住型房地产、旅行商业性房地产投融资和旅行休闲房地产投融资。

PPT模式比较适合旅行商务型房地产、旅行观赏型房地产的投融资。

针对不同的旅行房地产类型，从适应旅行房地产企业的自身资金需求特点动身，选择不同的投融资模式，从而能够幸免开发建设进程中资金不足，流动性弱等带来的问题，从而使企业获取较为理想的收益。

第三节旅行地产证券化

旅行地产开发与城市地产有全然的不同，旅行地产的开发必需依托旅行资源的本底优势，因此，存在着旅行地产要第一先导开发旅行项目，然后依照旅行产品人气的旺盛情形，后续开发地产。

如此的风险确实是造成旅行地产产业通常投资周期长，受自然和社会经济阻碍的不确信因素较多，传统的信贷融资方式较难发挥应有的融资功能。

这也使的得许多地域的旅行资源处在半开发或开发不妥的境界，极大地阻碍了产业进展。

《国务院关于推动资本市场改革开放和稳固进展的假设干意见》明确提出，要“加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度，为投资者提供储蓄替代型证券投资品”。

因此，探讨创新的融资手腕势在必行，而将旅行地产与资本市场运作捆绑在一路将是以后融资的趋势，如此有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积存，促使土地的有效利用。

一、旅行地产资产证券化的内涵

何为旅行地产资产证券化？

从旅行地产资产所有者或经营者的角度，以旅行地产资产以后收入的收益权作为基础支持资产，交由特定机构发行证券，以基础资产所产生的以后现金流支付证券的收益，从而把流动性低的收益权资产转化为证券资产的结构性融资活动。

二、旅行地产资产证券化的模式选择

资产证券化依照其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs和ABS四大类。

属于旅行地产的资产范围很广，除旅行社、旅行饭馆、旅行交通公司的固定资产、流动资产和其他资产外，一样还包括景点旅行地产与景区中的自然和人文资源，和相应的基础设施、附属效劳业、商业和零售业的固定资产、住宅和流动资产等。

咱们应该依照这些资产的特点来选择不同的融资模式。

（一）MBS与CMBS

其中MBS是以住房抵押贷款为基础，以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑。

CMBS商业抵押担保证券（简称CMBS，CommercialMortgageBackedSecurity）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化进程，以债券形式向投资者发行的融资方式。

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